成都龍城一號項目分析

1、四川師范大學 地理與資源科學學院 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營“龍城一號”項目分析一、市場宏觀環(huán)境狀況11、宏觀市場背景12、調(diào)控政策環(huán)境與金融政策23、經(jīng)濟環(huán)境2二、區(qū)域環(huán)境分析31、龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)市場狀況3（1）基本概況3（2）龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)市場狀況4三、項目定位51、項目總體情況分析52、SWOT分析7（1）龍城一號項目優(yōu)劣勢7（2）項目核心競爭力分析8 (3）項目定位分析83、客戶定位分析94、價格分析105、綜合分析11四、區(qū)域房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析111、 發(fā)展空間和機會112、未來區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展策略11第 0 頁 共 13 頁一、市場宏觀環(huán)境狀況1、宏觀市場背景 進入21世紀后，我國城

2、市化步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，城市地價、房價持續(xù)上漲。至2014年，我國經(jīng)濟發(fā)展過熱、房價上漲過快、流通性過剩、通脹預期也日趨明顯，因此國家宏觀調(diào)控也跟隨而至。 2014年特別是上半年密集出臺了一系列土地、金融、稅收、行政手段等調(diào)控政策，而房地產(chǎn)行業(yè)更是這輪調(diào)控的重點行業(yè)之一，通過收縮銀根、控制銀行流動資金規(guī)模、提高首付門檻，上調(diào)資本金比例和利率、調(diào)整房地產(chǎn)交易稅費、加大保障性住房的建設(shè)等組合手段，抑制了房地產(chǎn)的投資投機需求。2014年下半年持續(xù)的宏觀緊縮政策在下半年立馬掉頭，中央為了“保增長”，決定實施寬松的貨幣政策，并針對房地產(chǎn)行業(yè)，出臺了一系列優(yōu)惠支持政策。消費者在2014年上

3、半年受到抑制的購房需求，被激發(fā)起來，導致房價逐月上漲，使購房需求迅速增加。2、調(diào)控政策環(huán)境與金融政策表一：2014年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策 時間 政策名稱發(fā)布部門主要內(nèi)容和評述2014.3.13總理答記者問“雙向調(diào)控”李克強總理根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。推進公租房等保障性住房建設(shè)。對于合理的自住需求，也要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應。對房地產(chǎn)市場也是要因城因地進行分類調(diào)控，抑制投機性增長需求，重在建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2014.330地產(chǎn)股融資再開閘證監(jiān)會中茵股份、綠地集團再融資申請獲批，這將直接優(yōu)化房企的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。2014.4.22央

4、行定向降準央行中國人民銀行公布，自2014年4月25日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準備金率2個百分點，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。20145.4地方政府放松限購地方政府南寧等地方城市開始陸續(xù)放松限購2014.6.6大力支持首套住房需求銀監(jiān)會銀監(jiān)會答記者問時：繼續(xù)差別化房貸政策，并首提大力支持首套房需求。2014.6.11地方政府取消限購地方政府沈陽、濟南、呼和浩特等多地政府逐步取消限購政策。2014.9繼取消限購后地方政府的救市刺激措施地方政府四川、福建等地政府出臺一系列的救市措施。內(nèi)容涉及首套房貸款利率優(yōu)惠，放松首套房認定，公積金貸款，財政補貼等。201410.

5、1二套房貸放寬央行央行和銀監(jiān)會放松二套房貸，中央對房地產(chǎn)市場政策徹底轉(zhuǎn)向。2014.10.29穩(wěn)定住房消費國務院商務會議政府層面首提：穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件，房地產(chǎn)市場得到政策支持2014.11.21降息央行央行兩年來首次降息3、經(jīng)濟環(huán)境 （1）固定資產(chǎn)投資2014年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）451068億元，同比名義增長15.8%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。從環(huán)比速度看，11月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長1.02%。 固定資產(chǎn)投資增速略有回落，一是因為今年以來房地產(chǎn)市場降溫明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在較強的觀望心態(tài)，投資活動更趨謹慎

