廣州市金沙洲地塊的房地產(chǎn)營銷策劃方案全解析

1、廣州市金沙洲房地產(chǎn)營銷策劃方案1項目投資環(huán)境分析1.1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析廣州是廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。也是中國的南大門，已建城2212 年，也是中國 海上絲綢之路”的發(fā)祥地，歷來都是重要的港口城市。經(jīng)貿(mào)繁盛，萬 商云集，每年春秋兩季的中國出口商品交易會至今在此已舉辦了83屆。作為世界大都市協(xié)會的會員城市，廣州提出了建設(shè)現(xiàn)代化國際城市的宏偉目標(biāo)，致力于建設(shè)成 為區(qū)域性，國際性的金融中心，商貿(mào)中心、信息中心、旅游中心和交通通訊樞紐， 成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、布局合理的現(xiàn)代化國際城市。廣州地勢東北高、西南低 ， 依山彳水,北部和東北部是山區(qū)，南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無

2、酷 暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦，十分適合人類居住。廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十 區(qū)和從化、增城兩個縣級市，總面積7434.4平方公里，2006年末全市戶籍人口 760.72 萬人，常住人口超過1000萬人。2002年-2006年自廣州市第八次黨代會以來，在廣 州市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，廣州市以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快 增長，不斷取得新成就，邁上新臺階。廣州整體宏觀經(jīng)濟(jì)向好，經(jīng)濟(jì)總量連上新臺 階，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：1）、國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年提高，人均 GDP超過萬元美2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 6068.41億

3、元，同比上年增長14.7%,比 2002年增長71.2%,年平均增長14.4%。按戶籍人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計超 過10000美元。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計超過7800美元。目前廣州市經(jīng)濟(jì)總量在全國主要城市中居第三位。2）、工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷推進(jìn)，第二產(chǎn)業(yè)占比例上升2002年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為 3.22 : 37.81 ： 58.97, 2006年地 區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為2.4 : 39.9 : 57.7。2006年廣州市工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到8102.82億元,同比增長15.3%,比2002年增長1.0倍3）、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資總額增加2006年

4、全市全社會固定資產(chǎn)投資為 1696.38億元，同比增長9.0%,為2002年的1.68倍。2006年全市房地產(chǎn)投資總額為 556.79億元，同比增長9.6%。4）、社會消費(fèi)品零售總額上升，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)2006年，社會消費(fèi)品零售總額 2182.77億元，比2002年增長59.2%。四、人民 收入水平不斷提高。2006年全市職工平均工資為36273元，分別比上年和2002年增 長7.2%和41.8%;城市居民年人均可支配收入為 19851元，比2002年增長48.3%。穗、京、滬、深、渝GDP對比（200滸）i=i GDP （億元）T-比去年增長（）圖1.1廣州、北京、上海、深圳、重慶各城市間

5、 2006年GPD寸比表1.1 2002 2006年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱單位2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年年均增減（%廣州市生產(chǎn)總 值（當(dāng)年價）億元3203.963758.624450.555154.236068.4114.4第一產(chǎn)業(yè)億元103.07109.91117.15130.22145.514.7第二產(chǎn)業(yè)億元1211.341485.931788.062045.222419.3817.1第二產(chǎn)業(yè)億元1889.552162.782545.342978.793503.5213.0工業(yè)總產(chǎn)值億元3788.914705.915766.696767.968102.8

6、219.6全社會固定資產(chǎn)投資額億元1009.241175.171348.931519.161696.3814.6房地產(chǎn)投資總額億元424.19405.94502.23488.86556.7911.2社會消費(fèi)品零售總額億元1370.681494.271677.771898.742182.7712.3一般預(yù)算財政收入億元245.87274.77302.87371.26427.0816.4一般預(yù)算財政支出億元326.67370.09408.34438.41506.8311.6城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入133801500316884182871985110.4市戶籍總?cè)丝谌f人716.61722.9073

7、1.43744.10760.723.4近年廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨瘠圖1.2廣州近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢廣州人均可支配收入圖1.3廣州個人可支配收入由圖1.1,圖1.2,圖1.3分析，廣州、北京、上海、深圳、重慶各城市間 2006 年GPD對比,廣州的GDP緊次于上海、北京位居于全國的第三位。廣州每年的 GDP 都在迅速增長，增長速度維持在 13%左右。而且增長速度與其他各城市相比，發(fā)展 增長速度比較快。2006年廣州人均可支配收入接近 2萬元，近年來逐年在增加，年 均增長速度在10%左右。1.2廣州房地產(chǎn)市場分析=1房地產(chǎn)投資總額 一比去年增長比分百1.2.1廣州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)完成投資情況圖1.4廣州

8、近年房地產(chǎn)完成投資情況1)、投資規(guī)模、建設(shè)總量逐年增大2006年廣州全年房地產(chǎn)業(yè)投資實現(xiàn)增加值 396.39億元，增長15.5%。全年房地 產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資556.79億元，同比上年增長9.6%。房屋施工面積5460.37萬平方 米，房屋竣工面積1449.01萬平方米，同比上年分別上升 2.8%和下降9.4%。從02 年-06年，每年的投資量基本在增加。表1.2 2006年房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)指 標(biāo)單位2006 年比上年增長(%)房地L升發(fā)億元556.799.6房屋施工卸積力平方米5460.372.8房屋竣，回枳力平方米1449.01-9.4商品房銷售囿枳力平1316.883.5方米商品房銷售合同金

9、額億元861.9526.3商品房空置囿枳力平方米453.03-15.62）、商品房銷售面積增加，空置率下降2006年，廣州市商品房銷售套數(shù)為 112298宗，同比增加1.8%;全年商品房銷 售面積1316.88萬平方米，同比增長3.5%。商品房銷售合同金額861.95億元，同比 增長26.3%。從交易數(shù)據(jù)中可看出，近年廣州商品房交易面積年均為1100萬平方米左右，但交易額增幅大大高于交易面積的增幅，說明近年廣州市商品房銷售價格增 速較快。2006年末，商品房空置面積453.03萬平方米，同比下降15.6%。3）、近年來商品房價格高速上漲2006年，廣州市新建商品房均價為6806元/平方米，比上

