地商業(yè)街項目定位策劃書

1、謹呈：武威昊鑫地產置業(yè)有限公司項目建議書目錄壹城市解讀貳城市商圈調研叁商圈業(yè)態(tài)分析肆地1商業(yè)街定位壹城市解讀城市宏觀環(huán)境商業(yè)地產分析隨著武威人口的劇增，加快城市建設的升級由先前的只考慮生存，到現(xiàn)在的人口急速膨脹及需求的不斷增加，服務配套設施的滯后，開始對土地用途性質、功能、配套等方面權衡考量。u武威大十字商圈現(xiàn)已是武威市商業(yè)核心，輻射面覆蓋東西南北，它的發(fā)展，將對促進整個武威城區(qū)的升級，拉開城市框架、布局城市結構有著重要的意義。借著圍繞東西大街的改造，武威地1商業(yè)街再次引來發(fā)展良機。u城市面積33249平方公里，涼州區(qū)現(xiàn)常住人口約105萬人，武威總人口192萬人，流動人中約10.8萬城市解讀武

2、威發(fā)展機遇近期城市發(fā)展方向：u近期重點由細分消費客群多元化逐步提升商業(yè)發(fā)展，建設武威新的商業(yè)圈。在城市發(fā)展戰(zhàn)略指引及武威自然條件的限制，導致了城市地上物業(yè)資源的稀缺，但隨著商業(yè)業(yè)態(tài)多元化的逐步需求，現(xiàn)武威地1商業(yè)街是市區(qū)最好的一個待開發(fā)重點區(qū)。發(fā)展現(xiàn)狀：u東西大街改造之后，武威市步行街商業(yè)圈的改造將成為熱點區(qū)域。u武威步行街位于武威市經濟圈最前沿，輻射面廣，未來發(fā)展空間大。武威城市規(guī)劃城市解讀武威步行街商圈依托涼州商廈、仟盛百貨、浙江大廈等物業(yè)，形成武威商圈現(xiàn)代服務中心。 依托南北文化廣場，打造多元化商業(yè)中心，重點發(fā)展綜合體業(yè)態(tài)。依托政府單位、金融企業(yè)、公共服務等支持，打造武威多元化品牌。武威

3、步行街發(fā)展機遇城市解讀1.依托政策項目實施，在未來重新“定位”武威商業(yè)街，把武威地1商業(yè)廣場當成標桿來建設。2.在未來發(fā)展中，武威步行街借助浙江大廈、仟盛百貨、南北文化廣場等業(yè)態(tài)，全力推進以武威地1商業(yè)廣場為核心，對武威市中心發(fā)展的一次大建設。在政策杠桿支撐下，憑借著人才、交通、資源等優(yōu)勢：小 結城市解讀我們可打造一個以潮流品牌、功能配套、兒童娛樂、幼教等集于一體的地下商業(yè)街。通過對武威各大商場、市場的調研分析：目前武威市商業(yè)發(fā)展迅速！體量逐漸擴大！但時尚、潮流服飾品牌及兒童娛樂功能配套類嚴重不足且不具規(guī)模！許多商場招商運營難!商業(yè)分析該 如 何 突 破 ？個性化！差異化！集中化！的主題定位是

4、本項目未來發(fā)展的唯一出路！商業(yè)分析小 結貳城市商圈調研項目現(xiàn)狀解讀周邊市場分析周邊商圈業(yè)態(tài)分析招商定位項目現(xiàn)狀解讀優(yōu)勢：1、便利的交通，輻射四周；2、優(yōu)美的環(huán)境，地標性建筑的依托，文化的傳承；3、規(guī)模優(yōu)勢，2萬多平米的商業(yè)。劣勢：1、項目投放市場時間過久，有一定的負面性；2、項目處于地下位置，消費群體購物習慣的改變與認可；3、項目周邊居住消費人群有待開發(fā)。如何保證入駐商家，在項目未達到成熟前的良好經營是關鍵問題？把握中端市場，影響高端市場輻射周邊市場!仟盛百貨：市場消費最具影響力的2Km范圍，中、高端消費群體。麗達百貨：市場消費最具影響力的3Km的范圍，中端消費群體。 浙江大廈：市場消費最具影

5、響力的5Km的范圍，低、中端消費群體。涼州商廈：市場消費最具影響力的6.5Km的范圍，低端消費群體。圣源佰匯：市場消費最具影響力的2Km的范圍、中端消費群體。江南巴黎春天：市場消費最具影響力的1Km的范圍、中、高端消費群體周邊市場分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市場次市場次輻射市場物業(yè)樓層（層）體量約（萬平方米）經營模式租金價格（平均）經營類別涼州商廈6（含負一）5600平米租賃49低端服裝、鞋為主的低端消費仟盛百貨41萬平米聯(lián)營、租賃奢侈品、服裝百貨、化妝品高端品牌，中高端消費圣源佰匯負一層16000平米產權返租100服裝、餐飲、功能配套、兒童娛樂、中端消費浙江大廈8（含負一）4.3

