房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)操作全流程解析(24頁(yè))

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)操作全流程解析作者:閔敏關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式有哪些？項(xiàng)目公司收購(gòu)為何會(huì)如此普遍？這種交易方式具有哪些優(yōu)點(diǎn)并存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？具操作流程怎樣？如何在操作中規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)？本文試淺析之。序言:進(jìn)入2002年以來(lái)，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫及土地出讓方式的重大改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司從而獲得其擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目一時(shí)間成為一種常見的交易方式，眾多國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資者紛紛涌向項(xiàng)目公司收購(gòu)市場(chǎng)。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式有哪些？項(xiàng)目公司收購(gòu)為何會(huì)如此普遍？這種交易方式具有哪些優(yōu)點(diǎn)并存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？具操作流程怎樣？如何在操作

2、中規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)？本文試淺析之。一、土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的意義（一）改革開放前我國(guó)的土地所有權(quán)制度與土地使用狀況目前各國(guó)土地所有權(quán)制度主要有三種：大部分國(guó)家實(shí)行土地私有制，有的國(guó)家實(shí)行混合所有制，我國(guó)實(shí)行的則是公有制。建國(guó)初期我國(guó)經(jīng)過(guò)社會(huì)主義公有制改造后，城市土地與農(nóng)村土地由私有轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有與集體所有。農(nóng)村土地屬于集體所有，由該集體使用經(jīng)營(yíng)，并只能用于農(nóng)業(yè)目的。國(guó)有土地基本上通過(guò)國(guó)家計(jì)劃無(wú)償分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校等使用，這是因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)時(shí)受從前蘇聯(lián)傳入的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理論影響，認(rèn)為在社會(huì)主義國(guó)家里國(guó)營(yíng)單位同樣是在履行國(guó)家機(jī)關(guān)的職能，因此它們使用國(guó)家的土地不應(yīng)當(dāng)交納使用費(fèi)。1而個(gè)人取得國(guó)

3、有土地用于建筑和經(jīng)營(yíng)基本上被禁止。土地的所有權(quán)與使用權(quán)難以轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的，房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到很大限制。農(nóng)村房屋允許買賣，但一般僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員（這一規(guī)定延續(xù)至今）。在城市里，我國(guó)對(duì)私房進(jìn)行了以國(guó)家經(jīng)租為主要形式的社會(huì)主義改造，改造的結(jié)果是城市房屋中只保留下少部分私房。私房允許出租和買賣，但由于國(guó)家對(duì)該等私房的買賣和租賃實(shí)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，事實(shí)上私房流通的情形很少出現(xiàn)。從形式上來(lái)看，建國(guó)初期國(guó)營(yíng)單位對(duì)國(guó)有土地的使用，農(nóng)民對(duì)集體宅基地的使用，城市私房所有人對(duì)國(guó)有土地的使用，似乎符合傳統(tǒng)民法上的用益物權(quán)的特征。但在這種土地利用形式下與使用過(guò)程中，使用人不是作為一個(gè)獨(dú)立的利益主體，而是作

4、為所有者的一分子，來(lái)對(duì)“憲法上屬于他，在民法上并不屬于他”的物進(jìn)行使用，因而并不構(gòu)成真正意義上的用益物權(quán)，而是一種凝固了的土地使用形態(tài)。3在這種土地所有權(quán)與使用權(quán)制度下，土地不作為商品而退出市場(chǎng)，導(dǎo)致土地這一最重要的自然資源不能在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中得到充分有效的利用。（二）土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)制度的建立與意義隨著改革開放的發(fā)展，土地資源開始了資產(chǎn)化的進(jìn)程。設(shè)立中外合資合作企業(yè)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)是土地資源資產(chǎn)化的發(fā)端。在城市設(shè)立中外合資與合作企業(yè)時(shí)，土地可以成為中方合資者或合作者的出資內(nèi)容；在農(nóng)村，農(nóng)民通過(guò)交納土地承包費(fèi)獲得了對(duì)農(nóng)用土地的使用。土地一旦成為資本的實(shí)務(wù)形態(tài)、成為投資的手段時(shí)，土地

5、的有償使用，以及土地在某種程度上的自由流轉(zhuǎn)，就成為必要。1988年的憲法修正案刪去原憲法中“禁止土地出租”的規(guī)定，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。隨后，中華人民共和國(guó)土地管理法也作了相應(yīng)的修正。關(guān)于國(guó)有土地的有償出讓問(wèn)題，修改后的土地管理法與中華人民共和國(guó)城市房屋管理法也有了明確的規(guī)定。土地使用權(quán)是在我國(guó)土地不能私有、不能交易的情形下獨(dú)創(chuàng)的一種物權(quán)權(quán)利，與大陸法中的地上權(quán)相似，但通說(shuō)認(rèn)為土地使用權(quán)的范圍比地上權(quán)更廣，地上權(quán)主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，而土地使用權(quán)不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，也包含了對(duì)土地進(jìn)行使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。4一定意義上而言，沒有可交易的土地

6、使用權(quán)，就沒有可交易的房產(chǎn)，可以說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成得益于有償?shù)目山灰椎耐恋厥褂脵?quán)制度的建立。土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)，分為一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓制度的建立，使土地一級(jí)市場(chǎng)得以形成，土地需求者從而能以支付土地出讓金等稅費(fèi)的方式從國(guó)家獲得其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)必須的土地使用權(quán)，這一階段，土地使用權(quán)是從國(guó)家流轉(zhuǎn)到使用者手中。而在土地二級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)及其對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也有其流轉(zhuǎn)的必要，發(fā)展商因?yàn)楦鞣N原因不能或不愿繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，便會(huì)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給有意向、亦有實(shí)力繼續(xù)開發(fā)的其他方。這種二級(jí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)有利于盤活不良資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資源的重新配置，使房地產(chǎn)業(yè)朝良性發(fā)展。當(dāng)然，房地產(chǎn)

