項(xiàng)目可行性分析報(bào)告模板

1、工程可行性分析報(bào)告第一局部：工程總論一、工程概況二、可行性研究結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表四、工程存在問題與建議第二局部工程背景一、工程提出背景二、工程開展概況三、工程投資的必要性第三局部工程投資所在城市的根本概況一、城市根本開展情況二、城市地理位置、交通、三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境四、城市的人文環(huán)境五、城市經(jīng)濟(jì)狀況六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟(jì)狀況七、城市整體開展規(guī)劃及功能布局八、城市對工程的影響與建議舉措第四局部市場分析一、整體房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r分析二、工程區(qū)域市場分析第五局部地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價(jià)格四、土地升值潛力初步評估五、工程取得用地的法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析六、地塊swot

2、析七、工程評價(jià)第六局部工程定位一、工程目標(biāo)設(shè)置二、工程整體定位策略三、工程定位建議第七局部工程整體規(guī)劃分析一、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題及概念第八局部工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點(diǎn)一、工程分期開發(fā)設(shè)置二、工程方案三、銷售節(jié)點(diǎn)第九局部投資估算與資金籌措一、本錢預(yù)測二、稅務(wù)分析三、資金籌措四、資金投放使用方案第十局部銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一局部財(cái)務(wù)與敏感性分析一、工程盈利水平分析二、工程盈虧平衡分析三、工程敏感性分析第十二局部綜合評價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評價(jià)定性二、社會(huì)評價(jià)定性三、環(huán)境評價(jià)四、市場預(yù)測五、存在問題與建議六、總體結(jié)論及建議第十三局部競拍和投標(biāo)方式取得土

3、地需要增加和完善的內(nèi)容一、主要指標(biāo)測算二、競爭對手分析三、制定策略第十四局部附件第一局部：工程總論、工程概況1、工程名稱2、工程建設(shè)單位3、工程位置四周范圍4、工程周邊目前現(xiàn)狀5、工程性質(zhì)及主要特點(diǎn)6、工程地塊面積及邊界長7、研究工作依據(jù)8、研究工作概況二、可行性研究結(jié)論1、市場分析預(yù)測2、工程地塊分析3、工程規(guī)劃方案4、工程工程進(jìn)度5、投資估算及資金籌措6、工程財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)7、工程綜合評價(jià)結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表四、工程存在問題與建議第二局部工程背景一、工程提出背景1 、工程與區(qū)域、城市開展規(guī)劃之間的關(guān)系,如城市交通規(guī)劃、城市功能規(guī)劃布局、重點(diǎn)市政配套工程建設(shè)、區(qū)域重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開展規(guī)劃布局等

4、對本工程、本區(qū)域及城市開展有重要影響的事件、政策、法規(guī)等.2 、工程所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境,如工程所在區(qū)域?qū)Τ鞘械臍v史、文化、經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略等方面的重要作用.3 、工程發(fā)起人及發(fā)起緣由,工程的發(fā)起人的主體是誰,工程所有權(quán)的主體是誰,工程因什么原因而進(jìn)行建設(shè),如舊城改造、市政開展規(guī)劃需要、市政配套、住宅配套二、工程開展概況1、工程現(xiàn)有調(diào)查研究及成果.2、工程地塊初勘及初測工作情況.三、工程投資的必要性1、工程投資對公司的開展戰(zhàn)略意義.2、工程投資對公司未來經(jīng)營的利潤增長要求.3、工程投資所帶來的社會(huì)影響力、企業(yè)品牌形象提升、對區(qū)域市場的影響力、行業(yè)內(nèi)的影響力等企業(yè)外在影響力.第三局部工程投資所

5、在城市的根本概況一、城市根本開展情況.二、城市地理位置、交通.三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境.四、城市的人文環(huán)境.五、城市經(jīng)濟(jì)狀況,如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長情況,以及城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)扶持或重視的行業(yè)等相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)情況.六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟(jì)狀況.七、城市整體開展規(guī)劃及功能布局.八、城市對工程的影響與建議舉措.第四局部市場分析一、整體房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r分析1、整體市場開展?fàn)顩r.2、近三至五年整體市場供給量情況,各種物業(yè)在市場上的供給結(jié)構(gòu)比例包括所有地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)供給情況說明與調(diào)查說明.3、近三至五年整體市場去化量分析、各種物業(yè)的去化量分析,及結(jié)構(gòu)比例.4、近三至五年整體市場價(jià)格分析、各

