房地產(chǎn)估價考試試卷(共54頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上1、簡述土地的利用主要受哪些方面的限制？2、求取建筑物折舊的方法有哪幾種？3、出租、商業(yè)、生產(chǎn)、自用或尚未使用的房地產(chǎn)如何求取凈收益？4、預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值可以通過哪幾種方法進行？1、需要補地價的情形有哪幾種？如何計算？2、造成交易價格偏離正常市場價格的因素有哪些？3、折現(xiàn)法和傳統(tǒng)計息法有什么區(qū)別？各自的優(yōu)缺點是什么？4、估價上的建筑折舊包括哪些內(nèi)容？命題趨勢權威試卷(二)一、單項選擇題(每題的備選答案中有1個最符合題意)1一種資產(chǎn)只有同時具有( )兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。A“獨一無二”和“價值變化較大” B“獨一無二”和“價值較大”C“獨一無二”和“

2、價值變化較小” D“獨一無二”和“價值較小”2房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因不是( )。A房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少D房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等3某宗土地面積為2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是( )。A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B建筑物地面一層建筑面積為1400

3、m2，總建筑面積為5000m2C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m24房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括( )。A因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價值減損的B因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權利人等的合法權益造成損失的C因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害的5影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括( )。A該房地產(chǎn)的通用性 B該類房地產(chǎn)的市場狀況C該房地產(chǎn)的獨立使用性 D該房地產(chǎn)的所有人6設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥

4、方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的( )的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A稅金 B拍賣費用C土地使用權出讓金 D土地使用成本7標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價( )。A逐漸降低 B逐漸升高C可視為基本不變 D為零8房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。A房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關系 B房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系C房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系 D房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系9投資利息估算只有在( )中才需要。A比較法 B傳統(tǒng)方法C現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D收益法10不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的房地產(chǎn)

5、為( )。A出售型房地產(chǎn) B出租型房地產(chǎn)C辦公型房地產(chǎn) D自用型房地產(chǎn)11某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是( )元。A6750 B6250 C67500 D6250012購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。A6.0% B6.9% C8.8% D9.0%13某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在

6、上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A650 B687 C585 D63014某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準容積率擴大至3.6，此時開發(fā)商應補交地價為( )元/m2。A100 B200 C300 D60015收益法估價的典型對象是( )，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A混合收益的房地產(chǎn) B出租的房地產(chǎn)C自用或空置的房地產(chǎn) D自營的房地產(chǎn)16根據(jù)凈收益測算途徑的不同而確定的收益法為( )。A收益乘數(shù)法 B投資法C直接資本化法 D報酬

7、資本化法17某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。A43.8% B50% C56.8% D70%18某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓

8、將發(fā)生( )萬元的貶值。A548.19 B558.15 C567.39 D675.4019某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為( )年。A40 B43 C47 D5020關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是( )。A青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定21估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。A價值 B價格 C效益 D利潤22建筑物的所有權

9、可以分為獨有、共有和( )三種。A建筑物區(qū)分共有 B建筑物區(qū)分所有C公有 D私有23收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。A利潤 B價格 C價值 D收益價格24某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A90.52 B91.52 C92.52 D93.5225運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。A利潤 B毛收入 C價值 D凈收益26某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的

10、租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。A1005.34 B1006.61 C2005.34 D2006.6127假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括( )。A測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用 B測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際利潤C測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤 D測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格28適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。AV=VR-C BV=VP-C CV=VR+C DV=VP+C29某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004

11、年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。A849 B865 C882 D91530亞當·斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的( )。A賦稅論 B國民財富的性質(zhì)和原因的研究C資本論 D政治經(jīng)濟學原理31當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×( )×臨街寬度。A單獨深度價格修正率 B累計深度價格修正率C平均深度價格修正率 D混合深度價格修正率32某臨街深度30.48m(即100英尺)