10、年上漲23.05%,房價 漲幅是近三年最大的一年。近年房價上漲過快的根本原因有：一是市場呈供不應(yīng)求 局面。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，居民收入增加，居民消費(fèi)能力和購買力增強(qiáng)。表1.3近年廣州商品房市場吸納表（含二手）年份本年批準(zhǔn)預(yù)售面積本年交易年度市場 吸納率累計批準(zhǔn)預(yù)售面積累計交易累計市場 吸納率2003 年938.961046.54111.46%938.961046.54111.46%2004 年971.921121.86115.43%1910.882168.40113.48%2005 年939.71099.97117.06%2850.583268.37114.66%2006 年917.121158

11、.07126.27%3767.74426.44117.48%4）、市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，市場吸納率增大由圖1.5分析，根據(jù)近三年商品房供求情況來看，2006年商品房的供應(yīng)量最少。 但2006年，新增商品房成交量為1158.07萬平方米，超過近三年成交水平。供應(yīng)量 在減少，但是每年的交易量在增加，市場呈供不應(yīng)求的局面。而且，新增商品房卻 低于近三年供應(yīng)水平，新增量與交易量存在嚴(yán)重的市場缺口，市場吸納率高達(dá)126.27%。商品房供求狀況160014001200,1000m萬8006004002000年份20022003200420052006商品房供應(yīng)量（萬m2）898.34938.96971.9

12、2939.7917.12口商品房竣工量（萬m2）880.22900.131005.461359.281449.01口商品房銷售量（萬m2）933.6780.23872.67753.011316.88上年結(jié)轉(zhuǎn)空置量（萬nf）663.05555.05605.09563.23453.03圖1.5廣州近年商品房供求狀況1.2.2廣州房地產(chǎn)市場的總結(jié)：1）、廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2）、商品房存量消化”加大，商品房銷售面積繼續(xù)增長，供應(yīng)量減少，商品房 空置量持續(xù)大幅下降，消化存量商品房取得明顯成效，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。3）、廣州市商品住宅的價格已處在一個較高的水平，市場正

13、在消化、承接。廣 州經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)致房價高漲，面對著 國六條”干五條細(xì)則”“穗七條” “十部門聯(lián)合調(diào) 整樓市”等政策的逐漸影響市場，再加上加息的壓力，預(yù)測廣州的房價可能回穩(wěn)或 小幅回落。4）、國十五條”，廣州地方細(xì)則已出臺，90平方米戶型所占比例量的限制為整 個城市建筑面積總量，而非每個項目總量。因此，從廣州市整體房地產(chǎn)市場來看， 戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)將有較大的改變，趨向與中小戶型。5）、一系列的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)門檻日益抬高，開發(fā)資金日益吃 緊、行業(yè)利潤空間日益縮小。6）、2006年的宏觀調(diào)控力度更大，僅央行加息就有兩次；對樓市的調(diào)控也從宏觀”走向微觀”，連戶型比例、產(chǎn)品定價、銷售執(zhí)行、購買對

14、象等都列入了調(diào)控的具 體范疇。展望2007年，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及對樓市的調(diào)控估計仍將深入、持續(xù)下去。2007年將是2006年政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年1.3廣州白云區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）、白云區(qū)房地產(chǎn)逐漸發(fā)展，不斷升溫過去的白云區(qū)在廣州人認(rèn)為是偏遠(yuǎn)的郊區(qū)”地帶，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，樓盤也一直在2000-3000元/平方米徘徊。2000年開始方圓、祥景、時代、富力、正域、 恒大等大型品牌發(fā)展商進(jìn)駐，出現(xiàn)了一大批的生態(tài)型、體育型、建筑質(zhì)量型、時尚 型和山水型等樓盤應(yīng)運(yùn)而生。2003年是白云區(qū)樓盤大躍進(jìn)的一年，黃石路、白云大道新盤新貨輩出，成為 十 一”黃金周廣州樓市最大的亮點(diǎn)和成交的最大贏家。目前白云區(qū)住宅均價

15、主要集中在 4800-5800元/平方米之間，由于價格實惠、戶型實用，吸引了大批的置業(yè)者，目前區(qū)域居住形象不斷提升。廣州北優(yōu)”規(guī)劃以及南湖豪宅區(qū)的形成等眾多利好令白云區(qū)樓市迅速崛起、騰 飛，在未來1-2年內(nèi)白云區(qū)將會成廣州樓市發(fā)展的重點(diǎn)打造對象，區(qū)域樓市還將會不斷升溫。2）、白云區(qū)未來市政規(guī)劃利好，配套完善白云區(qū)是廣州市的文化、商貿(mào)、交通、旅游副中心之一，未來區(qū)內(nèi)將劃分為七 大功能區(qū)：綜合發(fā)展區(qū)、中部集聚發(fā)展區(qū)、東北部聯(lián)合發(fā)展區(qū)、北部整合發(fā)展區(qū)、 東部山林生態(tài)保護(hù)區(qū)、流溪河水源保護(hù)區(qū)和機(jī)場控制優(yōu)化發(fā)展區(qū)。新出臺的政府規(guī)劃中將白云區(qū)2010年的規(guī)劃用地面積將由目前的825平方公里 調(diào)整到895.

