藍灣新城項目營銷策劃報告課程設(shè)計報告書

1、. . . . 房地產(chǎn)營銷策劃課程設(shè)計題 目：藍灣新城項目營銷策劃報告專 業(yè)：工程管理班 級：姓 名：學(xué) 號：指導(dǎo)教師：39 / 42目 錄第1章 項目概況11.1 項目概述11.2 開發(fā)商簡介11.3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)2第2章 項目宏觀發(fā)展背景分析32.1 市經(jīng)濟社會發(fā)展情況分析32.1.1 GDP/人均GDP32.1.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)32.1.3 固定資產(chǎn)投資52.1.4 社會消費品零售總額72.1.5 人口結(jié)構(gòu)92.1.6 人均可支配收入與消費支出92.2 市城市發(fā)展規(guī)劃分析112.2.1 城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標(biāo)112.2.2 城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略112.2.3 城市近

2、期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃122.3 本章小結(jié)13第3章 項目物業(yè)市場調(diào)研分析143.1 市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況143.1.1 供求狀況143.1.2 價格走勢153.1.3 近期房地產(chǎn)政策163.2 市物業(yè)市場調(diào)研分析183.2.1 物業(yè)布局183.2.2 客戶分析193.2.3 產(chǎn)品分析193.2.4 銷售情況分析203.2.5 未來供應(yīng)項目分析213.3 本章小結(jié)22第4章 項目本體分析234.1 項目區(qū)位分析234.2 項目地塊分析234.3 項目交通條件分析244.4 項目資源條件分析244.5 項目SWOT分析254.6 本章小結(jié)25第5章 項目定位與發(fā)展建議275.1 項目主題定位27

3、5.2 項目客戶定位275.3 項目產(chǎn)品建議285.4 項目價格建議285.5 本章小結(jié)29第6章 項目營銷推廣方案306.1 項目廣告策劃306.2 項目促銷策劃33第7章 總結(jié)35附件市房地產(chǎn)市場調(diào)研表37第1章 項目概況1.1 項目概述項目名稱：藍灣新城項目屬性：住宅（底層商鋪）區(qū)域地段：新城區(qū)長安大道與未來路東南開 發(fā) 商：華城榮邦地產(chǎn)股份物管公司: 開發(fā)商旗下的物業(yè)管理公司產(chǎn)品特色：斥資3000萬建設(shè)小區(qū)獨有活水系、超大樓間距、無障礙設(shè)施戶型結(jié)構(gòu): 三室兩廳兩衛(wèi)、創(chuàng)新2+1主力戶型：三室兩廳兩位銷售熱線：26111111.2 開發(fā)商簡介市華誠房地產(chǎn)成立于1998年2月，為國家二級資質(zhì)

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司旗下?lián)碛?“明瑞置業(yè)”、“和華建筑工程”、“市怡景物業(yè)管理”、“ 市華建工程監(jiān)理”、“ 市建業(yè)招標(biāo)代理”五個控股子公司，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的綜合配套體系。成立十余年來，華誠房地產(chǎn)憑著誠信和實干，使公司逐步發(fā)展壯大，秉承“華貴不凡、至信”的企業(yè)理念，本著“勵精圖治、開拓創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、用戶至上”的經(jīng)營思路，曾先后開發(fā)建設(shè)了華誠大廈、苑小區(qū)、翠林藍灣小區(qū)、“明瑞西雅圖”等項目，累計開發(fā)建筑房屋面積50余萬平方米，住宅商品房銷售率達到100%。2008年以來，又推出了位于新城區(qū)核心地段的商住兩用項目藍灣國際。2009年伊始，華誠再次祭出大手筆，5月20日，位于新老城區(qū)交匯處的42萬

5、m2新城旗艦觀景社區(qū)-藍灣新城舉行了盛大的開工儀式，這必將是華誠的又一個巔峰之作，也必將為進一步弘揚華誠品牌，奠定堅實的基礎(chǔ)。在多年的經(jīng)營活動中，華誠屢獲殊榮，連年被評為“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”、“優(yōu)秀民營企業(yè)”、“明星企業(yè)”。此外，還獲得了“納稅先進單位”、“誠信推薦放心房” 單位、 “重合同守信用企業(yè)”等多項榮譽，憑借良好的信譽與卓越的品質(zhì)，華誠早已成為鷹城房地產(chǎn)界的一面旗幟。1.1.3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地200多畝建筑面積42萬容積率3.32綠化率41%建筑密度24.9%總戶數(shù)2200余戶車位數(shù)1400余個第2章 項目宏觀發(fā)展背景分析2.1 市經(jīng)濟社會發(fā)展情況分析基于市近五年宏觀統(tǒng)計

6、數(shù)據(jù)，對以下經(jīng)濟社會指標(biāo)進行分析。2.2.1.1 GDP/人均GDP年份200720082009201020112012人均GDP（元）169832000023050260003134130506由上圖得出市2007年2012年人均生產(chǎn)總值分析：2007年：人均生產(chǎn)總值達到16983元，比上年增長15.4%。2008年：人均生產(chǎn)總值突破20000元，達到21998元，比上年增長13.2%。2009年：人均生產(chǎn)總值達到23050元，比上年增長9.4%。2010年：人均生產(chǎn)總值達到26000元，比上年增長11%。2011年：人均生產(chǎn)總值達到31341元，比上年增長10.7%。2012年：人均生產(chǎn)總