6、。初步計算，因1-7月份房地產(chǎn)投資增速回落影響全部投資增速回落0.1個百分點左右。 GDP增速為7.3%，經(jīng)濟刺激性政策初見成效，但是還要慎防風險。這是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。應該抓住時機，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)行業(yè)也應該抓住機會，逐步轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，實現(xiàn)價值的提升。二、區(qū)域環(huán)境分析1、龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)市場狀況（一）基本概況龍泉驛區(qū)是成都市九區(qū)之一，東傍龍泉山麓，西連成都平原，為國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地、成都東部主城區(qū)，被譽為鑲嵌在巴蜀大地的一顆璀璨明珠。全區(qū)幅員面積556平方公里，轄4個街道辦事處、8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口57萬。 龍泉驛區(qū)位優(yōu)勢突出，交通四通八達。區(qū)政府所在地距成都市中心約13公里，

7、距雙流國際機場約28公里，為蓉城城東門戶，居川渝要津，是成渝經(jīng)濟走廊的橋頭堡。東大街東延線、成龍大道等五條大道與成都市中心緊密相連，成渝高速、成南高速、成渝鐵路、成昆鐵路穿境而過，通過成渝高速公路可至廣西出海，通過滬蓉高速公路可直通上海。規(guī)劃中的成都地鐵2號線東延伸線（擬于2010年4月動工建設(shè)，2013年10月1日試運行）直達中心城區(qū)并已動工，成簡快速路、成龍快速通道、成渝高速高架橋龍金快速通道、龍石快速通道等均將到達或者穿越龍泉驛區(qū)，實現(xiàn)龍泉驛區(qū)與主城區(qū)無縫對接和與周邊區(qū)縣的快速通達。地鐵2號線東延伸線示意圖（二）龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 據(jù)統(tǒng)計，2010年上半年龍泉驛區(qū)在建房地產(chǎn)項目39個

8、，其中，批準新開工項目6個（分別是花香龍都、格調(diào)城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創(chuàng)項目），批準續(xù)建6個項目（分別是龍城1號、合能四季映像、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國際新城、師大現(xiàn)代花園二期），批準新建商品房開工面積140.6萬平方米，同比增長289%。 2010年上半年，龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)實際投資19.3億元，增長61%。批準新建商品房預售面積（新增供應）100萬平方米，同比增長64%。新建商品房銷售10454套，面積98萬平方米，增長8.9%。上半年新建商品房均價4530元/平方米；全區(qū)二手房成交3481套，面積35.7萬平方米，同比增長61%。從房地產(chǎn)企業(yè)排名分析，恒大、中鐵等全國

9、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的發(fā)展勢頭仍舊迅猛，分別占據(jù)銷售金額的冠亞軍（詳見2010上半年龍泉商品房銷售金額十強表）。從房地產(chǎn)項目實際銷售面積來看，果殼里的城、合能.四季映像分別占據(jù)銷售面積的冠亞軍（詳見2010上半年龍泉商品房銷售面積十強表）。2、“龍城一號”項目周邊房地產(chǎn)項目比較分析 （見附件表格） 該區(qū)域由成龍大道、繞城高速、驛都大道、龍城大道等道路構(gòu)成，為近期大面片區(qū)開發(fā)的熱點板塊之一。 龍城1號周邊主要分布師大現(xiàn)代花園、合能.四季映像、煒岸城等住宅項目，龍城1號為分期開發(fā)，項目周期較長，樓盤檔次較高，且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為豐富，布局有花園洋房、小高層電梯公寓、疊拼洋房等，花園洋房的售價一般在7500元/

10、平方米左右，小高層電梯公寓一般在6500元/平方米左右。通過調(diào)查，該項目的客戶群體主要以當?shù)馗呤杖肴巳?、外來投資商及改善住房需求的人群為主。合能.四季映像主要是以中小戶型為主的住宅項目，其主要客戶群體是當?shù)厥杖胼^低的人群及剛性需求的群體。 周邊分布有四川師范大學、四川科技職工大學等教育機構(gòu)，為該區(qū)域帶來極高的高校經(jīng)濟效益及旺盛的人氣。 附近還規(guī)劃有天鵝湖公園項目，屬市政公共設(shè)施項目，該項目的建成將大大提升區(qū)域的居住環(huán)境的競爭力，利于區(qū)內(nèi)建設(shè)用地價值的積極體現(xiàn)。三、項目定位1、項目總體情況分析（1）、基本信息項目占地總約600畝（含150畝主題特色景觀公園），是此區(qū)域首個低密度新鄉(xiāng)村主義風格高品