6、個(gè)物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析,以及整體市場價(jià)格趨勢分析.5、整體市場客戶群分析及未來變化分析,包括階層、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、需求特征等.6、整體市場情況分析小結(jié).7、整體市場開展及前景預(yù)測.8、整體市場情況對本工程的可行性借鑒意義.二、工程區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場界定、情況概述.2、區(qū)域市場供給分析,包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品組合比工程產(chǎn)品組合與區(qū)域市場產(chǎn)品組合、價(jià)格、產(chǎn)品亮點(diǎn)、園林特點(diǎn)、物業(yè)效勞、社區(qū)配套等.3、區(qū)域市場去化量分析,包函各個(gè)樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產(chǎn)品去化量分析,以及不同產(chǎn)品的去化量分析.4、區(qū)域市場競爭分析,對區(qū)域市場樓盤競爭特點(diǎn)進(jìn)行描述,如有必要請舉例說明.5、區(qū)域市場客戶群構(gòu)成

7、分析,包括客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭、收入、行業(yè)/職業(yè)、需求特征等分析,以及對客戶進(jìn)行相關(guān)的市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析.6、區(qū)域市場典型樓盤個(gè)案調(diào)查,從樓盤規(guī)模、規(guī)劃方案、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、合作公司、公司實(shí)力背景、物業(yè)效勞、社區(qū)配套、周邊市政配套、周邊自然資源利用情況、客戶構(gòu)成、產(chǎn)品售價(jià)、開發(fā)策略、營銷手法、推廣渠道等全方位進(jìn)行調(diào)查、分析如果區(qū)域外典型樓盤對區(qū)域內(nèi)市場有影響的,也要進(jìn)行整體城市典型個(gè)案調(diào)查分析07、區(qū)域市場分析有關(guān)結(jié)論,主要包括物業(yè)形態(tài)比例、戶型配比、各個(gè)戶型價(jià)格區(qū)間、戶型面積區(qū)間、市場均價(jià)及不同物業(yè)產(chǎn)品均價(jià)、各個(gè)不同物業(yè)產(chǎn)品的去化量、工程特色亮點(diǎn)、客戶構(gòu)成與特征等.8、區(qū)域市場的開展

8、及前景預(yù)測.9、區(qū)域市場對本工程的可行性思考.第五局部地塊分析一、地塊概況1、地塊根本資料,總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等根本規(guī)劃資料.2、工程位置,工程位于城市的哪個(gè)區(qū)域、交通位置.3、地塊現(xiàn)狀,地塊的自然狀況,與周邊地勢的標(biāo)高關(guān)系.4、工程四至.5、地面現(xiàn)狀,包括地塊內(nèi)是否平整,如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對開發(fā)有重大影響因素存在.6、地面現(xiàn)有居民情況,包括總體人數(shù)、戶數(shù),企業(yè)廠礦數(shù)量、規(guī)模、生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀等,并說明工程拆遷的復(fù)雜程度,預(yù)計(jì)折遷完成的時(shí)間,政府的支持力度等,對工程開發(fā)進(jìn)度的影響.7、地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及

9、地下建筑、結(jié)構(gòu)等,地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡.8、土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地.9、地質(zhì)情況,包括地質(zhì)條件、承載力、地下水位和抗震性要求.二、地塊分析1、地塊區(qū)位分析,工程與城市中央商圈、區(qū)域中央商圈、市政重大配套設(shè)施相對的位置與距離、地段.2、地塊交通分析.3、地塊環(huán)境分析,如空氣質(zhì)量、噪音污染、自然資源、危險(xiǎn)源情況等自然環(huán)境分析；地塊周邊的城市商業(yè)、文化、治安等方面的社會(huì)環(huán)境分析.4、地塊人流分析,對地塊周邊人流動(dòng)態(tài)情況分析.5、地塊周邊規(guī)劃,近期或未來規(guī)劃對工程是否有重大影響.如重大市政工程,大型商業(yè)中央建設(shè)等利好消

