城市房地產(chǎn)管理法

1、2021/3/141l 一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)業(yè)l （一）房地產(chǎn)l房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。l房產(chǎn)是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物等永久性建筑。地產(chǎn)是指與房屋相關(guān)的全民所有及部分集體所有土地以及地下基礎(chǔ)設(shè)施。 房產(chǎn)與地產(chǎn)有時可分,有時不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時,它只是地產(chǎn);當(dāng)在土地上建房時,地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體,稱為房地產(chǎn)。所以,“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法,有時指土地或房屋,有時指土地和房屋。l 在我國現(xiàn)階段,實行土地的社會主義公有制,即全民所有制（又稱國家所有制）和勞動群眾集體所有制。土地所有權(quán)分為國家

2、土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種。國家為了社會公共利益的需要,可以依法對集體所有的土地實行征用,此時集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。除了這種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變外,國有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓;國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個人使用。 2021/3/142l 房屋方面,我國存在三種所有權(quán):國家所有,集體所有,個人所有。房屋可以作為商品發(fā)生所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)移,稱為“買賣房屋”。此時,房產(chǎn)權(quán)實即房地產(chǎn)權(quán),包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。l 在土地與房屋連為一體而發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的場合下,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租時,“房隨地走”;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,“地隨房走”。此即房、地一并轉(zhuǎn)移

3、的原則。l 房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn),在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中,當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時,指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán);當(dāng)房屋單獨作為房產(chǎn)時,指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán);當(dāng)土地與房屋連為一體時,指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán),或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。2021/3/143l（二）房地產(chǎn)市場l 我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。 房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性,如要求貫徹平等、自愿、公平、誠實信用的原則;但作為一類特殊商品交換,它又具有自己的若干特性。 l 1綜合功能。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱

4、,既可以用作生活資料,又可以用作生產(chǎn)要素,因而形成綜合功能。l 2多級市場。房地產(chǎn)交易,既包括土地使用權(quán)的出讓（一級市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級市場）,還包括土地使用權(quán)出讓（一級市場）后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（二級市場）以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等,由此形成多層次的市場。l 3法定形式。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),通過登記發(fā)證確認其所有權(quán)和使用權(quán),房地產(chǎn)交易活動屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。l 4國家適度干預(yù)。對房地產(chǎn)市場,實行國家宏觀調(diào)控,如土地用途管制、集體土地使用權(quán)不能直接出讓;農(nóng)

5、民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);控制城市豪華建筑項目等,與此同時充分運用市場競爭機制,既要規(guī)范化,又要放開搞活。 2021/3/144l （三）房地產(chǎn)業(yè)l 狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類: l 一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè);所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。l 另一類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的,簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后,依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè),形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件,然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、

6、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā)。l 廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動。l 房地產(chǎn)業(yè)在國際上被列為經(jīng)濟活動中的獨立的一大類型。我國對房地產(chǎn)業(yè)也作了定位:“房地產(chǎn)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè),是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進,將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一?！?2021/3/145l我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題:l（1）在房地產(chǎn)交易方面,房地產(chǎn)市場供需渠道不暢,有效需求不足l（2）在房地產(chǎn)金融方面,融資渠道不暢,假按揭、重復(fù)抵押現(xiàn)象嚴(yán)重l（3）在房地產(chǎn)開發(fā)方面,土地浪費驚人,開發(fā)項目結(jié)

7、構(gòu)不合理,高檔樓盤積壓嚴(yán)重l（4）在房地產(chǎn)管理方面,政府多頭管理,人人有權(quán)、人人無責(zé),監(jiān)管力度不夠l（5）在房地產(chǎn)消費方面,居民“存十用一”的消費觀念有待轉(zhuǎn)變2021/3/146l（一）城市房地產(chǎn)管理法的概念l是調(diào)整城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。年月日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。具體包括: l 1土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系l 土地的所有權(quán)和使用權(quán),房屋的所有權(quán)和使用權(quán),都屬于財產(chǎn)。 2021/3/147l 2土地利用和管理關(guān)系l 土地利用總體規(guī)劃,對耕地的特殊保護,土地開發(fā)利用,土地用途管制,建設(shè)用地審批,集體土地的征用,國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、

