房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

1、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 營(yíng)銷學(xué)大師、營(yíng)銷學(xué)之父的菲利浦科特勒教授的“4PS理論”： 產(chǎn)品策略 價(jià)格策略價(jià)格策略 渠道策略 促銷策略房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 價(jià)格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，同時(shí)又是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中最難以確定的因素。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析產(chǎn)品成本產(chǎn)品成本房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格消費(fèi)者感受消費(fèi)者感受房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素包括三個(gè)方面： 影響影響“項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目均價(jià)”的因素的因素 影響影響“單棟價(jià)格單棟價(jià)格”的因素的因素 影響影響“單套價(jià)格單套價(jià)格”的因素的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響項(xiàng)目均價(jià)的因素

2、影響項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 確定合理定價(jià)的目標(biāo)：確定合理定價(jià)的目標(biāo)：w 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目標(biāo)w 實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益為目標(biāo)w 以消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)快速銷售為目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 通過不同的定價(jià)目標(biāo)，演繹出不同的定價(jià)方法： 1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 2、成本定價(jià)法成本定價(jià)法 3、需求導(dǎo)向法需求導(dǎo)向法 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 與房地產(chǎn)成本沒有任何關(guān)系，考慮的完全是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 市場(chǎng)比較法中影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的五個(gè)因素 區(qū)域位置 項(xiàng)目質(zhì)素 物業(yè)管理 工程進(jìn)度 營(yíng)銷推

3、廣房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的五個(gè)因素影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的五個(gè)因素定價(jià)因素定價(jià)因素權(quán)重比例權(quán)重比例備注備注區(qū)域位置區(qū)域位置46%項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目質(zhì)素40%物業(yè)管理物業(yè)管理8%工程進(jìn)度工程進(jìn)度3%營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣3%注：權(quán)重比例的大小可以依據(jù)“因素成對(duì)比較法”計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 區(qū)域位置區(qū)域位置區(qū)域區(qū)域位置位置46因素細(xì)化因素細(xì)化權(quán)重權(quán)重備備注注環(huán)境自然環(huán)境29人文氣氛交通公共交通地鐵7交通管制配套學(xué)校幼兒園10商場(chǎng)醫(yī)院銀行房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目項(xiàng)目質(zhì)素質(zhì)素40因素細(xì)化因素細(xì)化權(quán)重權(quán)重備注備注項(xiàng)目規(guī)模5建筑風(fēng)格5戶型設(shè)計(jì)15設(shè)施設(shè)備5園林景觀8車位比例2房

4、地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 物業(yè)管理物業(yè)管理/ /工程進(jìn)度工程進(jìn)度/ /營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣因素細(xì)化因素細(xì)化權(quán)重權(quán)重備注備注物業(yè)管理物業(yè)管理8品牌管理5收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3工程進(jìn)度工程進(jìn)度3潛在風(fēng)險(xiǎn)3營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣3市場(chǎng)時(shí)機(jī)2營(yíng)銷包裝1房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 案例案例（A樓盤因素打分表）定價(jià)因素定價(jià)因素權(quán)重權(quán)重打分打分100得分得分=打分打分*權(quán)重權(quán)重/100備注備注區(qū)域位置區(qū)域位置46 95 43.7項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目質(zhì)素40 95 38物業(yè)管理物業(yè)管理8 90 7.2工程進(jìn)度工程進(jìn)度3 90 2.7營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣3 90 2.7合計(jì)合計(jì)10094.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 案例案例 （利用市場(chǎng)比較法

5、加權(quán)平均計(jì)算XX花園的項(xiàng)目均價(jià)） 項(xiàng)目項(xiàng)目樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E樓盤F樓盤G樓盤H XX 花園花園 樓盤樓盤 價(jià)格價(jià)格34003300340036205200355041003600 打分打分94.310196.795.2110.399.295.694.3 比較比較 價(jià)格價(jià)格36053254351538014716.43578.44288.63816 權(quán)重權(quán)重10% 20% 15% 10% 15% 15% 10% 5%100%權(quán)重值權(quán)重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析確定項(xiàng)目均價(jià)的另外兩種方法w 成本

6、定價(jià)法成本定價(jià)法w 需求定價(jià)法需求定價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 成本定價(jià)法成本定價(jià)法1、土地取得費(fèi)用、土地取得費(fèi)用6、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi)7、其他費(fèi)用、其他費(fèi)用3、開發(fā)建造成本、開發(fā)建造成本8、不可預(yù)見費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)4、管理費(fèi)、管理費(fèi)9、稅金、稅金5、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用10、利潤(rùn)、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析一、土地取得費(fèi)用一、土地取得費(fèi)用 1、土地出讓金 2、契稅 （按土地出讓金的3%計(jì)算土地取得成本小計(jì)）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析二、前期工程費(fèi)用二、前期工程費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的4.5%計(jì)算2、質(zhì)檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算3、防空地下易地建設(shè)