7、值達到30506元，比上年增長6.6%。2.1.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)200788.5514.7218.32008101.4696.32702009105.4735.1284.22010114.7869.43282011135.61031.83722012145.8933.5422.6由上圖得出市2007年2012年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析：2007年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值88.5億元，增長5.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值514.7億元，增長18.1%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值218.3億元，增長13.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.9：61.7：27.4變化為10.8：62.6：26.6，第二產(chǎn)業(yè)

8、比重比上年提高0.9個百分點，工業(yè)化建設(shè)進程有新的加快，保障和社會服務(wù)能力繼續(xù)提高和完善。2008年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值101.4億元，增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值696.3億元，增長15.1 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值270億元，增長13.0 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的9.8：62.7：27.5變化為9.5：65.2：25.3。2009年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值105.4億元，增長4%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值735.1億元，增長10.4 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值284.2億元，增長11%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的9.5：65.2：25.3變化為9.4：65.3：25.3。2010年：第一產(chǎn)業(yè)

9、完成增加值114.7億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值869.4億元，增長12%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值328億元，增長11.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的9.3：65.2：25.5變化為8.7：66.3：25.0。2011年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值135.6億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值1031.8億元，增長12.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值372億元，增長7.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的8.866.324.9變化為8.86724.2。2012年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值145.8億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值933.5億元，增長7.3%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值422.6億元，增長6

10、.8%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的8.8：67.0：24.2變化為9.7：62.2：28.1。2.1.3 固定資產(chǎn)投資年份200720082009201020112012社會固定資產(chǎn)投資 （億元） 365.3421.1577.7712.9842.91034.8由上圖得出市2007年2012年固定資產(chǎn)投資分析：2007年：固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)漸趨合理，對經(jīng)濟增長的拉動作用進一步增強。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資365.3億元，比上年增長34%，其中城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成投資311.4億元，增長32.1%，民間投資完成139.7億元，占城鎮(zhèn)投資的比重達44.9%；港澳臺投資22.6億元，增長

11、43.3%。投資結(jié)構(gòu)進一步改善。全年城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資161.6億元，增長19.6%，完成交通運輸郵電通信業(yè)投資45.5億元，增長3.5%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資25.1億元，增長47.3%；房地產(chǎn)業(yè)投資50.2億元，增長117.4%；文化、體育和娛樂業(yè)投資2.1億元，增長413.5%。2008年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資421.1億元，比上年增長15.3%，其中城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成投資349.5億元， 增長12.2%，民間投資完成196.7億元，增長40.8%；港澳臺投資10.3億元，下降54.6%。全年城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資212.2億元，增長31.3%；完

12、成交通運輸郵電通信業(yè)投資23.4億元，下降48.7%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資19.5億元，下降22.4%；房地產(chǎn)業(yè)投資56.3億元，增長12.1%；文化、體育和娛樂業(yè)投資3.3億元，增長61.6%。2009年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資577.7億元，比上年增長37.2%，其中城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成投資475.1億元， 增長35.9%，民間投資完成324.1億元，增長64.7%；港澳臺投資3.8億元，下降63.0%。全年城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資280.4億元，增長32.1%；完成交通運輸郵電通信業(yè)投資23.9億元，增長2.3%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資26.8億元，增長37

13、.5%；房地產(chǎn)業(yè)投資76.5億元，增長35.8%；文化、體育和娛樂業(yè)投資3.3億元，增長1.0%。2010年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資712.9億元，比上年增長23.4%，其中城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成投資580.3億元，增長22.2%，民間投資完成408.6億元，增長26.1%。全年城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資341.5億元，增長21.8%；完成交通運輸郵電通信業(yè)投資24.4億元，增長2.3%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資51億元，增長90.6%；房地產(chǎn)業(yè)投資90.4億元，增長18.1%；文化、體育和娛樂業(yè)投資4.2億元，增長25.4%。2011年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資842.9億元

14、，比上年增長24.3%，其中500萬元與以上固定資產(chǎn)投資完成815.2億元，增長25.1%，民間投資完成639.1億元，增長33.6%。全年工業(yè)投資完成341.5億元，增長21.8%；交通運輸郵電通信業(yè)投資30.6億元，增長10.5%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資64.2億元，增長19.4%；房地產(chǎn)業(yè)投資138億元，增長34.7%；教育業(yè)投資11.9億元，增長82.8%。2012年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1034.8億元，比上年增長22.7%，其中500萬元與以上固定資產(chǎn)投資完成1005.0億元，增長23.3%，民間投資完成843.6億元，增長31.9%。全年工業(yè)投資完成585.5億元，

15、增長16.7%；五大支柱產(chǎn)業(yè)中除能源化工產(chǎn)業(yè)投資下降外，其他產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)不同程度增長。裝備制造業(yè)完成投資162.33億元，同比增長64.7%；食品制造業(yè)完成投資55.88億元，同比增長143.6%；建材業(yè)完成投資92.9億元，同比增長23.5%；鋼鐵加工業(yè)完成投資37.23億元，同比增長2.9%。2.1.4 社會消費品零售總額2.1.5年份200720082009201020112012社會消費品零售總額（億元） 199.1245.8295.9349.98410.7474.6由上圖得出市2007年2012年社會消費品零售總額分析：2007年：消費品市場繁榮活躍。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額199.