16、44平方公里，令白云區(qū)的版圖得到擴(kuò)充。近期白云區(qū)的市政規(guī)劃焦點(diǎn)將 重點(diǎn)集中在對白云新城、區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的各項完善方面。市政規(guī)劃的出臺、區(qū)域功能的明細(xì)劃分，規(guī)范了區(qū)內(nèi)各項設(shè)施分布，為白云區(qū)樓市發(fā)展注入新元素，進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)投資環(huán)境。白云新城”帶動白云樓市不斷向好，必將成為廣州樓市的熱點(diǎn)。華南快速干線及地塊延線等市政配套的建設(shè)，使本區(qū)域與外區(qū)的連接更加便利, 進(jìn)一步加強(qiáng)交通通達(dá)性，縮短與市區(qū)中心的空間、心理距離。國際會議中心的建設(shè)及大規(guī)模項目進(jìn)駐，有利于提升區(qū)域的整體形象。表1.4市政規(guī)劃利好因素利好因素簡析白云新城定位為廣州城市副中心,白云區(qū)級中心,現(xiàn)代化生態(tài)型商貿(mào) 文化中心；規(guī)劃面積1

17、1.41平方公里，規(guī)劃人口 15萬人。廣州白云國際會議中心總規(guī)劃用地約27公頃，總投資約31億元，06年6月底可 以完成會議中心主體工程，2007年1月投入使用，定位為省人 大政協(xié)兩會服務(wù)的大型會議中心。項目設(shè)計新穎獨(dú)特，形成四條 東西走向的生態(tài)景觀廊道，與白云山、大金鐘水庫相連通。地鐵三號線北延線計劃2006年年中動工，2009年底建成；廣州東站一一新機(jī) 場，途經(jīng)燕塘、南方醫(yī)院、同和、永泰、嘉禾、龍歸、人和。華南快速干線二期2004年4月動工，計劃2006年全線建成通車，南至番禺， 北接北二環(huán)和京珠高速公路，西通往南海市、三水市；橫跨新舊 廣從路、同和路、沙太公路等。南湖國家旅游度假區(qū)規(guī)劃范

18、圍面積17.44平方公里，規(guī)劃定位為集游賞、娛樂、 度假、美食于一體的國家旅游度假區(qū)。50200010000白云一手住宅成交情況3）、白云區(qū)房地產(chǎn)市場的交易量和交易價格逐年上升，未來發(fā)展趨勢良好年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年成交面積萬（行）82.5586.22102.83115.7149.86. 成交均價（元/ffl2）43534081427749136046I1成交卸枳力（皿）T成交均價（元/皿）圖1.6近年白云區(qū)一手住宅成交情況由圖1.6分析，2006年，白云區(qū)的一手住宅成交面積呈現(xiàn)上漲趨勢，顯示白云 區(qū)樓市越來越受到消費(fèi)者的追捧。隨著市中心可開發(fā)用地的減

19、少，白云區(qū)樓市受到越來越多品牌開發(fā)商的青睞， 進(jìn)駐該區(qū)域激發(fā)樓市競爭的同時，也有效促進(jìn)樓市發(fā)展。白云區(qū)是現(xiàn)時廣州市供應(yīng)量及成交量最多的區(qū)域之一，同時白云區(qū)是廣州市成 交最活躍的區(qū)域之一。越來越多的市政有利措施好落戶白云區(qū)，有利于樓市發(fā)展，白云區(qū)的樓市價格 仍存在一定的上漲空間。北優(yōu)”戰(zhàn)略的實施，使白云區(qū)未來發(fā)展前景良好，是廣州樓市的未來熱點(diǎn)區(qū)域 之一。品牌和實力雄厚發(fā)展商進(jìn)駐，必然會帶動白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及提升板 快形象。2006年，廣州大道北和白云區(qū)金沙洲板塊高調(diào)崛起，使它們將會在這幾年成為 廣州房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊。1.4項目地段房地產(chǎn)市場分析項目地塊位于白云區(qū)金沙洲 F區(qū)B3736

20、F01,地理位置十分優(yōu)良，位于規(guī)劃作為 新社區(qū)的金沙洲E區(qū)南面，不僅擁有一線江景，位于珠江邊的綠地旁，毗鄰未來的 金沙洲的商務(wù)中心，而且交通方便，金沙洲依山傍水的優(yōu)美地貌和優(yōu)越的交通條件， 使其具備了開發(fā)大型居住新區(qū)的潛力。2003年開始，市政府開始對金沙洲的規(guī)劃定位進(jìn)行調(diào)整，將金沙洲規(guī)劃定位由 廣州市西部大型居住區(qū)，調(diào)整為廣佛都市圈中心的居住新城，并且做出了加快金沙 洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的決定。目前，金沙洲開發(fā)建設(shè)的各項工作已經(jīng)全面啟動，一個 由政府主導(dǎo)，社會力量參與的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入金沙洲 的品牌項目已經(jīng)有多個，分別為恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)、中海集團(tuán)、保利集團(tuán)等公司 的項目

21、。2004年位于南海黃岐、金沙洲板塊旁的萬科四季花城開售，為廣州樓市添 加了一支強(qiáng)大的西翼房地產(chǎn)開發(fā)大軍。近期，中海地產(chǎn)的中海金沙灣項目打著“到 中海金沙灣淘金去”的廣告口號吸引了大批的市民到這個區(qū)域去看樓，掀起了金沙 洲的居住投資熱潮。最近，市政府針對金沙洲的發(fā)展態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，整體規(guī)劃進(jìn)行了新 的調(diào)整。規(guī)劃的再次調(diào)整，廣州西翼路網(wǎng)的建設(shè)，金沙洲地鐵六號線的施工，為金 沙洲的開發(fā)鋪平道路。2007年到2008年，金沙洲將進(jìn)入開發(fā)建設(shè)后期，將重點(diǎn)建設(shè) 醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施，位于 A區(qū)和B區(qū)的最具良好居住環(huán)境 的用地將推出出讓。到2008年，一個適宜居住、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境

22、優(yōu)越、具良好示范效應(yīng)的金沙洲居 住新城將基本建成，屆時金沙洲將成為購房者淘“金沙”的區(qū)域。2項目主要競爭對手分析和項目SWOT分析2.1 中海金沙灣項目名中海金沙灣，一開發(fā)商廣州中海地產(chǎn)有限公司洲匾朋佃郵冰巡營銷策劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)有限公司樓盤地點(diǎn)金沙洲大橋以南建設(shè)大道1號gl廣告語到上游中海金沙灣淘金去！* 3r. FA! J差1 1 7總占面積41.2 萬 nf總建回枳130萬褶容積率2.80實用率82 %綠化率30%建筑形式高層洋房7 11gl 一 -一 建筑風(fēng)格淳樸的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過道配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動休閑中心、冏務(wù)休閑中心、風(fēng)情商業(yè)街外部環(huán)境東面臨珠江水