12、，臨街寬度20m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)，臨街寬度20m的矩形土地的總價為( )萬元。A53.34 B85.34 C106.68 D213.3633某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。A1% B1.5% C2% D2.5%34防范估價風險的最后一道防線是( )。A撰寫估價報告 B審核估價報告 C出具估價報告 D估價資料歸檔35搜集估價所需資料的渠道不包括

13、( )。A要求委托人提供 B在實地查勘估價對象時獲取C查閱估價機構自己的資料庫 D自己直接判斷二、多項選擇題(每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意)1房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括( )。A職業(yè)品德 B職業(yè)理念C職業(yè)責任 D職業(yè)情感E職業(yè)行為習慣2房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的( )。A投資價值 B賬面價值C市場價值 D使用價值E交換價值3房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含( )等。A房屋使用功能評估 B房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估C房屋完損狀況評估 D房地產(chǎn)貸款風險評估E房屋范圍規(guī)劃評估4自古以來，房地產(chǎn)是一個良好的稅源，與房地產(chǎn)有關的稅種較多，具體包括( )等。A教育費附加 B土地增值稅C房

14、地產(chǎn)稅 D地產(chǎn)稅E房產(chǎn)稅5根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有( )。A土地所有權 B國有工業(yè)用地土地使用權C宅基地土地使用權 D大型游樂場E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房6運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格比較基準，主要包括( )等。A統(tǒng)一采用總價 B統(tǒng)一價格單位C統(tǒng)一付款方式 D統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍7假設開發(fā)法的操作步驟包括( )。A調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況B選擇最佳的開發(fā)利用方式C估計開發(fā)前的房地產(chǎn)價值及開發(fā)經(jīng)營期D估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負

15、擔的稅費E測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值8房地產(chǎn)的供求狀況可以分為( )。A全國房地產(chǎn)總供求狀況 B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國同類房地產(chǎn)的供求狀況 D本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況9以下關于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限的說法正確的是( )。A建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束B建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限可能不同時結束C建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權剩余期限結束D建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結束E建筑物剩余經(jīng)濟壽命可能早于土地使用權剩余期限結束10收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于( )。A已經(jīng)獲得凈收益的大小 B獲得

16、凈收益的可靠程度C未來獲得凈收益的大小 D目前總收益的大小E未來獲得凈收益期限的長短11求取建筑物折舊的方法主要有( )。A年限法 B市場提取法C分解法 D功能法E對比分析法12凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價值還有許多的其他作用，例如( )。A用于相同土地使用期限的房地產(chǎn)B用于不同收益期限的房地產(chǎn)C用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低D用于比較同期限房地產(chǎn)價格的高低E用于市場法中因收益期限不同進行的價格調(diào)整13建筑物的功能折舊原因不包括( )。A自然環(huán)境惡化 B消費觀念變更C建筑技術進步 D城市規(guī)劃改變E政府政策變化14根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)位因素的內(nèi)容，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于(

17、 )等引起。A交通建設 B市場供求變化C人口素質(zhì)變化 D所在地區(qū)衰落E城市規(guī)劃的制定與修改15獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以有( )。A突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B提高服務質(zhì)量C恰當?shù)男麄鱀惡意低收費E提高估價技術水平三、判斷題1房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分。( )2房地產(chǎn)專指土地與建筑物的綜合體。( )3在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。( )4在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構成。( )5某寫字樓預

18、計持有兩年后出售，持有期的年凈收益預測為216萬元，出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預測為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格估計為5200萬元。( )6資本化率等于房地產(chǎn)價格與其年收益的比率。( )7不同估價目的的估價或評估的價值類型不同，應遵循的估價原則可能有所不同。( )8成本法是房地產(chǎn)估價的三種基本方法之一。( )9成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的構建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。( )10成本法是根據(jù)估價對象購建價格來求取估價對象價值的方法。( )11開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，也是建筑承包商的利潤。( )12收益法的本質(zhì)

19、是以房地產(chǎn)的未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。( )13某城市路線價標準深度為18m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。14低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。( )15在進行房地產(chǎn)估價時，一般以實地查勘之日作為估價時點，但在某些情況下要對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點也不是委托人或估價人員可以確定的，而是要根據(jù)估價選取的方法來確定。( )四、計算題(要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫

20、出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。)1某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2006年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2007年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2010年5月的市場價格。2估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1200m

21、2；建筑總面積4500m2；建于1990年9月底，鋼筋混凝土結構，需評估該辦公樓2010年9月30日的價值。搜集有關資料如下。(1)搜集三宗土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：實 例交易價格/(元/m2)交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2100正常2010年3月30日比估價對象劣4%B2085正常2009年12月30日比估價對象劣6%C2350比正常價格高3%2010年5月30日比估價對象劣5%從2009年11月至2010年10月地價每月上升0.4%。(2)當?shù)卣鞯剞r(nóng)民的費用等資料如下。在估價時點征郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等150元/

22、m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣熟地的價格。該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上，各級土地之間的價格差異如下表所示：級別12345678地價是次級土地的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.41.41地價是最差級土地的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.41(3)建筑物的重置價格為1100元/m2。(4)建筑物耐用年限為50年，無殘值。試用成本法評估該辦公樓2010年9月30日的價值。土地重置價要求分別用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。命題趨勢權威試卷(二)參考答案一、單項

23、選擇題1B 2D 3C 4D 5B 6C 7C 8C 9B 10C 11D 12B 13A 14B 15B 16B 17C 18C 19B 20B 21A 22B 23C 24C 25D 26B 27B 28B 29C 30B 31B 32B 33C 34B 35D二、多項選擇題1ABCD 2DE 3ABCD 4BCDE 5AC 6BCE 7ABE 8ABCD 9ABE 10BCE 11ABC 12BCE 13ADE 14AE 15BCE三、判斷題1 2× 3 4× 5 6× 7 8 9× 10× 11× 12 13 14 15

24、15;四、計算題1(1)求在估價時點時土地價值VL：VL=500×2000×1-1/(1+8%)36/1-1/(1+8%)40=98.26(萬元)(2)求在估價時點時建筑物價值VB：總建筑面積2000×3.0=6000(m2)重置價值6000×1000=600(萬元)可修復部分折舊額5萬元裝修部分折舊額30×2.5/5=15(萬元)設備部分折舊額50×2.5/15=8.33(萬元)結構部分折舊額(600-5-30-50)×2.5/38.5=33.44(萬元)總折舊額5+15+8.33+33.44=61.77(萬元)建筑物價值

25、VB=600-61.77=538.23(萬元)(3)求房地價值V：V=VL+VB=98.26+538.23=636.49(萬元)該房地產(chǎn)在2010年5月的市場價格是636.49萬元。2成本法公式如下：房地產(chǎn)價格-土地重置價+建筑物重置價-建筑物折舊求取土地的重量價，用市場法求?。涸儆煤唵嗡阈g平均法求得土地價格=(2240.53+2299.23+2207.88)/3=2249.21(元/m2)用征用農(nóng)地的費用加土地開發(fā)費和土地使用權出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)的辦法求取土地價格為：=2259.60(元/m2)再用簡單算術平均法求得上述兩法的平均土地價格為：(2249.21+2259.60)/2=

26、2254.41(元/m2)土地總價=2254.41×1200=270.53(萬元)求建筑物的重置價值為：1100×4500=495(萬元)求建筑物的折舊總額：495×20/50=198(萬元)計算估價額：該房地產(chǎn)價格(總價)=270.53+495-198=567.53(萬元)該房地產(chǎn)價格(單價)=567.53/4500=1261.18(元/m2)命題趨勢權威試卷(三)一、單項選擇題(每題的備選答案中有1個最符合題意)1某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的

27、2%，該期房目前的價格為( )元/m2。A2834 B1834 C2934 D39342“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設施或條件以及場地平整。A給水、排水、電力、通信 B給水、排水、燃氣、熱力C排水、電力、通信、燃氣 D排水、電力、通信、熱力3某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為( )。A8.0 B5.6 C5.0 D0.74房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及( )。A相應配套的基礎設施 B土地的形狀C組合完成的功能 D立

