物業(yè)管理糾紛法律主體問題研討會(huì)

1、物業(yè)管理糾紛法律問題研討會(huì)物業(yè)管理糾紛法律問題研討會(huì)一、主體問題一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何？是否有訴訟業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何？是否有訴訟/仲裁主體資格？仲裁主體資格？1 1、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)：、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)：（1 1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （2 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)

2、助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （4 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （5 5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 2 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房

3、地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司在物業(yè)管理服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)合同履履行過程（如收管理費(fèi)）中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何？行過程（如收管理費(fèi)）中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何？1、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)（1 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4 4

4、）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。職責(zé)。 一、主體問題一、主體問題業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的權(quán)利（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

5、（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)業(yè)主的義務(wù)（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)

6、作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 一、主體問題一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（1 1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （2 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （4 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；）監(jiān)督業(yè)主

7、公約的實(shí)施； （5 5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。一、主體問題一、主體問題物管物管公司的職責(zé)公司的職責(zé)1 1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；2 2、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)； 3 3、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)；4 4、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；服務(wù)項(xiàng)目；5 5、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合

8、實(shí)際情況制定管理辦法；、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；6 6、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。門報(bào)告。一、主體問題一、主體問題一、主體問題一、主體問題業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)業(yè)委會(huì)業(yè)主業(yè)主物管物管公司公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉產(chǎn)生選舉產(chǎn)生服務(wù)與被服務(wù)服務(wù)與被服務(wù)選舉、監(jiān)督選舉、監(jiān)督參加、提議參加、提議合同聘用合同聘用選聘、解聘選聘、解聘二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題酬金制合同下物業(yè)公司對某業(yè)主不

9、收費(fèi)或少收費(fèi)，業(yè)酬金制合同下物業(yè)公司對某業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)，業(yè)主以預(yù)期違約要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，如何處理？主以預(yù)期違約要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，如何處理？ 依據(jù)依據(jù)中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則第四條第四條“民事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”及及“誰收益，誰負(fù)擔(dān)誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則的原則 ，應(yīng)從物業(yè)公司，應(yīng)從物業(yè)公司1010的酬的酬金中支付。金中支付。物業(yè)物業(yè)管理合同到期或業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)公司，但管理合同到期或業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司不退出，未移交物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的物業(yè)公司不退出，未移交物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任如何認(rèn)定？對期后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由賠償責(zé)任如何認(rèn)定？對期后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)？誰承擔(dān)？ 1、應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)或物業(yè)管理合同的約定來認(rèn)定；、應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)或物業(yè)管理合同的約定來認(rèn)定； 2、先掛帳，直到合法公司進(jìn)駐后，由業(yè)主補(bǔ)交。、先掛帳，直到合法公司進(jìn)駐后，由業(yè)主補(bǔ)交。二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題物業(yè)物業(yè)公司未履行約定或法定的公布帳目的義務(wù)，如何公司未履行約定或法定的公布帳目的義務(wù)，如何承擔(dān)違約責(zé)任？業(yè)主是否可以因此不履行交納物業(yè)管承