7、項(xiàng)目的惡性炒賣并不會(huì)實(shí)現(xiàn)資源的重新配置，而只會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)虛高、腐敗滋長(zhǎng)、國(guó)有資產(chǎn)流失的惡果，90年代初的海南房地產(chǎn)熱及2000年前后的土地倒賣潮足可引起我們警覺。因而，在允許房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的同時(shí)，亦應(yīng)嚴(yán)格設(shè)置項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的條件，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的惡性炒賣現(xiàn)象。近年來(lái)，我國(guó)立法機(jī)構(gòu)與土地管理部門認(rèn)識(shí)到了控制房地產(chǎn)項(xiàng)目惡性炒賣的重要性，并在相關(guān)法律及政策中進(jìn)行了反映。二、取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式在土地一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)上，取得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式有多種，下面介紹幾種主要取得方式的操作程序與法律依據(jù)，并簡(jiǎn)單比較其優(yōu)缺點(diǎn)。（一）招標(biāo)拍賣掛牌土地使用權(quán)出讓，是土地一級(jí)市場(chǎng)上國(guó)家有償、有限期地將土地使用權(quán)交給使用

8、者使用的行為，這是土地使用權(quán)益與土地所有權(quán)益的初始分離，其土地權(quán)屬的范圍、期限用途等均為初始設(shè)定。6目前土地使用權(quán)出讓的主要形式是招標(biāo)拍賣掛牌。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)出讓原則上采取招標(biāo)拍賣掛牌。該法第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式”。但很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，協(xié)議出讓的地塊仍占了土地使用權(quán)出讓的絕大部分。對(duì)于發(fā)展商而言，協(xié)議出讓方式一般代表著低價(jià)格、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)；而出讓方（包括土地管理部門與原土地使用權(quán)人）往往宣稱其靈活、

9、簡(jiǎn)便、容易控制地價(jià)。實(shí)際上，協(xié)議出讓方式很長(zhǎng)時(shí)間里能大行其道的真實(shí)原因在于其隨意性、缺乏監(jiān)督以及更易實(shí)現(xiàn)地方、部門或個(gè)人的利益。7從實(shí)踐中看，協(xié)議出讓造成國(guó)有資產(chǎn)大量流失，權(quán)錢交易盛行于土地交易市場(chǎng)，以及公平、誠(chéng)信意識(shí)的嚴(yán)重缺位。自2002年7月1日國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（第11號(hào)令）開始，國(guó)家接連頒布一系列規(guī)章和政策，正式建立了我國(guó)真正意義上的土地公開交易制度。我國(guó)有專門的招標(biāo)法與拍賣法規(guī)范招標(biāo)和拍賣行為，而掛牌則是土地使用權(quán)出讓的一種新方式。其操作程序是：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)，根據(jù)掛牌期

10、限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者，如掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，則進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。掛牌方式相對(duì)招標(biāo)、拍賣簡(jiǎn)便易行，不受競(jìng)買人人數(shù)的限制，適合地塊較小、起價(jià)較低、競(jìng)買人較少的項(xiàng)目。招標(biāo)拍賣掛牌是陽(yáng)光下的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式，其優(yōu)點(diǎn)顯而易見。但實(shí)踐之中，我們也注意到，招標(biāo)拍賣掛牌過(guò)程中，也仍存在不少問(wèn)題與違法操作情形。如土地出讓信息披露不充分，開發(fā)投資者對(duì)市場(chǎng)土地供應(yīng)缺乏預(yù)期準(zhǔn)備；招標(biāo)拍賣掛牌特別是掛牌出讓中設(shè)定條件限制競(jìng)買人參與；競(jìng)買人組織圍標(biāo)；競(jìng)買人私下交易等。當(dāng)然，這些情形的出現(xiàn)，既有現(xiàn)行招標(biāo)拍賣掛牌規(guī)則與程序方面的問(wèn)題，也與我國(guó)整體的法制環(huán)境有關(guān)。一方面，我們需要進(jìn)一步統(tǒng)一

11、出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確操作規(guī)范；另一方面，司法機(jī)關(guān)及土地管理部門要采取嚴(yán)厲措施，打擊公開交易過(guò)程中的違法行為，從而維護(hù)土地公開交易的健康發(fā)展。當(dāng)然，招標(biāo)拍賣掛牌僅僅是土地一級(jí)市場(chǎng)上的交易方式，一級(jí)市場(chǎng)可供給的土地畢竟確定有限，而在土地二級(jí)市場(chǎng)上，有不少項(xiàng)目擁有者欲轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)，也有不少投資者在尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指一個(gè)主體以合法途徑取得土地使用權(quán)及其對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后，在二級(jí)市場(chǎng)上將該土地使用權(quán)及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到另一個(gè)主體名下，該項(xiàng)目所獲得的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、銷售等批準(zhǔn)手續(xù)均作相應(yīng)變更。相對(duì)于土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)是權(quán)利的派生性，

12、其轉(zhuǎn)移的是已經(jīng)從土地所有權(quán)中分離的土地使用權(quán)，其權(quán)利義務(wù)的規(guī)定仍以土地出讓合同的規(guī)定為準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓人未履行的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)須由受讓人繼續(xù)履行。我國(guó)法律對(duì)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！睉?yīng)該說(shuō)，以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓條件是明確而具體的。在中華人民共和國(guó)城市房

13、地產(chǎn)管理法立法之初，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)的商品化，根本目的在于吸引投資，籌集建設(shè)資金，故土地使用者一經(jīng)取得土地使用權(quán)就可以轉(zhuǎn)讓，不需設(shè)定限制條件。但，十多年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中反映出來(lái)的許多問(wèn)題表明，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定條件非常必要，這些條件對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、防止房地產(chǎn)泡沫與國(guó)有資產(chǎn)流失有著非常重要的作用，90年代初之所以出現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫，就是因?yàn)樵趯?shí)踐中沒有嚴(yán)格遵照這些條件進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，如果我國(guó)土地一級(jí)出讓市場(chǎng)確能完全實(shí)現(xiàn)公開、公平、公眾的市場(chǎng)化操作，則一、二級(jí)土地市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生巨大的價(jià)格落差，土地的惡性炒賣行為就失去了存在的意義。10屆時(shí)，當(dāng)可以根據(jù)土地市場(chǎng)的情況考慮取消這些

14、限制性條件。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無(wú)償或僅支付少量費(fèi)用后取得的?？紤]到我國(guó)劃撥土地使用權(quán)取得過(guò)程的歷史和復(fù)雜性，以及大量土地用途實(shí)質(zhì)上的非公益性，特別是考慮到我國(guó)目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)已經(jīng)有大量進(jìn)入市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)法律亦未絕對(duì)禁止劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第39條，在兩種情形下，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：一、經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；二、經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益上繳。這種純粹的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在法律關(guān)系上相對(duì)簡(jiǎn)單，類似于普通的商品交易，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前期，這種交易方式較為常見。但采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，