11、質(zhì)社區(qū)。項目建筑以歐洲民居建筑符號為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)成元素，形成獨特的新鄉(xiāng)村主義的風格，詮釋生態(tài)/健康/時尚的生活意境。建筑及園林風格均源于托斯卡納特有的符號手法，并用現(xiàn)代的營造工藝加以進化發(fā)展，從而使之升華為多元化的融合與回歸。社區(qū)規(guī)劃：極美坡地，醇美居??；園林景觀：中西合壁，渾然天成；建筑風格：多元的融合與回歸。（2）、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)占地面積：總占地600畝（凈用地450畝，一期項目用地260畝）總建面積：60萬 總戶數(shù)： 2000戶（一期） 公共配套/商業(yè)面積：7000平米五星級坡地森林景觀會所。容積率： 1.47 綠地率： 40%建筑形態(tài)：疊院別墅（3+1）/疊院洋樓（5+1）/風

12、情多層（6+1）/紫御臺(8+1)、(9+1)、建筑風格：新鄉(xiāng)村主義風情建筑 結(jié)構(gòu)類型：框架結(jié)構(gòu)公攤： 9%左右車位類型：地下車庫 總車位數(shù)：658個物業(yè)收費：0.90元/左右交房時間：2009年7月左右 交房標準：清水 周邊配套： 毗鄰3000畝四川師范大學新校區(qū)及規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園居住區(qū)。 位于未來新城東規(guī)劃居住片區(qū)的核心腹地； 位于規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國際生活居住圈，湖面面積達300余畝； 緊鄰3000畝川師大新校區(qū)等4所高校； 三圣鄉(xiāng)“五朵金花”/十陵風景片區(qū) 3200畝果嶺公園，無極景觀泳池，3000平米體育公園（含下沉式網(wǎng)球場、籃球場、五人制足球場、羽毛球場、乒乓

13、球場、兒童游樂場、老年門球場等），五星級景觀會所（含室內(nèi)健身房、桌球室、乒乓球室、視聽室等），幼兒園，室內(nèi)恒溫泳池 交通狀況：1 公共交通：大面片區(qū)已開通了4條過境城市公交（001、218、336、223），可以到達成都市區(qū)，同時還有龍泉發(fā)往新南門、火車北站、金沙車站等目的地的過往公交車，市民出行十分方便。2 周邊路網(wǎng)發(fā)達：三環(huán)路、洪十大道、繞城高速路、東大街東延線、成龍大道、成渝高速與龍泉大面相接。3 未來地鐵發(fā)展：成都市地鐵2號線一期工程，東起于大面街道的經(jīng)濟干部管理學院（繞城高速內(nèi)側(cè)），西止三環(huán)路外側(cè)成灌客運站，線路全長約23公里，2007年開工建設(shè)，2011年竣工通車，僅比地鐵1號線晚

14、1年通車。隨著成都市五環(huán)路和地鐵2號線的規(guī)劃建設(shè)，大面的交通環(huán)境將更加優(yōu)越。2、SWOT分析（1）龍城1號項目優(yōu)劣勢S優(yōu) 勢W劣 勢 地處成都4A風景區(qū)，對現(xiàn)代人居環(huán)境上來說占絕對優(yōu)勢。 隨著城東的發(fā)展，政府大力投入路政建設(shè)。 完美的建筑設(shè)計與小區(qū)景觀規(guī)劃。 多層建筑符合現(xiàn)代成都人購房的要求，眾多消費群體在震后更青睞于多層或低層建筑。 純版式結(jié)構(gòu)。 自身的個案配套。 緊臨老成渝路、龍城大道等主干道，噪音及灰塵污染大； 該大面鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展較慢，項目周邊無完善的生活配套； 價格高，超出龍泉市場均價1500元/; 在同一區(qū)域恒大集團的恒大綠洲與周邊3公里內(nèi)樓盤的競爭帶走相當大一部分消費群體。O機 會T