23、系，江岸線約 800米，江畔社區(qū)，在規(guī)劃的金沙洲商務(wù)中心 的正南面，2008年之后可以享受金沙洲完善的商業(yè)配套交通目前可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內(nèi)路， 也可向南通過珠江大橋連通內(nèi)環(huán)路， 還可經(jīng)環(huán)城高速滑峰洲出入口快速至廣州各區(qū),未來還可以經(jīng)地塊旁規(guī)劃 中的大坦大橋，跨過大坦沙島，直通內(nèi)環(huán)路，交通非常方便。管理費(fèi)2.00 元 / nf / 月裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修物業(yè)公司南海市中海物業(yè)管理啟限公司產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位西區(qū)共有16棟住宅，33層局戶型2室2廳3室2廳3室2廳4室2廳使用卸枳（m2）85.55123.31130.77148.51銷售狀況銷售情況開盤時間2006年12月交樓時可2008年3

24、月價格（元/ m2）均價：6200最高：8000元（望江單位）銷售比例之前已經(jīng)推出A1-A6棟，”五一”推出A7-A9棟500多套高級銷售狀況分析之前已經(jīng)推出A1-A6棟，銷售熱爆，今年“五一”之間將推出 A7-A9棟500多套高級洋房? 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、東面臨珠江水系，江岸線約 800米，江畔社區(qū)2）、占地620畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯3）、車程30分鐘以內(nèi)可輻射廣州主城區(qū)4）、城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新5）、中海地產(chǎn)品牌優(yōu)勢6）、中海物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢劣勢：1）、小區(qū)上空有高壓線經(jīng)過，令人產(chǎn)生恐懼2）、公交線還沒有開通，除了樓巴和開車，暫時還其他交通工具抵達(dá)? 目標(biāo)客戶分析1）、廣州與佛山

25、地區(qū)有車的富裕人群，其中購買人群為老城區(qū)的較多2）、在廣州市荔灣、越秀區(qū)工作的高級白領(lǐng)及企業(yè)管理人員3）、希望改善居住環(huán)境，對郊區(qū)樓盤偏好的市區(qū)人群項目名稱萬科四季花城/、 1開發(fā)商廣州萬科房地產(chǎn)有限公司營小i劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)有限公司樓盤地點(diǎn)白云區(qū) 佛山 南海黃歧濤峰洲路廣告語萬科四季花城，等你回家域1E 4總占面積50萬褶建筑面44.7 萬 m2/1司容積率1實用率84%綠化率31.4%建筑形式小高層、多層洋房| j工.二建筑風(fēng)格圍合式的歐式建筑風(fēng)格，類似北京的四合院。配套設(shè)施伴山泛會所，香熏花園、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧、 中國銀行、廣州醫(yī)學(xué)院荔灣醫(yī)院、中山大學(xué)附屬四季花

26、城外國語學(xué)校外部環(huán)境項目周邊有109力平方米的生態(tài)公園, 湖相互貫通，伴城湖、天雨湖與提香山、小區(qū)擁啟自然山水景觀，六山二 影月山交互成輝。交通自金沙洲迅捷抵達(dá)內(nèi)環(huán)路兩場立交，由此可進(jìn)入內(nèi)環(huán)路、東風(fēng)路、中山 八路、地鐵一號線等四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)?？礃前褪浚?1.周一至周五：9: 00-17: 00宏城廣場、泮溪酒家；周六、 日9: 00-17: 00宏城廣場、泮溪灑家、宜安廣場、廣源好又多、力國廣 場。管理費(fèi)0.90元/平方米/月裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修物業(yè)公司深圳市萬科物業(yè)管埋有限公司佛山分公司產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位“激山美筑”由4棟兩梯四戶的高層樓宇組成，共約 300多套單位樓盤戶型三室兩廳三

27、室兩廳兩室兩廳使用回枳110106100銷售情況開盤時間2007年4月（第七期）交樓時可2008年4月價格（元/明均價：7000最高價：7500銷售比例四季花城最后一期的電梯洋房于今年4月才推出市場銷售狀況分析萬科四季花城七期 擷山美筑"電梯洋房于2007年4月28日開盤，銷售火爆優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、自然山水景觀是小區(qū)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢2）、大面積入戶花園，南北通透，采光極佳，空間視野開闊3）、情景洋房是萬科地產(chǎn)的專利產(chǎn)品，受到市場追捧4）、配套設(shè)施完善、全面5）、代理商是市一級代理一合富輝煌，其聲譽(yù)比較高劣勢：1）、有高壓線經(jīng)過，對居住及生態(tài)環(huán)境都有影響2）、附近是“長青墓園”，對居

28、住者產(chǎn)生心理影響3）、附近沒有地鐵站，市民不能受惠目標(biāo)客戶分析（和中海金沙灣相似）1）、廣州與佛山地區(qū)有車的富裕人群，其中購買人群為老城區(qū)的較多2）、在廣州市荔灣、越秀區(qū)工作的高級白領(lǐng)及企業(yè)管理人員3）、希望改善居住環(huán)境，對郊區(qū)樓盤偏好的市區(qū)人群4）、對萬科品牌、園林設(shè)計、情景洋房偏好的市民2.3金碧海岸花園項目名稱金碧海岸花園（在建,沒開盤）開發(fā)商廣州恒大集團(tuán)M|lJ t Mf*11二 kJ n d 1L營小i劃廣州市金碧房地產(chǎn)代理有限公司m個隊*" " . |b 1 4樓盤地點(diǎn)白云區(qū)金沙洲地鐵六號線終點(diǎn)站JL itik Mniki廣告語暫無占地面積54 萬 m2建筑面積