15、其前提是必須完成一定量的前期開發(fā)工作，另外其涉及的稅費(fèi)也較高，一般而言，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。隨著土地管理部門對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的審核越來(lái)越嚴(yán)格，以及稅收征管力度的不斷加大，實(shí)踐之中，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)方式已不多見。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)在國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓一律采取公開交易的背景下，除招標(biāo)拍賣掛牌方式外，以收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式獲得該公司名下房地產(chǎn)項(xiàng)目成為現(xiàn)階段取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要形式。收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，也即全部或部分受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，從而相應(yīng)獲得該公司名下財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，某些國(guó)家主管部門也有在一定程度上限制這種方式的考慮，

16、但筆者認(rèn)為，這種限制于法無(wú)據(jù)，有干涉企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)管理的嫌疑。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)，具完成的標(biāo)志是進(jìn)行了公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并辦理完畢工商變更手續(xù)，一般而言，只要收購(gòu)方不是外資，該等工作能在較短時(shí)間內(nèi)完成，從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)簡(jiǎn)便易行。而且股權(quán)變更基本不涉及稅費(fèi)，因而獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加成本很小。但，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)最大的問(wèn)題在于，其風(fēng)險(xiǎn)高于前述兩種方式。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的項(xiàng)目，因國(guó)家以出讓人身份介入，風(fēng)險(xiǎn)已降至最低；而采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，只要能審查確定該項(xiàng)目的合法性，也基本不存在后遺癥。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)過(guò)程中，除需關(guān)注該公司擁有之項(xiàng)目的合法性外，因項(xiàng)目公司已存在一段時(shí)間

17、，必然與其他單位或個(gè)人有一定的經(jīng)濟(jì)交往，產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有可能隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。要最大限度地降低項(xiàng)目公司收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，就需要履行規(guī)范的收購(gòu)程序，全面查清公司的歷史與現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上作出審慎、客觀的判斷與決策，最后通過(guò)簽署完善的法律文件來(lái)保護(hù)收購(gòu)方的合法權(quán)益。本文第三部分將詳細(xì)介紹項(xiàng)目公司收購(gòu)的操作方法。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)上也存在投資人通過(guò)向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資，從而成為公司新股東的操作方式。這種取得項(xiàng)目的方式與項(xiàng)目公司收購(gòu)在最終的結(jié)果與操作的程序上頗有相似之處，在此不再詳述。從實(shí)踐來(lái)看，單純的向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資并不多見，增資往往與股權(quán)轉(zhuǎn)讓并行。管理以上所述各種取得房

18、地產(chǎn)項(xiàng)目的方式均在真正意義上實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)，即取得者成為了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體。但是，某些國(guó)有劃撥土地的使用性質(zhì)決定了該項(xiàng)目不能變更開發(fā)主體，如教育用地，只能用于教學(xué)及與教學(xué)相配套的餐飲、住宿等用途，亦只能由教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。實(shí)踐中，某些劃撥土地使用權(quán)人無(wú)力開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目，又不能依法將其轉(zhuǎn)讓給有資金、亦有意向開發(fā)者建設(shè)。以往，某些該類用地采取聯(lián)建的開發(fā)方式，即土地使用權(quán)人提供項(xiàng)目用地，投資者提供資金、技術(shù)與管理，以土地使用權(quán)人名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)建成后雙方各分得約定份額。但是由于該劃撥用地的特定使用主體及使用性質(zhì)，投資者分得房產(chǎn)的所有權(quán)人仍為土地使用權(quán)人，無(wú)法過(guò)戶到投資者名

19、下。這樣，投資者所獲得的，只是其分得房產(chǎn)的使用權(quán)，其保障僅來(lái)源于一紙聯(lián)建協(xié)議，這種操作方式的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。目前，國(guó)際或國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)投資商開始把目光投向房地產(chǎn)長(zhǎng)線投資，即房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，采取這種經(jīng)營(yíng)方式并不要求一定要成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體。因應(yīng)這種市場(chǎng)需求，我們可以考慮采取房地產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)管理的模式，即土地使用權(quán)人提供項(xiàng)目用地，委托投資者開發(fā)建設(shè)并長(zhǎng)期（如50年）經(jīng)營(yíng)管理建成項(xiàng)目，投資者承擔(dān)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用并向土地使用權(quán)人支付合作費(fèi)，享有長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理收益。該種合作模式是否能保證雙方的權(quán)益？是否有法律依據(jù)？筆者認(rèn)為，該種合作模式能保證雙方權(quán)益，其法律依據(jù)在于中華人民共和國(guó)合同法關(guān)于委托合同的

20、規(guī)定，合同法第396條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。在該種委托經(jīng)營(yíng)管理模式中，土地使用權(quán)人與投資者形成了委托關(guān)系，現(xiàn)對(duì)照委托合同的特征進(jìn)行分析：1 委托合同建立在委托人與受托人相互信任的基礎(chǔ)上。2 .委托合同一般是受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)。投資者的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理行為也均以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行。3 委托合同的標(biāo)的一般是勞務(wù)和服務(wù)，體現(xiàn)為受托人為委托人處理委托事務(wù)。投資者的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理行為可以視為一種勞務(wù)。4 委托合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)即成立，委托合同成立后，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)，委托人應(yīng)支付費(fèi)用及報(bào)酬、接受委托事務(wù)的結(jié)果，受托人則應(yīng)盡最大注意處理

21、委托事項(xiàng)。從表面上看，本模式中投資者向土地使用權(quán)人支付合作費(fèi)，似乎與委托合同的特征不符，但是，投資者基于土地使用權(quán)人的委托進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理并獲得收益，該收益除支付建設(shè)費(fèi)用與合作費(fèi)以外的部分均可以視為土地使用權(quán)人支付給投資者的委托費(fèi)用與報(bào)酬。因而，委托經(jīng)營(yíng)管理模式具有委托合同的特征，在不改變土地使用性質(zhì)及項(xiàng)目開發(fā)主體的前提下，能解決土地使用權(quán)人所顧慮的關(guān)于合作費(fèi)的合法性問(wèn)題，也可以為投資者長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目并獲得收益提供法律依據(jù)，在實(shí)踐中具有可操作性。但由于目前長(zhǎng)線投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上尚未形成氣候，委托經(jīng)營(yíng)管理還僅處于摸索試驗(yàn)階段。以上是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上五種較為常見且有合法性保障的取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，當(dāng)

