第7章 《公共事業(yè)管理新論》 公共住房管理

1、第第7 7章章 公共住房管理公共住房管理 1.1 公共住房管理概述 1.2 西方公共住房管理 1.3 我國住房的宏觀調(diào)控 1.4 住房公積金管理1.1公共住房管理概述l1.1.1 公共住房的概念與特征l1.1.2 公共住房政策l1.1.3 我國公共住房的類型l1.1.4 我國公共住房管理概況1.1.1 公共住房的概念與特征l公共住房的概念：公共住房的概念： 公共住房是為了解決中低收入階層居民的公共住房是為了解決中低收入階層居民的居住問題，由政府直接投資建設(shè)或者由政府居住問題，由政府直接投資建設(shè)或者由政府以一定方式對(duì)建設(shè)房屋機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助，由建以一定方式對(duì)建設(shè)房屋機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助，由建設(shè)房屋機(jī)構(gòu)建設(shè)，

2、并以較低價(jià)格或者租金向設(shè)房屋機(jī)構(gòu)建設(shè)，并以較低價(jià)格或者租金向中低收入家庭進(jìn)行出售或者出租的房屋。中低收入家庭進(jìn)行出售或者出租的房屋。l公共住房的基本特征：公共住房的基本特征：(1)(1)政府的干預(yù)性政府的干預(yù)性(2)(2)需求對(duì)象的有限性需求對(duì)象的有限性(3)(3)經(jīng)營目的非營利性經(jīng)營目的非營利性(4)(4)分配標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜性分配標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜性(5)(5)價(jià)格的低廉性價(jià)格的低廉性1.1.2 公共住房政策l公共住房政策可理解為國家公共住房政策可理解為國家( (政府政府) )與公民就住房與公民就住房公共利益通過一定程序共同作出決策的選擇，并通公共利益通過一定程序共同作出決策的選擇，并通過國家公權(quán)力來調(diào)

3、整與解決住房公共利益的過程。過國家公權(quán)力來調(diào)整與解決住房公共利益的過程。公共住房政策通過國家的公共權(quán)力來協(xié)調(diào)住房市場(chǎng)公共住房政策通過國家的公共權(quán)力來協(xié)調(diào)住房市場(chǎng)各主體或者利益集團(tuán)之間的利益關(guān)系，并根據(jù)公共各主體或者利益集團(tuán)之間的利益關(guān)系，并根據(jù)公共利益的要求，通過公共政策的基本程序，來達(dá)到住利益的要求，通過公共政策的基本程序，來達(dá)到住房市場(chǎng)各種主體之間的利益均衡，以此來維護(hù)社會(huì)房市場(chǎng)各種主體之間的利益均衡，以此來維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。的和諧與穩(wěn)定。 l目前我國已初步建立起一套能夠覆蓋一定目前我國已初步建立起一套能夠覆蓋一定城城鎮(zhèn)居民范圍的公共住房體系，在總體上可以鎮(zhèn)居民范圍的公共住房體系，在總

4、體上可以分為四個(gè)組成部分：分為四個(gè)組成部分：1.限價(jià)房限價(jià)房2.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房3.廉租房廉租房4.公租房公租房1.1.3我國公共住房的類型1.1.4 我國公共住房管理概況l1998年，為了加速市場(chǎng)化改革，國務(wù)院頒布的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，其中提出了要“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”。從此，以單位福利房為主的住房供應(yīng)模式正式讓位于以市場(chǎng)化為主的住房制度體系。當(dāng)然，與此同時(shí)，也提出了以經(jīng)濟(jì)適用房為主、廉租房制度為輔的住房保障體系。1.2 西方公共住房管理l1.2.