29、88.66 萬 m2容積率1.63實用率/綠化率/建筑形式高層洋房獨(dú)棟別墅l建筑風(fēng)格米用金碧系列的高貴、高起點(diǎn)、高品位的歐陸建筑風(fēng)格配套設(shè)施大型私家游艇碼頭、金碧國際大酒店、金碧海岸會所、幼兒園、小學(xué)外部環(huán)境東臨北江，對岸是“石門返照”美景。江岸線呈弧形，長 1.8公里，江岸綠化帶寬75米，地勢由江岸向內(nèi)逐漸增高，占有背山面水的地形資源交通處于廣州20分鐘生活圈，東與廣州接壤，西距佛山僅 10多公里，西江 支流與廣州直接通航，水陸交逋方便，地鐵 6號線終點(diǎn)站，向南1.5公 里有白塔村工業(yè)大道通過。裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)公司廣州市金碧物業(yè)管理后限公司產(chǎn)品顯示1）、53棟高層住宅，253棟獨(dú)立別墅、雙聯(lián)

30、排別墅2）、小區(qū)規(guī)劃總?cè)丝诩s為2萬人? 銷售狀況金碧海岸花園的準(zhǔn)備在2007年下半年才開盤，目前對外公開的均價是 8600元/ 平方米? 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，布局有方，小區(qū)處處充滿綠色2）、規(guī)劃設(shè)計因地制宜，掇山理水，擁有 1800米長的沿江岸線3）、采取以人為本，植物造景自然式設(shè)計，充分體現(xiàn)“以人為本” ，滿足不同人 群的需求4）、地鐵6線終點(diǎn)站設(shè)在項目附近,2009年地鐵開通之后會升值劣勢：1）、附近沒有公建配套設(shè)施，周邊環(huán)境還比較荒涼2）、目前市民對項目的關(guān)注度不高? 目標(biāo)客戶分析1）、廣州、佛山、南海等地的高收入有車人士2）、廣州、佛山、南海等地私營企業(yè)老板和高級政

31、府部門領(lǐng)導(dǎo)3）、廣州、佛山、南海等地的投資者產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位富力桃園“諾丁郡” E6-E8棟樓盤戶型2室2廳三室兩廳三室兩廳四室兩廳使用面積84127111145銷售狀況總套 數(shù)3976套未售套數(shù)345套已售套數(shù)3392 套均價/m2總面積3620792 m未售回枳36314.8 m2已售回枳2337649 南8600元/平方米?銷售狀況分析“五一”期間，富力桃園主要推出的是 “諾丁郡” E6-E8棟，銷售均價9500-13000 元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/ m2。2007年11月可入住。? 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）、項目是富力集團(tuán)至今為止開發(fā)的最大型居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施極為完

32、善，總共有60000平方米的公建配套2）、社區(qū)打造了有七個不同風(fēng)情的主題園林，令業(yè)主感受多種園林環(huán)境。3）、緊臨廣州市內(nèi)外兩環(huán)線路，連接廣州三大交通動脈：東風(fēng)西路、環(huán)市西路、 南岸路，交通四通八達(dá)4）、業(yè)主可以享受五星級物業(yè)服務(wù)指引，五星級精英管家”服務(wù)劣勢：1）、停車位比較少，業(yè)主的車只能夠停在路邊，但是阻礙交通2）、物業(yè)管理不夠完善，不夠封閉，人員出入流動比較高?目標(biāo)客戶分析1）、主要是荔灣區(qū)和白云區(qū)的一些收入比較高的上班一族2）、絕大多部分是荔灣區(qū)和越秀老城區(qū)的一些二次置業(yè)者3）、還有一些是在荔灣區(qū)、越秀區(qū)的個體經(jīng)營者2.5其他競爭對手2006年，金沙洲已經(jīng)出讓了很多塊住宅性質(zhì)的開發(fā)土地

33、，目前在金沙洲也有一 些項目分別處于報建和建設(shè)階段，還有在金沙洲附近地段也有一些處于熱銷的項目， 所以這些項目將來都會成為威脅競爭對手。表2.1項目其他競爭對手項目名稱凱德置地金沙洲項目港港南灣保利紫薇花園富?；▓@:項目位置白云區(qū)金沙洲住宅新 城，毗鄰地鐵6號線金 沙洲站荔灣區(qū)南岸路67號白云區(qū)匯僑路匯僑新城內(nèi)白云區(qū)同嘉路（嶺南花園西 南面）占地面積29.7186 萬 m220 萬 m6萬m4萬m建筑面積35.6623 萬 m2100 萬 nm13.8 萬 mi8萬m容積率1.194.762.32.0建筑類別別墅、高級公寓洋房高層洋房高層洋房，小高 層洋房小高層樓宇開盤時間2007年年初200

34、7年5月2006年10月2007年1月均價10000元/平方米8500元/平方米6500元/平方米7000元/平方米2.6競爭對手分析結(jié)論根據(jù)項目幾個競爭對手樓盤的來分析金沙洲區(qū)域的房地產(chǎn)項目特點(diǎn)，總結(jié)得出以下幾個結(jié)論：1）、在這個區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模都相當(dāng)?shù)卮螅蟛糠质?0萬平方米以上2）、由于所在區(qū)域處于郊區(qū)，所以項目的公建配套要求比較高3）、項目的自然環(huán)境都相當(dāng)?shù)暮?，依山，傍水，臨江，綠化環(huán)境優(yōu)美4）、交通是否便利在很大程度決定了樓盤的銷售情況2.7項目所在地地塊分析1）、土地性質(zhì)綜述圖2.1項目在金沙洲的位置從圖2.1看出，項目地塊位于白云區(qū)金沙洲 F區(qū)B3736F01,地理位置十

35、分優(yōu)良, 位于規(guī)劃作為新社區(qū)的金沙洲 E區(qū)南面。項目地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：面積為 80759平方米，成交價款總額為 4. 13億元, 地塊容積率為不大于2. 00建筑面積90平方米以下的戶型住房面積所占比重，必須 達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的80%以上。用地性質(zhì)：商住。2）、地塊周圍環(huán)境景觀地塊位于東邊臨江，擁有 800多米的江岸線，位于珠江邊的綠地旁，北面是金 沙洲居住新社區(qū)，毗鄰未來的金沙洲商務(wù)中心，而且交通方便。西面有一條城中村。3）、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況。本地塊周圍環(huán)境尚算安靜，衛(wèi)生。東邊珠江的對岸有一間煤廠，而且該煤廠還 在作業(yè)，煙囪里還在冒煙，在主導(dǎo)風(fēng)向下，不會受到影響，但是如果風(fēng)向改變將會

