宗地估價(jià)關(guān)鍵環(huán)節(jié)間的邏輯關(guān)系(楊于北課堂上的PPT)

1、宗地估價(jià)關(guān)鍵環(huán)節(jié)間的邏輯關(guān)系楊于北中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)2015南寧前 言從A級(jí)資信中的報(bào)告評(píng)審談起2014年A級(jí)資信評(píng)審，共評(píng)審報(bào)告210份，結(jié)果最高90分、只有1份，平均71.7分；其他估價(jià)報(bào)告：8090分19份，7080分117份（55.7%）， 70分以下73份； 2015年A級(jí)資信評(píng)審，共評(píng)審報(bào)告193份，結(jié)果最高89.8分、無90分以上報(bào)告，平均73.35分；其他：8090分15份，7080分138份（71.5%）， 70分以下40份；顯然，大多數(shù)為三等報(bào)告。為什么呢？為什么呢？瓶頸在哪里？瓶頸在哪里？廣西六家機(jī)構(gòu)報(bào)告平均71.1分，最高75.5分，排名均在百名之外言而

2、有信：誠信是立業(yè)之本言之有據(jù)：依據(jù)是結(jié)論之基言符其實(shí)：虛假是行事之?dāng)巢环傅图?jí)錯(cuò)誤不忽略細(xì)節(jié) 報(bào)告的價(jià)值，厚薄不是唯一！少繁復(fù)、不疏漏、少繁復(fù)、不疏漏、前后呼應(yīng)、前后呼應(yīng)、切勿自相矛盾！切勿自相矛盾！l2015年3月18日，國土資源部辦公廳印發(fā)了關(guān)于實(shí)施城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程有關(guān)問題的通知（國土資廳發(fā)201512號(hào)）l城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014） 取代了l城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）l請大家一定注意其中一些概念的變化：一、宗地估價(jià)一般程序二、報(bào)告中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（估價(jià)報(bào)告與技術(shù)報(bào)告）三、基本事項(xiàng)決定價(jià)格內(nèi)涵（地價(jià)定義）四、價(jià)格內(nèi)涵制約影響因

3、素的說明與分析五、因素表述在估價(jià)過程中的協(xié)調(diào)六、估價(jià)方法選擇與應(yīng)用尚需考慮的內(nèi)容七、其他應(yīng)關(guān)注的邏輯關(guān)系八、報(bào)告制作中的常見失誤l（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)l（二）擬定估價(jià)作業(yè)方案l（三）收集估價(jià)所需資料l（四）實(shí)地勘察l（五）選定估價(jià)方法、測算宗地價(jià)格l（六）確定估價(jià)結(jié)果l（七）撰寫估價(jià)報(bào)告l（八）編輯整理估價(jià)報(bào)告書、估價(jià)資料歸檔l（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)l（二）擬定估價(jià)作業(yè)方案l（三）收集估價(jià)所需資料l（四）實(shí)地勘察l（五）選定估價(jià)方法、測算宗地價(jià)格l（六）確定估價(jià)結(jié)果l（七）撰寫估價(jià)報(bào)告l（八）編輯整理估價(jià)報(bào)告書、估價(jià)資料歸檔l明確估價(jià)目的（摘要：要說明估價(jià)依據(jù)、結(jié)果應(yīng)用方向）l明確待估宗地（

4、估價(jià)對象界定：還有影響地價(jià)的因素說明）l明確估價(jià)期日（摘要：）l明確價(jià)格內(nèi)涵（摘要：）地價(jià)定義中應(yīng)說明：價(jià)格類型（公開或特定）、權(quán)利特征（劃撥、出讓或其它）、估價(jià)期日、使用年期、土地利用條件（現(xiàn)狀和規(guī)劃）、開發(fā)程度（實(shí)際和設(shè)定） 、用途（證載、實(shí)際和設(shè)定）l明確估價(jià)日期最隱蔽的錯(cuò)誤：結(jié)果偏離估價(jià) 對象！面積、容積率、商住比等l（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)l（二）擬定估價(jià)作業(yè)方案l（三）收集估價(jià)所需資料l（四）實(shí)地勘察l（五）選定估價(jià)方法、測算宗地價(jià)格l（六）確定估價(jià)結(jié)果l（七）撰寫估價(jià)報(bào)告l（八）編輯整理估價(jià)報(bào)告書、估價(jià)資料歸檔l估價(jià)對象概況：土地登記狀況土地權(quán)利狀況土地利用狀況l影響地價(jià)的因素說明