5、1 1.2.1 西方發(fā)達(dá)國家的公共住房政策西方發(fā)達(dá)國家的公共住房政策l1.2.2 1.2.2 西方發(fā)達(dá)國家解決公共住房問題西方發(fā)達(dá)國家解決公共住房問題的基本方式的基本方式l1.2.3 1.2.3 西方發(fā)達(dá)國家公共住房管理對(duì)我西方發(fā)達(dá)國家公共住房管理對(duì)我國的啟示國的啟示1.2.1 1.2.1 西方發(fā)達(dá)國家的公共住房政策西方發(fā)達(dá)國家的公共住房政策l美國的公共住房政策美國的公共住房政策1.法律法律2. 財(cái)政補(bǔ)貼政策財(cái)政補(bǔ)貼政策3. 稅收減免政策稅收減免政策4. 金融政策金融政策l英國的公共住房政策英國的公共住房政策1.市場(chǎng)交易政策市場(chǎng)交易政策2. 住房保障政策住房保障政策3. 住房信貸政策住房信貸政

6、策l瑞典的公共住房政策瑞典的公共住房政策1.1.住房建設(shè)政策住房建設(shè)政策2. 2. 財(cái)政補(bǔ)貼政策財(cái)政補(bǔ)貼政策3. 3. 稅收政策稅收政策4. 4. 金融政策金融政策l 德國的公共住房政策德國的公共住房政策1.1.房租指導(dǎo)政策房租指導(dǎo)政策2. 2. 公共住宅政策公共住宅政策3. 3. 房租補(bǔ)貼政策房租補(bǔ)貼政策4. 4. 住宅儲(chǔ)蓄政策住宅儲(chǔ)蓄政策5. 5. 住房稅收政策住房稅收政策l日本的公共住房政策日本的公共住房政策1.1.法律法律2.2.公共住房政策公共住房政策3.3.財(cái)政補(bǔ)貼政策財(cái)政補(bǔ)貼政策4.4.稅收優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠政策5.5.金融政策金融政策1.2.21.2.2西方發(fā)達(dá)國家解決公共住房問

7、題的西方發(fā)達(dá)國家解決公共住房問題的基本方式基本方式l解決居民住房問題的方式主要分為三種：解決居民住房問題的方式主要分為三種：1.是政府直接建房提供給居民，以英國和德國為代表，是政府直接建房提供給居民，以英國和德國為代表，采取采取“公有產(chǎn)權(quán)公有產(chǎn)權(quán)”政策和政策和“公共住宅公共住宅”政策。政策。2.是政府間接參與，政府提供優(yōu)惠貸款或貸款利息補(bǔ)貼，建立是政府間接參與，政府提供優(yōu)惠貸款或貸款利息補(bǔ)貼，建立或支持非盈利機(jī)構(gòu)建設(shè)低成本、低租金住房。瑞典和日本主要或支持非盈利機(jī)構(gòu)建設(shè)低成本、低租金住房。瑞典和日本主要采取這種方式。采取這種方式。3.是各國都普遍采取的對(duì)住房購買減稅和對(duì)住房承租補(bǔ)貼的方是各國都

8、普遍采取的對(duì)住房購買減稅和對(duì)住房承租補(bǔ)貼的方法。法。1.2.31.2.3西方發(fā)達(dá)國家公共住房管理對(duì)我國西方發(fā)達(dá)國家公共住房管理對(duì)我國的啟示的啟示l西方發(fā)達(dá)國家的住房政策與住房管理方式給我們的啟示主西方發(fā)達(dá)國家的住房政策與住房管理方式給我們的啟示主要有以下幾點(diǎn)：要有以下幾點(diǎn)：1.從民生角度住房需要政府和市場(chǎng)共同支撐從民生角度住房需要政府和市場(chǎng)共同支撐2.住房保障要有明確的切入點(diǎn)住房保障要有明確的切入點(diǎn)3.應(yīng)重視廉租房的實(shí)物配租形式應(yīng)重視廉租房的實(shí)物配租形式 1.3 我國住房的宏觀調(diào)控l1.3.1 住房宏觀調(diào)控的必要性l1.3.2 住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)l1.3.3 我國住房宏觀調(diào)控的完善1.3.

