金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

1、做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)一一金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告一、公司概況快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀金地集團(tuán)是一家正在快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司。自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國(guó)性房地產(chǎn)公司。在1999-2003的四年問(wèn)，公司的總資產(chǎn)和主營(yíng)收入分別增長(zhǎng)了6.4倍和4.1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別高達(dá)64.8咐口50.2%。到2003年底，金地集團(tuán)的主營(yíng)收入、凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)均位列房地產(chǎn)上市公司前10位。金地的核心競(jìng)爭(zhēng)力與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒(méi)有實(shí)力雄厚的股東背景，土地儲(chǔ)備方面也

2、沒(méi)有天然的優(yōu)勢(shì)，公司之所以能夠取得成功主要?dú)w因于其所擁有的相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)金地集團(tuán)是較早進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點(diǎn)企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過(guò)程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結(jié)構(gòu)。這可以從公司董事會(huì)成員的構(gòu)成中得到證明：在總共15位董事中，來(lái)自股東單位的占6席，獨(dú)立董事占5席,而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個(gè)結(jié)構(gòu)能夠全面地反映

3、各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會(huì)偏離股東財(cái)富增值的目標(biāo)。科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制房地產(chǎn)公司基本上是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長(zhǎng)期的品牌和信譽(yù)。另一方面，近幾年大量民營(yíng)資本加入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的核心人才流動(dòng)頻繁。金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在實(shí)踐中探索建立起了以“延期支付計(jì)劃”為核心的長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制，不僅保證了團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。所謂“延期支付計(jì)劃”是指公司每年確定一個(gè)合理的業(yè)績(jī)目標(biāo)，如果被激勵(lì)對(duì)象經(jīng)過(guò)努力實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)提取一定的激勵(lì)基金對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，但激勵(lì)基金遞延支付。金地

4、的董事會(huì)是長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會(huì)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期激勵(lì)制度的實(shí)施。激勵(lì)對(duì)象具有相當(dāng)大的普遍性，不僅包括集團(tuán)層面的高級(jí)管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負(fù)責(zé)人，對(duì)公司有突出貢獻(xiàn)的核心骨干也能參與分享。因此，科學(xué)而富有競(jìng)爭(zhēng)力的激勵(lì)制度成為了金地持續(xù)成長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。前瞻性的戰(zhàn)略金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。在這種思想的指導(dǎo)下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場(chǎng)爭(zhēng)奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴(kuò)張的腳步，先后進(jìn)入北京和上海市場(chǎng)，并在隨后的幾年中在這兩個(gè)城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績(jī)。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競(jìng)爭(zhēng)日趨

5、激烈的深圳土地市場(chǎng)上以高價(jià)拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性機(jī)遇，從而獲得了豐厚的投資回報(bào)。當(dāng)前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過(guò)更科學(xué)合理的投資體系安排進(jìn)一步提高資金的使用效率等更深層次的問(wèn)題。卓越的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。經(jīng)過(guò)幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開(kāi)發(fā)全過(guò)程的科學(xué)的開(kāi)發(fā)體系。公司在設(shè)計(jì)施工過(guò)程中堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團(tuán)制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、客戶服務(wù)等重要節(jié)點(diǎn)都實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，確保公司所

6、有的工程優(yōu)良率都達(dá)到了100%。與此同時(shí)，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目與同類產(chǎn)品相比具有先進(jìn)性和差異化。因此，公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個(gè)項(xiàng)目為例：香蜜山一期在短短半年時(shí)間內(nèi)，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購(gòu)400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當(dāng)天推出房源當(dāng)天售罄的盛況。遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)、凝聚力高、管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)金地的管理團(tuán)隊(duì)和管理風(fēng)格非常具有個(gè)性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅(jiān)持理性主義原則，無(wú)論是對(duì)區(qū)域的選擇，還是具體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，管理層都秉持科學(xué)

7、決策的理念，而不是憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)決策。金地或許會(huì)因此失去一些機(jī)會(huì)，但絕不會(huì)出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都能取得成功的重要原因。第二、團(tuán)隊(duì)的凝聚力極強(qiáng)。金地將近60人的中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過(guò)5年，董事長(zhǎng)凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在10年以上。第三、對(duì)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)的研究非常重視。對(duì)戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負(fù)有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運(yùn)營(yíng)效率，達(dá)成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問(wèn)公司尋求支持，或直接從外部聘請(qǐng)專才。二、發(fā)展戰(zhàn)略遠(yuǎn)景“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”金地的遠(yuǎn)景是

