解讀深圳市城市更新單元規(guī)劃

1、深圳市城市更新單元規(guī)劃2014年4月規(guī)劃篇規(guī)劃篇敬宏愿敬宏愿12021/3/261. 城市更新規(guī)劃的背景2. 城市更新規(guī)劃概念3. 城市更新規(guī)劃的規(guī)范體系4. 城市更新規(guī)劃流程架構(gòu)與成果內(nèi)容5. 城市更新規(guī)劃特點與難點22021/3/262.城市更新規(guī)劃概念3.城市更新規(guī)劃的規(guī)范體系4.城市更新規(guī)劃流程架構(gòu)與成果內(nèi)容5.城市更新規(guī)劃特點與難點32021/3/2686版經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)奠定了原特區(qū)的空間總體格局。版經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)奠定了原特區(qū)的空間總體格局。特區(qū)成立之前的村落80年代中后期,雜亂的自發(fā)改建 改造后的東門老街 深圳城市發(fā)展 三版總規(guī)42021/3/2696版總規(guī)應(yīng)對了全市域高速工業(yè)化、城市

2、化的發(fā)展需求。版總規(guī)應(yīng)對了全市域高速工業(yè)化、城市化的發(fā)展需求。得到保護的舊圍屋,很多已經(jīng)消失90年代初的深圳 深圳高速發(fā)展 深圳城市發(fā)展 三版總規(guī)52021/3/26以建筑加建方式 所形成的良好商業(yè)空間依托周邊良好氛圍 而改造形成的 “京基100”以舊工業(yè)廠房改造 過來的華僑城創(chuàng)意文化園10版總規(guī)指引城市轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。版總規(guī)指引城市轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。深圳城市發(fā)展 三版總規(guī)在全國率先探索城市轉(zhuǎn)型,編制過程公眾廣泛參與 規(guī)劃重心從城市擴張轉(zhuǎn)向更新62021/3/26轉(zhuǎn)變成為人口超過1300萬的全國經(jīng)濟中心和初具規(guī)模的現(xiàn)代化大都市 當前,在競爭日趨激烈的區(qū)域形勢和資源環(huán)境緊約

3、束的背景下,新批準的深圳城市總體規(guī)劃（20102020）提出深圳未來空間發(fā)展模式將由增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪績?yōu)化, 城市更新成為了深圳城市轉(zhuǎn)型的重要途徑,成為城市空間資源拓展的主要手段。短短30年間,社會經(jīng)濟和城市規(guī)模的迅猛發(fā)展讓深圳從中國南方一個人口僅3萬人的小漁村存量優(yōu)化增量擴張72021/3/26從三版總規(guī)劃來看深圳城市更新發(fā)展歷程更新階段主要方式對應(yīng)城市發(fā)展階段對象主要特征突出問題萌芽期（80年代初-90年代初）自發(fā)零星式改造城市萌芽期老舊建筑為主開發(fā)單位和舊村自發(fā)性的小規(guī)模拆舊建新為主改造零散混亂,缺乏規(guī)劃的控制和引導(dǎo),忽視對整體城市面貌的考慮。發(fā)展期（90年 代 初 - 本世紀初）粗放式

4、成片改造城市快速擴張期舊村、老工業(yè)區(qū)建筑、小型地塊、舊商業(yè)中心以市場為動力的自發(fā)式更新為主;政府開始參與局部片區(qū)改造改造手段單一、忽視對人居環(huán)境的要求、改造強度過高、突破上層次規(guī)劃控制指標等;缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃;“城中村”問題加速期（本世 紀 初 - 至今）大規(guī)模專門化改造城市提升完善期城中村、歷史街區(qū)、老商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊倉儲區(qū)、舊居住區(qū)等更新內(nèi)涵規(guī)模擴大,方式更多樣;政府積極參與,出臺一系列政策法規(guī),并成立專門機構(gòu)?，F(xiàn)實問題復(fù)雜性造成改造難度加大;忽視社會問題和市場需求;土地投機現(xiàn)象物質(zhì)對象變化規(guī)模增加，改造類型多樣化 利益主體變化多元化 運作模式變化市場化運作為主，政府更多涉入管理機制變

5、化專門化、規(guī)范化總體發(fā)展趨勢結(jié)論：82021/3/26城中村全市城中村面積平方公里 ,總建筑面積1.5億平方米。舊工業(yè)區(qū)舊城區(qū)全市舊工業(yè)區(qū)面積平方公里 ,總建筑面積4.78億平方米。全市舊城區(qū)面積平方公里 ,其中舊居住區(qū)6.0平方公里,工商住混合區(qū)5.7平方公里,歷史文化保護區(qū)3.6平方公里。城中村老商業(yè)區(qū)舊倉儲區(qū)舊居住區(qū)舊工業(yè)區(qū)深圳城市“三舊”現(xiàn)狀92021/3/26至2013年深圳已公告城市更新單元計劃約450項深圳已公告城市更新單元龍崗寶安龍華坪山.深圳更新蛋糕大發(fā)展前景好!羅湖福田南山102021/3/261.城市更新規(guī)劃的背景3.城市更新規(guī)劃的規(guī)范體系4.城市更新規(guī)劃流程架構(gòu)與成果內(nèi)