16、1億元，比上年增長18.1%。分城鄉(xiāng)看，市的消費品零售額126.8億元，增長19.2%；縣的消費品零售額35.5億元，增長17.6%;縣以下零售額36.8億元，增長15.1%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額160.2億元，比上年增長16.7%；住宿和餐飲業(yè)零售額36.8億元，增長30.5%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值60.8億元，增長10.3%。2008年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額245.8億元，比上年增長23.5%，扣除物價因素實際增長16%。分城鄉(xiāng)看，市的消費品零售額157.1億元， 增長23.9%；縣的消費品零售額44.4億元，增長25.1%;縣以下零售額44.2億元，增

17、長20.3%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額196.4億元，比上年增長22.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額47億元，增長27.6%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值73.96億元，增長11.3%。2009年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額295.9億元，比上年增長20.4%，扣除物價因素實際增長16%。分城鄉(xiāng)看，市的消費品零售額188.6億元， 增長20.0%；縣的消費品零售額54.5億元，增長22.6%;縣以下零售額52.8億元，增長19.3%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額236.9億元，比上年增長20.7%；住宿和餐飲業(yè)零售額56.1億元，增長19.5%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)

18、增加值73.96億元，增長11.3%。2010年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額349.98億元，比上年增長19.4%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額308.23億元，同比增長20.0%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)消費品零售額41.75億元，增長15.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額290.25億元，比上年增長19.3%；住宿和餐飲業(yè)零售額59.72億元，增長20.0%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值105.7億元，增長12.1%。2011年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額410.7億元，比上年增長17.4%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額363.4億元，同比增長17.5%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)消費品零售額47.3億

19、元，增長16.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額339.4億元，比上年增長17.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額71.3億元，增長17.0%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值127.4億元，增長8.5%。2012年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額474.6億元，比上年增長15.5%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額420.1億元，同比增長15.6%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)消費品零售額54.5億元，增長15.4%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額392.4億元，比上年增長15.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額82.2億元，增長15.3%。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值140.3億元，增長8.8%。2.1.6 人口

20、結(jié)構(gòu)年份2007200820092012人口（萬） 498.5501.1503.7534.66由上圖得出市2007年2012年人口分析（其中2010年和2011年的人口總數(shù)不詳）：2007年：人口控制工作卓有成效。全年人口自然增長率控制在5.5。到2007年末，全市總?cè)丝?98.5萬人，其中農(nóng)業(yè)人口370.9萬人，非農(nóng)業(yè)人口127.6萬人，城鎮(zhèn)化率達38.8%，比上年提高1.8個百分點。2008年：全年人口自然增長率控制在5.2。到2008年末，全市總?cè)丝?01.1萬人，其中城鎮(zhèn)人口201.4萬人，農(nóng)村人口299.7萬人，城鎮(zhèn)化率達40.2%，比上年提高1.45個百分點。2009年：全年人口自

21、然增長率控制在5.1。到2009年末，全市總?cè)丝?03.7萬人，其中城鎮(zhèn)人口210.5萬人，農(nóng)村人口293.2萬人，城鎮(zhèn)化率達41.8%，比上年提高1.6個百分點。2012年：2012年底全市總?cè)丝?34.66萬人，常住人口492.91萬人，城鎮(zhèn)化率44.97%。2.1.7 人均可支配收入與消費支出2.1.8年份200720082009201020112012人均可支配收入（元）117151153114721162081834820610由上圖得出市2007年2012年人均可支配收入與消費支出分析：2007年：城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)提高。2007年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11715元，比上年增長1

22、8.4%；人均消費性支出8261元，增長17.1%。全市在崗職工平均工資20098元，增長22.2%；農(nóng)民人均純收入3733元，增長18.5%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電124臺，冰箱92臺，空調(diào)器120臺，洗衣機102臺，家用電腦48臺。每百戶農(nóng)民擁有彩電101臺，冰箱29臺，空調(diào)器23臺，洗衣機91臺，摩托車50輛。但居民收入差距依然較大，社會保障體系有待進一步健全。2008年：2008年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13531元，扣除物價因素實際增長9.1%，人均消費性支出9555元，實際增長9.3%。；全市在崗職工平均工資25000元，扣除物價因素實際增長16.8%；農(nóng)民人均純收入4420

23、元，實際增長11.2%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電114臺，冰箱82臺，空調(diào)器93臺， 洗衣機97臺，家用電腦41臺。每百戶農(nóng)民擁有彩電102臺，冰箱34臺，空調(diào)器25臺，洗衣機91臺，摩托車52輛。2009年：2009年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14721元，扣除物價因素實際增長10.1%，人均消費性支出10340元，實際增長9.5 %。；全市在崗職工平均工資28435元，增長13.7%；農(nóng)民人均純收入4778元，增長8.1%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電119臺，冰箱87臺，空調(diào)器102臺， 洗衣機98臺，家用電腦48臺，家用汽車3.4輛。每百戶農(nóng)民擁有彩電106臺，冰箱37臺，空調(diào)器29臺

24、，洗衣機94臺，摩托車54輛。2010年：2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16208元，同比增長10.1%，人均消費性支出11502元，增長11.2%；全市在崗職工平均工資31936元，增長12.3%；農(nóng)民人均純收入5504元，增長15.2%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電120臺，冰箱89臺，空調(diào)器107臺，洗衣機99臺，家用電腦53臺，家用汽車5.2輛。每百戶農(nóng)民擁有彩電97臺，冰箱46臺，空調(diào)器32臺，洗衣機93臺，摩托車55輛。2011年：2011年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18348元，同比增長13.2%，人均消費性支出13192元，增長14.7%；全市在崗職工平均工資35810元，