36、 受到污染。4）、地塊周邊交通條件可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內(nèi)環(huán)路，也可向南通過珠江大橋連通內(nèi)環(huán)路，還可 經(jīng)環(huán)城高速滑峰洲出入口快速至廣州各區(qū)，未來還可以經(jīng)地塊旁規(guī)劃中的大坦大橋， 跨過大坦沙島。但是目前還沒有開通公交線路。5）、配套設(shè)施本項目的配套設(shè)施將主要由金沙洲商務(wù)中心完善的城市公共服務(wù)和配套設(shè)施提供。在項目5分鐘車程區(qū)域內(nèi)的設(shè)施包括：金融郵電服務(wù)：位于金沙洲綜合服務(wù)中心內(nèi)，擁有大型商場、超市、銀行、證券、保險、飲食、電信、郵政等一體化的金融郵電服務(wù)文化娛樂設(shè)施：包括文化活動中心（含小型圖書館、博物館、文化館）、青少年活動中心、老年活動中心、電影院等。醫(yī)療：將建設(shè)一個占地超過 50畝的，容

37、積率0.5的綜合醫(yī)院，提供衛(wèi)生防疫、 婦幼保健、福利院功能的服務(wù)。教育：金沙洲內(nèi)擁有3所中學(xué)、9所小學(xué)、15個幼兒園。體育設(shè)施：1個占地6.36萬平方米的體育運(yùn)動中心（包括水上運(yùn)動中心）以及 5 個社區(qū)運(yùn)動場。社區(qū)服務(wù)中心：6個社區(qū)服務(wù)中心，提供衛(wèi)生站、街道辦、肉菜市場、糧油、書 店、藥店、儲蓄所等服務(wù)，還有100個公廁。公園和公共綠地：位于金沙洲北面 1個占地100萬平方米（1500畝）的城市級 生態(tài)公園和區(qū)內(nèi)5個社區(qū)公園。2.8 項目地塊的S W O T分析2.8.1 S優(yōu)勢1）、自然景色優(yōu)美項目地塊地勢平坦，植被茂密，東面臨珠江水系江岸線約800米，自然條件良好，空氣清新。金沙洲擁有不可

38、以再生和被復(fù)制的天然珍惜資源八山二湖，項目可充分利用這一自然景觀優(yōu)勢建設(shè)一個以水為主題的大型“綠色-江畔-健康”居住社區(qū)，迎合廣東人“樂水”的居住習(xí)慣。如果項目以這個主題概念首次導(dǎo)入廣州 市場，其特色必將受到市場的追捧。2）、便捷的交通項目地塊位于廣州西出重要通道，交通體系完善，內(nèi)外通達(dá)，進(jìn)出便利。北環(huán) 高速公路、廣佛公路等道路干線橫貫其中，地塊與廣州市中心緊密相連，地鐵 6號 線延長線將在這里設(shè)置2-3個站點(diǎn)，預(yù)計在2009年通車。區(qū)內(nèi)有良好的道路路網(wǎng)， 規(guī)劃通過四座橋梁實現(xiàn)與廣州市區(qū)的連接，其中金沙洲大橋、白沙河大橋已建成。從項目地塊到荔灣區(qū)，只需5多分鐘車程，到天河區(qū)只需要 30多分鐘的

39、車程，是廣 州是城市人可接受的交通距離。金沙洲規(guī)劃有 2個碼頭，可通過渡輪通達(dá)廣州內(nèi)外 的其他濱水地區(qū)。3）、目標(biāo)客戶范圍廣項目地塊距廣州、南海、佛山都非常近，可以吸納三地客戶，擴(kuò)大了項目的客 戶層面4）、完善的市政設(shè)施建設(shè)由于金沙洲是政府重點(diǎn)建設(shè)的廣州居住新城。因此，金沙洲將擁有完善的城市 公共服務(wù)和配套設(shè)施。如大型商場、超市、銀行、證券、保險、飲食、電信、郵政 等一體化的金融郵電服務(wù)。5）、容積率低，居住舒服項目容積率規(guī)定為小于或等于 2.0。而且整個金沙洲為市政府重點(diǎn)打造的低密度 居住區(qū)，適合享受生活。6）、發(fā)展?jié)摿薮箅S著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊

40、 及部分遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)展迅猛。金沙洲地區(qū)位于廣佛都市圈的中心，是廣州市政府西聯(lián)的首要發(fā)展區(qū)域，預(yù)期政府還會有更大的投資建設(shè)該地區(qū)的基礎(chǔ)項目，因此，隨著金 沙洲地區(qū)的發(fā)展，項目的發(fā)展也存在著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?.8.2 W 劣勢1）、用地規(guī)模不大，競爭性大項目用地規(guī)模相對與金沙洲其他項目的用地規(guī)模比較小，項目開發(fā)備受注目程 度可能會受到影響。金沙洲目前已有中海地產(chǎn)、保利集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、恒大集團(tuán)等 項目進(jìn)駐，項目開發(fā)的競爭性比較大。2）、配套設(shè)施完善需要一定的時間由于本項目的配套設(shè)施將主要由金沙洲提供，但是，金沙洲相關(guān)市政投入與配 套還需一段時間才能完善，周邊各種生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位。

41、 估計到了 2008年金沙洲的各種配套才建成投入使用。3）、項目開發(fā)成本大雖然項目自然環(huán)境很好，但周邊的環(huán)境較為荒涼，地塊的“五通一平”還要一 定時間，而且環(huán)境的改造也將增加成本投入。4）、項目地塊存在一定的環(huán)境污染源與本項目地塊相隔一條白沙河的有一間煤廠，而且煤廠有兩條煙囪，而且該煤 廠還處在運(yùn)作階段，煙囪還在冒煙。雖然在主導(dǎo)風(fēng)向下，項目地塊受到煤廠的污染 的時間比較少，但是有些時候風(fēng)向改變就會受到影響。2.8.3 O 機(jī)遇1）、政府主導(dǎo)開發(fā)，增加優(yōu)勢金沙洲為廣州西區(qū)，在“西聯(lián)”政策的范圍內(nèi)，是政府城市改造工程的重點(diǎn)區(qū) 域，金沙洲新社區(qū)剛好在本項目地塊的北面，而給本項目也帶來機(jī)遇。2）、私家