8、出租和抵押,等等,有些屬于市場行為,有些屬于政府行為,有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。l 3城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系l 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。l 4城市房地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)系l 城市的整體規(guī)劃,對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督,這些都屬于政府管理、監(jiān)督行為。2021/3/148l （二）城市房地產(chǎn)管理法的體系1,房地產(chǎn)開發(fā)用地（土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥）2,房地產(chǎn)開發(fā)3,房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、中介服務(wù)機構(gòu)）4,房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 2021/3/149l 1 土地公有

9、原則l 2 土地有償使用原則（國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是,國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。）l 3 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則l 4 房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則l 5 城鎮(zhèn)住房商品化原則l 6,宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則（國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平,扶持發(fā)展居民住宅建設(shè),逐步改善居民的居住條件。）2021/3/1410l 一、土地管理法的概念一、土地管理法的概念l 土地指一國領(lǐng)土范圍內(nèi)的陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。l 土地管理是國家用以維護土地所有權(quán)、合理組織利用土地的一項行政管理活動。土地是人類賴以生存的基本條件,也是最為珍貴的、不可

10、再生和替代的生產(chǎn)資料,因而,對土地實行有效的管理,是各社會制度下的一項重要法律制度。l 土地管理法就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認土地所有權(quán)、開發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟關(guān)系。 年月日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會年月日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過議通過,年月日第七屆全國人民代表大會常務(wù)年月日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議第一次修正委員會第五次會議第一次修正,年月日第九屆全年月日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議第二次修正國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議第二次修正中華人民共

11、中華人民共和國土地管理法和國土地管理法。2021/3/1411l28關(guān)于承包經(jīng)營集體土地可以從事的生產(chǎn)活動,下列哪一選項符合土地管理法規(guī)定?lA種植業(yè)、林業(yè)lB種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)lC種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)lD種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)2021/3/1412lC種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè) 2021/3/1413l包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范,土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范;有關(guān)土地利用與保護,地籍管理,土地使用與保護,建設(shè)用地的規(guī)范;以及土地糾紛的調(diào)解,土地監(jiān)察和處理違法行為等。修改后突出點:l 第一,土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地,以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地

12、用途的依據(jù),嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。l 第二,加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡,加重了各級人民政府保護耕地的責(zé)任。其次是實行基本農(nóng)田保護制度,將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田,實行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法,新增建設(shè)用地的土地有償使用費,30%上繳中央財政,70%留給地方政府,專項用于耕地開發(fā)。l第三,加大查處土地違法行為的力度。2021/3/1414l75.關(guān)于國有土地,下列哪些說法是正確的?lA.國有土地可以是建設(shè)用地,也可以是農(nóng)用地lB.國有土地可以確定給單位使用,也可以確定給個人使用lC.國有土地可以有償使用,也可以

13、無償使用lD.國有土地使用權(quán)可以有期限,也可以無期限 2021/3/1415lA.國有土地可以是建設(shè)用地,也可以是農(nóng)用地lB.國有土地可以確定給單位使用,也可以確定給個人使用lC.國有土地可以有償使用,也可以無償使用lD.國有土地使用權(quán)可以有期限,也可以無期限 2021/3/1416l1實行土地的社會主義公有制(國家、集體)l 2國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使l 3不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地;土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓l 4 國家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地l 5 國家依法實行國有土地有償使用制度l 6 國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)2021/3/1

14、417l（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓: :l1、土地使用權(quán)出讓的概念、特征:l國有土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征:l（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為;l（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制,表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年,工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。）l2、土地使用權(quán)出讓的方式:拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。l3、土地使用權(quán)出讓合同:是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互權(quán)

15、利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2021/3/1418l1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念:是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。l2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式:買賣、贈與和交換。l3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件: （1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的; （2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書; （3）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。2021/3/1419（1）以出讓方式取得土地使用權(quán),未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的; （2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制