25、增長12.1%；農(nóng)民人均純收入6578元，增長19.5%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電119臺，冰箱95臺，空調(diào)器144臺，洗衣機101臺，家用電腦84臺，家用汽車13.2輛。每百戶農(nóng)民擁有彩電109.1臺，冰箱66臺，空調(diào)器47臺，洗衣機96臺，摩托車57.6輛。2012年：2012年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20610元，扣除價格因素實際增長10%，人均消費性支出14917元，增長13.1%；農(nóng)民人均純收入7518元，扣除價格因素實際增長11.7%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電121臺，冰箱95臺，空調(diào)器146臺，洗衣機101臺，家用電腦85臺，家用汽車15.5輛。每百戶農(nóng)民擁有彩電106臺，

26、冰箱70臺，空調(diào)器56臺，洗衣機98臺，摩托車50輛。2.2 市城市發(fā)展規(guī)劃分析2.2.1 城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標(biāo)市是省下屬的一個地級市，中國煤炭工業(yè)城市。它擔(dān)負(fù)著、等省市生產(chǎn)，生活用煤的供應(yīng)任務(wù)。是中南地區(qū)最大的煤炭基地又是省中部的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。擁有各類礦藏57種,其中煤、鹽、鐵儲量最大,是中南地區(qū)最大的煤田、中國礦業(yè)協(xié)會授牌的“中國巖鹽之都”、全國十大優(yōu)質(zhì)鐵礦之一。市要達到“兩個保持”的要求，即繼續(xù)保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，繼續(xù)保持走在全省前列的發(fā)展態(tài)勢。2.2.2 城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略新華區(qū)老商業(yè)中心和行政、教育中心，目前仍是商業(yè)主要集中地帶，人口居住密度大，人員流動性強。區(qū)交

27、通方便，高樓林立，居民消費水平高。區(qū)域北部是塌陷區(qū)，不能進行房地產(chǎn)開發(fā)，所以城市向西發(fā)展與新區(qū)進行連接。湛河區(qū)的 老居住區(qū)，商業(yè)配套相對貧乏，交通比較方便，但區(qū)域環(huán)境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，區(qū)域現(xiàn)多進行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部發(fā)展要迅速一些，人口密度較大。新城區(qū) 城市發(fā)展方向，目前居住人口較少，生活配套少，但交通方便，行政單位已經(jīng)入駐，南面白龜山水庫，北靠香山、紅石山，風(fēng)水寶地，景色宜人，環(huán)境極佳。目前的居要以行政機關(guān)家屬院和看中新區(qū)發(fā)展趨勢或居住環(huán)境的富裕人士，居民收入水平在各區(qū)中最高。衛(wèi)東區(qū)老工業(yè)區(qū)，居要以區(qū)老企業(yè)的職工和老行政事業(yè)單位的職

28、工與家屬為主，因為是老居住區(qū)，所以生活配套相對豐富；目前工廠多向東南遷移。2.2.3 城市近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃市處于“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，隨著“中原崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，市將會成為中南部的領(lǐng)軍城市。2003年，市被省確定為中原城市群九個中心城市之一，被譽為中原之崛起城市。 中原城市群的發(fā)展必將使、三地市經(jīng)濟聯(lián)動促進三地市經(jīng)濟合作性進一步加強，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進程加快，必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的契機。 市提出的發(fā)展方向為：“優(yōu)化東區(qū)功能，改善老區(qū)環(huán)境，發(fā)展西部城市”戰(zhàn)略。各行政分區(qū)的特點表現(xiàn)為：新華區(qū)是商業(yè)和老行政中心；湛河區(qū)是老居住區(qū)；新城區(qū)為新行政、

29、商務(wù)、教育宜居區(qū)；衛(wèi)東區(qū)為老工業(yè)區(qū)，目前以老居住區(qū)為主，工業(yè)多向東、東南遷移。一要進一步加快重點項目建設(shè)。二要進一步加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。三要進一步加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。四要進一步加快以文化旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。五要進一步加快城鎮(zhèn)化進程。六要進一步加快改革開放步伐。七要進一步加快落實“十大實事”。八要突出抓好安全生產(chǎn)和社會穩(wěn)定工作。2.3 本章小結(jié)綜合以上主要指標(biāo)，市目前經(jīng)濟持續(xù)快速增長、收入和消費水平快速提升、城市化進程加快，正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的黃金時期，外部經(jīng)濟、人口環(huán)境十分有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 整體上看，市城市規(guī)劃向西發(fā)展，新城區(qū)和老城區(qū)中的新華區(qū)是最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。新城

30、區(qū)建設(shè)雖然在政府大力推動下快速發(fā)展，但新建項目大部分為住宅項目，城市功能和配套不足，現(xiàn)有的入住居民較少。老城區(qū)則加緊城市改造，規(guī)劃有較多綜合性商業(yè)項目（包括寫字樓、商場、步行街等），城市的商務(wù)、零售、餐飲、休閑、娛樂、教育等功能主要還集中在老城區(qū)。未來幾年，新城區(qū)還不能形成完整的城市格局，難以取代老城區(qū)的商業(yè)中心地位。第3章 項目物業(yè)市場調(diào)研分析13.1 市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況3.1.1 供求狀況年份200720082009201020112012開發(fā)投 資額（億元）27.232.874.488.7102.865.2年份200720082009201020112012建筑面積637.5915.5

31、806.2775.6954.11051.5竣工面積212.3288.9266.2270.7325.53603.1.2 價格走勢年份200720082009201020112012銷售價格走勢圖33.3-5.33.143.1.3 近期房地產(chǎn)政策中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場。改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為39.