22、然，實(shí)踐中還存在其他方式，如聯(lián)建等，本文不在此一一分析。就這五種方式而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)相對(duì)而言法律關(guān)系明了、政府批準(zhǔn)程序簡(jiǎn)便、費(fèi)用低廉，易于被合作雙方接受。下文將詳細(xì)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)的操作程序與方法。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)的操作一般而言，規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)包括四個(gè)步驟。（一）簽訂意向書或框架協(xié)議在收購(gòu)方與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成初步收購(gòu)意向后，雙方一般宜簽訂一個(gè)意向書或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購(gòu)階段的權(quán)利與義務(wù)。一般而言，意向書或框架性協(xié)議主要約定兩個(gè)方面的內(nèi)容：一、在意向收購(gòu)階段，雙方尤其是轉(zhuǎn)讓方不得就項(xiàng)目收購(gòu)事宜與其他方進(jìn)行接洽、談判、簽約；二、雙方應(yīng)對(duì)在合

23、作過(guò)程中尤其是盡職調(diào)查階段獲悉的對(duì)方的商業(yè)信息保密。（二）盡職調(diào)查在項(xiàng)目公司收購(gòu)過(guò)程中，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方而言，通常情況下其傾向于僅向受讓方展示公司及項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)狀況與市場(chǎng)前景。但是，受讓一個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)（剝離資產(chǎn)除外）、債權(quán)債務(wù)、潛在風(fēng)險(xiǎn)等。因而，受讓方必須盡可能地揭開有意無(wú)意蒙在項(xiàng)目公司上的面紗，盡可能地了解項(xiàng)目公司及項(xiàng)目的歷史、現(xiàn)狀與將來(lái)，盡可能地發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司及項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與障礙。所以，受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應(yīng)進(jìn)行詳盡的法律與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。本文僅介紹法律盡職調(diào)查的操作程序。4，盡職調(diào)查的方法進(jìn)行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標(biāo)公司的經(jīng)

24、營(yíng)狀況與法律風(fēng)險(xiǎn)，具體方式多種多樣。一般而言，包括以下幾種：（1）收集、審查目標(biāo)公司提供的書面文件。（2）向目標(biāo)公司管理層、普通員工調(diào)查了解有關(guān)信息。（3）查看目標(biāo)公司與房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況。（4）向有關(guān)政府部門調(diào)查并獲取書面文件。（5）依據(jù)國(guó)家與地方相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件（以下簡(jiǎn)稱“法律法規(guī)”）的規(guī)定進(jìn)行法律分析。其中，最基本、最重要的工作是全面收集目標(biāo)公司的書面文件并進(jìn)行認(rèn)真審查。5 ，進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)審查的文件清單盡職調(diào)查涉及公司狀況及公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況兩方面的內(nèi)容，一般情況下宜要求轉(zhuǎn)讓方提供以下幾大類材料（以下所列資料僅為摘要）：（1）目標(biāo)公司基本情

25、況* 目標(biāo)公司的簡(jiǎn)介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)之營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等政府批件。* 目標(biāo)公司及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖。* 目標(biāo)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及未來(lái)發(fā)展目標(biāo)（2）治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標(biāo)公司組織架構(gòu)圖。* 目標(biāo)公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會(huì)、董事會(huì)決議、記錄等文件。* 目標(biāo)公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員簡(jiǎn)介。* 目標(biāo)公司與員工之間勞動(dòng)合同的簽訂情況及工資、福利情況。* 目標(biāo)公司內(nèi)部管理規(guī)章和制度。（3）資產(chǎn)（權(quán)益）、負(fù)債情況* 目標(biāo)公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。* 目標(biāo)公司重要的債權(quán)債務(wù)

26、清單。* 目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對(duì)外提供擔(dān)保的情況。* 與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。（4）納稅情況* 目標(biāo)公司目前適用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。* 目標(biāo)公司近三年是否依法納稅，有無(wú)偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。5）房地產(chǎn)項(xiàng)目情況*目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度等。* 與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、批復(fù)文件及已取得的證書，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。* 目標(biāo)公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況（6）重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)* 除前面所列

27、合同以外的其他重大合同（如貸款、擔(dān)保、銷售、合作合同等）。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭(zhēng)議事項(xiàng)或存在預(yù)期將要進(jìn)入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對(duì)處置結(jié)果和影響的預(yù)測(cè)，并提供有關(guān)的法律文件。（7）其他收購(gòu)方或轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為有其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)或需要提供的文件資料。6，盡職調(diào)查結(jié)論通過(guò)法律與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，收購(gòu)方應(yīng)對(duì)所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計(jì)產(chǎn)生的后果進(jìn)行深入、細(xì)致的分析研究，全面、清晰地掌握目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)或潛在的法律與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就收購(gòu)的可行性、收購(gòu)條件及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題提出最終的法律與財(cái)務(wù)意見，并提出針對(duì)性的解決方案與建議。與一般的公司收購(gòu)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的

28、收購(gòu)，其最終的著眼點(diǎn)在于項(xiàng)目公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因而盡職調(diào)查很重要的一點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性作出判斷。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施嚴(yán)格審批與監(jiān)管，判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。一般而言，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)獲得計(jì)劃主管部門的立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國(guó)有土地使用證，建設(shè)主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。如系集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，則存在征地與拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，應(yīng)審查項(xiàng)目之征地手續(xù)是否齊備，就鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個(gè)人的補(bǔ)償問(wèn)題是否已達(dá)成協(xié)議并落實(shí)。若通過(guò)盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在根本性且無(wú)法克服的缺陷，如項(xiàng)目公司不擁有對(duì)應(yīng)的土

29、地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)重違反國(guó)家與地方的整體規(guī)劃，或嚴(yán)重資不抵債等，則宜放棄收購(gòu)行為。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大量項(xiàng)目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場(chǎng)管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。包括：征地補(bǔ)償手續(xù)不齊全、不規(guī)范；早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國(guó)有土地使用證，但尚未交清土地出讓金；項(xiàng)目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處；已開工但尚未取得施工許可；已銷售但尚未取得銷售許可等。這類項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當(dāng)?shù)卣鞴懿块T認(rèn)可補(bǔ)辦相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，也可繼續(xù)收購(gòu)行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目公司在收購(gòu)?fù)瓿汕巴晟葡嚓P(guān)手續(xù)。如不能在收購(gòu)