10、息,以及對工程不利的消息,如建設(shè)火力發(fā)電廠、鐵路等.6、周邊生活配套,包括銀行、商場、醫(yī)院、郵局、文化中央等生活配套設(shè)施與工程的距離說明,并配地圖標(biāo)注.7、地塊七通評估均需說明到地塊的距離、本錢、接入的可能性,包括道路現(xiàn)狀與開展規(guī)劃、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、通電、供氣、供熱情況.三、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法,假設(shè)有代征地要說明代征地價(jià)格,根據(jù)購置價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià).四、土地升值潛力初步評估1、從地理位置、土地供給、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估.2、近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比擬分析.五、工程取得用地的法律及政策

11、性風(fēng)險(xiǎn)分析1、工程用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1工程用地現(xiàn)狀A(yù)、土地所有權(quán)歸屬B、土地使用權(quán)歸屬C、土地的用途D有關(guān)工程用地現(xiàn)狀的政府文件寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引2、工程用地規(guī)劃A、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬B、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬C、規(guī)劃用地用途D有關(guān)工程用地規(guī)劃的政府文件寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引3、工程用地取得土地使用權(quán)程序評估A、取得土地使用權(quán)的程序描述B、取得土地使用權(quán)需要的工作日C、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及限制取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決4、工程用地土地性質(zhì)變更的評估已經(jīng)是商品房用地可以不寫A、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由B、土地性質(zhì)變更的政策

12、支持或障礙C、土地性質(zhì)變更需要的工作日5、政策性風(fēng)險(xiǎn)評估1政府資源利用的評估：A、當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；B、當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；G當(dāng)?shù)卣畬υ摴こ痰年P(guān)注程度；D地塊周邊已有開發(fā)商工程成敗的政府因素；E、與政府合作關(guān)系.2政策變更對工程開發(fā)的影響：A、城市規(guī)劃限制或更改；B、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、工程開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫,從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷.6、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1合作方根本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本、成立時(shí)間、特殊背景等.2合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立

13、公司等.除直接從政府出讓土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票,對分房、分收入要明確合作方是否有承當(dāng)營業(yè)稅的義務(wù).3主要合作條件,合作風(fēng)險(xiǎn)評估：A、通過其他相關(guān)渠道了解工程背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；B、土地使用年限；C、土地權(quán)屬有無瑕疵,抵押或其他的法律糾紛；D土地方的信用；E、付款進(jìn)度及與土地出讓轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī).7、總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性,風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià).如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的限制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對

14、開發(fā)進(jìn)度的影響等.六、地塊SWO分析1、地塊SWO分析2、地塊優(yōu)勢與時(shí)機(jī)對策分析3、地塊劣勢與威脅對策分析七、工程評價(jià)1、從公司開展角度評價(jià)2、從整體市場角度評價(jià)3、從工程時(shí)機(jī)點(diǎn)角度評價(jià)4、問題點(diǎn)建議與躲避第六局部工程定位一、工程目標(biāo)設(shè)置1、工程定位目標(biāo)依據(jù)分析從整體市場、區(qū)域市場、個(gè)案分析總結(jié),客戶需求分析總結(jié),工程分析總結(jié),公司總體開展戰(zhàn)略要求四大方面進(jìn)行定位目標(biāo)依據(jù)分析.2、工程目標(biāo)設(shè)置,包括工程最終要到達(dá)什么目標(biāo),以及從主要目標(biāo)延伸出來的相關(guān)分目標(biāo),它們將是工程定位策略的目標(biāo)與依據(jù).二、工程整體定位策略1、產(chǎn)品開發(fā)市場定位策略工程采用哪種市場競爭策略定位,如市場領(lǐng)導(dǎo)者型、市場跟進(jìn)型、新

15、市場開拓型、市場挑戰(zhàn)者型市場差異化.2、產(chǎn)品開發(fā)檔次定位策略工程將開發(fā)什么價(jià)位、檔次的產(chǎn)品.3、產(chǎn)品開發(fā)的功能定位策略工程產(chǎn)品開發(fā)以住宅為主,是第一居所還是第二居；以商業(yè)為主,是投資型,還是自營型；或者復(fù)合功能定位.4、產(chǎn)品開發(fā)的價(jià)值定位策略產(chǎn)品的價(jià)值主要表達(dá)在哪里,居住、渡假、休閑、商業(yè)、辦公等,或者是復(fù)合價(jià)值.5、產(chǎn)品開發(fā)的市場總體定位策略工程將以什么的思路、手段、方法進(jìn)行工程整體操作.三、工程定位建議1、工程總體定位設(shè)想1市場形象定位2區(qū)位屬性定位3工程開發(fā)理念定位4工程產(chǎn)品概念定位5工程綜合定位2、工程客戶定位1客戶區(qū)域劃分2客戶群構(gòu)成3客戶群類別的選擇,哪些客戶類別是工程的潛在核心客