42、車普及帶來機(jī)遇項目到廣州、南海等中心區(qū)的距離不遠(yuǎn)，隨著廣州市民私家車的進(jìn)一步普及、 交通網(wǎng)絡(luò)的完善，是客戶可接受的交通距離。3）、金沙洲板塊的整體發(fā)展熱度升溫隨著中海、保利、萬科、恒大一系列新項目的啟動，再加上已經(jīng)開發(fā)成熟的廣 州萬科四季花城， 大金沙洲樓市板塊”正逐步形成，預(yù)計在未來兩三年，該區(qū)域?qū)?成為廣州住宅產(chǎn)品供應(yīng)量最大的區(qū)域之一。本項目開發(fā)將會趁這個趨勢獲得好的利 益效果。4）、金沙洲大型居住生活區(qū)的建成，將會有更多的廣州市民到這里來居住金沙洲最新規(guī)劃中，將其建成為廣州市最具規(guī)模、最具現(xiàn)代、最具自然特色、 管理最完善的生活居住區(qū)。到2008年，一個適宜居住、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)越、具良

43、好示范效應(yīng)的金沙洲居住新城將基本建成。所以，將會有更多的廣州市區(qū)市民選擇 這個環(huán)境來居住。2.8.4 T威脅1）、市場板塊競爭激烈市場板塊之間的競爭仍在加劇，除了原有東部廣園板塊及南部海珠南洲路、華 南板塊之爭外，白云區(qū)的廣州大道北板塊、南湖板塊、白云新城板塊也加入戰(zhàn)團(tuán)。2）、品牌地產(chǎn)企業(yè)的威脅中海、保利、萬科、恒大等地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)品牌以及它們在金沙洲所開發(fā) 項目形成很大的競爭威脅。3）、樓面地價過高，降低市民購買信心項目地塊投資過高，樓面地價已達(dá)到5000多元/m2,初步估計項目售價將達(dá)到8000元/平方米才有利潤，將大大降低購房者置業(yè)的信心。4）、戶型開發(fā)受限制項目地塊是通過“雙限雙竟

44、”的方式拍得，受政府規(guī)定90平方米以下的中小戶型所占比例大于等于80%的政策限制，所以項目大戶型得不到很好的發(fā)展，買家范 圍受到限制。3問卷調(diào)查和項目市場需求狀況分析3.1 市場調(diào)查問卷及分析（見附錄一）為了更好的做好項目的市場定位，找準(zhǔn)其購買對象，我們在項目的市場調(diào)查階段進(jìn)行了一次市場調(diào)查。市場調(diào)查中發(fā)出問卷 50份，收回問卷48份，其中有效問 卷45份，有效率達(dá)到90%,其市場調(diào)查的結(jié)論如下：3.2 市場調(diào)查結(jié)論1）、41%的受訪者目前住房性質(zhì)是自己所有，33%的受訪者是父母所有，24%是 單位所有和租賃，同時，超過 80%的受訪者表示將要買房用于自住?？梢钥闯觯≌?的需求還很大。2）、

45、選才? 71-90 M2中小戶型的受訪者占51%，選才? 91-110M2的受訪者占27%。 而且大多數(shù)受訪者會選擇二房二廳和三房二廳。說明這些面積的戶型是比較受市民 喜好。23）、85%的受訪者可接受的房價在 8000兀/M以下。4）、36%的受訪者選擇小高層住宅，24%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住 宅的占40%,說明市民喜歡多層住宅的比例下降，高層住宅則上升。5）、多數(shù)受訪者表示購買住宅的裝修要求是帶一般裝修或者是毛坯房，再者也 希望提供多種的裝修供選擇，這一結(jié)果說明，人們還是喜歡房子自己來裝修。6）、受訪者喜歡的建筑風(fēng)格也多樣化，說明喜歡中國傳統(tǒng)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、東 南亞風(fēng)格的人們都

46、占相當(dāng)一部分的比例。由于生活需求，傳統(tǒng)式的陽臺、落地玻璃 陽臺在人們生活中還是最受歡迎的。市民理想的客廳面積應(yīng)該在16-25 M2之間。7）、受訪者購房是主要考慮的因素包括價格，環(huán)境，交通，配套設(shè)施，建筑質(zhì) 量等，表明開發(fā)一個樓盤應(yīng)當(dāng)重視這些方面的規(guī)劃建設(shè)。2 、8）、受訪者可以接受的物業(yè)管理費(fèi)是 1-2元/ M之間，一次性付款，銀行按揭 還是市民比較喜歡的支付房款方式。電視、報紙、電臺廣播、戶外廣告是受訪者關(guān) 注樓盤信息的媒體。9）、27%的受訪者年齡在20-30歲之間，40%的受訪者年齡在30-40歲之間，這 說明我們得到的數(shù)據(jù)主要是來自40歲以下的中青年階層。超過一半的受訪者是機(jī)關(guān) /事

47、業(yè)單位干部、企業(yè)管理人員/廠長經(jīng)理和個體戶等，家庭月均總收入的受訪者超 過6000元的占80%,說明廣州市民的收入比較高。4項目的市場定位4.1項目市場細(xì)分隨著城市化發(fā)展速度不斷加快，人們對喧嘩的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭倦，人們越 來越需要回歸自然，對著清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入 較高的白人群，他們往往把目光投向一些郊區(qū)的樓盤，還有一些老城區(qū)的市民覺得 需要改善居住環(huán)境，也把目光投向郊區(qū)樓盤，廣東人 “以水為財”，對于一些“一線、 二線江景”樓盤也比較喜好。我們引入“以人為本”的人性化設(shè)計，把它建成為一 個“綠色-江畔-健康”為主題的生態(tài)居住社區(qū)。由于近年房價爆漲，人們購房所