5、一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素要注意實(shí)事求是地披露和說明l（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)l（二）擬定估價(jià)作業(yè)方案l（三）收集估價(jià)所需資料l（四）實(shí)地勘察l（五）選定估價(jià)方法、測算宗地價(jià)格l（六）確定估價(jià)結(jié)果l（七）撰寫估價(jià)報(bào)告l（八）編輯整理估價(jià)報(bào)告書、估價(jià)資料歸檔l估價(jià)依據(jù)：法律、法規(guī)、規(guī)章、政策技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料（委托方提供、估價(jià)師收集勘察）l估價(jià)原則l估價(jià)方法選擇l估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用前提條件和假設(shè)條件保留：替代原則最有效利用原則預(yù)期收益原則貢獻(xiàn)原則供需原則 取消：報(bào)酬遞增遞減原則變動(dòng)原則l（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)l（二）擬定估價(jià)作業(yè)方案l（三）收集估價(jià)所需資料l（四）實(shí)地勘察l（五）選定估價(jià)方法、測算宗

6、地價(jià)格l（六）確定估價(jià)結(jié)果l（七）撰寫估價(jià)報(bào)告l（八）編輯整理估價(jià)報(bào)告書、估價(jià)資料歸檔l估價(jià)對象證明材料：權(quán)屬證明利用狀況或規(guī)劃條件證明l圖件和影像材料宗地區(qū)域位置圖比較案例位置圖估價(jià)對象和比較案例照片權(quán)屬證明要完整l（一）第一部分 摘要l（二）第二部分 估價(jià)對象界定l估價(jià)對象概況、影響地價(jià)因素的說明l（三）第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用l估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法與結(jié)果、報(bào)告使用l（四）第四部分 附件l估價(jià)對象證明材料、圖件和影像材料l（一）第一部分 總述l技術(shù)報(bào)告編號(hào)、關(guān)鍵詞、受托估價(jià)方、估價(jià)依據(jù)、特殊說明事項(xiàng)l（二）第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析l估價(jià)對象描述、地價(jià)影響因素分

7、析l（三）第三部分 土地估價(jià)l估價(jià)原則、估價(jià)方法與過程、地價(jià)的確定l（四）第四部分 附件（同估價(jià)報(bào)告）l（一）第一部分 摘要（總述）l（二）第二部分 估價(jià)對象界定（描述及地價(jià)影響因素分析）l估價(jià)對象概況、影響地價(jià)因素的說明l（三）第三部分 （土地估價(jià)）結(jié)果及其使用l估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法與結(jié)果、報(bào)告使用l（四）第四部分 附件l估價(jià)對象證明材料、圖件和影像材料第一部分第一部分 基本事項(xiàng) 地價(jià)定義第二部分第二部分 估價(jià)對象 影響因素其他其他 估價(jià)依據(jù) 估價(jià)原則第三部分第三部分 方法選擇 方法應(yīng)用基本事項(xiàng)基本事項(xiàng)估價(jià)估價(jià)目目的的 估價(jià)對象估價(jià)對象 估價(jià)期日估價(jià)期日 估價(jià)日期估價(jià)日期備注備注價(jià)格

8、類型 公開或特定權(quán)利特征 出讓或劃撥估價(jià)期日 -土地利用條件（現(xiàn)狀和規(guī)劃） 案例案例面積、容積率、建筑物開發(fā)程度（實(shí)際和設(shè)定） 幾通一平用途（證載、實(shí)際和設(shè)定）住宅、商服、工業(yè)、公共、交通運(yùn)輸年期最高年限備注報(bào)告使用方向查勘日、委托指定出讓土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)土地租賃權(quán)劃撥土地使用權(quán)地役權(quán) 空間權(quán)（地上、地下）設(shè)有附加權(quán)利：設(shè)有租賃、地役的目的不同，確定期日的依據(jù)不同收儲(chǔ)土地可按規(guī)劃利用指標(biāo)設(shè)定開發(fā)程度要考慮目的限制估價(jià)對象估價(jià)對象界定界定估價(jià)對象概況估價(jià)對象概況影響地價(jià)因素說明影響地價(jià)因素說明備備 注注登記權(quán)利利用一般區(qū)域個(gè)別估價(jià)目的（使用方向）用估價(jià)結(jié)果估

