購(gòu)物中心定位及租金政策(1)

1、購(gòu)物中心商業(yè)定位購(gòu)物中心商業(yè)定位Page 2購(gòu)物中心的類型購(gòu)物中心的類型購(gòu)物中心能劃分為以下5種類型: 現(xiàn)代都市購(gòu)物中心 地域型購(gòu)物中心 社區(qū)型購(gòu)物中心 鄰里型購(gòu)物中心 特色型購(gòu)物中心Page 3現(xiàn)代都市購(gòu)物中心現(xiàn)代都市購(gòu)物中心現(xiàn)代都市購(gòu)物中心有以下5種特征: 國(guó)際品牌型 市中心及黃金地段型 專為迎合中外人士及旅客型 綜合型(包括辦公樓,酒店及酒店公寓等) 車場(chǎng)及推廣場(chǎng)地型Page 4地域型購(gòu)物中心地域型購(gòu)物中心地域型購(gòu)物中心有以下特征: 位於交通便利,在地域上是一個(gè)重要的購(gòu)物熱點(diǎn) 輻射的客群可達(dá)250,000至1,000,000 購(gòu)物中心一般會(huì)融入百貨公司,超市,娛樂(lè),餐廳,銀行,不同快速消

2、費(fèi)品等Page 5社社區(qū)型購(gòu)物中心區(qū)型購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心有以下特性: 中型體量 輻射的客群可達(dá)50,000至150,000 購(gòu)物中心一般會(huì)融入百貨公司或超市,娛樂(lè),餐廳,銀行,不同快速消費(fèi)品等Page 6鄰里型購(gòu)物中心鄰里型購(gòu)物中心鄰里型購(gòu)物中心有以下特性: 集中不同小店鋪 輻射的客群少于50,000 主要業(yè)態(tài)為耐用性產(chǎn)品,銀行和小型餐館Page 7特色型購(gòu)物中心特色型購(gòu)物中心特色型購(gòu)物中心相對(duì)地會(huì)集中同一類型或類似的產(chǎn)品如以下例子: 家居裝潢類 電子器材及計(jì)算機(jī)軟件類 婚紗服務(wù)類 折扣店P(guān)age 8決定購(gòu)物中心類型的因素決定購(gòu)物中心類型的因素 決定購(gòu)物中心類型的因素:地點(diǎn)(市區(qū)/交通發(fā)達(dá)

3、容易到達(dá)的地方等等)體量客群的素質(zhì)及數(shù)量租戶的素質(zhì)及數(shù)量業(yè)主方的期望及意向Page 9購(gòu)物中心品牌業(yè)態(tài)分類購(gòu)物中心品牌業(yè)態(tài)分類Page 10購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類 一般購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分為以下幾類零售零售服裝服裝鐘鐘表表珠寶飾品珠寶飾品化妝品化妝品鞋鞋時(shí)尚眼鏡時(shí)尚眼鏡生活百貨生活百貨兒童用品兒童用品家居用品家居用品數(shù)碼電器數(shù)碼電器書(shū)店書(shū)店餐飲餐飲美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)休閑休閑輕輕餐餐中小型餐飲中小型餐飲大型餐飲大型餐飲服務(wù)服務(wù)美容美發(fā)美容美發(fā)纖體瘦身纖體瘦身SPA美甲美甲藥房藥房洗衣店洗衣店兒童培訓(xùn)兒童培訓(xùn)兒童攝影兒童攝影成人培訓(xùn)教育成人培訓(xùn)教育電電信信營(yíng)業(yè)廳營(yíng)業(yè)廳銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配

4、鑰匙配鑰匙修鞋包修鞋包娛樂(lè)娛樂(lè)電影院電影院卡拉卡拉OK溜冰場(chǎng)溜冰場(chǎng)游藝機(jī)游藝機(jī)兒童游樂(lè)園兒童游樂(lè)園Page 11RetailPage 12F&BPage 13ServicePage 14EntertainmentPage 15百貨公司和超市品牌百貨公司和超市品牌 百貨公司和超市Page 16品牌集團(tuán)和品牌代理品牌集團(tuán)和品牌代理Page 17品牌集團(tuán)品牌集團(tuán)LVMH Group（路威酩軒集團(tuán)）：（路威酩軒集團(tuán)）：Page 18品牌集團(tuán)品牌集團(tuán)Richemont Group（歷峰集團(tuán)）：（歷峰集團(tuán)）：Page 19品牌集團(tuán)品牌集團(tuán)PPR Group（巴黎春天集團(tuán)）（巴黎春天集團(tuán)）：Page