6、容5.城市更新規(guī)劃特點與難點112021/3/26城市更新的概念 深圳市城市更新辦法中所稱城市更新,是指符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域,根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動: （一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善; （二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患; （三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求,影響城市規(guī)劃實施; （四）依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當進行城市更新的其他情形。122021/3/26城市更新的類型 綜合整治類更新項目主要包括改善消

7、防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容,但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。類型一:綜合整治類平山大園工業(yè)區(qū)（北區(qū)）整治前四川大廈整治后四川大廈132021/3/26城市更新的類型 綜合整治類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能,但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限,保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。類型二:功能改變類華強北電子市場（工改商）華僑城創(chuàng)意文化園三期142021/3/26城市更新的類型 具備城市更新條件,且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的,可以通過拆除重建方式實施城市更新。類型三:拆除重建類蔡屋圍“京基100”福田金地崗廈1520

8、21/3/26城市更新的類型類型三:拆除重建類具有下列情形之一,原則上不可作為拆除重建對象:（1）已納入我市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。（2）零散用地、政府社團用地、特殊用地原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。（3）舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到20年的,原則上不得擬訂為城市更新單元。（4）政府土地整備區(qū)范圍內(nèi)原則上不得擬訂城市更新單元。（5）城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當大于10000平方米。（6）具有保留價值的歷史建筑或文化建筑注:除文物保護單位外,城市中還存在大量具有保留價值的歷史建筑或文化建筑,需要有效識別和保護,不能

9、采取拆除重建的更新方式。深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）深圳市城市更新辦法實施細則162021/3/26城市更新的實質(zhì)公共設(shè)施和環(huán)境的改善居民生產(chǎn)和生活條件的改善經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展就業(yè)率的增加教育和發(fā)展機會的增多衛(wèi)生狀況的改善.“城市更新單元規(guī)劃”的內(nèi)涵,已經(jīng)遠遠超出傳統(tǒng)的空間規(guī)劃層面,其實質(zhì)是保障城市空間資源高效、公平配置的公共政策,需要進行完善的制度設(shè)計。172021/3/261.城市更新規(guī)劃的背景2.城市更新規(guī)劃概念4.城市更新規(guī)劃流程架構(gòu)與成果內(nèi)容5.城市更新規(guī)劃特點與難點182021/3/26以深圳市城市更新辦法為基礎(chǔ),深圳已初步建立起面向?qū)嵤┑某鞘懈录夹g(shù)與制度體

10、系。深圳市城市更新辦法第一層次:法規(guī)層次第四層次:技術(shù)標準層次第三層次:操作指引層次第二層次: 管理層次深圳市城市更新辦法實施細則深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則關(guān)于授權(quán)市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批城市更新單元規(guī)劃的通知政府參與城市更新溢價分成比例標準深圳市城市更新單元規(guī)劃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建標準配建比例暫行規(guī)定拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)土地權(quán)屬清理工作指引深圳市城市更新條例城市更新地權(quán)重構(gòu)操作指引城市更新空權(quán)轉(zhuǎn)換操作指引深圳市城市更新單元規(guī)劃保障性住房配建比例暫行規(guī)定深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引城市更新單元規(guī)劃落實低碳生態(tài)目標技術(shù)指引制定中

11、已頒布192021/3/26密度分區(qū)用地性質(zhì)FAR基準/容積率上限要點解析1:開發(fā)強度居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率FAR規(guī)劃 （1+ A1）（1+A2）;式中:FAR基準密度分區(qū)地塊基準容積率; A1、A2微觀區(qū)位影響條件修正系數(shù)。FAR基準深圳市城市規(guī)劃城市標準與準則第四章 4.2地塊容積率202021/3/26周邊道路站點半徑居住用地要點解析1:開發(fā)強度居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率FAR規(guī)劃 （1+ A1）（1+A2）;式中:FAR基準密度分區(qū)地塊基準容積率; A1、A2微觀區(qū)位影響條件修正系數(shù)。FAR基準居住用地地塊僅選取其中最大值修正深圳市城市規(guī)劃城市標準與準則第四章 4.2地塊容

