第七章基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、第七章第七章 基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用舉例重點(diǎn)提示重點(diǎn)提示: : 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是一次性評(píng)估大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。本章在闡述基準(zhǔn)地價(jià)的概念、特點(diǎn)、作用及其評(píng)估原理、原則的基礎(chǔ)上，詳細(xì)論述了城鎮(zhèn)土地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估及其更新的步驟與方法，并介紹了采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的思路和操作程序。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)概述（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特點(diǎn) 基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均

2、價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)于其他地價(jià)類型具有以下幾方面的特點(diǎn)。1基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格。2基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格。3基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格。4基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格。5.基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性。6基準(zhǔn)地價(jià)與土地開(kāi)發(fā)利用程度有關(guān)。7基準(zhǔn)地價(jià)是政府委托評(píng)估的價(jià)格。 8基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用 基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)。2是國(guó)家征收土地使用稅的依據(jù)。3調(diào)節(jié)土地利用。4是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。華中師范大學(xué)精品課程華

3、中師范大學(xué)精品課程（三）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理1土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)。2各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。 3各類用途在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。4土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則1以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則。2各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用的原則。3與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則。4選擇合適的評(píng)估技術(shù)路線的原則。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定 基準(zhǔn)地價(jià)

4、評(píng)估范圍一般分兩種情況：一是以城鎮(zhèn)建成區(qū)整體為評(píng)估范圍，二是以城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)整體為評(píng)估范圍。（二）基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域劃分 基準(zhǔn)地價(jià)是反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)，首先應(yīng)劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域。目前，劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的方法有兩種：一是依據(jù)土地使用價(jià)值的影響因素在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級(jí)別；二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異，劃分出不同的均質(zhì)區(qū)域。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（三）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查1資料調(diào)查的內(nèi)容：主要包括背景資料、市場(chǎng)交易資料和圖件資料等三大類。2市場(chǎng)交易資料調(diào)查的一般要求。3資料整理。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（四）基準(zhǔn)地價(jià)

5、內(nèi)涵界定 主要包括以下幾個(gè)方面：界定評(píng)估基準(zhǔn)日、土地開(kāi)發(fā)程度、土地使用權(quán)年期和土地利用程度等。 表7-1 省城市基準(zhǔn)地價(jià)更新平衡界定的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵類 型基準(zhǔn)日年限土地開(kāi)發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工業(yè)用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3

6、070五通一平0.8-0.5工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（五）樣本地價(jià)計(jì)算1根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算樣本地價(jià) 樣本地價(jià)計(jì)算公式為：樣本地價(jià)土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方獲得的資金或?qū)嵨镎蹆r(jià)/出讓或轉(zhuǎn)讓的土地面積2根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計(jì)算樣本地價(jià) 就城市土地而言，這種純粹的土地使用權(quán)租賃并不多，主要有露天堆場(chǎng)或臨時(shí)用 地出租等。樣本地價(jià)計(jì)算步驟如下： （1）計(jì)算土地出租的純收益。公式為： 土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用 （2）利用收益還原法計(jì)算樣本地價(jià)。公式為： 樣本地價(jià)土地純收益土地還原利率華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課

7、程3根據(jù)二手房買(mǎi)賣(mài)資料計(jì)算樣本地價(jià) 公式為： 樣本地價(jià)（房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)-房屋現(xiàn)值-稅金-有關(guān)費(fèi)用）/土地面積4根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣本地價(jià) （1）確定房屋出租的總收益；（2）確定房屋出租的總費(fèi)用，房屋出租的總費(fèi)用主要包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等；（3）計(jì)算房屋出租的房地純收益，公式為：房地純收益房地總收益-房地總費(fèi)用；（4）確定房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益；（5）計(jì)算土地純收益，公式為：土地純收益房地純收益-房屋純收益；（6）計(jì)算樣本地價(jià)。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程5根據(jù)商品房銷售資料計(jì)算樣本地價(jià)在計(jì)算商品房的地價(jià)時(shí)，應(yīng)以每棟樓為單位進(jìn)行，其計(jì)算公式為：地價(jià)= 商品房的

8、用地面積有兩種計(jì)算公式： （1）能明顯劃分出商品房用地面積的，直接采用其用地面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算； （2）一些高層建筑區(qū)，很難劃清每棟樓的用地面積，則可通過(guò)建筑物的占地面積和規(guī)劃的區(qū)域覆蓋率，計(jì)算出用地面積。即： 用地面積建筑物占地面積/規(guī)劃的建筑覆蓋率用地面積稅費(fèi)利息利潤(rùn)建筑面積同類建筑單位面積造價(jià)商品房售價(jià)華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（六）樣本地價(jià)修正 1年期修正：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估要求樣本資料具有可比性。由于樣本地價(jià)的年期不統(tǒng)一，相互缺乏可比性，因此，在利用樣本地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)前，應(yīng)將樣本地價(jià)修正到各類用地法定的最高出讓年限。 2交易日期修正：地價(jià)在不同時(shí)間是不同的。為了保證樣本地價(jià)