32、69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米（我國近幾年來房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實行的預(yù)售制度有關(guān)）。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進消費、擴大需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。中國房地產(chǎn)業(yè)取得的成績是顯著的。同時，我們也清醒地認(rèn)識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問

33、題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設(shè)也相對滯后。尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關(guān)注的焦點。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動，投資投機性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增

34、加，保障性安居工程進展順利。但是，在通脹預(yù)期等多種原因的推動下，2010年11月以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的中心城市的住房成交量價齊升，限購城市周邊地區(qū)的房價出現(xiàn)較快上漲。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明調(diào)控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。 2011年是中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年。房地產(chǎn)市場走勢與宏觀經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)市場自身平穩(wěn)健康發(fā)展，也有利于宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行和全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，為了繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投機投資性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， 經(jīng)國務(wù)院同意，

35、國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（即國8條）。國家在2011年年初印發(fā)了“國8條”，說明了中央政府對鞏固擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的決心。市房地產(chǎn)政策：關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房交易管理的通知 經(jīng)適房簽訂購房合同5年后方可交易通知首次明確了我市經(jīng)濟適用住房交易的圍和條件。2007年11月以來，市區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、石龍區(qū)、高新區(qū)和新城區(qū)）圍所有面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)的經(jīng)濟適用住房進行100產(chǎn)權(quán)過渡、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋退出和政府回購均按照本通知執(zhí)行。自簽訂經(jīng)濟適用住房購房合同之日起滿5年、業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益（含土地出讓金）、住房增值收益、減

36、免稅費等相關(guān)價款（以下簡稱差價款）和超出保障標(biāo)準(zhǔn)部分的超標(biāo)款，或者業(yè)主執(zhí)行法院裁定、判決和調(diào)解，以與婚姻狀況發(fā)生變化或亡故的，業(yè)主與相關(guān)當(dāng)事人可以申請經(jīng)濟適用住房交易。2012年1月10日前下達計劃的經(jīng)濟適用住房項目戶型標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積90平方米/套，此后下達計劃項目的戶型標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積60平方米/套。超出保障標(biāo)準(zhǔn)部分的建筑面積須繳納一定數(shù)額的超標(biāo)款。符合經(jīng)濟適用住房保障條件的家庭（個人）享受貨幣補貼的普通商品住房按原款補繳（或退回）所享受的貨幣補貼后方可上市交易。經(jīng)濟適用住房辦理完全產(chǎn)權(quán)過渡或交易時，業(yè)主須提供房屋所有權(quán)證、原購房合同、家庭成員明以與其他有關(guān)資料，向市住房保障部門提出申請。經(jīng)濟

37、適用住房上市交易時，須先行繳納差價款和超標(biāo)款。差價款按交易時市場評估價的8繳納、按市場評估價繳納超標(biāo)款，簽訂合同時未繳納超標(biāo)款的，按購買完全產(chǎn)權(quán)或上市交易時市場評估價繳納。市住房保障部門會在受理經(jīng)濟適用住房交易申請后10個工作日完成審核工作。審核同意后，申請人須到評估機構(gòu)申請住房價格評估，市住房保障部門根據(jù)評估機構(gòu)出具的評估結(jié)論計算并收取差價款和超標(biāo)款；市房屋登記部門根據(jù)市住房保障部門出具的審核意見和繳款憑證辦理房屋登記有關(guān)手續(xù)。3.2 市物業(yè)市場調(diào)研分析3.2.1 物業(yè)布局在售項目平面分布圖：在售項目概況表：序號項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品均價建設(shè)規(guī)模主力戶型產(chǎn)品特色1東城國際高層住宅、商鋪、酒店、

38、SOHO、LOFT住宅：5000元/LOFT：7600元/ 住宅：22萬商業(yè)：5萬91、97、106、108、139城市綜合體、有世界500強超市（華潤萬家）入駐、物業(yè)管理為戴德梁行2金蘭王朝高層住宅，商鋪預(yù)估均價住宅：4500元/住宅：18.5萬商鋪：840095、124南北通透（124）、純南向（95）3林溪谷高層住宅，商鋪4000元/商鋪：6000住宅：23.4萬88兩室兩廳一衛(wèi)首付款低、五證齊全、大面積綠化4大湯山高檔酒店，酒店式溫泉公寓，別墅（聯(lián)排、雙拼）公寓:4600元/酒店：5000公寓：6萬別墅：3.5萬54一室一廳一廚一衛(wèi)77兩室一廳一廚一衛(wèi)溫泉入戶、精裝修、全落地窗、270

39、景觀5常綠大悅城高層住宅，沿路四面底商4600元/住宅：29萬90左右坡地景觀園林、配套齊全、五星級私屬會所6金玉花園小高層、高層商鋪住宅：4600元/住宅：26萬142三室兩廳兩衛(wèi)287五室兩廳四衛(wèi)大戶型、適合三口以上之家7藍灣新城高層，商業(yè)廣場4700元/42萬41單身公寓79三室兩廳一衛(wèi)自建藍調(diào)廣場、安置房商品房分開管理、小區(qū)配置幼兒園、綠化好8建業(yè)桂園高層，商鋪5000元/26.8萬80-90建筑密度低、物業(yè)服務(wù)好、五證齊全3.2.2 客戶分析（1） 客源地購房客群90以上來自市本地和各郊縣，外地人購房比例低。本地經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，住宅消費熱情極大，剛需和改善型客戶群需求強勁，投資群體