7、費(fèi)：按24元/平方米計(jì)算4、安檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算5、交易中心服務(wù)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.1%計(jì)算6、定額管理費(fèi)：按建安工程費(fèi)用 的0.1%計(jì)算7、科研、檢驗(yàn)、試驗(yàn)費(fèi)：按建安工程的1%計(jì)算8、國土、消防、環(huán)保、城管部門收費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.3%計(jì)算9、咨詢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的0.3%計(jì)算10、招投標(biāo)費(fèi)：按1.5元/平方米計(jì)算11、白蟻防治費(fèi)：按3元/平方米計(jì)算12、施工圖技術(shù)審查費(fèi)：按勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用的10%計(jì)算13、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：按20元/平方米.建筑面積計(jì)算14、工程設(shè)計(jì)費(fèi)：按30元/平方米.建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析三、開發(fā)建造成本三、開發(fā)建造成本1、監(jiān)理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)

8、:按建筑安裝費(fèi)用的按建筑安裝費(fèi)用的1%計(jì)算計(jì)算2、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)2.1 主體工程 按2200元/平方米計(jì)算2.2 水電安裝費(fèi)：按150元/平方米計(jì)算2.3 電梯費(fèi)：按150元/平方米計(jì)算2.4 消防設(shè)施工程：按50元/平方米計(jì)算2.5 通訊設(shè)施工程：按10元/平方米計(jì)算2.6 煤氣管道安裝：按15元/平方米計(jì)算2.7 對(duì)講系統(tǒng)：按20元/平方米計(jì)算3、 配套費(fèi)用配套費(fèi)用（小區(qū)內(nèi)給水、排水、煤氣供電工程/綠化、景觀/安防系統(tǒng)）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析四、管理費(fèi)用四、管理費(fèi)用 按一三項(xiàng)之和的3計(jì)取五、銷售費(fèi)用五、銷售費(fèi)用 按總銷售額的1-3%計(jì)取六、財(cái)務(wù)費(fèi)用六、財(cái)務(wù)費(fèi)用 按6%的年

9、利率計(jì)算 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析七、其他費(fèi)用七、其他費(fèi)用 包括監(jiān)理費(fèi)等等八、不可預(yù)見費(fèi)用八、不可預(yù)見費(fèi)用 按一七項(xiàng)之和的5%計(jì)取房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析九、銷售稅費(fèi)：九、銷售稅費(fèi)： 1、營(yíng)業(yè)稅：按銷售額的5%計(jì)算 2、城市建設(shè)維護(hù)稅：營(yíng)業(yè)稅*1/銷售額*0.05 3、印花稅：按銷售額的0.1%計(jì)算 4、土地增值稅：按銷售額的0.5%預(yù)收 5、所得稅：按所得額的的30%計(jì)算十、利潤(rùn)十、利潤(rùn) 控制在一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理利潤(rùn)率內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 需求定價(jià)法需求定價(jià)法 是一種只考慮消費(fèi)者的感受，而不考慮生產(chǎn)者成本的一種定價(jià)方法，被廣泛運(yùn)用與新產(chǎn)品的定價(jià)。 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析如何運(yùn)用需

10、求定價(jià)法？如何運(yùn)用需求定價(jià)法？ 我們選擇目標(biāo)客戶作為抽樣調(diào)查的樣本點(diǎn)，對(duì)他們提出以下兩個(gè)問題： （1）當(dāng)價(jià)格低到什么程度時(shí)，您會(huì)認(rèn)為是質(zhì)量太差而放棄購買？ （2）當(dāng)價(jià)格高到什么程度時(shí)，您會(huì)認(rèn)為是價(jià)格太高而不能購買？房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析假定調(diào)查結(jié)果如下（選取假定調(diào)查結(jié)果如下（選取600個(gè)樣本點(diǎn)調(diào)查）：個(gè)樣本點(diǎn)調(diào)查）： 價(jià)格指標(biāo)價(jià)格指標(biāo) 質(zhì)量太差質(zhì)量太差 價(jià)格太高價(jià)格太高 650000 6750600 700012048 72504860 750019266 775072138 80009672 82501278 8500072 8750066 合計(jì)合計(jì)600600房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析將調(diào)