5、 20品牌代理品牌代理Rainbow Group（彩虹集團(tuán)）（彩虹集團(tuán)）：Page 21品牌代理品牌代理IMAGINEX Group（俊思集團(tuán)）：（俊思集團(tuán)）：Page 22品牌代理品牌代理FAIRTON Group（華敦集團(tuán)）（華敦集團(tuán)）：Page 23品牌集團(tuán)和品牌代理品牌集團(tuán)和品牌代理品牌擁有方品牌擁有方例如：例如：LVMH、 Richemont、PPR品牌代理公司品牌代理公司例如：例如：IMAGINEX、IT、英皇、英皇地區(qū)代理地區(qū)代理（例：華東區(qū)代理）（例：華東區(qū)代理）地區(qū)代理地區(qū)代理（例：華南區(qū)代理）（例：華南區(qū)代理）地區(qū)代理地區(qū)代理（例：華中區(qū)代理）（例：華中區(qū)代理）地區(qū)代理地區(qū)

6、代理（例：華北區(qū)代理）（例：華北區(qū)代理） 一般品牌代理結(jié)構(gòu)舉例：Page 24案例：案例：I.T 在1988年，I.T是一間約200平方尺的小店，專賣當(dāng)時(shí)在香港不甚普遍的歐洲服裝品牌。隨著品牌的不斷發(fā)展，I.T因其走在時(shí)代尖端的流行風(fēng)格，如今已成為年輕時(shí)尚的代名詞。 I.T采取多品牌、多層次的獨(dú)特業(yè)務(wù)架構(gòu)，多種管道的經(jīng)營(yíng)方式分別能以多品牌的復(fù)合型店鋪或單一品牌的專門(mén)店，滿足不同消費(fèi)者的需求。 I.T代理來(lái)自全球各地的品牌，同時(shí)也獨(dú)家開(kāi)發(fā)自家品牌，I.T、i.t、ETE、double-park皆為復(fù)合式品牌旗艦店，吸引具有截然不同的特性及喜好的消費(fèi)者。 I.T也協(xié)助具潛質(zhì)的新興品牌，使這些品牌有

7、機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)，一些受到顧客青睞的新興品牌就有機(jī)會(huì)開(kāi)展獨(dú)立式商店，獲得更大的曝光機(jī)會(huì)。Page 25案例：案例：I.TPage 26案例：案例：I.T代理和自有品牌代理和自有品牌Page 27品牌檔次品牌檔次Page 28品牌檔次例舉：一線品牌品牌檔次例舉：一線品牌Page 29品牌檔次例舉：一線品牌品牌檔次例舉：一線品牌Page 30品牌檔次例舉：高級(jí)鐘表品牌檔次例舉：高級(jí)鐘表Page 31品牌檔次例舉：中高檔品牌檔次例舉：中高檔Page 32品牌檔次例舉：中高檔品牌檔次例舉：中高檔Page 33品牌檔次例舉：中檔品牌檔次例舉：中檔Page 34品牌檔次例舉：時(shí)尚品牌品牌檔次例舉：時(shí)尚品牌Pa

8、ge 35品牌檔次例舉：休閑品牌檔次例舉：休閑Page 36品牌檔次例舉：快速時(shí)尚品牌檔次例舉：快速時(shí)尚Page 37品牌檔次例舉品牌檔次例舉Page 38品牌檔次例舉品牌檔次例舉Page 39品牌檔次例舉品牌檔次例舉Page 40制定招商工作計(jì)劃商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查招商工具資料準(zhǔn)備制定業(yè)態(tài)比例及品牌落位制定租金標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系目標(biāo)品牌召開(kāi)項(xiàng)目推介會(huì)約見(jiàn)目標(biāo)品牌進(jìn)行項(xiàng)目介紹及獲取品牌資料信息與租戶確認(rèn)主要租賃條件及簽署租賃意向書(shū)安排品牌實(shí)地考察項(xiàng)目考察評(píng)估品牌與品牌公司洽談承租意向及承租條件目標(biāo)主力租戶開(kāi)店意愿調(diào)查最終目的最終目的租賃合同的洽談及簽署組建招商團(tuán)隊(duì)招商流程招商流程Page 41業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位P

9、age 421. 知己知彼知己知彼 差異共融差異共融A. 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置B. 項(xiàng)目環(huán)境項(xiàng)目環(huán)境C. 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手D. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手E. 項(xiàng)目體量項(xiàng)目體量Page 432. 定位目標(biāo)定位目標(biāo)A. 客群目標(biāo)客群目標(biāo)(高、中、低高、中、低)B. 家庭、青少年、兒童、女性、男性、家庭、青少年、兒童、女性、男性、老年人、老年人、C. 本地客、外地客；本區(qū)客、外區(qū)客本地客、外地客；本區(qū)客、外區(qū)客D. 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)E. 目標(biāo)比例目標(biāo)比例Page 443. 業(yè)態(tài)與比例業(yè)態(tài)與比例A. 各類業(yè)態(tài)比例各類業(yè)態(tài)比例B. 品牌品牌C. 位置分佈位置分佈D. 付租能力