9、的可比性，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，對(duì)不同時(shí)間發(fā)生交易的地價(jià)，必須進(jìn)行交易時(shí)間修正。 3容積率修正：容積率修正按區(qū)域進(jìn)行，以城市規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。 4土地開(kāi)發(fā)程度修正：土地開(kāi)發(fā)程度修正是將樣本地價(jià)統(tǒng)一修正到基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度下。當(dāng)樣本實(shí)際開(kāi)發(fā)程度高于所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度時(shí)，進(jìn)行減價(jià)修正；當(dāng)樣本實(shí)際開(kāi)發(fā)程度低于所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度時(shí)，進(jìn)行加價(jià)修正。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（七）樣本地價(jià)整理 1樣本地價(jià)的分類統(tǒng)計(jì)：在樣本地價(jià)計(jì)算和修正的基礎(chǔ)上，根據(jù)各城市劃定的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域，進(jìn)行樣本地價(jià)分類統(tǒng)計(jì)。 2樣本地價(jià)分布圖的編制：將經(jīng)過(guò)處理的樣本地價(jià)資料，按樣本的實(shí)際位置，標(biāo)注在工

10、作圖上，從圖上分析地價(jià)的變化規(guī)律，檢驗(yàn)區(qū)域邊界劃定的準(zhǔn)確性。（八）樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 1樣本總體分布類型檢驗(yàn)：樣本總體分布類型檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝唬瑢?duì)各土地級(jí)別或均質(zhì)地域不同用途的樣本數(shù)據(jù)分別進(jìn)行分布類型檢驗(yàn)。 2剔除異常樣本數(shù)據(jù)：剔除樣本數(shù)據(jù)的異常值，需要在樣本總體分布類型檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。異常值是指同一土地級(jí)別或同一均質(zhì)地域內(nèi)的同行業(yè)中，由于某些特殊因素影響而造成的地價(jià)明顯高于或低于其它宗地地價(jià)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程nXYnii1niiniiiSSXY11（九）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 1利用指數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 常用指數(shù)模型為： Yn=A(1+r)Xn 式中：Yn-第n級(jí)土地

11、上樣本每平方米土地的價(jià)格；r-地價(jià)級(jí)差系數(shù)；Xn-第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；A-回歸常數(shù)。 2利用算術(shù)平均數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 常用模型如下： 或 式中：Y-某均質(zhì)地域或土地級(jí)別的平均地價(jià)；Xi-某均質(zhì)地域或土地級(jí)別內(nèi)可用樣本的單位面積地價(jià)；N-某均質(zhì)地域或土地級(jí)別內(nèi)可利用的地價(jià)樣本數(shù)；Si-樣本宗地面積。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（十）基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布 利用不同的資料、不同的方法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，必然會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果。因此必須按照一定原則，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確定合理的基準(zhǔn)地價(jià)。 1基準(zhǔn)地價(jià)確定： （1）以一種方法測(cè)算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，用該方法得到的級(jí)別或區(qū)域商業(yè)

12、、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)； （2）以兩種方法測(cè)算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，參考不同方法的測(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定各級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 2基準(zhǔn)地價(jià)的公布：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果通過(guò)省（自治區(qū)、直轄市）國(guó)土管理部門(mén)的驗(yàn)收后，縣、市人民政府應(yīng)根據(jù)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定的要求，將基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（更新）成果進(jìn)行聽(tīng)眾。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的對(duì)象為某一行政區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)方法有三個(gè)，現(xiàn)分別加以介紹: （一）樣點(diǎn)地價(jià)平均法。 （二）地價(jià)模型法。 （三）基準(zhǔn)地塊評(píng)估法

13、。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程四、基準(zhǔn)地價(jià)更新 基準(zhǔn)地價(jià)更新是基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)在要求，是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的延續(xù)。下面以城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)為例，來(lái)說(shuō)明其更新的技術(shù)方法，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新可以參照城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法進(jìn)行。 （一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求 1充分利用原有的成果. 2根據(jù)具體情況選擇更新技術(shù)路線. 3明確基準(zhǔn)地價(jià)更新的目的在于應(yīng)用.華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（二）利用市場(chǎng)交易價(jià)格資料更新基準(zhǔn)地價(jià) 步驟：1基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域的劃分；2基準(zhǔn)地價(jià)更新資料收集與整理；3基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定；4樣本地價(jià)計(jì)算；5樣本地價(jià)修正；6樣本地價(jià)整理；7樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)；8基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算；9基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公

14、布。（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià) 利用地價(jià)指數(shù)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的基本思路是：首先以原土地級(jí)別或以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料為依據(jù)劃分調(diào)查區(qū)域，并以此為控制確定調(diào)查樣本宗地（有條件的城鎮(zhèn)應(yīng)盡量建立標(biāo)準(zhǔn)宗地體系）的數(shù)目和分布方式，收集和整理地價(jià)資料，計(jì)算樣本地價(jià)；然后以修正后的樣本地價(jià)為依據(jù)，計(jì)算級(jí)別分類平均地價(jià)和綜合平均地價(jià)；最后分別以基期和報(bào)告期的平均地價(jià)，測(cè)算一定基期的地價(jià)指數(shù)，進(jìn)而以地價(jià)指數(shù)修正各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)和綜合基準(zhǔn)地價(jià)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理 1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估或更新成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的