9、價(jià)對象-價(jià)格內(nèi)涵地價(jià)定義價(jià)格類型公開或特定權(quán)利特征出讓劃撥估價(jià)期日分界點(diǎn)土地利用條件（現(xiàn)狀和規(guī)劃） 面積、容積率、建筑物開發(fā)程度（實(shí)際和設(shè)定） 幾通一平用途（證載、實(shí)際和設(shè)定）案例案例住宅、商服、工業(yè)、公共、交通運(yùn)輸年期最高年限備注產(chǎn)業(yè)、稅收、金融、市場政策位置、設(shè)施、環(huán)境、集聚、規(guī)劃、利用、微觀區(qū)位面積、形狀、水文、臨路、有效利用、開發(fā)程度區(qū)域因素說明要考慮規(guī)劃限制區(qū)域因素說明要描述小區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施狀況視覺誤差造成的矛盾統(tǒng)一體因素說明、因素分析之案例比較宗地用途宗地用途住宅住宅工礦倉儲(chǔ)工礦倉儲(chǔ)商服（公共管理公商服（公共管理公共服務(wù)）共服務(wù)）設(shè)施、交設(shè)施、交通運(yùn)輸通運(yùn)輸估價(jià)對估價(jià)對象備

10、注象備注別墅公寓住宅公房一般因素自然：地理經(jīng)濟(jì)、氣候、災(zāi)害地理氣候+地理經(jīng)濟(jì)、氣候、水文地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、氣候參住+工社會(huì)：人口、公共設(shè)施、居民生活公共設(shè)施人口+城市發(fā)展、公共設(shè)施人口與家庭規(guī)模、公共設(shè)施、居民生活參住+工經(jīng)濟(jì)：財(cái)政、金融、利率、物價(jià)、就業(yè)財(cái)金利率+經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政、金融、利率、物價(jià)、就業(yè)城鎮(zhèn)性質(zhì)與國際化、（全部）參住+工行政：規(guī)劃管制、稅收、不動(dòng)產(chǎn)政策政策+規(guī)劃、稅收、租金、產(chǎn)業(yè)政策規(guī)劃管制、稅收、租稅政策參住+工其他市場狀況、交通體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新市場狀況、交通體系、調(diào)控政策參住+工宗地用途宗地用途住宅住宅工礦倉儲(chǔ)工礦倉儲(chǔ)商服（公共管理公商服（公共管理公共服務(wù)）共服務(wù)

11、）設(shè)施、交設(shè)施、交通運(yùn)輸通運(yùn)輸備備注注別墅公寓住宅公房區(qū)域因素自然因素：區(qū)域位置、自然條件區(qū)域位置+城鎮(zhèn)中位置參住+工社會(huì)：人口、文化程度、生活方式人文生活人文生活+常住及流動(dòng)人口、人文環(huán)境參住+工交通：中心距、道路、出行便捷度通達(dá)度便捷度+交通管制、便捷度、集散地道路狀況、交通便捷度參住+工基礎(chǔ)設(shè)施：七通、公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)+七通通達(dá)及供給七通通達(dá)及基礎(chǔ)、公用設(shè)施參住+工經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：經(jīng)濟(jì)規(guī)模、居民收入經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展收入+參住+工商服繁華程度：+區(qū)域性質(zhì)、各類商服中心距、集聚度、客流行政：區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、規(guī)劃限制規(guī)劃限制規(guī)劃限制+經(jīng)濟(jì)政策及規(guī)劃、交通限制、參住+工環(huán)境：景觀、空氣、噪聲、光

