第5章 房屋調(diào)查

1、1第五章第五章 房屋調(diào)查房屋調(diào)查山東科技大學(xué)山東科技大學(xué)資源與土木工程系資源與土木工程系2本章內(nèi)容n第一節(jié) 房屋調(diào)查n第二節(jié) 共有面積的分?jǐn)俷第三節(jié) 建筑面積計(jì)算n第四節(jié) 房屋調(diào)查的技術(shù)要求3第一節(jié)房屋調(diào)查第一節(jié)房屋調(diào)查 建筑物、構(gòu)筑物是土地上的非常重要的建筑物、構(gòu)筑物是土地上的非常重要的附著物，是地籍資料不可缺少的重要組成附著物，是地籍資料不可缺少的重要組成部分。部分。 構(gòu)筑物主構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘要指道路、橋梁、堤壩、水閘等；等；建筑物建筑物主要指房屋。主要指房屋。 房產(chǎn)調(diào)查的對(duì)象：房產(chǎn)調(diào)查的對(duì)象： 獲取獲取建筑物建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和

2、質(zhì)量等信息。置、類型和質(zhì)量等信息。4n本節(jié)包括內(nèi)容：本節(jié)包括內(nèi)容：n一、與房屋有關(guān)的名詞一、與房屋有關(guān)的名詞n二、房屋調(diào)查的內(nèi)容二、房屋調(diào)查的內(nèi)容n三、房產(chǎn)要素的編號(hào)三、房產(chǎn)要素的編號(hào)第一節(jié)房屋調(diào)查第一節(jié)房屋調(diào)查5一、與房屋有關(guān)的名詞一、與房屋有關(guān)的名詞n1. 假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。n2. 氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。n3. 夾層和暗樓。建筑設(shè)計(jì)時(shí)，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成

3、的房間叫做暗樓。6n4. 過(guò)街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過(guò)街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。n5. 陽(yáng)臺(tái)和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽(yáng)光和納涼使用的叫做陽(yáng)臺(tái)或眺臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)分為：外(凸)陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)(凹)陽(yáng)臺(tái)、凸凹陽(yáng)臺(tái)，繪圖時(shí)把突出墻面的部位繪成虛線。n6. 天井和天棚。房屋內(nèi)部的小塊空間，無(wú)蓋見(jiàn)天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。7二、房屋調(diào)查的內(nèi)容二、房屋調(diào)查的內(nèi)容n按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個(gè)方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀 。n（一） 房屋的權(quán)屬n包括權(quán)利人、權(quán)屬來(lái)源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋

4、權(quán)屬界線草圖。8n (1)權(quán)利人。n房屋權(quán)利人是指房屋所有權(quán)人的姓名。私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)n證件上的姓名登記。若產(chǎn)權(quán)人已死亡則注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)共有的，應(yīng)注明全體共有人n性名；房屋是典當(dāng)或抵押的，應(yīng)注明典當(dāng)或抵押人姓名及典當(dāng)或抵押情況；產(chǎn)權(quán)不清或無(wú)主n的可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或元主，并作簡(jiǎn)要說(shuō)明：?jiǎn)挝凰械姆课荩瑧?yīng)注明單位全稱：兩個(gè)以上n單位共有的，應(yīng)注明全體共有單位全稱。9n (2)權(quán)屬來(lái)源。n房屋的權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式，如繼承、購(gòu)買、受贈(zèng)、交換、自建、翻建、征用、收購(gòu)、調(diào)撥、價(jià)撥、撥用等。n (3)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。n房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)三種基本所有制的形式

5、，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進(jìn)行所有制分類，共劃分為全民(全民所有制)、集體(集體所有制)、私有(個(gè)體所有制)等三類。外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進(jìn)行分類，但應(yīng)按實(shí)際注明。n (4)產(chǎn)別。n房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類別。按兩級(jí)分類，一級(jí)分8類，二級(jí)分4類，具體分類標(biāo)避及編號(hào)見(jiàn)表51。10n (5)墻體歸屬。n房屋堵體歸屬是指四面墑體所有權(quán)的歸屬，一般分三類：自有墻、共有墻、借墻。在房屋調(diào)查時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際的墻體歸屬分別注明。n (6)房屋權(quán)屬界線示意圖。n房屋權(quán)局界線示意圖是以房屋權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關(guān)位置。其內(nèi)容有房屋權(quán)居界線、共有共用房屋權(quán)屆界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬、房

6、屋的邊長(zhǎng)，對(duì)有爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬界線應(yīng)標(biāo)注爭(zhēng)議部位，并作相應(yīng)的記錄。n (7)房屋權(quán)屬登記情況。n若房屋原已辦理過(guò)房屋所有權(quán)登記的，在調(diào)查表中注明房屋所有權(quán)證證號(hào)。11n（二） 房屋的位置n房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。 n 房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名稱和門牌號(hào)。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷時(shí)，應(yīng)加注附近主要街道名稱；缺門牌號(hào)時(shí)，應(yīng)借用毗連房屋門牌號(hào)并加注東、南、西、北方位；當(dāng)一幢房屋坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上街道或有兩個(gè)以上門牌號(hào)時(shí)，應(yīng)全部注明：?jiǎn)卧降某商鬃≌?，?yīng)加注單元號(hào)、室號(hào)或產(chǎn)號(hào)。n 所在層次是指權(quán)利入的房屋在該幢的第幾層。12二、房屋調(diào)查的內(nèi)容n（三）