40、規(guī)模大、實力強。（2） 客戶職業(yè)企業(yè)職員、公務(wù)員、教師、私營業(yè)主、個體工商戶、自由職業(yè)者等。（3） 置業(yè)目的自住、投資、投資兼自住3.2.3 產(chǎn)品分析122.1（1） 產(chǎn)品類別 市商品住宅市場歷年投放量波動較大，可見2008年剩余庫存是2009年投放面積的一倍，但住宅市場年銷售量水平相對穩(wěn)定，過去三年均住宅銷售約為70萬。市商業(yè)用房市場整體發(fā)展水平較低，歷年供應(yīng)量波動較大，近幾年的年均銷售面積約為5萬。由于成交量小，商業(yè)經(jīng)營用房的價格水平波動較大。市年均非住宅類物業(yè)（商鋪、寫字樓）需求量應(yīng)在2030萬。由此反映出市商業(yè)、辦公物業(yè)市場增長的潛力巨大。（2） 產(chǎn)品戶型市場成交的主力戶型主要有110

41、140的三房、80100的兩房；144以上戶型成交比例約為10，60以下戶型成交比例不足10。（3） 產(chǎn)品價格以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映出，市近十年來住宅價格水平平穩(wěn)增長，目前整體均價水平已經(jīng)超過3500元/。 從市調(diào)情況來看，目前市實際的住宅均價水平約在4000元/左右。其中新城區(qū)的整體均價水平最高，在4200元/5200元/的圍，其中個別樓盤均價超過6000元/；新華區(qū)樓盤價格水平在4000元/5500元/不等；其中衛(wèi)東區(qū)整體價格水平相對較低，在3500元/4500元/。 市場均價水平由2005年之前的約2000元/，到目前實際均價4000元/的水平，年復(fù)合增長率約為10。（4） 產(chǎn)品特色隨著單價水

42、平的上漲，更多項目出于控制總價的考慮，相對壓低了套型建筑面積，但通過贈送面積，如2+1房，3+1房產(chǎn)品的增多，提高了產(chǎn)品附加值。3.2.4 銷售情況分析序號項目名稱開盤日期推盤數(shù)量（套）銷售均價銷售率1建業(yè)桂圓2013年5月265 5000元/80%2常綠大悅城2012年10月2600 4600元/62%3龍鳳盛世2012年4月230 4400元/65%4華誠藍灣新城2013年2360 4600元/70%5龍騰國際2012年10月260 4100元/75%6康達彩虹小區(qū)2012年4月460 4100元/70%7華誠榮邦花園2012年3月1400 4500元/75%3.2.5 未來供應(yīng)項目分析房

43、地產(chǎn)開發(fā)板塊主要劃分為新城區(qū)板塊（新城區(qū)），建中板塊（新華區(qū)），南部板塊（湛河區(qū)），北部板塊（礦工路以北衛(wèi)東區(qū)域），東部板塊（衛(wèi)東區(qū)）。新城區(qū)板塊 此板塊是政府著力規(guī)劃的區(qū)域，多為新開發(fā)樓盤，社區(qū)綠化面積較大，住房品質(zhì)較高，有良好的人居氛圍，但由于開發(fā)規(guī)劃剛剛起步，此區(qū)域的生活配套和商業(yè)配套仍未完善。代表樓盤有建業(yè)桂園、九天莊園、常綠大悅城、一品瀾山等，樓盤價格也相對較高，單位均價為4200元/5200元/區(qū)間，個別樓盤如一品瀾山均價已達6000元/以上。建中板塊 建中指建設(shè)路中段和中興路為中心輻射的大部分老城區(qū)區(qū)域，目前此區(qū)域又以鷹城廣場為核心的凌云路附近最為活躍，代表樓盤為九天城、聯(lián)盟鑫城

44、、派德廣場等，區(qū)域均價保持在4500元/6000元/區(qū)間。建西板塊建西板塊指建設(shè)路西段區(qū)域，該區(qū)域?qū)儆诔鞘小皷|擴西進”的要道，目前正屬普遍開發(fā)的準(zhǔn)備期，代表樓盤為：龍鳳盛世、億嘉西城國際、春華國際茗都等均價為4200元/4700元/區(qū)間。南部板塊（湛河區(qū)） 主要是市區(qū)南部沿高陽路周邊區(qū)域，此區(qū)域也是老城區(qū)南擴的部分，周邊配套正在完善，開發(fā)潛力較大。代表樓盤有千田新開元、大乘領(lǐng)仕館、建工盛世華庭、龍騰國際、豫森時代新城等，樓盤均價在4000元/-4500元/區(qū)間。北部板塊 在礦工路、平安大道上的區(qū)域，主要以平煤集團為核心東西延伸，多為棚戶區(qū)改造工程，由于礦區(qū)的原因，房地產(chǎn)開發(fā)空間有限，新盤較少，