16、房地產(chǎn)權(quán)利的; （3）依法收回土地使用權(quán)的; （4）共有土地使用權(quán),未經(jīng)其他共有人書面同意的; （5）權(quán)屬有爭議的; （6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。2021/3/1420l74根據(jù)土地管理法規(guī)定,在下列哪些情況下使用集體土地從事建設(shè)不需要經(jīng)過國家征收?lA興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)lB村民建設(shè)住宅lC鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)lD鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè) 2021/3/1421lA興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B村民建設(shè)住宅 C鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè) D鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè) 2021/3/14221、土地使用權(quán)出租的概念:l是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用,由他人向其支付租金的行為。2、土地使用權(quán)出租的法律后

17、果:l（1）土地使用權(quán)出租后,出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。l（2）土地使用權(quán)出租,其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。l（3）承租人取得租賃權(quán)后,享有對土地的占有、使用和收益權(quán),但是,未經(jīng)出租人同意,承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租,也不得將土地使用權(quán)用于抵押。l（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓,在同等條件下,承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利,即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán),租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。2021/3/1423l（四）土地使用權(quán)抵押（四）土地使用權(quán)抵押: :l是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。 （五）（五）國有土地租賃:l是指土地使用者與縣級

18、以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同,并支付租金的行為l2、國有土地使用權(quán)作價出資或入股的概念:是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價,作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。l （六）土地使用權(quán)的終止（六）土地使用權(quán)的終止2021/3/1424l1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍l（1）土地使用權(quán)劃撥的概念l是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。l（2）土地使用權(quán)劃撥的特征:l土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為;l土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?土地使用者取得使用權(quán)無需支付地價,但這并不等于使

19、用者不需支付任何費用;l土地使用權(quán)可以是有期限的,也可以是無期限的;l劃撥的土地使用權(quán),不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2021/3/1425l2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:l劃撥土地使用權(quán),只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。l條件就是:l（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人;l（2）領(lǐng)有國有土地使用證;l（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;l（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。2021/3/1426l3、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理

20、:根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況,可以分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。l有下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置l（1）國有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;l（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的;l（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;l（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。l國有企業(yè)破產(chǎn)或出售,企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。2021/3/1427l有下列情形的,可以經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式l（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,原土地用途不變的,但改造

21、或改組為公司制企業(yè)除外;（公司是商主體;以贏利為目的。所以,不允許部隊、政府經(jīng)商。）l（2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè),以及國有企業(yè)合并,兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的;l（3）在國有企業(yè)兼并、合并中,被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè);l（4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。2021/3/1428l70.某市政府在土地管理中的下列哪些行為違反了土地管理法的規(guī)定?lA.甲公司在市郊申請使用一片國有土地修建經(jīng)營性墓地,市政府批準(zhǔn)其以劃撥方式取得土地使用權(quán)l(xiāng)B.乙公司投標(biāo)取得一塊商品房開發(fā)用地的出讓土地使用權(quán),市政府同意其在房屋建成銷售后繳納土地出讓金lC.丙公司以出讓

22、方式在本市規(guī)劃區(qū)取得一塊工業(yè)用地,市國土局在未征得市規(guī)劃局同意的情況下,將該土地的用途變更為住宅建設(shè)用地lD.丁公司在城市規(guī)劃區(qū)取得一塊臨時用地,使用已達6年,并在該處修建了永久性建筑,市政府未收回土地,還為該建筑發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證 2021/3/1429lA.甲公司在市郊申請使用一片國有土地修建經(jīng)營性墓地,市政府批準(zhǔn)其以劃撥方式取得土地使用權(quán)l(xiāng)B.乙公司投標(biāo)取得一塊商品房開發(fā)用地的出讓土地使用權(quán),市政府同意其在房屋建成銷售后繳納土地出讓金lC.丙公司以出讓方式在本市規(guī)劃區(qū)取得一塊工業(yè)用地,市國土局在未征得市規(guī)劃局同意的情況下,將該土地的用途變更為住宅建設(shè)用地lD.丁公司在城市規(guī)劃區(qū)取得一塊臨時