12、污染、危險(xiǎn)及污染源鄰近度景觀景觀+污染排放與治理、危險(xiǎn)及污染源鄰近度景觀、噪聲、空氣污染、危險(xiǎn)及污染源鄰近度參住+工工業(yè)區(qū)成熟度：性質(zhì)、配套、集聚、發(fā)展趨勢參住+工區(qū)域行政：規(guī)劃限制、產(chǎn)業(yè)管制、特殊政策參住+工宗地用途宗地用途住宅住宅工礦倉儲(chǔ)工礦倉儲(chǔ)商服（公共管理商服（公共管理公共服務(wù)）公共服務(wù)）設(shè)施、交設(shè)施、交通運(yùn)輸通運(yùn)輸備注備注別墅別墅公寓公寓住宅住宅公房公房個(gè)別因素地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕綠化率地形地形地質(zhì)地形、地質(zhì)、地勢、水文地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕參住+工公 開 或特定寬度、深度、面積、形狀、容積率容積率容積率面積面積、位置寬度、深度、面積、形狀、容積率參住+工出

13、 讓 或劃撥建筑密度、臨街、毗鄰道路、通達(dá)性建筑密度容積率毗鄰道路、臨街（路）等級(jí)參住+工建筑物七通保證度、規(guī)劃限制、利用狀態(tài)利用限制、開發(fā)程度規(guī)劃限制幾 通 一平建筑物、通風(fēng)與瞭望景觀、權(quán)利狀況權(quán)利狀況權(quán)利狀況建筑物成新度、權(quán)利狀況、年限與交通、商服、公共、公益設(shè)施距離與交通、商服、公共、公益設(shè)施距離與危險(xiǎn)、污染源距離、相鄰?fù)恋乩胠示例：l一般因素和區(qū)域因素分析中認(rèn)為“隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施投資力度的加大，區(qū)域環(huán)境大大改善，土地增值較快。”l確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，對兩種方法中估價(jià)結(jié)果價(jià)格水平低的不作分析采用了較高的權(quán)重。l問題：估價(jià)結(jié)果判定不合理，與因素分析矛盾。l示例：l一般因素分析

14、中地價(jià)變動(dòng)趨勢與選用的地價(jià)指數(shù)不一致、期日修正顛倒；l區(qū)域因素和個(gè)別因素分析的描述，與估價(jià)方法中條件說明相反，如：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場法、成本逼近法中的區(qū)位因素修正等。l問題：因素分析失實(shí)、未考慮估價(jià)方法中所用的修正參數(shù)。l示例：l某商業(yè)用地，宗地面積800平方米，宗地形狀為梯形，擬出讓；l市場比較法中個(gè)別因素分析認(rèn)為“面積適中，形狀規(guī)則，對土地利用無不良影響”。l基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法因素條件說明中判定“宗地面積較劣，形狀條件一般，對土地利用有一定影響” 。l問題：同宗地因素分析與估價(jià)方法描述矛盾。常用宗地常用宗地估價(jià)方法估價(jià)方法 市場市場比較法比較法收益收益還原法還原法剩余法剩余法成本成本

15、逼近法逼近法公示地價(jià)系數(shù)修正法公示地價(jià)系數(shù)修正法備注備注現(xiàn)有現(xiàn)有待開待開發(fā)發(fā)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)路線價(jià)路線價(jià)標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)估價(jià)目的招拍掛底價(jià) 估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向協(xié)議出讓建議價(jià) 土地抵押價(jià)值土地租賃租金估價(jià)對象權(quán)利出讓土地使用權(quán) 價(jià)格內(nèi)涵（地價(jià)定義）授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán) 土地租賃權(quán)劃撥土地使用權(quán)地役權(quán)設(shè)有附加權(quán)利的土地使用權(quán)（租賃、地役）空間權(quán)（地下、地上）宗地用途住宅 工礦倉儲(chǔ) 商服 公共管理與服務(wù) 設(shè)施、交通運(yùn)輸 首選首選 宜選宜選采用公示地價(jià)采用公示地價(jià)系數(shù)修正法需要系數(shù)修正法需要體系支持體系支持 注意：三選一，二選一中心城區(qū)中心城區(qū)不宜不宜 酌情選用酌情選用租賃租賃