30、完成前完善，則應(yīng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在一定期限內(nèi)完善，如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項(xiàng)目公司造成損失，則相應(yīng)扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓金或要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購(gòu)的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購(gòu)中所涉及的方方面面問(wèn)題囊括進(jìn)去，最大限度避免收購(gòu)方風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)?fù)ǔＩ婕敖痤~巨大、交易安排復(fù)雜，但實(shí)踐之中，不少股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同區(qū)區(qū)數(shù)頁(yè)，條款簡(jiǎn)單粗放，雙方權(quán)利義務(wù)的約定籠統(tǒng)且不具可操作性。這樣的合同遺留問(wèn)題甚多，極容易產(chǎn)生糾紛，而糾紛一起，對(duì)于投資金額巨大、開發(fā)時(shí)間緊迫的

31、房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，往往會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性后果。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同主要應(yīng)包括以下十二個(gè)方面的內(nèi)容：7股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)受讓方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現(xiàn)不實(shí)，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項(xiàng)聲明與保證。一般情況下至少應(yīng)包括：（1）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)、權(quán)益（包括項(xiàng)目）不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項(xiàng)目公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目的介紹、資料如實(shí)披露了項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，保證未隱瞞、遺漏目標(biāo)公司的任何對(duì)外負(fù)債。（ 3）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司不存在訴訟、

32、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。（ 4）項(xiàng)目公司近年來(lái)未被行政部門處以行政處罰，在可預(yù)見的限度內(nèi)，亦無(wú)被行政部門處罰的可能性。（ 5）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司已按規(guī)定足額繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅費(fèi)，不存在欠繳稅費(fèi)情形。（ 6）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已足額按照其所認(rèn)繳的出資額向項(xiàng)目公司履行出資義務(wù)，且無(wú)抽回出資之情形。（ 7）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方保證自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至受讓方選出之新一屆董事會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行實(shí)際控制前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)或單方作出有可能增加項(xiàng)目公司負(fù)債、義務(wù)、責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)的議案或行為（包括增加董事、管理人員或員工薪酬，非正常地聘任員工，非正常地向員工發(fā)放福利等情況），或通

33、過(guò)對(duì)項(xiàng)目公司未分配利潤(rùn)進(jìn)行分配的決議，或促使項(xiàng)目公司作出其正常業(yè)務(wù)以外的行為。8付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務(wù)單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。因而在付款安排上，對(duì)于受讓方而言，宜分階段支付并拉長(zhǎng)付款過(guò)程，同時(shí)注意雙方義務(wù)的對(duì)接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項(xiàng)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)并非在辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，很多潛在的問(wèn)題與債務(wù)可能會(huì)在開發(fā)過(guò)程中逐漸暴露，一旦受讓方過(guò)早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，將有可能遭受不必要的損失。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過(guò)一

34、定期限，甚至待項(xiàng)目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來(lái)的問(wèn)題導(dǎo)致的支出。但無(wú)論怎樣拉長(zhǎng)付款過(guò)程，總避免不了風(fēng)險(xiǎn)，那么，有沒有最大限度地避免付款風(fēng)險(xiǎn)的方法呢？筆者建議，可以采取資金監(jiān)管的方式，即付款方將資金付至雙方認(rèn)可的第三方（如公證處或律師事務(wù)所），雙方共同委托第三方對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓金進(jìn)行監(jiān)管，由第三方嚴(yán)格按照約定的條件向轉(zhuǎn)讓方支付相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓金。9股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會(huì)、董事會(huì)、法定代表人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務(wù)方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。因而，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中有必要約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)工商變更手續(xù)，受讓

35、方提供配合，同時(shí)，須約定一定的辦理期限，逾期視為違約。在某些情況下，對(duì)應(yīng)受讓方的付款進(jìn)度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會(huì)要求分期辦理股權(quán)過(guò)戶手續(xù)。10 .公司治理與員工的安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新安排，具體而言，應(yīng)該約定如下事項(xiàng)：各股東的股權(quán)比例；各股東的表決權(quán)比例、分紅權(quán)比例、增資認(rèn)購(gòu)權(quán)比例；公司通過(guò)重大事項(xiàng)及其他事項(xiàng)所需要的表決權(quán)比例；股東會(huì)議事規(guī)則；法定代表人；董事會(huì)構(gòu)成及議事規(guī)則；監(jiān)事會(huì)（或監(jiān)事）的構(gòu)成及議事規(guī)則；公司利潤(rùn)分配及虧損彌補(bǔ)規(guī)則等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中一個(gè)重大的問(wèn)題，是公司原有員工如何安排。在股權(quán)移交過(guò)程中，最佳的作法是避免過(guò)大的震蕩，盡量爭(zhēng)取平穩(wěn)過(guò)渡，因而如無(wú)特殊情

36、況，項(xiàng)目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。待平穩(wěn)過(guò)渡完成后，可根據(jù)對(duì)人員的考察情況及開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，考慮適當(dāng)調(diào)整。11 資產(chǎn)剝離房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)，有時(shí)并不意味著全盤接受該公司的資產(chǎn)，出于商業(yè)上的考慮，或出于降低法律風(fēng)險(xiǎn)的考慮，某些資產(chǎn)會(huì)被排除出收購(gòu)的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。根據(jù)資產(chǎn)的不同形態(tài)，可以采取不同的資產(chǎn)剝離方式。剝離首選法律意義上的剝離方案，即項(xiàng)目公司與股權(quán)受讓方不再作為上述剝離項(xiàng)目或資產(chǎn)及其相應(yīng)合同之相關(guān)主體。這種剝離主要針對(duì)可分割或易于分割資產(chǎn)，如房屋、設(shè)備、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。具體操作上，雙方可以簽訂協(xié)議，約定在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)移交，或前往有關(guān)登記部門辦理過(guò)戶手續(xù)

37、。而如基于稅費(fèi)或其他操作層面原因，資產(chǎn)不可分割或分割成本過(guò)高，如混營(yíng)性業(yè)務(wù)或項(xiàng)目公司擁有的另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于這類資產(chǎn)，可以考慮以協(xié)議方式虛擬剝離。即項(xiàng)目公司內(nèi)部將上述剝離項(xiàng)目或資產(chǎn)作為單獨(dú)核算主體，由轉(zhuǎn)讓方單獨(dú)經(jīng)營(yíng)該等資產(chǎn)，財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算，所有利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)由轉(zhuǎn)讓方享有與承擔(dān)。同時(shí)，為保證操作順暢，可以考慮保留轉(zhuǎn)讓方的部分股權(quán)，但該等股權(quán)的效力僅及于該等資產(chǎn)。但是，對(duì)于該部分資產(chǎn)，由于項(xiàng)目公司作為法人對(duì)外承擔(dān)義務(wù)，因而盡管該等資產(chǎn)由轉(zhuǎn)讓方經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目公司收購(gòu)方亦宜對(duì)該等資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦因其經(jīng)營(yíng)狀況惡化可能導(dǎo)致公司利益受損，則應(yīng)及時(shí)介入并采取相應(yīng)對(duì)策。如受讓方可能或已經(jīng)承擔(dān)與剝離項(xiàng)目有