23、用地,使用已達6年,并在該處修建了永久性建筑,市政府未收回土地,還為該建筑發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證 2021/3/1430l 六、建設(shè)用地制度六、建設(shè)用地制度l 1 建設(shè)用地的概念l 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。從廣義上講,建設(shè)用地是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。國家實行土地用途管制,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。2021/3/1431l 2 國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得l（1）國家建設(shè)用地的來源l 國家建設(shè)用地必須是國有土地,國家通過一定的程序?qū)型恋厥褂脵?quán)有償出讓或無償劃撥給建設(shè)單位或個人使用。l 國家要出讓

24、、租賃或劃撥國有土地使用權(quán),首要條件是國家擁有該幅土地的使用權(quán)。在下列三種情況下,國家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán):l 農(nóng)村集體所有的土地已征用為國有;l 國家已依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán);l 國有荒山、荒地,即國有未利用土地已改為建設(shè)用地。l（2）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批l 建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。這是新的土地管理法實行土地用途管制的一個關(guān)鍵。辦理轉(zhuǎn)用審批后,方可辦理征地手續(xù)。 l（3）以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序 2021/3/1432l國家建設(shè)征用土地是國家運用其行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。l （1）國家建設(shè)征用土地的法律特征:l 征

25、地主體的惟一性;l 征地行為的行政性;l 征地條件的補償性。l （2）征用土地的審批權(quán)l(xiāng) 1998年新土地管理法上收了征地審批權(quán),征地審批權(quán)集中在中央和省兩級政府,其他各級地方人民政府無征地審批權(quán)。該法第45條規(guī)定,征用下列土地的,由國務(wù)院批準(zhǔn):（1）基本農(nóng)田;（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（折合525畝）;其他土地超過70公頃的（折合1050畝）。征用前款規(guī)定以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報國務(wù)院備案。2021/3/1433l（3）征用土地的補償安置l 征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成:l 土地補償費。土地補償費是對土地所有人或使用人對土地的投入和收益的補償。l 安置

26、補助費。安置補助費是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。l 青苗補償費。l 地上附著物補償費。l 新菜地開發(fā)建設(shè)基金。l 土地復(fù)墾費或耕地開墾費。 l 2021/3/1434l一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系l （一）房屋所有權(quán)l(xiāng) 1房屋所有權(quán)的概念l 房屋所有權(quán)是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。l 占有權(quán)是對房屋的實際控制的權(quán)利。l 使用權(quán)是根據(jù)房屋的性能和用途對房屋的利用的權(quán)利。l 收益權(quán)是房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。l 處分權(quán)是房屋所有人在事實上或法律上對房屋進行處置的權(quán)利。2021/3/1435l

27、 2房屋共有的概念l 房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。共有與公有不同,房屋公有的主體是單一的,它只能是國家或某一集體組織;而房屋共有的主體為兩個以上。各共有人因房屋共有而形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,稱為房屋共有關(guān)系。房屋共有具有以下特征:l （1）主體有兩個以上,單一主體不構(gòu)成房屋共有。l （2）客體是同一項房產(chǎn)。l （3）房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。 2021/3/1436l1土地使用權(quán)的概念l 這里所稱的土地使用權(quán)是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。l 土地使用權(quán)實際上有兩種:一是土地所有權(quán)人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán);二是非土地所有權(quán)人對土

28、地所享有的使用權(quán)。l 2土地使用權(quán)的內(nèi)容l （1）使用權(quán)。l （2）收益權(quán)。l （3）處分權(quán)。 2021/3/1437l 3土地使用權(quán)的特征l （1）權(quán)利的派生性。l （2）客體的有限性。l （3）目的的特殊性。l （4）取得的法定性。l （5）使用的期限性。l 4土地使用權(quán)的終止l 土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。l （1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。l （2）土地使用權(quán)屆滿前,國家根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán),并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。l （3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反