8、“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對(duì)價(jià)值的定義包括四個(gè)主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價(jià)值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)；第四、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與萬(wàn)科注重規(guī)模擴(kuò)張的“成為行業(yè)領(lǐng)跑者”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價(jià)值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適度有序的規(guī)模擴(kuò)張。這保證了公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)極高的成功率，同時(shí)管理質(zhì)量也不會(huì)降低。實(shí)際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開(kāi)發(fā)的10多個(gè)項(xiàng)目中沒(méi)有一個(gè)失敗的案例。全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張從1998年的住房制度改革開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增

9、長(zhǎng)的階段；另一方面，中國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢(shì)。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從2000年起開(kāi)始實(shí)施了全國(guó)性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。與許多地產(chǎn)公司的擴(kuò)張沖動(dòng)不同，金地的擴(kuò)張相當(dāng)理性，區(qū)域與項(xiàng)目的選擇經(jīng)過(guò)慎重的篩選、實(shí)施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如金地的全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略分為三個(gè)層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項(xiàng)目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過(guò)區(qū)域性公司來(lái)運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開(kāi)發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷能力，并且分散單個(gè)

10、城市的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長(zhǎng)三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。在第二個(gè)層次，公司計(jì)劃在中、西部?jī)?nèi)陸地區(qū)挑選若干個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽(yáng)等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。最后，作為對(duì)前兩個(gè)層次的補(bǔ)充，公司還會(huì)根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個(gè)

11、別項(xiàng)目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更加平穩(wěn)。土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過(guò)，這種長(zhǎng)周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤(rùn)和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大。金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在新一輪土地儲(chǔ)備中，公司將會(huì)更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來(lái)新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占55%左右，而中期項(xiàng)目將占到35%左右，長(zhǎng)期項(xiàng)目?jī)H占1

12、0%。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來(lái)將基本形成“長(zhǎng)、中、短搭配”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價(jià)值的提升總體上，金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略是：通過(guò)對(duì)客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場(chǎng)細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。金地的市場(chǎng)細(xì)分策略是：為中國(guó)日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場(chǎng)與潛力市場(chǎng)）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過(guò)兩方面的能力提升，為

13、客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過(guò)提高產(chǎn)品的附加值來(lái)提高客戶的價(jià)值。首先，公司通過(guò)科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開(kāi)發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來(lái)提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過(guò)項(xiàng)目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開(kāi)發(fā)效能，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率。三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹在建項(xiàng)目的概況(1)北京金地國(guó)際花園 ?北京金地國(guó)際花園是對(duì)公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象

14、的力作，公司在項(xiàng)目中擁有60%權(quán)益。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)(CBD板塊)，與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對(duì)。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為33萬(wàn)平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到90%以上的預(yù)售率，并大部分將在04年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級(jí)寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在07年產(chǎn)生利潤(rùn)貢獻(xiàn)。(2)上海格林春曉 ?格林春曉是金地集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有90%的權(quán)益。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線(該線將F1賽場(chǎng)所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連)。南翔雖屬于

15、嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時(shí)的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。格林春曉的占地面因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購(gòu)買者的追捧積為13.5萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬(wàn)平米，容積率為0.7,共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存2套未售，而售價(jià)從開(kāi)盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。(3)上海格林春岸 ?格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有100%的權(quán)益。項(xiàng)目的占地面積為12.2萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬(wàn)平米，容積率為1.2,共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，分別在04年和05年竣工結(jié)算。

16、該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設(shè)計(jì)和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，銷售勢(shì)頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售彳/T從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。(4)上海格林世界 ?格林世界項(xiàng)目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項(xiàng)目臨近，公司擁有70%的權(quán)益。該項(xiàng)目的占地面積為136.66萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬(wàn)平米，容積率

17、為0.66,為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項(xiàng)目一期800畝已經(jīng)開(kāi)工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬(wàn)平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國(guó)南部普羅旺斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司06年以后的主要利潤(rùn)來(lái)源。值得注意的是，該項(xiàng)目的土地成本僅為37萬(wàn)/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬(wàn)/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬(wàn)/畝的價(jià)格(普通居住用地、容積率為1.2),因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。(5)上海浦東未來(lái)域?該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有49%的權(quán)益，并

18、擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為10.5萬(wàn)平米，建筑面積為14.1萬(wàn)平米，容積率為1.3,由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000元左右。該項(xiàng)目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。(6)深圳香蜜山?該項(xiàng)目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權(quán)益。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國(guó)際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國(guó)家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng)，成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。項(xiàng)目總建筑面積約17萬(wàn)平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達(dá)成95%以上的預(yù)售