12、積率地塊大小周邊道路站點半徑修正系數(shù)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地212021/3/26要點解析1:開發(fā)強度工業(yè)用地、物流倉儲用地容積率工業(yè)用地地塊容積率上限宜按深標規(guī)定執(zhí)行,下限應(yīng)滿足深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標準要求。物流倉儲用地地塊容積率上限宜按深標規(guī)定執(zhí)行,下限應(yīng)滿足深圳市物流項目用地規(guī)劃建設(shè)控制標準要求。標準規(guī)定容積率下限容積率深標規(guī)定容積率上限深圳市城市規(guī)劃城市標準與準則第四章 4.2地塊容積率222021/3/26要點解析1:開發(fā)強度混合用地容積率FAR混合FAR1K1+FAR2K2+ FAR3K3;式中:FAR1、FAR2、FAR3地塊基于各類單一用地功能可允許的容積率;K1、K2、K3地塊各

13、類功能建筑面積占總建筑面積的比例。容積率調(diào)整在城市重點發(fā)展、城市更新等特定地區(qū),為實現(xiàn)城市綜合利益,在滿足公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施和市政設(shè)施等各項設(shè)施服務(wù)能力的前提下,具體地塊容積率經(jīng)專題研究后,可在本標準與準則的基礎(chǔ)上適當提高。深圳市城市規(guī)劃城市標準與準則第四章 4.2地塊容積率232021/3/26用地面積: 地塊位于南山蛇口地區(qū),地塊用地面積約 13000 平方米。用地性質(zhì)為工業(yè)用地（M1）。交通條件: 用地僅南北兩側(cè)鄰市政道路。未來地鐵十號線的工業(yè)六路站距本案300米附近。分別測算其“工改工”與“工改商”容積率。要點解析1:開發(fā)強度案例解析同一用地“工改工”與“工改商”242021/3/

14、26要點解析1:開發(fā)強度案例解析新型產(chǎn)業(yè)用地（工改工 M1/M0）基于以上規(guī)定,本項目容積率可取3.56.0。本項目開發(fā)建設(shè)用地面積為10000,容積率取上限6.0時,總建筑面積為60000平方米。標準 FAR規(guī)劃深標 252021/3/26區(qū)位情況距離站點（米）車站綜合定位綜合樞紐站一般站修正系數(shù)0-200+0.60+0.40200-500+0.40+0.20基于以上規(guī)定,本項目容積率上限=FAR基準*（1+A1）*（1+A2）*（1+A3）=5.27,本項目開發(fā)建設(shè)用地面積為10000,容積率取5.27時,總建筑面積為52700平方米。要點解析1:開發(fā)強度案例解析商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（工改商 M

15、/C）FAR基準A1A2A3FAR規(guī)劃FAR基準（1+ A1）（1+A2） （1+A3）262021/3/26要點解析2:地價計算拆除重建類城市更新城中村部分建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價;建筑容積率在2.5至4.5之間的部分,按照公告基準地價標準的20補繳地價;建筑容積率超過4.5的部分,按照公告基準地價標準補繳地價。關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實施前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價,超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。深圳市城市更新辦法第五章 拆除重建類城市更新272021/3/26要點解析2:地價計算拆除重建類城市更新

16、工業(yè)區(qū)升級改造項目（工改工/市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)）升級改造為工業(yè)用途（包括物流及研發(fā)功能）或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。物流用地的公告基準地價按照工業(yè)和商業(yè)公告基準地價的平均值測算,研發(fā)用地的公告基準地價按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值測算。認定為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,以鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價修正系數(shù)予以修正。FREE公告基準地價 50%OFF!鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價修正系數(shù)修正深圳市城市更新辦法實施細則第五章 第四節(jié) 地價計收深圳市城市更新辦法第五章 拆除重建類城市更新282021/3/26要點解析2:地價計算拆除重建

17、類城市更新工業(yè)區(qū)升級改造項目（工改商/居）升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分,按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價,扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價;增加建筑面積部分,按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標準計算應(yīng)繳納的地價。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的,從其規(guī)定。改造后市場評估地價改造后 原土地公告基準地價深圳市城市更新辦法第五章 拆除重建類城市更新292021/3/26要點解析3:政策性用房保障性住房概念:是指包含經(jīng)濟適用房、人才保障房、租貸房等當前實行的

18、多種政策用房的統(tǒng)稱。配建類型:相關(guān)主管部門確定適用范圍:城市更新拆除重建類項目配建比例:一類地區(qū)配建比例為12;保障性住房類型為安居型商品房的,配建比例為30%。二類地區(qū)配建比例為8;保障性住房類型為安居型商品房的,配建比例為20%。三類地區(qū)配建比例為5;保障性住房類型為安居型商品房的,配建比例為10%。鼓勵城市更新項目在以上標準基礎(chǔ)上增加配建比例。位于上述地區(qū)之外的城市更新項目可根據(jù)城市發(fā)展需要和住房建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃要求,另行確定配建比例。實際建設(shè)的保障性住房面積該項目批準住宅建筑面積深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定302021/3/26要點解析3:政策性用房保障性住房分區(qū)范