29、土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地。l （4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。2021/3/1438l （三）房地產(chǎn)相鄰權(quán)l(xiāng) 1房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征l 房地產(chǎn)相鄰權(quán)即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系,是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時,相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 l 房地產(chǎn)相鄰權(quán)具有如下特征:l （1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。l （2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。l （3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益,而非房地產(chǎn)本身。l （4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相

30、鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。l 2房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類l （1）因使用鄰地、通道,或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系l （2）因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關(guān)系l （3）因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系l （4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系2021/3/1439l（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念l 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記,依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。l 我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在大多數(shù)城市,房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行土地與房屋分別登記的制度,即一宗房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權(quán)證書,一個是國有土地使用權(quán)證書,一個

31、是房屋所有權(quán)證書。廣州、深圳等少數(shù)城市制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 2021/3/1440l （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能l 房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ),具有三個方面的功能,即產(chǎn)權(quán)確認功能、公示功能和管理功能。l 1產(chǎn)權(quán)確認功能l 房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認功能是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有的確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài),賦予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力,建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。l 2公示功能l 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公示功能是將房地產(chǎn)權(quán)利的事實向社會公開用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的功能。l 3管理功能l 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理功能是指房地產(chǎn)登記所具有的實施國家管理意圖的功能。 2021/3/1441l（

32、三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力l 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力是指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強制力。在世界各國的立法中,關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種:一是成立要件主義;二是對抗要件主義。l 從立法實踐來看,我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為成立要件主義。 l （四）房產(chǎn)權(quán)屬登記 l 房產(chǎn)權(quán)屬登記是指房產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由此權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記,并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。l 房產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。l 2021/3/1442l地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項權(quán)利均進行注

33、冊登記和發(fā)證的一種制度。l 按照登記的時間和內(nèi)容的不同,地產(chǎn)權(quán)屬登記可區(qū)分為初始登記和變更登記。 2021/3/1443l國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。l以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。l在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。l房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同

34、級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。l法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。2021/3/1444l一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征l （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念l 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。l 1取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。l 2房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也可以是繼之進行房屋建設(shè)。 2021/3/1445l （二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征l 1涉及面廣l 2工程項目多l(xiāng) 3投資量大l 4建設(shè)周期長l 2021/3/1446l（一）

35、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念l 房地產(chǎn)開發(fā)用地即進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。l 第一,從權(quán)利性質(zhì)來看,房地產(chǎn)開發(fā)用地僅指取得開發(fā)用地的使用權(quán),而不是指取得開發(fā)用地的所有權(quán)。l 第二,從土地所有權(quán)來看,僅指城鎮(zhèn)國有土地,而不包括農(nóng)村集體所有的土地。l 第三,從土地范圍來看,出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán),該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。2021/3/1447l城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。l土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。l縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級以上人民

36、政府下達的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。l土地使用權(quán)出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地管理部門實施。l直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限,由直轄市人民政府規(guī)定。2021/3/1448l（二）土地使用權(quán)出讓l 1國有土地使用權(quán)出讓的概念l 國有土地使用出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)

37、出讓金的行為。l 土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征: l （1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。 l （2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制,表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。l 土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制。l 2土地使用權(quán)出讓的方式l 土地使用權(quán)出讓方式,按城市房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定:可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。2021/3/1449l1土地使用權(quán)劃撥的概念l 土地使用權(quán)的劃撥是指縣級以上人民政府

38、依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無負擔(dān)地交付給土地使用者使用的行為。l 土地使用權(quán)劃撥具有以下特征:l （1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為,國家行使社會經(jīng)濟管理者的行政權(quán)力,將土地使用權(quán)進行分配或調(diào)整。l （2）土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?土地使用者取得使用權(quán)無需支付地價,但這并不等于使用者不需支付任何費用。l （3）土地使用權(quán)可以是有期限的,也可以是無期限的。l （4）劃撥的土地使用權(quán),不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。l依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制 2021/3/1450l 2土地

39、使用權(quán)劃撥的范圍l城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必需的,可以由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥:國家機關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施有地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。l 3劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押l 劃撥土地使用權(quán)只有在符合一定條件才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人。領(lǐng)有國有土地使用證。具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 2021