16、地宜用地宜用方法選擇的表述 示例一 示例二l 估價(jià)方法應(yīng)用中估價(jià)對象與比較案例內(nèi)涵不一致。l 估價(jià)參數(shù)同時(shí)應(yīng)用在兩種估價(jià)方法中時(shí)不一致。l 估價(jià)結(jié)果與地價(jià)定義不一致。l 兩種估價(jià)方法因結(jié)果內(nèi)涵不同，導(dǎo)致結(jié)果失真。估價(jià)估價(jià)技術(shù)原則與技術(shù)原則與依據(jù)依據(jù)估價(jià)技術(shù)原則估價(jià)技術(shù)原則 估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)備備 注注替代最有效利用預(yù)期收益供需貢獻(xiàn)估價(jià)目的（估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向）土地出讓需要增加：價(jià)值主導(dǎo)、審慎和公開市場三原則出讓、抵押或其他目的，依據(jù)的法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等文件不同估價(jià)方法選擇市場比較法修正與因素分析一致，交易案例與價(jià)格類型和土地利用條件一致收益還原法純利潤符合因素分析規(guī)律，土地還原率符合因素分析規(guī)律剩余

17、法現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)比較案例與估價(jià)對象一致待開發(fā)土地成本逼近法符合地方政府相關(guān)文件(稅費(fèi)、土地增值、地征用或拆遷)公示地價(jià)系數(shù)修正法符合公布的修正體系（空間權(quán)）l關(guān)于估價(jià)前提和假設(shè)條件關(guān)于估價(jià)前提和假設(shè)條件l示例：示例：常見抵押估價(jià)案例假設(shè)l“待估宗地作為工業(yè)用地，能得到最有效使用，并能持續(xù)利用產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益?！眑特別提示：特別提示：l不能將估價(jià)前提進(jìn)行假設(shè)；l估價(jià)的前提和假設(shè)條件應(yīng)當(dāng)是可期望的大概率事件，要以估價(jià)對象的現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用對估價(jià)前提和假設(shè)條件進(jìn)行符合邏輯的說明；l特別注意，估價(jià)對象照片中千萬不要反證出該企業(yè)無法投產(chǎn)或處于停產(chǎn)狀態(tài)。l正文易錯(cuò)點(diǎn)描述是否一致，是否前后矛盾；有

18、無字跡模糊或打印錯(cuò)誤；計(jì)量單位失誤；圖表有跨頁。l附件易錯(cuò)點(diǎn)：土地證及權(quán)屬證明、位置示意圖不全（沒宗地圖）相關(guān)批文相互矛盾或缺及圖件缺出讓合同或兩證沒有案例照片及位置圖l 估價(jià)師不適應(yīng)2014規(guī)程l 報(bào)告中“估價(jià)依據(jù)”或其他部分在引用文號(hào)時(shí)仍用老標(biāo)準(zhǔn)號(hào)，造成適用標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤；l 報(bào)告的估價(jià)技術(shù)原則套用老標(biāo)準(zhǔn)表述，顯然模板未改；l 未按2014規(guī)程明確權(quán)利狀態(tài)、公開市場條件或特定市場條件，地價(jià)定義不清晰；l 仍用老標(biāo)準(zhǔn)的術(shù)語，如估價(jià)基準(zhǔn)日、假設(shè)開發(fā)法等。 目前宗地抵押評(píng)估項(xiàng)目較多，受目前宗地抵押評(píng)估項(xiàng)目較多，受房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的影響，的影響，一些報(bào)告地價(jià)定義模糊，即使明確評(píng)估一些報(bào)告地價(jià)定義模糊，即使明確評(píng)估的是抵押價(jià)值，也往往不考慮優(yōu)先受償?shù)氖堑盅簝r(jià)值，也往往不考慮優(yōu)先受償問題，甚至在已經(jīng)有抵押的情況下僅根問題，甚至在已經(jīng)有抵押的情況下僅根據(jù)委托方承諾就設(shè)定優(yōu)先受償為零，造據(jù)委托方承諾就設(shè)定優(yōu)先受償為零，造成估價(jià)結(jié)果失真，也給自身帶來風(fēng)險(xiǎn)。成估價(jià)結(jié)果失真，也給自身帶來風(fēng)險(xiǎn)。l 附件不滿足要求l 用于抵押目的的估價(jià)報(bào)告附件缺兩證、甚至沒有詳規(guī)；l 缺權(quán)屬證書或他項(xiàng)權(quán)利記載頁，有的支持文件有瑕疵，如