19、圍一類地區(qū):福田羅湖、南山前海、光明新區(qū)、龍華新城、大運新城、龍崗、沙井、松崗、觀瀾、布吉、橫崗等城市各級中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃2015年前建設(shè)的軌道站點1000米覆蓋地區(qū)。二類地區(qū):除一類地區(qū)之外的城市各級中心區(qū)或規(guī)劃2015年前建設(shè)的軌道站點1000米覆蓋地區(qū)。三類地區(qū):除一、二類地區(qū)之外的重點產(chǎn)業(yè)片區(qū),如現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū),現(xiàn)代物流園區(qū)、金融后臺服務(wù)區(qū)等,以及其他適宜配建保障性住房的地區(qū)。一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定312021/3/26要點解析3:政策性用房保障性住房配建比例補充位于規(guī)劃2015年前建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi),按批準住宅建筑面積增加3。屬于工

20、業(yè)區(qū)或倉儲區(qū)改造為住宅的,按批準住宅建筑面積增加5。包含非農(nóng)建設(shè)用地的,可按非農(nóng)建設(shè)用地面積占項目建設(shè)用地總面積比例進行核減,其中,一類地區(qū)核減基數(shù)為批準住宅建筑面積的8,二類和三類地區(qū)核減基數(shù)為批準住宅建筑面積的5。土地貢獻率過高,保障性住房的配建比例可予以適當核減,由市規(guī)劃國土主管部門會同市住房建設(shè)主管部門提出配建方案,報市政府審批。深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定322021/3/26要點解析3:政策性用房保障性住房其他規(guī)定按照本規(guī)定應(yīng)配建的保障性住房原則上由項目實施主體在城市更新項目中一并建設(shè)。應(yīng)配建的保障性住房建筑面積超過30000平方米的,可視條件在城市更新項目用地中單

21、獨劃出一定比例用地用于建設(shè)保障性住房。保障性住房應(yīng)集中布局。城市更新項目分期建設(shè)的,原則上應(yīng)布局在首期。保障性住房免繳地價,并由政府回購,產(chǎn)權(quán)歸政府所有,回購價格按照保障性住房建造成本加百分之三利潤的價格執(zhí)行。保障性住房類型為安居型商品房的,按該項目住宅建筑面積應(yīng)繳地價標準的50%繳納,但最高不超過安居型商品房建筑面積按公告基準地價標準應(yīng)計收的地價。深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定332021/3/26要點解析3:政策性用房創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房概念:是符合深圳市有關(guān)規(guī)定的用于生產(chǎn)、研發(fā)、運營的產(chǎn)業(yè)用房,不包括其他配套設(shè)施。適用范圍:升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市

22、更新項目配建比例:一類地區(qū)配建比例為12;指福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的轄區(qū)范圍。二類地區(qū)配建比例為8;指寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道、龍華街道、大浪街道、民治街道、石巖街道及龍崗區(qū)龍城街道、布吉街道、坂田街道、南灣街道的區(qū)域范圍。三類地區(qū)配建比例為5;除上述一、二類地區(qū)以外的區(qū)域范圍。深圳市城市更新項目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定試行創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積該項目產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積342021/3/26要點解析3:政策性用房創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例補充位于市政府確定的重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的,配建比例在基準比例上增加5。包含非農(nóng)建設(shè)用地的,可按非農(nóng)建設(shè)用地面積占項目建設(shè)用地總面積比例核減5。其他規(guī)

23、定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)集中布局。城市更新項目分期建設(shè)的,原則上應(yīng)布局在首期。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免繳地價,并由政府回購,產(chǎn)權(quán)歸政府所有,回購價格按照建造成本加百分之三利潤的價格執(zhí)行。深圳市城市更新項目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定試行352021/3/26要點解析4:用地構(gòu)成公益用地城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府,用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地應(yīng)當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。城市規(guī)劃或者其他相關(guān)規(guī)定有更高要求的,從其規(guī)定。公益用地?zé)o償移交公共空間獨立設(shè)置建設(shè)用地深圳市城市更新辦法實施細則第十二條362021/3/26要點解析4:用地構(gòu)成公共空