38、關(guān)的義務(wù)、責(zé)任時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)立即代為承擔(dān)相關(guān)義務(wù)、責(zé)任或者給予等額補(bǔ)償。12 債權(quán)債務(wù)重組作為收購(gòu)目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或多或少會(huì)存在債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，有的還會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，收購(gòu)方必須理清這些債權(quán)債務(wù)清單，分門別類地進(jìn)行處理。具體處理方案有以下幾種：（ 1）對(duì)于正常情況下的債權(quán)債務(wù)，由受讓方與新項(xiàng)目公司承繼。（ 2）某些從商業(yè)角度或操作角度更適于由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，并簽訂有關(guān)三方協(xié)議約定之。（ 3）某些關(guān)系較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，其主體、內(nèi)容及履行時(shí)間不明確或法律關(guān)系不清晰的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、項(xiàng)目公司與相關(guān)債權(quán)人（債務(wù)人）協(xié)商簽訂協(xié)議明確、固定之。如存在可以抵銷之債權(quán)債務(wù)，

39、可以協(xié)議抵銷；（ 4）對(duì)于已到期而未收回之債權(quán)，則雙方商討收益歸屬，及收回債權(quán)的方案。對(duì)于已到期而未償還之債務(wù)，如銀行貸款，則分別約定債務(wù)承擔(dān)主體，如確定由受讓方及新項(xiàng)目公司承繼且有必要申請(qǐng)貸款延期，則雙方配合辦理延期手續(xù)。（ 5）對(duì)于因轉(zhuǎn)讓方單方面原因或非正常原因產(chǎn)生的，與項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)關(guān)系不大的債務(wù)，如關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的債務(wù)，或?yàn)殛P(guān)聯(lián)企業(yè)、轉(zhuǎn)讓方提供擔(dān)保產(chǎn)生的擔(dān)保義務(wù)，則宜由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。（ 6）對(duì)于項(xiàng)目公司對(duì)外提供的抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保，如新項(xiàng)目公司與收購(gòu)方不愿承擔(dān)該等不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，可以協(xié)商由轉(zhuǎn)讓方解除該等擔(dān)保，或約定由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)由此產(chǎn)生的后果。（ 7）對(duì)于未決訴訟，應(yīng)分析其產(chǎn)生的原因及可能

40、導(dǎo)致的后果，協(xié)商最佳解決方案（包括以和解方式盡快結(jié)案）及相應(yīng)后果承擔(dān)方。7 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供的擔(dān)保或擔(dān)保性措施為擔(dān)保股權(quán)轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目公司的各項(xiàng)承諾與保證真實(shí)，及轉(zhuǎn)讓方按期履行股權(quán)過(guò)戶手續(xù)及其他各項(xiàng)義務(wù)，保護(hù)受讓方的利益，有必要要求轉(zhuǎn)讓方提供一定的擔(dān)保。擔(dān)保有常規(guī)擔(dān)保，也可以結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的特點(diǎn)設(shè)定特殊的擔(dān)保方式。（ 1） 銀行保函。銀行保函是一種非常有效的擔(dān)保方式，如銀行可以為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方出具一份不可撤銷、見索即付、承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的銀行保函，則股權(quán)受讓方的權(quán)益即可得到極大程度上的保證。但銀行保函的開具一般以被擔(dān)保人的資金充足、其在銀行的信用極高為前提，且其成本較高。（ 2） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供

41、其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或以其擁有的其他公司的股權(quán)作為質(zhì)押。（ 3） 有擔(dān)保能力的第三方提供財(cái)產(chǎn)抵押或連帶責(zé)任保證。（ 4） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方以項(xiàng)目公司名下之國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程作為抵押，并辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則受讓方可以行使抵押權(quán)。（ 5） “擔(dān)保性”預(yù)售。如項(xiàng)目公司擁有之房地產(chǎn)項(xiàng)目已開發(fā)到一定程度，房屋已具備預(yù)售條件（但尚未辦理房屋權(quán)屬證明），則可以考慮由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方將已具備預(yù)售條件之特定房屋預(yù)售予受讓方，簽署相關(guān)預(yù)售協(xié)議（但并不實(shí)際支付任何購(gòu)房款及其他費(fèi)用），并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)。上述房屋之預(yù)售并非實(shí)際購(gòu)買房屋的行為，而可視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)受讓方提供的擔(dān)保，可

42、稱為“擔(dān)保性預(yù)售”。因該等特定房屋已辦理預(yù)售登記手續(xù)，從房屋銷售的管理層面上而言，該等房屋已經(jīng)出售，故股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不能單方面將該等房屋另行出售、抵押或用于其他用途。一旦轉(zhuǎn)讓方違約，受讓方解除合同，則受讓方可依約定將該等房屋抵償債務(wù)。如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方履行合同義務(wù)，則雙方可以解除房屋預(yù)售協(xié)議，因這一階段未涉并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記解除手續(xù)。及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，可不交納與房屋交易有關(guān)的稅費(fèi)。但“擔(dān)保性預(yù)售”提供的保障并非絕對(duì)，如受讓方解除合同并返還項(xiàng)目公司股份的目的未能實(shí)現(xiàn)，受讓方確定成為項(xiàng)目公司股東，則該等房屋均已成為受讓方自身財(cái)產(chǎn)，“擔(dān)保性預(yù)售”的安排也就失去意義。另外，如遇第三人對(duì)項(xiàng)目公司主

