物業(yè)管理?xiàng)l例解析上

1、.物業(yè)管理?xiàng)l例解析物業(yè)管理?xiàng)l例解析.物業(yè)管理?xiàng)l例解析（上） 第一章 總則 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì).第一章 總則 第一條 立法宗旨 第二條 物業(yè)管理定義 第三條 選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式 第四條 物業(yè)管理水平的發(fā)展 第五條 管理部門.第一條 立法宗旨 內(nèi)容： 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)， 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 依據(jù)： 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（1998.7.3） 城市新建住宅小區(qū)管理辦法（1994.3.23）（經(jīng)2007年9月18日第138次建設(shè)部常務(wù)會(huì)議審議，決定廢止）.國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房

2、建設(shè)的通知 七、加強(qiáng)住房物業(yè)管理 （二十五）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。 （二十六）加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。 （二十七）物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。.第二條 物業(yè)管理定義 內(nèi)容： 本條例所稱物業(yè)管理： 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主

3、和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理， 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。.第三條 選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式 內(nèi)容： 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 依據(jù)： 中華人民共和國(guó)民法通則（1986.4.12） 中華人民共和國(guó)合同法（1999.3.15） 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（2003.6.26）.中華人民共和國(guó)民法通則 第一章 基本原則 第四條 民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。 .中華人民共和國(guó)合同法 第一章 一般規(guī)定 第三條 合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的

4、意志強(qiáng)加給另一方。 第四條 當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。 第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。 第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。 第七條當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 第二條前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。 第四條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)

5、、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。.第四條 物業(yè)管理水平的發(fā)展 內(nèi)容： 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。.第五條 管理部門 內(nèi)容： 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。.第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 業(yè)主定義及權(quán)利 第七條 業(yè)主的義務(wù) 第八條 業(yè)主大會(huì) 第九條 物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法 第十條 業(yè)主大會(huì)成立方式和業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的確定方式 第十一條 業(yè)主大會(huì)職責(zé) 第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)及決定 第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度.第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第

6、十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度 第十五條 業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)與職責(zé) 第十六條 業(yè)主委員會(huì)備案制度、業(yè)主委員會(huì)成員資格的規(guī)定 第十七條 管理規(guī)約 第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系.第六條 業(yè)主定義及權(quán)利 內(nèi)容： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；.第六條 業(yè)主定義及權(quán)利 （五）選舉業(yè)主委員會(huì)

7、成員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 依據(jù)： 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994.7.5) .國(guó)務(wù)院主席令第72號(hào)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法.docx.第七條 業(yè)主的義務(wù) 內(nèi)容： 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的

8、維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。.第八條 業(yè)主大會(huì) 內(nèi)容： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。.第九條 物業(yè)管轄區(qū)域劃分辦法 內(nèi)容：

9、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 依據(jù)： 建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知（2000.5.25）.建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知 項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上，別墅2萬(wàn)平方米以上，大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60以上，入住率或使用率達(dá)85以上。 取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)一年以上。 物業(yè)管理企業(yè)已建立各

10、項(xiàng)管理規(guī)章制度。 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。 未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。.第十條 業(yè)主大會(huì)成立方式和業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定方式 內(nèi)容： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組

11、成。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。 第四條只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作： (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； (二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)和業(yè)主公約(草案)； (三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； (四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； (五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 (一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)

12、容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第七條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。 第八條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第九條業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)

13、備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。 第十一條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)

14、主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (一)20%以上業(yè)主提議的； (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； (三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 第十四條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。 第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)

15、有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十七條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)

16、則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。 第十九條業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任12人。 第三十五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理

17、區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。.第十一條 業(yè)主大會(huì)職責(zé) 內(nèi)容： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第九條業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； (五)

18、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十七條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 第三十二條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)

19、清算工作。.第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)及決定 內(nèi)容： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。.第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)及決定 內(nèi)容： 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主

20、委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十四條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。 第十七條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 第十九條業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。.第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度 內(nèi)容： 業(yè)主大會(huì)會(huì)

21、議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (一)20%以上業(yè)主提議的； (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； (三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府

22、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 第十四條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。 第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前

23、，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十七條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。.第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知和會(huì)議記錄 內(nèi)容： 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

24、會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。 第十九條業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。.第十五條 業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)與職責(zé) 內(nèi)容： 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決

25、定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第二十三條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

26、 (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第二十五條經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 第二十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。 第二十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第二十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可

27、以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。 原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。 第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。.第十六條 業(yè)主委員會(huì)備案制度、業(yè)主委員會(huì)成員資格的規(guī)定 內(nèi)容： 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成

28、員中推選產(chǎn)生。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； (二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； (三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； (四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； (五)具有一定組織能力； (六)具備必要的工作時(shí)間。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，

29、依照前款規(guī)定重新備案。 第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第三十條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； (二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； (三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； (四)有犯罪行為的； (五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； (六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的； (七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。.第十七條 管理規(guī)約 內(nèi)容： 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利

30、益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。 管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十一條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 第十七條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。.第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 內(nèi)容： 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。 依據(jù)： 業(yè)主大會(huì)規(guī)程（2003.6.26）.業(yè)主大會(huì)規(guī)程 第十條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。 第十七條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2