45、代表樓盤有天河盛世、萬福人家、榮邦花園等，樓盤均價在3800元/4300元/區(qū)間（天河盛世除外）。東部板塊（衛(wèi)東區(qū)）平頂環(huán)路以東圍，也是市政規(guī)劃的高新技術(shù)企業(yè)和城東大型批發(fā)建材市場區(qū)域，主要代表樓盤有和諧新村，東鑫苑、臻龍旺世等項目。樓盤均價為3400元/-4200元/區(qū)間。本案地處新老城區(qū)交界處，新華區(qū)向西發(fā)展與新城區(qū)連接，區(qū)域住宅價格與新城區(qū)價格相當(dāng)，未來發(fā)展?jié)摿o限。3.3 本章小結(jié)各區(qū)域商品房市場的特點表現(xiàn)為政府主導(dǎo)新城區(qū)開發(fā)，南部片區(qū)發(fā)展湛南新城、南部環(huán)線向外擴，中心城區(qū)主導(dǎo)舊城和城中村改造，東部工業(yè)區(qū)、北區(qū)礦區(qū)發(fā)展相對受限。由于城市和區(qū)域潛力的區(qū)別，房價水平呈現(xiàn)西高東低、南高北低，

46、新城區(qū)高、老城區(qū)低的相互關(guān)系。其中新城區(qū)整體房價最高；其次為中心城區(qū)，即新華區(qū)的核心地段，但該區(qū)域近兩年鮮有住宅項目供應(yīng)，區(qū)域市場供不應(yīng)求。受全國整體市場調(diào)控的影響，市場價格水平持續(xù)上漲，近幾年房價漲幅明顯加快；如目前已經(jīng)達到4500元/以上的項目有：金玉花園、一品瀾山、常綠大悅城、建業(yè)桂園等樓盤。隨著價格水平的上漲、區(qū)域競爭的加劇，更多的項目開始注重強化建筑、景觀設(shè)計，完善配套設(shè)施，優(yōu)化客戶購房體驗，增加產(chǎn)品附加值等。商業(yè)用房、寫字樓市場發(fā)展水平較低。商業(yè)用房市場整體供求量小，住宅底商以12層為主、且檔次較低，市場平均售價偏低；寫字樓集中在中興路沿線，整體檔次偏低。當(dāng)前市場供應(yīng)項目較少。一些

47、規(guī)模比較大的大盤與一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地產(chǎn)市場的運營操作逐漸趨于成熟。 隨著大型棚戶區(qū)改造、舊城改造和城中村改造項目的成片開發(fā)，市場的構(gòu)成主體逐漸由中小樓盤向大盤發(fā)展。由早期的一棟或幾棟樓、總建筑面積不超過10萬的中小樓盤為主，開始向占地數(shù)百畝乃至上千畝，總建50萬乃至百萬平米的大盤過度，如百合金山、千田新開元、常綠大悅城、億嘉西城國際、明珠世紀(jì)城等。與此同時，市場份額也逐漸向大型品牌房企集中，如常綠、華誠、建業(yè)等大型品牌房企的市場份額趨于擴大。目前市場仍呈現(xiàn)高層和多層產(chǎn)品并存的局面，但隨著土地的日益稀缺，大量城中村、舊城改造項目成本的上升，市場

48、整體容積率水平過高，高層產(chǎn)品已日漸成為市場主流，市場對近幾年新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品無明顯抵抗性第4章 項目本體分析4.1 項目區(qū)位分析藍灣新城項目位于新城區(qū)東側(cè)的門戶地位。藍灣新城北臨長安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀公園相隔，南臨白龜山水庫，東為黃河外國語學(xué)校，西邊與市國稅局的翠林藍灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬30米。根據(jù)該項目所處地理位置分析是比較優(yōu)越的4.2 項目地塊分析藍灣新城與附近地塊控制性規(guī)劃地塊規(guī)劃控制要點用地性質(zhì)用地面積容積率綠化率土地利用兼容性規(guī)定居住類用207畝3.29940%商業(yè)用地4.3 項目交通條件分析周邊交通便捷，項目北側(cè)為城市主干

49、道長安大道，西側(cè)為未來路，現(xiàn)時未來打通工作已經(jīng)展開，打通后未來路將直達孟電廠，可以說項目周邊便捷。同時社區(qū)門口26、28、66、68、88、35路公交車直達。4.4 項目資源條件分析社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)由23棟18層-28層高層建筑組成，高層觀景建筑，確保戶戶納陽。社區(qū)整個建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約式風(fēng)格，給人一種大氣和簡單的感覺。社區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃的有幼兒園，翠林藍灣小學(xué)即將投入建設(shè)，黃河外國語學(xué)校已經(jīng)開始運行。目前，很多小區(qū)都沒有入住，主要是生活配套不到位，而我們藍灣新城，在小區(qū)四周設(shè)計了商業(yè)街，保證能夠滿足日常的買菜、日常生活用品、洗衣店等配套入住，可以這樣說藍灣新城的出現(xiàn)讓鷹城新區(qū)首現(xiàn)一站式生活之城

50、。幼兒園設(shè)計：社區(qū)部單獨設(shè)計2500平米的幼兒園，滿足社區(qū)孩子的教育需求，同時社區(qū)周邊的小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)等共同形成梯次教育格局。會所設(shè)計：小區(qū)部會所為社區(qū)業(yè)主提供多重生活選擇，滿足生活需求。商業(yè)配套：對于一個42萬平米建筑體量的小區(qū)，商業(yè)配套是必須的。藍灣新城項目充分考慮到這一點，項目的周邊由商業(yè)包圍，各種商業(yè)滿足社區(qū)的生活所需，而在項目的安置區(qū)和開發(fā)區(qū)之間設(shè)置美食一條街，滿足社區(qū)業(yè)主生活食用需求的同時，同時又將安置區(qū)和開發(fā)區(qū)之間巧妙的分開設(shè)置，提高社區(qū)居住檔次。40000平米的商業(yè)體量，300米長商業(yè)步行街充分滿足業(yè)主生活需求。景觀規(guī)劃：小區(qū)的景觀部分旨在為業(yè)主提供一種獨到的居住需求。社區(qū)之