28、體空間5房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的( )三者相互結合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求 B供給、需求、利用狀況C權利、租金、利率 D價值、使用價值、供求6某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )萬元。A1250 B1750 C2050 D21507一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為( )年。A40 B42 C48 D508某高層樓房占用的土地總面積為900m

29、2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數(shù)量為( )m2。A700 B600 C500 D2009某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為( )萬元。A992.06 B983.10 C1080 D83210估價上的折舊注重的是( )。A原始取得價值

30、的減價調(diào)整 B原始取得價值的攤銷與回收C重置價值的攤銷與回收 D價值的減價調(diào)整11城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結清產(chǎn)權調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則( )。A估價時點為未來，估價對象為未來狀況B估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況12房地產(chǎn)抵押估價指導意見針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的( )。A規(guī)范估價行為 B防范估價風險C保障估價質(zhì)量 D實地查勘13難以采用市場法估價的房地產(chǎn)是

31、( )。A標準廠房 B商鋪C在建工程 D房地產(chǎn)開發(fā)用地14房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則，是因為( )不同。A估價對象 B實物狀況 C房地產(chǎn)狀況 D區(qū)位狀況15不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是( )。A經(jīng)濟狀況調(diào)整 B區(qū)位狀況調(diào)整 C實物狀況調(diào)整 D權益狀況調(diào)整16某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8%，則其現(xiàn)值是( )萬元。A300 B213.50 C171.19 D50017成本利潤率的計算基數(shù)不包括( )。A土地取得成本 B建設成本 C管理費用 D銷售稅費18甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在

32、這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是( )萬元。A050 B5075 C50100 D10015019價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為( )。A前期價格指數(shù) B定基價格指數(shù) C長期價格指數(shù) D環(huán)比價格指數(shù)20具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用( )作為其中的一種估價方法。A市場法 B假設開發(fā) C收益法 D成本法21求取建筑物重新構建價格的建筑安裝工程費的具體方法不包括( )。A單位比較法 B分部分項 C造價分析D指數(shù)調(diào)整法22建筑物凈收益=( )×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。A建筑物重置價 B建筑物現(xiàn)值C土

33、地價格 D房地產(chǎn)價格23如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度( )，就可以計算其平均發(fā)展速度。A較大 B較小 C差距較大 D大致接近14鋼筋混凝土結構的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為( )年。A50 B40 C35 D3025在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的( )作為標準深度。A中位數(shù) B眾數(shù) C平均數(shù) D分位數(shù)26估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設期，通過市場法得到了類似商品房的建設期為36個月，該在建工程的正常建設期為24個月，則后續(xù)建設期為( )個月。A36 B24 C16 D1227估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方

34、便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔的主要作用不包括( )。A有助于估價機構和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績B有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C有助于保持估價機構工作的連續(xù)性D有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質(zhì)審查和考核28某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A180 B196 C200 D30029在長期趨勢法中，當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用( )進行預測。A數(shù)學曲線擬合法 B平均增減量法C平均

35、發(fā)展速度法 D指數(shù)修勻法30路線價法與一般的市場法主要的不同點不包括( )。A利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“交易情況修正”B利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調(diào)整，然后再進行綜合D利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值31運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的( )。A實用價值 B有效

36、價值 C折算價值 D時間價值32已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為( )萬元。A112.5 B155.6 C144.6 D132.433地租即為土地的( )。A凈價值 B利潤 C凈收益 D價格34路線價法實質(zhì)是一種( )。A經(jīng)濟法 B權益法 C市場法 D比價法35在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點和價值類型之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。A估價時點 B估價對象 C價值類型 D估價目的二、多項選擇題(每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意)1房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是( )。A供求變化 B生產(chǎn)成本C價格差

37、異 D按質(zhì)論價E是價值的貨幣表現(xiàn)2房地產(chǎn)價格的形成條件有( )。A房地產(chǎn)的需要 B房地產(chǎn)的有用性C房地產(chǎn)的有效需求 D房地產(chǎn)的相對稀缺性E房地產(chǎn)的有效供給3關于對估價準確性問題的認識，表述正確的有( )。A即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構在履行估價程序方面是否有疏漏B大部分的評估價值都有一定程度的誤差C即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值D判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將該評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估