7、房屋的質(zhì)量n 房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。 n 房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上起計(jì)算層數(shù)。當(dāng)采光畝在室外地坪線以上的半地下室，室內(nèi)層高在22m以上的，則計(jì)算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計(jì)算層數(shù)。屋面上湯建的不同結(jié)構(gòu)的房屋不計(jì)算層數(shù)，但仍需測(cè)繪平面圖且計(jì)算建筑面積。n 根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料確定房屋的結(jié)構(gòu)，房屋結(jié)構(gòu)的分類標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表52。13n（四） 房屋的用途n房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。14二、房屋調(diào)查的內(nèi)容二、房屋調(diào)查的內(nèi)容n（五） 房屋的數(shù)量n房屋的數(shù)

8、量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡(jiǎn)稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。n(1) 建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。n(2) 建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。15n (3)使用面積。使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)

9、道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層(夾層)、22m以上(指建筑層高，含22m，后同)的閡(暗)樓等面積。n (4)共有面積。共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括有：層高超過(guò)22m的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外原、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、右住雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機(jī)房、水箱等。n (5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑研積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。n (6)總建筑面積。總建筑面積等于計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積串的建筑面積之和。計(jì)算容積率的建筑面積包括使用建筑面積(

10、合結(jié)構(gòu)面積，以下簡(jiǎn)稱使用面積)、分?jǐn)偟墓灿忻娣e(以下簡(jiǎn)稱共有面積)和末分?jǐn)偟墓灿忻娣e。面積測(cè)量計(jì)算資料中要明確區(qū)分計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積率的建筑面積。16n (7)成套房屋的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。n (8)套內(nèi)房屋使用面積。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)人使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。n (9

11、)套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分割墻、套與公共建筑空間的分割墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。n(10)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，末封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。17（一）房產(chǎn)編號(hào)房產(chǎn)編號(hào)全長(zhǎng)17位，見(jiàn)下表三、房產(chǎn)要素的編號(hào)三、房產(chǎn)要素的編號(hào)18（二）房屋及構(gòu)筑物要素編號(hào)房屋及構(gòu)筑物編號(hào)可依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制。19第

12、二節(jié)第二節(jié) 共有面積的分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)?一、共有面積的含義 共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。共有面積由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。二、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t 1. 按文件或協(xié)議分?jǐn)?2. 按比例分?jǐn)?3. 按功能分?jǐn)?三、共有面積分?jǐn)偟念愋?1.整棟樓分?jǐn)?2.功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?3.功能區(qū)間分?jǐn)?4.樓層間分?jǐn)?5.本樓層內(nèi)分?jǐn)?0四、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的特點(diǎn) (1) 產(chǎn)權(quán)是共有的。 (2) 應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的相對(duì)性。 (3) 各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無(wú)界的。 (4) 從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積。21第三節(jié) 建筑面積計(jì)算n一、計(jì)算全建筑

13、面積的范圍n（1）單層建筑物 ；（2）高低聯(lián)跨的單層建筑物；（3）多層建筑物；（4）地下室、半地下室、等；（5）坡地建筑物；（6）穿過(guò)建筑物的通道；（7）圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)；（8）電梯井、提物井等；（9）舞臺(tái)燈光控制室；（10）建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設(shè)備層；（11）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間等；（12）突出墻外的門斗；（13）跨越其他建筑物的高架單層建筑物；22n二、計(jì)算一半建筑面積的范圍n (1)用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過(guò)22m的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。n (2)有柱雨篷按枉外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立校的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n (3)有柱的

14、車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積：?jiǎn)闻胖?、?dú)立柱的車棚、貨椰、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n (4)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)，有柱陽(yáng)臺(tái)技其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n (5)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、糖廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n (6)兩個(gè)建筑物間有頂蓋和往的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n (7)室外樓梯作為主耍通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。23n三、不計(jì)算建筑面積的范圍n(1)

15、突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、挑榴、庭園、無(wú)柱雨篷，懸挑窗臺(tái)等。n(2)檢修消防等用的室外爬梯。n(3)層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層。n(4)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)(露臺(tái))，布景的天橋、跳臺(tái)。 n(5)建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。n(6)構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉(cāng)、園庫(kù)、地下人防干線及支線等；n(7)單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。n(8)層高小于22m的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。n(9)建筑層高22m及以下的均不計(jì)算建筑面積。24第四節(jié) 房屋調(diào)查的技術(shù)要求n 在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中要在草圖中記上門牌號(hào)、街坊名稱、業(yè)主(單位)名稱、四至業(yè)主名稱、幢號(hào)、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)，并注明界墻歸屬、門竊裝修等情況。非城市住宅區(qū)椰K連成片的私人住宅房，應(yīng)調(diào)查其四墻歸屬，并按四墻歸屬丈量其建筑面積。n 在房屋面積統(tǒng)一調(diào)查之前，已簽訂購(gòu)房合同書(shū)，或已