15、威 脅 城東區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升。 項目本身有商業(yè)娛樂休閑配套設(shè)施，充分滿足消費需求 疊院別墅、疊院洋樓給消費者帶來新的享受。 區(qū)域同期開發(fā)的樓盤較多，知名品牌集聚，形成強烈競爭。 國家政策對于房地產(chǎn)市場的抑制作用。（2）項目核心競爭力分析通過對龍城1號項目優(yōu)劣的分析與整理，針對項目所在區(qū)域版塊的市場競爭環(huán)境的現(xiàn)狀及未來趨勢，龍城1號有自己獨特的個性賣點。 對原生態(tài)環(huán)境利用較好。 以國家4A 級景區(qū)大力宣傳 錦江區(qū)政府與華西醫(yī)院中心配套的東遷。 “高品位、高品質(zhì)、高檔次”為產(chǎn)品定位。 西南亞景觀設(shè)計與超低容積率。 多層和花園洋房在成都的趨勢。 完善的個案配套

16、。 香港品牌物業(yè)管理。(3）項目定位分析作為城市面貌改變最大戰(zhàn)略的發(fā)展區(qū)域，城東就基本完成了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、沙河整治改造、道路交通、城市配套的改善，城東城市面貌經(jīng)歷著巨大的變化。龍城1號在東段的核心區(qū)域，將異域風情與傳統(tǒng)的中國精神相融合，打造別墅、洋樓、風情多層為主的城東區(qū)域內(nèi)首個低密度高品質(zhì)社區(qū)。以“高品位、高品質(zhì)、高檔次”為產(chǎn)品定位，其消費群體也鎖定在一個高收入的客戶群。1） 產(chǎn)品定位：高品位、高品質(zhì)、高檔次2） 物業(yè)定位：完善的個案配套3） 形象定位：匯流世界居住文明。4） 目標客戶群體定位： 成都當?shù)馗呤杖刖用?周邊地區(qū)的消費群體 從事商貿(mào)且小有成就的外來人員 休閑度假的高官3、客戶定位

17、分析通過對龍泉驛區(qū)及其項目周邊客戶情況的分析，確定項目的客戶層。1）住宅客戶來源分析65%的產(chǎn)品被區(qū)域外來客戶買走成都五城區(qū)客戶和龍泉驛區(qū)客戶各占客戶組成的35%，是龍泉住宅的主要目標客戶群。周邊郊縣、省內(nèi)其它城市和外省的客戶分別占到客戶組成的11%、13%和6%，三者比例雖較小，但也消化了龍泉區(qū)內(nèi)三成的住宅。2）住宅消費者年齡分布30-50 歲購房者占多數(shù) 龍泉購房的消費者年齡主要分布在25-50 歲之間，占總購房人群的86%，25 歲以下和50 歲以上客戶較少，均為7%；年齡在30-50 歲之間的購房者比例約為65%，其中31-40 歲之間購買比例最大，占總購房人群的33%。3）住宅消費者

18、職業(yè)構(gòu)成分布比較平均物業(yè)類型疊院別墅、疊院洋樓主力面積區(qū)間（）97268均價(元/平米)8900總價(萬元)87-400萬在客戶的職業(yè)構(gòu)成上，龍泉的客戶整體分布比較平均，主要包括大型企業(yè)員工、私營企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員、個體工商戶和行政單位職員。4、價格分析龍城1號在價格定位上處于成都市的中等偏上價位在9000元/左右，5、綜合分析項目位置自然環(huán)境優(yōu)越，景觀資源俱佳，戶型設(shè)計比較合理，設(shè)通風采光效果比較理想。是在城東郊區(qū)低密度高檔住宅上的領(lǐng)軍樓盤?？偨Y(jié)：項目總體定位屬于高端人群。一般來說，這些人群都是有自有車輛，因此一條寬闊的成龍大道為其銷售奠定的基礎(chǔ)。也增加了該樓盤的銷售力度。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析1、 發(fā)展空間和機會 交通的瓶頸問題目前已得到解決。 隨著區(qū)域區(qū)委以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)環(huán)境的改善；加上其它區(qū)域（溫江、華陽）土地儲備量的減少以及土地價格的快速上漲，給龍泉區(qū)域帶來良好的發(fā)展機遇，大部分成都市區(qū)客戶在價格因素及產(chǎn)品因素的權(quán)衡下會在龍泉區(qū)域進行多次置業(yè)。 從各個區(qū)