15、區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法； 2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條件下，具有相似條件和使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有同等市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價(jià)格； 3基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特點(diǎn)與適用范圍：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法它適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟 （一）確定級(jí)別

16、或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。（二）編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表。 下面僅以級(jí)別宗地價(jià)格修正系數(shù)表為例，來(lái)說(shuō)明宗地價(jià)格修正系數(shù)表編制的步驟與方法。 1確定各類用途宗地價(jià)格影響因素：宗地價(jià)格影響因素主要分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大類。由于用途不同，通常分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途確定其宗地價(jià)格影響因素； 2確定各因素的權(quán)重：采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值； 3樣本地價(jià)整理：在對(duì)樣本地價(jià)進(jìn)行修正并剔除異常樣本之后，以土地級(jí)別為單位，將所有收集到的正常樣本地價(jià)，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三大用途分別進(jìn)行歸類和排序。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程4計(jì)算各級(jí)各類用地的最大修正幅度。

17、最大修正幅度的計(jì)算公式如下： 式中：F1各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地價(jià)格的最大上調(diào)幅度；F2各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地價(jià)格的最大下調(diào)幅度；Ilb某類用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；Inb該類用途、該級(jí)別內(nèi)最高的正常樣本地價(jià)；Ini該類用途、該級(jí)別內(nèi)最低的正常樣本地價(jià)。5計(jì)算各因素影響地價(jià)的修正系數(shù)。各因素影響地價(jià)的最大修正幅度計(jì)算公式如下： 式中：F1i某因素影響地價(jià)的最大上調(diào)幅度；F2i某因素影響地價(jià)的最大下調(diào)幅度；Wi某因素影響地價(jià)的權(quán)重值。 6編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表。 %1001lblbnbIIIF%1002lbnilbIIIFiiWFF11iiWFF22華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 （三）確

18、定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)。 （四）計(jì)算宗地價(jià)格。宗地價(jià)格的計(jì)算公式如下： 式中：Pi估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格；P估價(jià)對(duì)象宗地所對(duì)應(yīng)的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；Ki估價(jià)對(duì)象宗地在第i個(gè)因素條件下的修正系數(shù)；R容積率修正系數(shù)；Y年期修正系數(shù)；T交易時(shí)間修正系數(shù)；D開(kāi)發(fā)程度修正額。1(1)niiiPPKRYTD華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用舉例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬向銀行支行申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)及在建工程抵押貸款，特委托不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)其所屬的位于市區(qū)街號(hào)的在建工程及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為其辦理抵押貸款提供價(jià)格參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2006年6月24日，土地設(shè)定用途

19、為商業(yè)，土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘丶t線內(nèi)土地平整（以下簡(jiǎn)稱“七通一平”），土地剩余使用年限為40年，容積率為2.5。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是評(píng)估該地塊價(jià)格的方法之一，其評(píng)估過(guò)程如下： （一）收集估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)及其相應(yīng)的宗地地價(jià)修正系數(shù)體系 估價(jià)對(duì)象為市一級(jí)商業(yè)用地，其基準(zhǔn)地價(jià)為6500元/米2。該市基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2006年6月30日，土地開(kāi)發(fā)程度為 “七通一平”，容積率為2.5。該市一級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表及其說(shuō)明表分別見(jiàn)表7-3和表7-4。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程表7-3 市一級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正

20、系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心（米）0.05210.02610-0.0261-0.0521距區(qū)級(jí)商服中心（米）0.04780.02390-0.0239-0.0478交通條件臨道路類型0.02190.01090-0.0109-0.0219公交狀況（條）0.02040.01020-0.0102-0.0204距長(zhǎng)途汽車(chē)站（米）0.00900.00450-0.0045-0.0090距客運(yùn)碼頭（米）0.00530.00270-0.0027-0.0053基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況（%）0.00490.00250-0.0025-0.0049供水狀況（%）0.00680.00340-0.0

21、034-0.0068排水狀況（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068供氣狀況（%）0.00540.00270-0.0027-0.0054距郵局（米）0.00560.00280-0.0028-0.0056距銀行（米）0.00860.00430-0.0043-0.0086距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）0.00850.00420-0.0042-0.0085人口狀況流動(dòng)人口密度(人/km2)0.02010.01000-0.0100-0.0201常居人口密度(萬(wàn)人/km2)0.02230.01120-0.0112-0.0223華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程表7-4 市一級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)

22、區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800距區(qū)級(jí)商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800交通條件臨道路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路公交狀況（條）97, 9)5, 7)3, 5)1000距客運(yùn)碼頭（米）3500(3500, 3800 (3800,4000 (4000,4500 4500基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供電狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供水狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60排水狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供氣狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)1000距銀行（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000人口狀況流動(dòng)人口密度(人/km2)600500, 600)350, 500)150,350)150常居人口密度(萬(wàn)人