19、率，并將在04年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。(7)武漢格林小城?武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中心地塊。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項(xiàng)目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國(guó)風(fēng)情的精品社區(qū)。項(xiàng)目的占地面積為43.8萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬(wàn)平米，將分成六期開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售,首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，成交率高達(dá)96.5%,創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。(8)東莞格林小城 ?該項(xiàng)目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會(huì)展中心相望，地

20、理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目占地面積為13.6萬(wàn)，總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬(wàn)平米，共分為7個(gè)組團(tuán)。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。該項(xiàng)目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。儲(chǔ)備項(xiàng)目的概況(9)北京格林小城 ?北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積約為60萬(wàn)平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開(kāi)工。(10)深圳龍華項(xiàng)目 ?該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬(wàn)平米。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在06年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)金地在長(zhǎng)期專注于住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。這種拓展的目的有

21、兩個(gè)方面：第一、是為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加公司的利潤(rùn)來(lái)源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，而向價(jià)值鏈上下游的一種拓展。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營(yíng)模式，具業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開(kāi)始逐步涉足這些領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托美國(guó)、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目

22、公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。公司希望通過(guò)參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過(guò)程，增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。三方通過(guò)設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購(gòu)買了中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過(guò)各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過(guò)程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，而三個(gè)合資方在這些方面又各有所長(zhǎng)除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來(lái)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。物業(yè)管理物業(yè)管理則是金地早期為樹(shù)立品牌而進(jìn)入

23、的領(lǐng)域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國(guó)30個(gè)大中城市，管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到118個(gè)，總面積超過(guò)1600多萬(wàn)平方米，在全國(guó)位居前三位。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹(shù)立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。四、行業(yè)背景及區(qū)域分析中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)r個(gè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的故事我們認(rèn)為，1998年下半年開(kāi)始的住房制度改革是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的開(kāi)端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過(guò)

24、程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國(guó)的城市化正處于加速的階段，受過(guò)良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國(guó)家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長(zhǎng)期仍然可以看好不可否認(rèn)的是，從2003年起全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)。2004年1-11月份，全國(guó)住宅價(jià)

25、格同比大約上漲了12%。尤其是，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的許多城市，過(guò)去三年房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅超過(guò)了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購(gòu)房比重過(guò)高和買房者的看漲預(yù)期也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。從今年開(kāi)始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。我們認(rèn)為，在未來(lái)一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來(lái)的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購(gòu)房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。主要區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

26、上海?？±地供應(yīng)放慢，房?jī)r(jià)居高不下從1998年下半年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無(wú)論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累計(jì)漲幅都超過(guò)一倍以上。對(duì)此，我們認(rèn)為2002年以前上海房?jī)r(jià)的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國(guó)內(nèi)外的資金大量涌入，外來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過(guò)去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動(dòng)拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購(gòu)房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地

27、產(chǎn)。房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)新高不可否認(rèn)的是，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過(guò)快，而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房?jī)r(jià)收入比的角度來(lái)看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過(guò)了97年的高點(diǎn)，從在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。土地供應(yīng)已放慢，在建規(guī)模并不大值得關(guān)注的是，從今年起，土地的供應(yīng)速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動(dòng)拆遷政策改變后，動(dòng)拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實(shí)行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開(kāi)工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開(kāi)工面積僅同比增長(zhǎng)13

28、.1%,預(yù)計(jì)04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會(huì)更低。從當(dāng)前在建的規(guī)模來(lái)看，在建住宅面積大約相當(dāng)于03年預(yù)售面積的1.7倍，這個(gè)比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時(shí)的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認(rèn)為雖然上海的房?jī)r(jià)高企，但由于供應(yīng)的放緩，兩至三年內(nèi)未必會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。政府高度關(guān)注，房?jī)r(jià)有望軟著陸房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動(dòng)拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價(jià)住宅用地供應(yīng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控

29、措施終會(huì)起到成效，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實(shí)現(xiàn)軟著陸深圳空置率見(jiàn)底，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于調(diào)整吸納存量的過(guò)程中。深圳住宅價(jià)格從1999年開(kāi)始就走出底部開(kāi)始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的。特區(qū)外城市化帶來(lái)發(fā)展契機(jī)2003年深圳市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，增長(zhǎng)17.3%,達(dá)到八年新高，在全國(guó)居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國(guó)首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進(jìn)程全面啟動(dòng)，以及地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，將使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。政府控制土地供應(yīng)，市場(chǎng)消

30、化吸納存量從2001年起，深圳市政府實(shí)施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施，因此過(guò)高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開(kāi)工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來(lái)衡量供應(yīng)量的變化。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動(dòng)，而從2003年開(kāi)始市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。銷售率回升，房?jī)r(jià)收入比下降銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場(chǎng)的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對(duì)值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開(kāi)始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從1999年開(kāi)始就走出底部開(kāi)始回升