43、張債權(quán)，由于該“擔(dān)保性預(yù)售”本質(zhì)上的非真實(shí)性，司法機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為此種行為系項(xiàng)目公司合作雙方的內(nèi)部交易安排，不能對(duì)抗第三人，從而導(dǎo)致第三人可以從該等房屋中優(yōu)先受償。（ 6） 股權(quán)回購(gòu)。即股權(quán)轉(zhuǎn)讓方事先向受讓方作出回購(gòu)全部轉(zhuǎn)讓股權(quán)的要約，約定回購(gòu)價(jià)格或回購(gòu)價(jià)格的計(jì)算方式，該要約為不可撤回。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則股權(quán)受讓方可立即對(duì)該回購(gòu)要約作出承諾，從而啟動(dòng)回購(gòu)程序。當(dāng)然，股權(quán)回購(gòu)仍僅為轉(zhuǎn)讓方的一種承諾，并未設(shè)定實(shí)質(zhì)性的擔(dān)保。8 過(guò)渡期轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目公司的行為限制自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至股權(quán)受讓方真正進(jìn)入項(xiàng)目公司行使股東權(quán)利止，這一階段為過(guò)渡期，過(guò)渡期項(xiàng)目公司仍由轉(zhuǎn)讓方控制。為保障受讓方利益，必須對(duì)

44、轉(zhuǎn)讓方及轉(zhuǎn)讓方控制下的項(xiàng)目公司設(shè)定一定的行為限制，即限制其不得從事某些行為，或只有在取得收購(gòu)方書面同意后，方可進(jìn)行某些行為。應(yīng)設(shè)定限制的行為包括：（ 1）轉(zhuǎn)讓方在其擁有的項(xiàng)目公司全部或者部分股權(quán)上設(shè)置質(zhì)押、托管或任何其他第三者權(quán)益。（ 2）項(xiàng)目公司簽署任何對(duì)本次交易構(gòu)成重大障礙的協(xié)議或進(jìn)行對(duì)本次交易構(gòu)成重大障礙的行為。（ 3） 轉(zhuǎn)讓方或其關(guān)聯(lián)方與項(xiàng)目公司之間進(jìn)行交易。（ 4） 對(duì)項(xiàng)目公司的章程條款做出內(nèi)容或形式上的修訂。（ 5） 項(xiàng)目公司對(duì)外投資設(shè)立公司，或進(jìn)行、參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)。（ 6） 項(xiàng)目公司增、減注冊(cè)資本。（ 7） 項(xiàng)目公司合并、分立或解散。（ 8） 項(xiàng)目公司進(jìn)行新的房

45、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之目的簽署新的合同。（ 9） 同意對(duì)以項(xiàng)目公司作為一方的重大合同的條款進(jìn)行不利于項(xiàng)目公司的修訂或終止該等合同的效力。（ 10） ）一次性處置（包括出售、置換、特許、設(shè)置抵押等）項(xiàng)目公司的資產(chǎn)總價(jià)值或處置單個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值超過(guò)一定金額，或做出無(wú)償捐贈(zèng)。（11）項(xiàng)目公司做出融資安排（包括銀行貸款、企業(yè)間拆借、發(fā)行股票、發(fā)債、融資租賃等），或項(xiàng)目公司向其他方提供信用擔(dān)保。9 資料移交實(shí)踐之中，股權(quán)受讓方正式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目公司后，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)無(wú)法找到某些重要證件、合同、財(cái)務(wù)憑證等，從而給后續(xù)開發(fā)工作帶來(lái)極大不便甚至造成嚴(yán)重?fù)p失。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，一定要注意資料移交這個(gè)細(xì)節(jié)，

46、列出詳盡的應(yīng)移交資料清單，包括相關(guān)證照印章、財(cái)務(wù)帳冊(cè)憑證、現(xiàn)金、法律及業(yè)務(wù)檔案等，并安排相關(guān)部門的人手分別接收并保管資料，避免轉(zhuǎn)讓方帶走資料或因接收工作的無(wú)序?qū)е沦Y料遺失。10 違約責(zé)任違約責(zé)任的約定關(guān)系到一方違約后另一方可以采取的救濟(jì)手段，因而宜細(xì)不宜粗，且應(yīng)具有較強(qiáng)的可操作性。具體而言，宜約定聲明與保證不實(shí)、不按期辦理股權(quán)變更手續(xù)、無(wú)故解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等情形下支付確定金額的違約金，并賠償因此給守約方造成的實(shí)際損失。11 政府行為及不可抗力房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)地域性、政策性極強(qiáng)的行業(yè)，容易受到國(guó)家與地方土地、金融、拆遷、城市規(guī)劃等法律法規(guī)及政策的影響，如奧運(yùn)計(jì)劃、城市規(guī)劃的調(diào)整都很有可能導(dǎo)致一個(gè)

47、房地產(chǎn)項(xiàng)目的終止或變更。因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時(shí)，雙方對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任，已付出之股權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)予返還。12 其他安排（1）保密房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)過(guò)程中，由于盡職調(diào)查及信息披露，交易雙方都將掌握對(duì)方的大量商業(yè)秘密，該等商業(yè)秘密如外泄，將給被泄密方造成難以估量的損失。因而，通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)約定雙方互相負(fù)有保密義務(wù)，任何一方僅可就履行其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下義務(wù)之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。當(dāng)然，為收購(gòu)的目的，雙方有時(shí)須將該等信息向上級(jí)單位（如有）、相關(guān)員工、律師、會(huì)計(jì)師等披露，但披露方應(yīng)保證該等單位或人員亦保守秘密，否則將由該方承

48、擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（2）排他性約定鑒于雙方已就收購(gòu)事宜進(jìn)行了大量工作，并最終達(dá)成了一致意見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以約定交易雙方只能獨(dú)家與對(duì)方進(jìn)行與本次合作有關(guān)的交易，尤其是限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只能向受讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。未經(jīng)受讓方事先書面許可，轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的工作人員、董事或項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方進(jìn)行有關(guān)出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)、股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目的洽談、談判和接觸，也不得與第三方簽署有關(guān)出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)、股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目的任何協(xié)議、意向書或其他文件。上述關(guān)于保密與排他性的義務(wù)一般在項(xiàng)目公司收購(gòu)前期簽訂的意向書或框架性協(xié)議中已有所體現(xiàn)，但其時(shí)的約定簡(jiǎn)單而原則，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之中，則應(yīng)對(duì)該兩項(xiàng)義務(wù)進(jìn)行明確，并約定具體的違約