38、價師的重新估價結果進行比較E不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度4在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格( )賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。A高于 B等于C低于 D不高于E不等于5不屬于影響房地產(chǎn)價格的自身因素是( )。A社會因素 B區(qū)位因素C經(jīng)濟因素 D權益因素E實物因素6收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于( )。A未來凈收益的大小 B獲得凈收益的可靠性C獲得凈收益期限的長短 D獲得凈收益預期E估價對象的現(xiàn)值7影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有( )等。A建筑規(guī)模 B道路狀況C樓層 D建筑容

39、積率E視覺環(huán)境8成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括( )等。A圖書館 B鋼鐵廠C空置的寫字樓 D單獨的建筑物E加油站9在土地估價時，根據(jù)土地的實際開發(fā)程度或者在特殊情況下假設的開發(fā)程度的不同，俗稱“生熟”程度不同，會有不同的價格，土地的“生熟”程度主要有( )。A未完成房屋征收補償?shù)慕ㄖ顱已完成土地征收補償和“三通一平”以上開發(fā)的土地C已完成房屋征收補償?shù)膰型恋谼已完成土地征收補償?shù)赐瓿伞叭ㄒ黄健币陨祥_發(fā)的土地E未完成土地征收補償?shù)募w土地10關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有( )。A長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測B長期趨

40、勢法可以用于收益法中對還原率的直接測算C長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整D長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢11影響放射出價格的自身因素可分為( )。A房地產(chǎn)權益因素 B房地產(chǎn)實物因素C房地產(chǎn)區(qū)位因素 D制度政策因素E經(jīng)濟因素12不屬于土地取得成本構成的項目有( )。A可行性研究費用 B土地開發(fā)補償費C土地取得稅費 D基礎設施配套費用E勘察設計工程費13不屬于房地產(chǎn)估價程序作用的是( )。A提高估價利潤 B保證估價權益C保障估價質(zhì)量 D提高估價效率E規(guī)范估價行為14不屬于房地產(chǎn)估價資料的是( )。A

41、反映估價對象狀況的資料 B反映當?shù)亟?jīng)濟狀況的資料C相關實例資料 D對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E可長期發(fā)展項目的資料15求取估價對象價值可分( )。A分析估價對象價值 B制定估價對象價值C測算估價對象價值 D增加估價對象價值E判斷估價對象價值三、判斷題1按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。( )2在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。( )3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權轉(zhuǎn)讓和土地使用權轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為

42、。( )4建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入等于其運營費用時的持續(xù)年數(shù)。( )5在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。( )6人口結構是指一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構成狀況。( )7行政隸屬變更顯然會影響房地產(chǎn)價格。( )8有甲乙兩宗房地產(chǎn)，報酬率相同。甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，那么乙的價格高于甲的價格。( )9對于估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是唯一實用的估價方法。( )10長

43、期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。( )11距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標。( )12移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。( )13長期趨勢法的含義是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析來推測判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。( )14基準地價修正法是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價值的方法。( )15房地產(chǎn)估價程序是指

44、保質(zhì)和按時完成一個房地產(chǎn)估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序。( )四、計算題(要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。)1某商場的土地使用年限為40年，從2006年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積均為300m2。一層于2007年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2010年10月16日帶租約出售時

45、的正常價格。2為評估某寫字樓2010年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下。(1)可比實例的成交價格與成交日期如下表所示。項 目可比實例A可比實例B可比實例C成交價格/(元/m2)600058006120成交日期2010年4月1日2010年2月1日2010年5月1日(2)交易情況分析判斷如下表所示。項 目可比實例A可比實例B可比實例C交易情況3%-1%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。(3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2009年

46、11月1日到2010年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2010年6月1日至2010年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況分析判斷如下表所示。項 目可比實例A可比實例B可比實例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2010年10月1日的正常市場價格(如需計算平均值，采用簡單算術平均法)。命題趨勢權威試卷(三)參考答案一、單項選擇