9、1 住房宏觀調(diào)控的必要性l住房是關(guān)系到我們每個(gè)人安居樂業(yè)的特殊商品，房?jī)r(jià)關(guān)系著國計(jì)民生。住房是基本生活資料，享有適當(dāng)?shù)淖》繉榫用駞⑴c社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本物質(zhì)前提，能夠促進(jìn)各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利開展。 1.3.2 住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)1.實(shí)現(xiàn)供求均衡2. 調(diào)節(jié)需求差異(1)源于自身住房的消費(fèi)需求(2) 源于個(gè)人及企業(yè)的長(zhǎng)期投資需求(3)個(gè)人及企業(yè)的短期投機(jī)需求1.3.3 我國住房宏觀調(diào)控的完善l我國住房的宏觀調(diào)控仍需要從以下幾方面加以完善：1.完善住房保障制度科技發(fā)展政策中，科技成果轉(zhuǎn)化效果明顯不足2. 引導(dǎo)住房適度消費(fèi)3. 加強(qiáng)住房信息管理 1.4 住房公積金管理l1.4.1 住房公積金概述

10、l1.4.2 我國住房公積金管理存在的問題l1.4.3 住房公積金制度的完善 1.4.1 住房公積金概述1.住房公積金的含義所謂住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)備金。2. 住房公積金的性質(zhì)(1)保障性(2) 互助性(3) 長(zhǎng)期性(4) 普遍性(5) 強(qiáng)制性(政策性) (6) 福利性(7) 返還性3. 住房公積金的運(yùn)作模式(1)委托辦理模式(2)自主辦理模式 1.4.2 我國住房公積金管理存在的問題l我國現(xiàn)行的公積金制度的缺陷主要表現(xiàn)在以下幾方面：1. 管理決策

11、層問題2. 公積金管理與使用問題3. 住房公積金制度地區(qū)性不平衡4其他問題 1.4.3 住房公積金制度的完善l1. 構(gòu)建住房金融監(jiān)管體系l2. 建立完善的內(nèi)部控制制度l3. 建立健全住房金融法律體系l4. 加強(qiáng)住房公積金制度的輿論宣傳l5. 創(chuàng)新住房公積金管理模式和運(yùn)營機(jī)制l6. 建立統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理和流動(dòng)性管理機(jī)制 1.5 廉租房制度l1.5.1 廉租房制度的內(nèi)涵與特點(diǎn)l1.5.2 我國的廉租房制度l1.5.3 我國的廉租房制度的完善 1.5.1 廉租房制度的內(nèi)涵與特點(diǎn)l廉租房制度具有以下特點(diǎn)：1.廉租房供給對(duì)象的確定性2.廉租房具有社會(huì)保障性和社會(huì)福利性3.廉租房供應(yīng)方式的固定性4.廉租房運(yùn)

12、作過程的封閉性5.廉租房補(bǔ)貼方式的多樣性 1.5.2 我國的廉租房制度l我國廉租房制度的建立與發(fā)展歷程：1.廉租房制度的啟動(dòng)階段2. 廉租房制度的探索實(shí)施階段3.廉租房制度的改進(jìn)完善階段4.廉租房運(yùn)作過程的封閉性5.廉租房補(bǔ)貼方式的多樣性 l我國廉租房制度存在的問題：1.認(rèn)識(shí)層面地方政府重視不夠，職能缺位2.制度層面(1)配套政策不完善，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃(2)缺乏法律保障(3)缺乏社會(huì)力量參與的激勵(lì)機(jī)制(4)我國實(shí)行分稅制后產(chǎn)生的新問題3.操作層面(1)缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)(2)廉租房建設(shè)資金不充裕(3)廉租房覆蓋面小(4) 房源供給不足(5)收入線難以劃分，監(jiān)督難度大(6)缺乏嚴(yán)格的資格審查機(jī)制和退出機(jī)制 1.5.3 我國的廉租房制度的完善l1. 明確政府在廉租房建設(shè)中的職能定位l2. 完善配套政策及制度體系l3. 加強(qiáng)廉租房的運(yùn)作管理復(fù)習(xí)思考題1. 1. 什么是公共住房？公共住房有哪些基本特征？什么是公共住房？公共住房有哪些基本特征？ 2. 2. 什么是公共住房政策？什么是公共住房政策？3. 3. 如何完善我國公共住房保障政策？如何完善我國公共住房保障政策