40、/3/1451l 4劃撥土地使用權(quán)的收回l 依照城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第47條的規(guī)定,收回行政劃撥土地使用權(quán)的前提有下列兩種:l （1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán); l （2）對劃撥的土地使用權(quán),市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。 l土地管理法規(guī)定的可以收回劃撥的國有土地使用權(quán)的情形有:為公共利益需要使用土地的;為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;因單位撤銷、遷移等原因,停止

41、使用原劃撥的國有土地的;公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。2021/3/1452l（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。l 1以營利為目的。l 2營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。l 3依法律規(guī)定的條件和程序設(shè)立。l （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件l 1有自己的名稱和組織機構(gòu)。l 2有固定的經(jīng)營場所。l 3有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。l 4有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。l 5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 2021/3/1453l76關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時適用的房地產(chǎn)管理法特殊規(guī)定,下列哪些表述是正確的?lA應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報

42、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批lB有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)lC辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金lD不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家 2021/3/1454lA應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 lB有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) lC辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金 2021/3/1455l 一、房屋拆遷的概念和

43、種類一、房屋拆遷的概念和種類l （一）房屋拆遷的概念l 房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。2021/3/1456l房屋拆遷的種類可依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進行劃分。l 1市政動遷和社會動遷l 這是以建設(shè)投資不同的資金來源為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。市政動遷是城市人民政府基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。社會動遷是機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設(shè)用地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。l 2征地拆遷和非征地拆遷l 這是以土地權(quán)屬的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。征地拆遷是建設(shè)單位在征用集體所有的土地時而發(fā)生的房屋拆遷行為。非征地拆遷是建

44、設(shè)單位在國有土地上發(fā)生的房屋拆遷行為。l 3統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷 l這是以拆遷主體的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。統(tǒng)一拆遷由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織。自行拆過由建設(shè)用地單位統(tǒng)一組織。委托拆遷由建設(shè)用地單位（拆遷人）委托取得房屋拆遷資格證書的單位（被委托人）進行。 2021/3/1457l（三）房屋拆遷的程序l 1申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證。l 2編制拆遷計劃和方案。l 3申領(lǐng)房屋拆遷許可證。l 4發(fā)布拆遷公告。l 5簽訂拆遷補償、安置協(xié)議。l 6實施房屋拆遷。2021/3/1458l（一）拆遷補償l 房屋拆遷補償是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。l 1拆遷補償?shù)膶ο蠛?/p>

45、范圍l 拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。l 拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償?shù)姆秶?l2房屋拆遷補償?shù)姆绞?。產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。l 3拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)2021/3/1459l（二）拆遷安置l 1拆遷安置的對象與方式l 拆遷安置是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用,并給予一定的補助費用。拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人。l 拆遷安置可以一次性安置,即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆除房屋使用人的用房問題,也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡,或由被拆遷人自己尋找房屋過渡,待正式房建成后再行遷

46、人。l 2拆遷安置地點l 拆遷安置地點有原地安置和異地安置兩種。原地安置是在拆遷范圍內(nèi)的建設(shè)工程完工后,將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。l 3拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)l 4拆遷安置費l 拆遷安置費包括搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費。 2021/3/1460l 一、房地產(chǎn)交易概念和特征一、房地產(chǎn)交易概念和特征l 1房地產(chǎn)交易的概念l 房地產(chǎn)交易就是指當(dāng)事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵鉀和房屋租賃的活動。l 2房地產(chǎn)交易的特征l （1）房地產(chǎn)交易對象的特殊性。l （2）房地產(chǎn)交易形式的確定性l （3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂。l （4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。

47、2021/3/1461l（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念l 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。l 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人實施的行為l 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。l 3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通過買賣、贈與或者其他合法方式實現(xiàn)。l 4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體具有多樣性。 2021/3/1462l（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件l 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件l （1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者得以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 l （2）依法收回土地使用權(quán)的l （3）共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的l （4）權(quán)屬有爭議的l （5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的l （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形l 2允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件l 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件:l （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。l （2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的,依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè),完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè),達