49、條款。以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)中股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同通常情況下應(yīng)包含的內(nèi)容，另外，根據(jù)公司與項(xiàng)目的具體情況，也可相應(yīng)增加或調(diào)整有關(guān)內(nèi)容。誠(chéng)然，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)時(shí)應(yīng)簽訂的最重要文件，但并非唯一文件，根據(jù)操作的具體情形，還可簽署擔(dān)保協(xié)議、代持股權(quán)協(xié)議、股權(quán)回購(gòu)協(xié)議、資產(chǎn)剝離專項(xiàng)協(xié)議、債權(quán)債務(wù)重組專項(xiàng)協(xié)議以及相關(guān)補(bǔ)充條款、配套文件等。（四）股權(quán)與資產(chǎn)交割股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方的基本權(quán)利與義務(wù)已明確，下一步的工作就是落實(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的各項(xiàng)安排，支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，在約定的時(shí)間內(nèi)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更手續(xù)，同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)清點(diǎn)與交割。值得注意的是，通常情況下，過(guò)渡期期間為避免轉(zhuǎn)讓方在這一階段轉(zhuǎn)移資產(chǎn)

50、、文件，也為先期了解項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)與管理人員，監(jiān)控項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)。四、外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司（一）外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的地位與作用我國(guó)土地使用權(quán)的有償使用，可以說(shuō)最早是從外商投資領(lǐng)域開始的。1979年中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法第五條規(guī)定：“中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，合營(yíng)企業(yè)應(yīng)向中國(guó)政府繳納使用費(fèi)”。本文第一部分第（二）點(diǎn)中對(duì)此已有提及。二十多年來(lái)，大量外資投入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，既在很大程度上解決了某些地區(qū)、某些項(xiàng)目上的資金瓶頸問(wèn)題，吸引了外匯，也引進(jìn)了國(guó)外在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、

51、物業(yè)管理等領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尤其是在銷售、融資、物業(yè)管理方面。同時(shí)，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于建立一個(gè)健康、規(guī)范的市場(chǎng)。（二）我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的外資的態(tài)度為維護(hù)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)主權(quán)和獨(dú)立性，防止本國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度地依賴外資，世界各國(guó)在充分利用外資為其本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)地同時(shí)，還對(duì)外資的進(jìn)入設(shè)定了一定的范圍，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策對(duì)外商投資進(jìn)行引導(dǎo)是各國(guó)政府的通行做法。11根據(jù)我國(guó)2004年外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，房地產(chǎn)業(yè)跨鼓勵(lì)與限制兩大類。其中屬于鼓勵(lì)類的是普通住宅的開發(fā)建設(shè)；屬于限制類的是土地成片開發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)

52、。從該外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)而言開發(fā)涉及面較廣、用地面積大、投資金額高、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大的外資房地產(chǎn)開發(fā)，我國(guó)一般實(shí)行限制政策。實(shí)踐之中，存在兩種傾向。一種傾向是過(guò)度限制外商投資開發(fā)房地產(chǎn)，在獲得土地使用權(quán)、注冊(cè)外資房地產(chǎn)公司及利潤(rùn)的匯出等方面設(shè)置過(guò)多限制。另一種更嚴(yán)重的傾向是給予外商投資房地產(chǎn)諸多優(yōu)惠，甚至是超國(guó)民待遇。具體表現(xiàn)在：一、公司注冊(cè)時(shí)內(nèi)資企業(yè)應(yīng)一次性注入注冊(cè)資本，而允許外資企業(yè)分期注入注冊(cè)資本（目前這一差別待遇已隨著公司法的修訂而不復(fù)存在）。二、部分地方為吸引外資，對(duì)外商獲得土地使用權(quán)大開綠燈，在用地程序與費(fèi)用方面比內(nèi)資企業(yè)更簡(jiǎn)便低廉，甚至違規(guī)操作。三、在稅收及費(fèi)用

53、方面實(shí)現(xiàn)大幅度優(yōu)惠減免，導(dǎo)致稅收與國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。上述兩種傾向尤其是第二種傾向不利于營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好投資環(huán)境，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)與健康發(fā)展。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，正在逐步修改或廢止有關(guān)法律、政策，朝著內(nèi)外資平等競(jìng)爭(zhēng)的方向努力。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為影響國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)外資進(jìn)入設(shè)定適當(dāng)門檻并加強(qiáng)監(jiān)控有其必要性，西方發(fā)達(dá)國(guó)家亦是如此。2006年7月，針對(duì)近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)買房活躍的情況，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局、外匯局六部委共同簽署了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見，在外資市場(chǎng)準(zhǔn)入、并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、融資、購(gòu)買商品房及收

54、益匯出方面設(shè)置了限制，其目的是為了防止熱錢大量流入，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的國(guó)際投機(jī)性資本。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見發(fā)布后，相關(guān)部門還將出臺(tái)有關(guān)操作細(xì)則。（三）外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的操作對(duì)于外國(guó)投資者而言，收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種最快捷的方式，是實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的一種重要途徑，當(dāng)然，也有部分外國(guó)投資者通過(guò)收購(gòu)行為進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)以獲取高額利潤(rùn)。13相對(duì)內(nèi)資收購(gòu)而言，外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司有一些特別的規(guī)定。1收購(gòu)涉及審批手續(xù)外資部分或全部受讓內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，將導(dǎo)致企業(yè)性質(zhì)由內(nèi)資公司變更為外資公司。根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及其實(shí)施細(xì)則，不管收購(gòu)項(xiàng)目屬于鼓勵(lì)

55、類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是屬于限制類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均要將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、章程等報(bào)商務(wù)部門辦理審批手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后，方可前往工商部門辦理工商變更手續(xù)。當(dāng)然，如果屬于限制類房地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)行為的審批將更為嚴(yán)格。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見對(duì)于外資收購(gòu)內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)置了比以往嚴(yán)格的條件：境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金；對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。同時(shí)該意見也提高了外資房地產(chǎn)公司的境內(nèi)、境外貸款條件。因而，外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，涉及到商務(wù)部門的審批問(wèn)題，收購(gòu)?fù)瓿珊螅赓Y房地產(chǎn)公司的運(yùn)作也將受到相較內(nèi)資房地產(chǎn)公司更多的規(guī)范與監(jiān)控。2外資進(jìn)入與收益匯出我國(guó)對(duì)外資的進(jìn)入及其收益的匯出歷來(lái)實(shí)行比較嚴(yán)格的監(jiān)控，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見等文件出臺(tái)后，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資監(jiān)控更加明顯?；谔囟ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，并與相關(guān)方簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合作文件，并經(jīng)商務(wù)部門、外匯管理部門審查確認(rèn)其真實(shí)性后，外資方可進(jìn)入。關(guān)于外資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)中的收益匯出，根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例，應(yīng)在繳納稅收、提取各類基金，且經(jīng)外匯管理局進(jìn)行合規(guī)性審查后，方可匯出。從上述特別規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)對(duì)外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司確實(shí)