24、間概念:具有一定規(guī)模、面向所有市民免費開放并提供休閑活動設(shè)施的公共場所,一般指露天或有遮蓋的室外空間,符合上述條件的建筑物內(nèi)部公共大廳和通道也可作為公共空間。公共空間的類型劃分除規(guī)劃確定的獨立地塊的公共空間外,新建及重建項目應(yīng)提供占建設(shè)用地面積5%10%獨立設(shè)置的公共空間,建筑退線部分及室內(nèi)型公共空間計入面積均不宜超過公共空間總面積的30%。公共空間面積小于1000平方米時,宜與相鄰地塊的公共空間整合設(shè)置。深圳市城市規(guī)劃標準與準則第八章 8.6.3公共空間372021/3/26要點解析4:用地構(gòu)成案例說明項目總用地13000平方米,考慮布置3000平方米公益用地,以及1000平方米公共空間。公

25、益用地布置公益用地置于南海大道東側(cè)成為城市廣場, 讓高層前有較大的展示空間。公共空間布置在建筑退線以內(nèi)的公共空間需不小于700平方米,即不小于70%。382021/3/261.城市更新規(guī)劃的背景2.城市更新規(guī)劃概念3.城市更新規(guī)劃的規(guī)范體系5.城市更新規(guī)劃特點與難點392021/3/261.綜合整治類城市更新l綜合整治類城市更新由市、區(qū)政府統(tǒng)籌推進。市城管部門組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督促全市綜合整治類城市更新工作。各區(qū)政府及其相應(yīng)的職能部門負責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)的綜合整治類項目。 l區(qū)政府應(yīng)當按年度制訂本區(qū)綜合整治類項目和資金安排計劃草案,由市城管部門統(tǒng)籌平衡并按程序報批后組織實施。 l在綜合整治類項

26、目納入計劃并經(jīng)批準立項后,區(qū)政府應(yīng)當組織實施單位依照項目審批文件及相關(guān)技術(shù)規(guī)范,開展綜合整治規(guī)劃、初步設(shè)計和項目總概算的編制等前期工作,形成實施方案。 一、城市更新規(guī)劃流程402021/3/262.功能改變類城市更新l權(quán)利主體可以向主管部門申請實施功能改變類城市更新。應(yīng)當提交申請書、申請人身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書等材料。l主管部門受理申請后,根據(jù)申請改變使用功能的建筑物所在區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃及其他申請材料進行審查,并在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及本部門網(wǎng)站上就相關(guān)事宜進行不少于7日的公示。l公示結(jié)束后,主管部門應(yīng)當對相關(guān)意見進行匯總和處理。向申請人核發(fā)規(guī)劃許可文件,并通過與申請人補簽土地使用

27、權(quán)出讓合同或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議（或者增補協(xié)議）的方式完善用地手續(xù)。 l申請人辦理完成相關(guān)規(guī)劃和用地手續(xù)后,可以實施功能改變類城市更新。 一、城市更新規(guī)劃流程412021/3/26業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證入伙簽

28、訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建,并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印機以便申報.由拆遷工作完成起36個月完成建設(shè)二、針對拆除重建類城市更新規(guī)劃流程一般程序422021/3/26計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段n 申報主體及申報途徑依據(jù):深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析432021/3/263.拆除重建類城市更新n 1、 申報情形1）法定圖則已劃定城市更新單元且迫切需要拆除重建的特定城市建成區(qū),可申報城市更新單元規(guī)劃制定計劃,并在統(tǒng)籌時優(yōu)先考慮。2）尚未劃定城市更新單元但迫切需要拆除重建的特定城市建成

29、區(qū),可按照更新單元申報指引要求擬訂城市更新單元,申報城市更新單元規(guī)劃制定計劃。n 2、 申報主體計劃申報主體負責(zé)申報更新單元計劃、委托編制城市更新單元規(guī)劃等工作。 1權(quán)利主體單一的,可由權(quán)利主體申報或委托單一主體代為申報。2存在多個權(quán)利主體的,同意申報的相關(guān)權(quán)利主體須共同委托單一主體代為申報。3市政府各相關(guān)主管部門、區(qū)政府（管委會）認為確需實施拆除重建,且通過政府主導(dǎo)的方式實施城市更新的,可由市政府相關(guān)主管部門、區(qū)政府（管委會）進行申報。4屬城中村、老屋村、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在依法劃定非農(nóng)建設(shè)用地范圍外形成的建成區(qū)域的,由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的繼受單位進行申報,或由相關(guān)權(quán)利主體委托單

30、一主體代為申報。計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析442021/3/26n 3、 申報材料1）申請書:所有申報均須提供城市更新單元規(guī)劃制定計劃申請書,包括:更新單元的基本情況、制定計劃的理由與原因、更新單元的再開發(fā)用地功能、開發(fā)強度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等方面的具體請求、承諾按照相關(guān)政策的要求履行相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任、現(xiàn)狀整體情況照片等。2）申報表格:包括深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表和地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表3）申報主體的身份證明材料表2 地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表表1 深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段三、針對拆除重建