47、題1C 2A 3C 4C 5A 6B 7C 8B 9B 10D 11C 12D 13C 14C 15A 16B 17D 18C 19D 20B 21C 22B 23D 24C 25B 26D 27C 28B 29C 30A 31D 32C 33C 34C 35D二、多項選擇題1DE 2BCD 3ACDE 4AB 5AC 6ABC 7BCE 8ABD 9BCDE 10ACDE 11ABC 12ADE 13AB 14BCE 15ACE三、判斷題1 2× 3 4× 5 6 7 8× 9× 10 11× 12 13 14× 15四、計算題1該

48、商場2010年10月16日帶租約出售時正常價格測算如下。商場一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×(1-20%)×12=57.60(萬元)租賃期限外年凈收益=300×180×(1-20%)×12=51.84(萬元)商場二層價格的測算：年凈收益=300×160×(1-20%)×12=46.08(萬元)該商場的正常價格=商場一層的價格+商場二層的價格=511.63+445.89=957.52(萬元)2(1)計算公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)&

49、#215;房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。(2)交易情況修正系數(shù)為：可比實例A=100/(100+3)=100/103可比實例B=100/(100-1)=100/99可比實例C=100/(100+2)=100/102(3)交易日期修正系數(shù)為：可比實例A=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4=1.0999可比實例B=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265可比實例C=(1+1.2%)×(1+1.8%)4=1.0869(4)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：因素權重值的計算。因素1的權重=4/(1+1.67+4)=60%因素2的權重=1.67/(1+1.67+4)=25%因素3的

50、權重=1/(1+1.67+4)=15%房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算。可比實例A=100/(100+2)×60%+(100-3)×25%+(100+6)×15%=100/101.35可比實例B=100/(100+4)×60%+(100-1)×25%+(100+2)×15%=100/102.45可比實例C=100/(100+0)×60%+(100+5)×25%+(100-3)×15%=100/100.8(5)計算比準價格：比準價格A=6000×(100/103)×1.0999×(10

51、0/101.35)=6321.84(元/m2)比準價格B=5800×(100/99)×1.1265×(100/102.45)=6441.87(元/m2)比準價格C=6120×(100/102)×1.0869×(100/100.8)=6469.64(元/m2)(6)估價對象價格(單價)=(6321.84+6441.87+6469.64)/3=6411.12(元/m2)命題趨勢權威試卷(四)一、單項選擇題(每題的備選答案中有1個最符合題意)1某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25

52、m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為( )元/m2。A1667 B1765 C1875 D20002成本法的理論依據(jù)是( )。A銷售狀況價值論 B市場供求價值論C生產(chǎn)費用價值論 D經(jīng)濟花費價值論3某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為( )萬元。A98 B52 C54 D1034在某商業(yè)街深度30.48m(即100ft)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150ft)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為( )萬元。A15

53、04 B1404 C1304 D12045用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=( )。A房屋重置價格-房屋年折舊額B房屋重置價格×房屋成新度C房屋重置價格-年折舊額×耐用年限D(zhuǎn)房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限6在一筆成功的房地交易中，最低價、最高價、成交價的關系是( )。A成交價最高價最低價 B成交價最低價最高價C最高價成交價最低價 D最高價最低價成交價7某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。A1200 B120 C3333 D333.38已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為1

54、0%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為( )萬元。A112.5 B155.6 C144.6 D132.49用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取( )凈收益作為估價依據(jù)。A類似房地產(chǎn)的客觀 B類似房地產(chǎn)的實際C類似房地產(chǎn)的最高 D類似房地產(chǎn)的最低10在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價屬于( )。A政府定價 B政府指導價C市場指導價 D市場調(diào)節(jié)價11在估價報告中應包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。A本估價機構所有 B所有參加該估價項目C對該估價項目負第一責任 D任本估價機構法定代表人12某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為( )萬元。A87 B124 C130 D13413某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應