10、付租能力E. 付租標(biāo)準(zhǔn)付租標(biāo)準(zhǔn)Page 454. 租金政策租金政策A. 租金收入方式租金收入方式B. 補(bǔ)貼補(bǔ)貼/優(yōu)惠優(yōu)惠C. 市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金D. 免租期免租期E. 預(yù)估租金收入計(jì)算預(yù)估租金收入計(jì)算Page 46 有效預(yù)估項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流,可讓業(yè)主方做到運(yùn)籌帷握,能更妥善綢繆未來(lái)投資計(jì)劃.Page 47 商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)漫長(zhǎng)而需要持續(xù)經(jīng)營(yíng)的投資,所以預(yù)估現(xiàn)金流是一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié). 對(duì)于投資一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,我們要先清楚了解該項(xiàng)目周邊的發(fā)展及機(jī)遇,例如未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展、區(qū)位的優(yōu)劣條件分析、周邊的商業(yè)情況等等,綜合所有數(shù)據(jù)及分析,我們可以詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目.項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃商

11、業(yè)定位商業(yè)定位 確立目標(biāo)客群及項(xiàng)目檔次業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 確立樓層業(yè)態(tài)組合及租戶 配對(duì)租金預(yù)估租金預(yù)估 就周邊商業(yè)租金情況作分 析并預(yù)估項(xiàng)目不同樓層業(yè) 態(tài)的日租金情況. . .Page 48預(yù)估租金計(jì)算步驟預(yù)估租金計(jì)算步驟 預(yù)估租金計(jì)算步驟預(yù)估租金計(jì)算步驟參考項(xiàng)目周參考項(xiàng)目周邊商業(yè)租金邊商業(yè)租金對(duì)每個(gè)商鋪?zhàn)鳂I(yè)態(tài)對(duì)每個(gè)商鋪?zhàn)鳂I(yè)態(tài)分類分類,擬定一鋪一價(jià)擬定一鋪一價(jià)針對(duì)各樓層不同業(yè)態(tài)針對(duì)各樓層不同業(yè)態(tài)擬定樓層日租金表擬定樓層日租金表第一年基礎(chǔ)年租金第一年基礎(chǔ)年租金預(yù)估十年租金收入預(yù)估十年租金收入1234店鋪分割及業(yè)態(tài)規(guī)劃的變更店鋪分割及業(yè)態(tài)規(guī)劃的變更, ,會(huì)影響會(huì)影響租金的預(yù)估租金的預(yù)估, ,有關(guān)租金

12、將可能做出修有關(guān)租金將可能做出修訂訂, ,修訂的結(jié)果有可能增加或減少修訂的結(jié)果有可能增加或減少排除了排除了2 2個(gè)因素個(gè)因素: :1.1.出租率出租率2.2.免租期免租期加入以下加入以下2 2個(gè)因素個(gè)因素: :1.1.按年出租率按年出租率2.2.按年收租比率按年收租比率Page 49日租金表日租金表 有了完善的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)定位后,我們可參考周邊商業(yè)租金數(shù)據(jù),并按項(xiàng)目樓層及不同業(yè)態(tài)的實(shí)際情況作調(diào)整,擬出項(xiàng)目參考租金的基準(zhǔn).Page 50一鋪一價(jià)一鋪一價(jià) 根據(jù)商業(yè)定位,針對(duì)目標(biāo)客群需求,規(guī)劃出各樓層業(yè)態(tài),擬定一鋪一價(jià).該租金預(yù)估為固定租金Page 51第一年基礎(chǔ)租金第一年基礎(chǔ)租金 有了日租金的參

13、數(shù),我們可以估算第一年基礎(chǔ)年租金. 此年租金為固定租金,在計(jì)算過(guò)程當(dāng)中,并未考慮出租率及免租期等因素.Page 52預(yù)估十年租金走勢(shì)預(yù)估十年租金走勢(shì):叫價(jià)租金叫價(jià)租金 有了第一年的基礎(chǔ)年租金,我們可以深化計(jì)算過(guò)程,把每年預(yù)估的出租率及收租金比率一并加入作考慮,盡量貼近實(shí)際情況,預(yù)估十年租金收入走勢(shì):叫價(jià)租金叫價(jià)租金及底價(jià)租金底價(jià)租金.Page 53 十年租金收入預(yù)估(底價(jià)租金)預(yù)估十年租金走勢(shì)預(yù)估十年租金走勢(shì):底底價(jià)租金價(jià)租金Page 54主力店鋪承租條件主力店鋪承租條件n在招商的過(guò)程中，往往每一個(gè)樓層和每一種業(yè)態(tài)都應(yīng)先確定一個(gè)主力品牌店鋪，如國(guó)際連鎖零售品牌或知名餐飲等，從而起到帶頭作用，提升其它同等次或同類業(yè)態(tài)租戶的承租意向，最終促進(jìn)其他租戶落實(shí)簽約。n