48、承受 的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也越來越大。一些大戶型單位的房款數(shù)比較大，中等收入的人群將難以 負(fù)擔(dān)。所以我的目標(biāo)客戶鎖定是中高收入的人群，而且我們的主力戶型集中在兩房 兩廳和三房兩廳的中小戶型，面積在70-110平方米之間，根據(jù)我們前面的市場調(diào)查， 現(xiàn)在市場上對這些戶型的需求最大，而且買了這些房子可以自住，也可以出租。由 于金沙洲的商業(yè)配套相對不夠完善。我們樓盤也可以建設(shè)一些商業(yè)的配套為我們自 己小區(qū)的住戶提供消費(fèi)場所，也可以選擇自己開店投資。4.1.1項目一期的市場細(xì)分1）、從地理上細(xì)分：廣州、佛山、南海三地各市的居民，重點(diǎn)是荔灣區(qū)、越秀 區(qū)一帶老城區(qū)的居民2）、從購買人群上細(xì)分：廣東人 外省人3）從年齡

49、上細(xì)分：以25-55歲的人群為主4）、從工作環(huán)境上細(xì)分：在廣州、佛山、南海三地工作的中高收入上班族以及 個體經(jīng)營老板5）、從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分：家庭月均總收入在 6千以上的家庭為主6）、從購買心理細(xì)分：以自住購買、二次置業(yè)及投資為主4.1.2項目二期的市場細(xì)分1）、從地理上細(xì)分：廣州市區(qū)內(nèi)的原居民為主2）、從購買人群上細(xì)分：廣東人 外省人3）、從年齡上細(xì)分：以25-55歲的人群為主4）、從工作環(huán)境上細(xì)分：中高收入的白領(lǐng)階層以及個體經(jīng)營者老板5）、從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分：家庭月均總收入在8千以上的家庭為主6）、從購買心理細(xì)分：以自用購買、二次置業(yè)為主4.3 市場概念的導(dǎo)入小區(qū)的目標(biāo)客戶是中高收入的工作人群

50、，這個群體的人們對生活品位的要求都比較高，而且本小區(qū)的親水環(huán)境包括中心湖和小區(qū)東面800米長的臨江綠地，根據(jù)“這個世界上所有優(yōu)雅的人都住在水邊”這一概念，迎合廣東人“樂水”、“親水”的居住習(xí)慣，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色家園”、“江畔家園”、“健康家園”的口號。當(dāng)然 小區(qū)也應(yīng)該按照現(xiàn)代化居住小區(qū)的要求，對整個小區(qū)進(jìn)行“智能化”的設(shè)計，把整 個項目建設(shè)成為一個“綠色、江畔、健康”的現(xiàn)代化、智能化居住區(qū)。做 水”成為我們無法回避的重點(diǎn)也是我們尋求本案產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)， 因此在思考方向一上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破 和創(chuàng)新同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)

51、。概念創(chuàng)意：尋求“水概念”的升華和突破成為我們的重點(diǎn)獨(dú)創(chuàng) 大面積中心湖時代”引領(lǐng)住宅新潮流的全新概念獨(dú)辟蹊徑談 水化率”來替代 綠化率”1）、以大面積中心湖時代”來轉(zhuǎn)化成“親水”的概念，目前廣州大多數(shù)的居住 小區(qū)一般都是利用“一線江景”，“二線江景”等作為賣點(diǎn)，沒有一個是用“中心湖” 來給小區(qū)增加“親水”概念，所以這就成為了本案的一個優(yōu)點(diǎn)。古往今來，湖文化帶給我們無限的遐想。中國四大淡水湖一一鄱陽湖、洞庭湖、 太湖、洪澤湖都是中國悠久歷史的發(fā)源地，這里土地肥沃，長久以來都是魚水之鄉(xiāng)。素有美女多如云之稱的杭州西湖等也無不成為歷史嗟談。微風(fēng)波蕩，緩緩湖面，使人們的居住生活豐富多彩，使人們的生活變的

52、溫磬而 浪漫。湖文化在居住社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水概念” ，更將為 本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點(diǎn)。2）、水化率”的新概念避 綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出 水化率”強(qiáng)調(diào)水的概念。 水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。本案的產(chǎn)品要拔高必然要求做足水文章，因此將珠江的活水引入社區(qū)的中心湖，加之本 案東岸的800米江岸線和綠化帶區(qū)，努力營造出 戶戶有水景”、處處是水景”。在提高 水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出系列（水灣、水島、石上清泉；水 中廊、水邊堤、水舞廣場、水公園）、做出主題（錦鯉園、水幕電影、噴泉、小瀑布、 九曲橋）。水與景的相融、水與人的

53、親近、水與建筑的結(jié)合；動水與靜景、靜水與雕 塑，此情種種，意想無窮！4.4 項目命名構(gòu)想重點(diǎn)推薦案名：碧水華庭參考案名：陽光愛琴海、水印長堤、水榭麗舍、依林水都4.5 營銷概念傳播廣告總精神： 失面積中心湖時代”，水景居住社區(qū)。推廣主口號：碧水華庭，締造“水林天下”新生活。4.6 項目目標(biāo)客戶定位1）、核心客戶廣州、佛山、南海等地的（包括國有公司、私人公司、中外合資公司、外資公 司）等企業(yè)中高層管理人員、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、及企事業(yè)中層以上管理人員為主。2）、重要客戶周邊區(qū)域的私營企業(yè)主或者經(jīng)商人士為主。3）、輔助客戶本地私營企業(yè)主或者經(jīng)商人士為主以及一些房地產(chǎn)投資者。4）、經(jīng)濟(jì)能力收入良好穩(wěn)定，家庭月均收入 6千以上。5）、家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主。6）、年齡范圍30至50歲之間為主。7）、自我定位注重生活質(zhì)量，注重健康、喜愛戶外運(yùn)動，親近水岸，親近自然。8）、置業(yè)目的首次、二次、三次置業(yè)、希望改變現(xiàn)有的居住環(huán)境。5項目