6、萬平米產權、自營、租賃80服裝服飾、休閑娛樂、兒童玩具、超市、中低端消費麗達百貨41.5萬平米聯(lián)營以女性服飾服裝、鞋為主，中高端消費江南巴黎春天 3（含負一）6000平米自營、聯(lián)營、租賃服裝、內衣、化妝品、餐飲、超市為主，中端消費周邊專賣店租賃135周邊市場分析武威商場數(shù)據(jù)統(tǒng)計目前武威市地下商業(yè)項目只有1個！圣源佰匯（地下南廣場），開業(yè)僅半年，定位為中高端消費，但因其商場布局及商品配比有欠缺，功能配套及服務不完善，沒有聚客力，商戶沒有凝聚力，后期經營未達到預期效果。周邊商圈業(yè)態(tài)分析品項南大街北大街民勤街女人街商業(yè)步行街占比女裝32435212629.4%男裝11374119%鞋包849197.

7、7%化妝品、飾品7163106.7%餐飲娛樂173374516.4%功能配套22131421716.9%針織131155%文體用品1151.7%家電數(shù)碼223132.7%兒童類626224.5%叁客群消費分析消費群體習慣性購物地點客群消費分析 “沒有調查，就沒有發(fā)言權”，為了更好的對目標客戶的需求做出正確的分析。 在周邊商圈一共做了200份問卷調查，旨在對周邊的群的消費有更進一步了解，回收有效問卷份，具體情況調查統(tǒng)計如下周邊客群分析客群消費分析問題一： 是否占比其他問題二： 3000-3999元4000-4999元5000-5999元元6000-6999元元7000-7999元元8000-89

8、99元元9000-9999元元10000元以上元以上拒絕拒絕回答回答占比其他問題三：一般家庭消費去哪里、原因是什么地地 點點附近街道超附近街道超市、公園、市、公園、商場等商場等兒童娛兒童娛樂樂市區(qū)市區(qū)肯德基等肯德基等外地外地選擇人數(shù)所占比例原原 因因價格價格距離距離環(huán)境環(huán)境服務服務選擇人數(shù)所占比例圖標可以看出距離、環(huán)境是拉動消費客群兩大主要因素！問題四：項目 票數(shù)占比購物中心百貨專賣店街邊店地下商業(yè)街其他問題五：價 錢0-50元50-200元200-300元300元以上得票數(shù)所占比例次 數(shù)一周兩次一周一次二周一次二周以上及其他得票數(shù)所占比例問題六：周邊多數(shù)家庭消費能力在中等水平!300以上，問

9、題七：票數(shù)占比知名度交通便捷性商品價格購物環(huán)境市場專業(yè)性是否一站式購物其他問題八：項目 時尚潮流服飾大淑女裝少淑裝男裝化妝品兒童服飾鞋帽票數(shù)項目主力店休閑娛樂兒童體驗功能配套數(shù)碼產品文化用品成人餐飲中心票數(shù)多數(shù)消費者對孩子健康快樂、成長教育較為關注！問題九：項目 聚餐健身KTV看電影美容逛書店看展覽、演出參加社團活動參加培訓旅游其他票數(shù)占比多數(shù)消費者對孩子健康快樂、成長教育較為關注！問題十：開業(yè)會不會去，這個問題在調查的客戶是全票選擇會去進行消費，原因各不相同，具體如下： 選擇原因去看看沒地方玩滿足家庭消費需求距離近項目齊全設施完善得票數(shù)所占比例數(shù)據(jù)說明項目具有獨特的優(yōu)勢性、周邊居民對此處開設

10、兒童游樂中心較為認可！開業(yè)到場比例100%！問題十一：票數(shù)占比15分鐘以內1530分鐘 3060分鐘 60分鐘以上肆地1商業(yè)街定位方案一方案二方案一項目初步定位方案1項目主題定位：根據(jù)本地的經營習慣和消費習慣，建議武威地1商業(yè)廣場以商場式裝修及統(tǒng)一管理，租賃式的經營模式，以零售為主，引進主力店及次主力店來打造武威地1商業(yè)廣場。以主力店、次主力店模式拉動消費方案二項目初步定位方案2以項目主題定位：根據(jù)本地的經營習慣和消費習慣，建議武威地1商業(yè)廣場以商場式裝修及統(tǒng)一管理，以零售為主，劃分經營區(qū)域，以外地品牌帶動本地品牌的招商方式，進行租賃式經營打造武威地1商業(yè)廣場。調查結果顯示，周邊區(qū)域內存在市場需求潛力，而且區(qū)域內無競爭產品！旨在全力打造區(qū)域內最大、最具影響力的時尚潮流、兒童功能為一體的商業(yè)街！以家庭式消費為主題，吸引大眾人群休閑娛樂、并帶動綜合性消費！綜合性消費！項目定位思路各商業(yè)業(yè)態(tài)之間增加差異化，增強業(yè)態(tài)互補，減少商場內同業(yè)態(tài)之間競爭！項目初步定位