31、類流程及相關(guān)文件解析452021/3/26“三圖”:1）更新單元范圍;2）現(xiàn)狀權(quán)屬圖;3）建筑物信息圖 4）圖紙“三圖”計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析462021/3/26圖1更新單元范圍圖“更新單元范圍圖”須包含申報城市更新單元范圍及其坐標、拆遷范圍及其坐標、地塊邊界及編號、周邊（現(xiàn)狀與規(guī)劃）道路及其名稱、鄰近地理實體及其名稱、最新地形圖等信息。計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段4）圖紙“三圖”三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析472021/3/26更新單元范圍邊界 城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70

32、%。拆遷范圍原則上不得包括未建設(shè)用地,并應(yīng)參照下述要求擬訂拆遷范圍邊界。1拆遷范圍邊界涉及道路的:（1）規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路一致的,原則上以現(xiàn)狀道路邊界為界,現(xiàn)狀道路用地不納入拆遷范圍。（2）規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路為未建成區(qū)的,原則上以規(guī)劃道路邊界為界,規(guī)劃道路用地不納入拆遷范圍。（3）規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路現(xiàn)狀為建成區(qū)的,原則上以規(guī)劃道路中心線為界;規(guī)劃道路為支路的,拆遷范圍應(yīng)包含相對應(yīng)的規(guī)劃支路用地。拆遷范圍邊界涉及其他線性工程控制用地的,參照上述要求確定邊界。2拆遷范圍邊界涉及山體、河流等自然地理實體的,原則上以自然地理實體邊界為界。3已建設(shè)完成的用地,拆遷范圍原則

33、上應(yīng)包含完整的產(chǎn)權(quán)邊界,產(chǎn)權(quán)邊界范圍內(nèi)涉及建筑物保留的區(qū)域除外。計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段4）圖紙“三圖”三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析482021/3/262現(xiàn)狀權(quán)屬圖“現(xiàn)狀權(quán)屬圖”須包含申報城市更新單元范圍、拆遷范圍、地塊邊界及編號、宗地號或用地方案號、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、周邊（現(xiàn)狀與規(guī)劃）道路及其名稱、鄰近地理實體及其名稱、最新地形圖等信息?！艾F(xiàn)狀權(quán)屬圖”應(yīng)附表,以地塊為單元申報各地塊宗地號或用地方案號、用地面積、現(xiàn)狀用地利用功能、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、權(quán)利人數(shù)量、總建筑面積、建筑物竣工時間、同意申請更新權(quán)利人數(shù)量占比及占有建筑物占比等詳細信息。計劃階段規(guī)劃階段審批階段

34、規(guī)劃階段審批階段4）圖紙“三圖”三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析492021/3/263建筑物信息圖“建筑物信息圖”須包括更新單元范圍內(nèi)所有建筑物平面位置、編號、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、已使用年限等信息,并簡要說明建筑物質(zhì)量情況。如有危房的,須進行標注和說明。計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段4）圖紙“三圖”三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析502021/3/265）更新意愿證明材料6）權(quán)屬材料7）照片8）其他材料 9）材料格式要求:所有申報的書面材料均應(yīng)加蓋申報單位（人）公章（印章）;權(quán)屬證明材料較多的,加蓋騎縫章。提交的電子文件應(yīng)以光盤形式提供,具體要求如下:1城市更新單元規(guī)劃制定計劃

35、申請書、城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表和地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表:提供WORD格式文件;2現(xiàn)狀權(quán)屬圖和建筑物信息圖:提供JPG及CAD兩種格式文件;3更新意愿統(tǒng)計表:提供WORD或EXCEL格式文件;4建筑物照片:提供JPG格式文件。 計劃階段規(guī)劃階段審批階段規(guī)劃階段審批階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析512021/3/261. 編制單位 城市更新單元規(guī)劃的編制單位應(yīng)當具備乙級及以上規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)。計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析522021/3/26計劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段計劃階段包括目標定位、擬

36、采用的更新方式及其對應(yīng)的空間范圍。根據(jù)土地與建筑物核查結(jié)果,以空間范圍控制為手段劃定“拆除用地范圍”、“獨立占地公共利益項目范圍”和 “開發(fā)建設(shè)用地范圍”,明確單元更新權(quán)益劃分。更新單元涉及土地騰挪或者置換的,在劃定更新單元范圍前須先行說明土地騰挪或者置換的原因、依據(jù)與具體操作方式。包括功能布局、地塊用地性質(zhì)、建筑總量及各類功能建筑量、建筑覆蓋率、綠地率、綠化覆蓋率、道路交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、市政工程設(shè)施及地下空間開發(fā)利用等。包括城市空間組織、建筑形態(tài)控制、公共開放空間與慢行系統(tǒng)設(shè)計等?；诟聠卧F(xiàn)狀權(quán)益狀況,根據(jù)相關(guān)政策,制定更新單元與城市間的利益平衡方案;如果單元內(nèi)涉及多個實施主體,還