31、，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國(guó)的情況相似。綜合上面的分析，我們認(rèn)為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來(lái)三年內(nèi)市場(chǎng)的空置量顯著下降，而房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。北京奧運(yùn)帶動(dòng)基建，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升前幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣處于調(diào)整消化存量的過(guò)程中。與寫字樓市場(chǎng)的整體供大于求相比，住宅市場(chǎng)正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。值得關(guān)注的是，從今年起北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來(lái)，奧運(yùn)工程帶動(dòng)北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)都是正面的，我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)持樂(lè)觀的看法。房地產(chǎn)投資回歸

32、理性2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過(guò)快的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場(chǎng)逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度為GDP增長(zhǎng)幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場(chǎng)正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。供求關(guān)系有所緩和從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來(lái)看，供過(guò)于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場(chǎng)在逐步消化存量之后，供求關(guān)系已經(jīng)大為緩和0居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力有所增強(qiáng)最近幾年，北京的房?jī)r(jià)整

33、體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房?jī)r(jià)收入比的情況來(lái)看，北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力在加強(qiáng)。武漢?中部重鎮(zhèn)，潛力無(wú)窮武漢歷來(lái)是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕](méi)有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過(guò)江隧道項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家審批。同時(shí)，位于漢陽(yáng)的沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。我們認(rèn)為，未來(lái)三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況

34、很類似。高檔商品住宅市場(chǎng)潛力巨大長(zhǎng)期以來(lái)，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價(jià)格相當(dāng)?shù)土?、政府積極鼓勵(lì)興建大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價(jià)仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場(chǎng)具有巨大的潛力。舊改力度加大，推動(dòng)住宅消費(fèi)從2003年開(kāi)始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長(zhǎng)了292.7%全市的拆遷面積達(dá)到260萬(wàn)平米，同比增

35、長(zhǎng)34.7%拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場(chǎng)的存量，并帶動(dòng)住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的“助推臾，T1ITo需求旺盛，房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)2003年，武漢市商品房銷、預(yù)售面積為961.32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.60%,總銷預(yù)售金額為191.72億元，增長(zhǎng)44.74%,增幅巨大。進(jìn)入2004年，在銷售淡季的一季度，即實(shí)現(xiàn)銷預(yù)售商品房262.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.11%,商品房銷預(yù)售收入為33.52億元，同比增長(zhǎng)62.5%,增幅均創(chuàng)歷年之最。價(jià)格方面，從2003年9月份以來(lái)，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（漲幅分別為1.5%、3.6

36、%、5.1%）,其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但2000-2002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%15%之間的溫和增長(zhǎng)，在過(guò)去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面至少還會(huì)維持兩至三年，而房?jī)r(jià)正處于起飛的初期。五、盈利預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析基本假設(shè) ?未來(lái)三年內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍將保持7-8%數(shù)右的年均增長(zhǎng)速度，而居民收入的增長(zhǎng)速度可維持在10%以上 ?利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過(guò)2% ?全國(guó)房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長(zhǎng)速度基本相當(dāng)，房?jī)r(jià)的漲幅保持在5%左右?金

37、地集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上?以下的項(xiàng)目預(yù)測(cè)均以目前公司已經(jīng)擁有的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來(lái)新增項(xiàng)目或收購(gòu)股權(quán)可能帶來(lái)的盈利增長(zhǎng)六、房地產(chǎn)上市公司比較區(qū)域發(fā)展模式目前，中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國(guó)性、區(qū)域性和以項(xiàng)目為主的公司。我們對(duì)比了不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來(lái)十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，全國(guó)性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的高速增長(zhǎng)階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長(zhǎng)空間，全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的專

38、業(yè)化水平都比較低，因此全國(guó)性開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國(guó)性的品牌更是屈指可數(shù)，未來(lái)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這一方面全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商又可以占得先機(jī)。目前，在上市公司中，除了萬(wàn)科是公認(rèn)的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國(guó)性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開(kāi)始也開(kāi)始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過(guò)程中。產(chǎn)品定位？金地的目標(biāo)客戶群鎖定為國(guó)內(nèi)正在迅速成長(zhǎng)的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中

39、、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會(huì)中堅(jiān)，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景觀別墅。金地的策略是將重心放在社會(huì)中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個(gè)主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。在房地產(chǎn)上市公司中，對(duì)自身所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對(duì)性地進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的意識(shí)和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率，而無(wú)法享受到客戶支付的溢價(jià)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識(shí)。財(cái)務(wù)比較我們比較了10家以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。從毛利率和凈利潤(rùn)來(lái)看，金地不僅高于萬(wàn)科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了2-4個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于公司