51、外的城市景觀公園，社區(qū)之的組團景觀、水景設(shè)計、親水平臺等共同為業(yè)主提供一種精致生活主。唯一活水景觀，鷹城唯一，中原少有。整個小區(qū)的綠化景觀，采用中央綠地和景觀綠化帶相結(jié)合的形式，將小區(qū)之的每棟建筑都掩映在綠化景觀之中，讓每個角落的業(yè)主都提能享受到“景在社區(qū)中，我在景致中”的感受。社區(qū)部和外部景觀的結(jié)合，讓社區(qū)每位業(yè)主都能有4平米綠地。4.5 項目SWOT分析優(yōu)勢：1、 地理優(yōu)勢：位于新城區(qū)板塊核心區(qū)域，城市未來發(fā)展橋頭堡。2、 交通優(yōu)勢：城市干道建設(shè)路、長安大道、未來路環(huán)伺，通達四方，八面暢行藍灣新城，順暢交通，享便捷居住環(huán)境。長安大道、建設(shè)路相連，新老城區(qū)互聯(lián)，未來路即將打通，直達孟電廠，魯

52、平大道、平寶快速道、堯高速就在家門口，居住、出行盡在駕馭，贏在時間，享受門戶社區(qū)的居住優(yōu)勢。 3、 戶型優(yōu)勢：戶型方正、緊湊、實用，小二房、小三房均為經(jīng)濟型房型，麻雀雖小，五臟具全。4、 項目的開發(fā)理念為“節(jié)能住宅，簡約家居”，被評為2011年首批親節(jié)能型生態(tài)住宅之一；5、商業(yè)裙樓與塔樓之間設(shè)計了四米高的架空層，一方面有效避免商業(yè)與住宅功能的相互干擾，另一方面可以充分發(fā)揮架空層的休閑會所功能；6、 每三層設(shè)一個空中庭院，立體花園增加綠化空間，美化項目環(huán)境。7、 價格優(yōu)勢：因項目面積有效控制在80100平米，能有效地控制總價，滿足事業(yè)起步階段客戶經(jīng)濟相對緊的購房付款需求。環(huán)境優(yōu)勢：本項目毗鄰占地

53、3000畝的生態(tài)公園相望，白龜山水庫風(fēng)光帶近在咫尺；市博物館、市政府以與城建學(xué)院、學(xué)院濃厚的文化氛圍將隨著整體環(huán)境的成熟而成熟。項目享有豐富的自然、人文大環(huán)境。劣勢：1、 所在新城區(qū)板塊雖然在今后有較大發(fā)展空間，但目前無論是生活配套完善還是區(qū)域人氣聚集都不高，整體仍是處于一個有待發(fā)展的趨勢。2、 項目當(dāng)前商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃。3、 項目規(guī)模比較小，無法形成社區(qū)效應(yīng)。4、 項目本身是一棟單體樓，容積率較高，綠化面積少，缺少園林景觀。機會：1、新城區(qū)的發(fā)展被普遍看好，大量的公共設(shè)施以與各類配套設(shè)施的逐漸完善，蘊涵極大的發(fā)展機遇。2、 片區(qū)大多為面積偏大的住宅區(qū)項目，中小戶型面積的住宅有市場需求但沒有

54、市場供應(yīng)，市場存在空白點。3、 項目創(chuàng)新將提供更多的市場機會。4、 項目商住兩用的設(shè)計，滿足項目先住后商的功能發(fā)展趨勢，隨著區(qū)域的發(fā)展，項目的升值空間隨之增大。威脅：1、 由于區(qū)域正處于一個發(fā)展的階段，市場對于本區(qū)域的認(rèn)可度有待提高。2、 國家宏觀調(diào)控政策重點是針對個人房地產(chǎn)投資與投機過熱，有效控制房產(chǎn)市場，達到控制房價漲幅，擠壓泡沫，促進市場穩(wěn)定發(fā)展的目的，因此，投機性和投資性購買行為會有所萎縮。4.6 本章小結(jié)通過對藍灣新城本體分析它的發(fā)展空間還是很好的，本項目設(shè)計規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對居家生活的較高要求。小區(qū)定位是充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)

55、代花園小城，小區(qū)有濃厚的社區(qū)文化，符合中高收入階層對個人情趣和文化品位的追求。一些規(guī)模比較大的大盤與一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地產(chǎn)市場的運營操作逐漸趨于成熟。隨著大型棚戶區(qū)改造、舊城改造和城中村改造項目的成片開發(fā)，市場的構(gòu)成主體逐漸由中小樓盤向大盤發(fā)展。由早期的一棟或幾棟樓、總建筑面積不超過10萬的中小樓盤為主，開始向占地數(shù)百畝乃至上千畝，總建50萬乃至百萬平米的大盤過度，如百合金山、千田新開元、常綠大悅城、億嘉西城國際、明珠世紀(jì)城等。與此同時，市場份額也逐漸向大型品牌房企集中，如常綠、華誠、建業(yè)等大型品牌房企的市場份額趨于擴大。目前市場仍呈現(xiàn)高層和多層產(chǎn)品并存的局面，但隨著土地的日益稀缺，大量 城中村、舊城改造項目成本的上升，市場整體容積率