37、應(yīng)當載明各實施主體間的利益平衡方案。規(guī)定實施責(zé)任,制定分期實施計劃,明確實施責(zé)任落實期限。更新目標與方式更新單元范圍功能控制空間控制利益平衡實施方案2. 編制內(nèi)容三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析532021/3/263. 編制成果城市更新單元規(guī)劃的成果包括:技術(shù)文件和管理文件計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析542021/3/263.1 技術(shù)文件。計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段技術(shù)文件規(guī)劃研究報告專題/專項研究技術(shù)圖紙三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析552

38、021/3/26三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段3.1.1 規(guī)劃研究報告3.1 技術(shù)文件562021/3/263.1.2 專題/專項研究專項較專題研究相對簡化,作為規(guī)劃研究報告的組成部分。包括:l（1）規(guī)劃功能專項研究:涉及調(diào)整法定圖則用地性質(zhì)l（2）涉及對法定圖則其他限定性條件作重大調(diào)整的,根據(jù)調(diào)整的內(nèi)容開展相應(yīng)的專項研究。l（3）建筑物理環(huán)境專項研究:針對拆除范圍面積不小于10公頃的更新單元。l（4）位于特定地區(qū)的更新單元,應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定開展相應(yīng)的專項研究。計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段

39、審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.1 技術(shù)文件572021/3/263.1.2 專題/專項研究專題研究應(yīng)當由具備相應(yīng)資質(zhì)的城市規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)另行編制,并獨立成冊。相關(guān)編制要求是:（）涉及突破法定圖則確定的建筑總量或者居住總量的,或者法定圖則未覆蓋地區(qū),應(yīng)當進行道路交通和市政工程設(shè)施專題研究,科學(xué)確定開發(fā)強度。（）涉及產(chǎn)業(yè)升級的,應(yīng)當進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究（2）新增建筑面積達到10萬平米以上的更新單元,須進行道路交通專題研究;新增建筑面積不足10萬平方米的更新單元,須進行道路交通專項研究。（3）新增建筑面積達到20萬平米以上的更新單元,須進行市政工程設(shè)施專題研究

40、;新增建筑面積不足20萬平方米的更新單元,須進行市政工程設(shè)施專項研究。計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.1 技術(shù)文件582021/3/263.1.3 技術(shù)圖紙技術(shù)圖紙是指反映規(guī)劃意圖的相關(guān)圖示,主要包括:l區(qū)域位置圖（組圖） l拆除與建設(shè)用地范圍圖。l現(xiàn)狀用地分析圖 l土地核查成果圖 l歷史用地處置圖 l上層次規(guī)劃圖 l更新方式分區(qū)圖 l地塊劃分與指標控制圖 l總平面布局示意圖 l建設(shè)用地空間控制圖 l慢行系統(tǒng)規(guī)劃圖 l公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖 l道路交通與豎向規(guī)劃圖 l市政工程規(guī)劃圖（組圖） l分期實施規(guī)劃圖（組

41、圖） l日照分析圖 計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.1 技術(shù)文件592021/3/263.1.4 技術(shù)文件的形式（1）成果形式技術(shù)文件成果格式包括書面成果和相應(yīng)電子數(shù)據(jù)成果。（2）書面成果規(guī)劃研究報告（包括專項研究）采用A3幅面,128克啞粉紙膠裝;技術(shù)圖紙應(yīng)當按整比例采用A3幅面,附于規(guī)劃研究報告之后合訂為一冊。（3） 電子數(shù)據(jù)成果電子數(shù)據(jù)成果的文本正文采用word格式或者pdf格式;圖則采用dwg和jpg格式,并應(yīng)當符合城市規(guī)劃行政主管部門有關(guān)規(guī)劃成果電子報批和管理的格式要求。另: 深圳市城市更新單元規(guī)

42、劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）附有:規(guī)劃研究報告和技術(shù)圖紙具體格式規(guī)劃研究報告（含專項研究）技術(shù)圖紙格式要求。計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.1 技術(shù)文件602021/3/263.1 管理文件。計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段管理文件文本圖則三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析612021/3/263.2.1 文本文本是針對規(guī)劃管理需要,表達結(jié)論性的內(nèi)容和設(shè)計要點的規(guī)范條文,主要包括以下內(nèi)容:計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃

43、階段第一章 總則第二章 更新目標和更新方式第三章 功能控制第四章 交通、市政工程規(guī)劃第五章 空間控制第六章 實施措施三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.2 管理文件622021/3/263.2.2 圖則圖則為反映文本內(nèi)容的規(guī)劃圖紙,包括:l 拆除與建設(shè)用地范圍圖l 地塊劃分與指標控制圖 l 建設(shè)用地空間控制圖 l 慢行系統(tǒng)規(guī)劃圖 l 市政工程和道路豎向規(guī)劃圖 l 分期實施規(guī)劃圖計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.2 管理文件632021/3/263.2.3 管理文件的形式（1） 成果形式。管理文件成果形式包

44、括書面成果和相應(yīng)電子數(shù)據(jù)成果。（2） 書面成果。文本和圖則應(yīng)當合訂為一本完整的書面成果。文本統(tǒng)一采用A4幅面豎向裝訂格式,封面注明項目名稱、階段、委托單位、編制單位和編制時間。（3） 電子數(shù)據(jù)成果。電子數(shù)據(jù)成果的文本正文采用word格式;圖則采用dwg和jpg格式,并應(yīng)當符合城市規(guī)劃行政主管部門有關(guān)規(guī)劃成果電子報批和管理的格式要求。另:深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）附有:1.文本圖則格式要求2. 圖則制圖規(guī)范與范例計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段審批階段審批階段計劃階段計劃階段三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析3.2 管理文件642021/3/26計劃階段計劃階段

45、規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段計劃階段計劃階段按更新單元規(guī)劃對法定圖則的調(diào)整情況分為兩類:1、更新單元規(guī)劃不涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容不涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容的:市規(guī)土委管理局城市更新科受理在15個工作日內(nèi)提出審定的規(guī)劃草案進行為期15個自然日的公示市規(guī)土委管理局在公示結(jié)束并完成公示意見處理后的10個工作日內(nèi)向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)。三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析652021/3/26計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段計劃階段計劃階段按更新單元規(guī)劃對法定圖則的調(diào)整情況分為兩類:2、更新單元規(guī)劃涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容的（或城市更新單元所

46、在地區(qū)未制定法定圖則的）:城市更新單元規(guī)劃獲批準后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序。市規(guī)土委管理局城市更新科受理在10個工作日內(nèi)提出初審意見審議,審議通過后進行為期15個自然日的公示市規(guī)土委技術(shù)委員會在10個工作日之內(nèi)向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)市城市更新辦市規(guī)土委建環(huán)委市規(guī)土委在45個工作日內(nèi)形成審定的規(guī)劃草案審議將審定的規(guī)劃草案和公示處理意見報請通過三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析662021/3/26計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段規(guī)規(guī)劃劃階段階段計劃階段計劃階段深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（委技術(shù)會）1. 項目背景3. 上層次規(guī)劃落實與銜接2. 現(xiàn)狀概況4. 處室審查

47、意見處理5. 本次規(guī)劃方案6. 綜述匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析672021/3/26計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段規(guī)規(guī)劃劃階段階段計劃階段計劃階段深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（委技術(shù)會）匯報要點匯報要點1. 上層次規(guī)劃對本項目的要求（用地功能、開發(fā)強度、公共服務(wù)設(shè)施、城市設(shè)計）2. 上層次規(guī)劃落實與銜接3. 處室審查意見（地區(qū)規(guī)劃處、市政交通處、城市設(shè)計處、更新辦、地政籍處）4. 城市設(shè)計或建筑方案5. 地塊劃分與指標控制6. 建設(shè)用地空間控制7. 慢行系統(tǒng)規(guī)劃8. 專項規(guī)劃（交通、市政）三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析682021/3/26計劃階

48、段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段規(guī)規(guī)劃劃階段階段計劃階段計劃階段深圳市規(guī)劃委員會和建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會（建環(huán)委）1. 項目背景3. 上層次規(guī)劃落實與銜接2. 現(xiàn)狀概況4. 委技術(shù)會及公示意見5. 本次規(guī)劃方案6. 綜述匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析692021/3/26計劃階段計劃階段規(guī)劃階段規(guī)劃階段審批階段審批階段規(guī)規(guī)劃劃階段階段計劃階段計劃階段深圳市規(guī)劃委員會和建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會（建環(huán)委）匯報要點匯報要點1. 上層次規(guī)劃對本項目的要求（用地功能、開發(fā)強度、公共服務(wù)設(shè)施、城市設(shè)計）2. 上層次規(guī)劃落實與銜接3. 委技術(shù)會及公示意見處理4. 城市設(shè)計或建筑方案與城市,特別是區(qū)域中的關(guān)系（功能、公共空間、綠化系統(tǒng)、配套）5. 專項規(guī)劃（交通、市政）三、針對拆除重建類流程及相關(guān)文件解析702021/3/261.城市更新規(guī)劃的背景2.城市更新規(guī)劃