16、戶與重要客戶.4細(xì)分客戶類別,如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點(diǎn)等等,以及消費(fèi)共性描述、敏感點(diǎn)梳理.5工程主力客戶群梳理,包括客戶類別、需求特征、需求檔次、需求戶型類別、敏感點(diǎn)需求、客戶功能需求等.6工程客戶定位建議A、客戶需求功能定位B、客戶群定位,包括核心客戶、重要客戶、其它客戶,以及其職業(yè)、階層、區(qū)域、置業(yè)特征等共性描述.3、產(chǎn)品定位建議1物業(yè)組合的優(yōu)化比擬A戶型類別建議B、戶型面積建議G物業(yè)類型組合建議,依據(jù)地塊規(guī)劃指表、市場各個(gè)物業(yè)均價(jià),公司開展目標(biāo)、工程的定位原那么、市場情況進(jìn)行產(chǎn)品物業(yè)類型的不同組合的經(jīng)濟(jì)測算與可行性研究.2產(chǎn)品定位及物業(yè)組合,包括不同物業(yè)形態(tài)的面積配比

17、及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數(shù)比、戶型面積區(qū)間、戶型套數(shù)等.第七局部工程整體規(guī)劃分析一、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析1、工程建筑規(guī)劃布局建議依據(jù)工程規(guī)劃指表,根據(jù)樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況,進(jìn)行建筑規(guī)劃布局示意；如果沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時(shí),可以依最理想的數(shù)據(jù)進(jìn)行工程建筑規(guī)劃布局建議.2、針對地塊不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)的因素如山地、深坑、地下水系等,提出相應(yīng)的規(guī)劃思路.3、針對地塊有利的自然環(huán)境、地形,提出相應(yīng)的合理化利用建議.4、工程周邊有噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源等,對規(guī)劃與以后有影響的情況,要提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的解決方法.5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的

18、影響.如：道路狀況可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法.6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮.如：交通狀況與是否開通業(yè)主班車有關(guān)、商業(yè)設(shè)施大型購物中央、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷.二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題及概念1、設(shè)計(jì)概念：表達(dá)工程的個(gè)性價(jià)值與市場差異化.2、規(guī)劃概念：表達(dá)產(chǎn)品的差異化開發(fā)理念,可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與風(fēng)格塑造.3、園林概念：與工程的市場形象、產(chǎn)品檔資定位一致,可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與體驗(yàn)的支持點(diǎn).第

19、八局部工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點(diǎn)一、工程分期開發(fā)設(shè)置二、工程方案1、進(jìn)地時(shí)間、開工時(shí)間、出地平面時(shí)間、開竣工時(shí)間、交房時(shí)間及各期開發(fā)時(shí)間順序的施工橫道圖.2、有關(guān)工程方案說明.三、銷售節(jié)點(diǎn)1、開盤時(shí)間、加推時(shí)間、清盤時(shí)間.以圖表形式表示,要說明銷售的總面積、主力戶型、價(jià)格,以及去化量的可行性分析.第九局部投資估算與資金籌措一、本錢預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo),如產(chǎn)品類型假設(shè),總建筑面積,住宅和非住宅面積,容積率,工程總投資直接建造本錢加期間費(fèi)用,不包括營業(yè)稅和所得稅等.二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的根本稅率,能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率,工程本身適用的稅率,假設(shè)享受地方政府的優(yōu)惠政策,要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突,以及如何解決,具體的操作的過程是什么.三、資金籌措說明投資資金的來源,主要分為哪幾局部,以表圖格式表示.廳P籌措資金來源籌措資金數(shù)額萬元籌措資金比例%1自有資金2銀行貸款3銷售回款4其它工程總投資額四、資金投放使用方案進(jìn)行工程各期地價(jià)、前期費(fèi)用、根底、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排.第