11、查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析價(jià)格指標(biāo)（價(jià)格指標(biāo)（1）質(zhì)量太差（質(zhì)量太差（2）百分比百分比%（3）百分比累加百分比累加（4）價(jià)格太高（價(jià)格太高（5）百分比（百分比（6）百分比累加百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100 【逆序累加逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100 【順次累加順次累加】0房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響

12、項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 影響因素影響因素 權(quán)重權(quán)重 因素細(xì)化因素細(xì)化 朝向朝向 30南、北向，轉(zhuǎn)角窗等 景觀景觀 50海景、山景等 噪聲噪聲 20臨近城市道路影響樓棟價(jià)格的因素影響樓棟價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析A棟棟B棟棟C棟棟項(xiàng)目單棟排序：項(xiàng)目單棟排序：A棟棟B棟棟C棟棟房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響項(xiàng)目均價(jià)的因素影響單棟價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素影響單套價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 制定平面差制定平面差 所謂平面差，是指項(xiàng)目同一樓層不同戶別之間的每平方米的價(jià)格差異。w 制定垂直差制定垂直差 所謂垂直差，是

13、項(xiàng)目同一單位不同樓層之間每平方米的價(jià)格差異。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響平面差的因素：影響平面差的因素： 因素一：朝向因素一：朝向 因素二：采光因素二：采光 因素三：通風(fēng)因素三：通風(fēng) 因素四：景觀因素四：景觀 因素五：噪音因素五：噪音 因素六：格局因素六：格局房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 朝向的等級(jí)劃分朝向的等級(jí)劃分 南東南西南東東北西西北北南東南西南東東北西西北北 朝向朝向 南南東南東南西南西南 東東東北東北 西西西北西北 北北系數(shù)系數(shù)1.021.015 1.011.005 1.00 0.990.985 0.98房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 采光對(duì)住宅的考量采光對(duì)住宅的考量 不同朝向的窗墻面積比

14、不同朝向的窗墻面積比 朝向朝向 窗墻面積比窗墻面積比 北 0.25 西、東 0.30 南 0.35 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 住宅的通風(fēng)因素影響住宅的通風(fēng)因素影響 風(fēng)向玫瑰圖風(fēng)向玫瑰圖房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 噪音對(duì)住宅的影響噪音對(duì)住宅的影響 一、交通噪音對(duì)住宅樓層高低的影響（縱向影響）一、交通噪音對(duì)住宅樓層高低的影響（縱向影響） 據(jù)環(huán)境保護(hù)部門通過現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)，并運(yùn)用屏障插入損失測(cè)量以及噪聲預(yù)測(cè)模型等科學(xué)方法測(cè)試，得出結(jié)論： 高處住宅交通噪音比地面大得多！高處住宅交通噪音比地面大得多！房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 噪音對(duì)住宅的影響噪音對(duì)住宅的影響二、交通噪音對(duì)住宅樓層的影響（橫向影響）二、交通

15、噪音對(duì)住宅樓層的影響（橫向影響） 交通噪音的橫向影響取決于兩個(gè)因素：一是交通流量，二是車速。 因此城市快速干道的噪音大，城市支路的噪音小。城市快速路城市快速路主干道主干道次干道次干道支路支路 路幅寬路幅寬40-6030-6020-3012-16 行車速行車速8030-6030-40房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 不同樓層的景觀分析不同樓層的景觀分析 不同樓層的窗外景觀可作出大致的劃分：不同樓層的窗外景觀可作出大致的劃分： 1 1、一層。、一層。一層擁有獨(dú)特的景觀是顯易見的，可以將一層的部分社區(qū)園林綠地群為該層業(yè)主的私家花園。 2 2、二至七層。、二至七層。二至七層的樓房屬于俯視景觀的樓層，站在窗邊

16、可以俯視位于樓下的社區(qū)園林景觀。 3 3、七、七二十層。二十層。窗外的小區(qū)景觀基本上是看不見的，窗外景觀往往只能看到對(duì)面的樓房，景觀自然會(huì)稍遜一籌。 4 4、二十層以上。、二十層以上。雖然看不到小區(qū)內(nèi)的園林景觀，但人們的視野可以到達(dá)很遠(yuǎn)的地方，景觀變得更為衛(wèi)遼闊。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 住宅格局評(píng)價(jià)表住宅格局評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)序號(hào) 層號(hào) 建筑面積 標(biāo)準(zhǔn) 總體評(píng)價(jià) 總評(píng)分 評(píng)分等級(jí) B 165.44 大戶型 南北通風(fēng) 良好 83戶型 4房2廳2衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)參數(shù) 評(píng)價(jià)參數(shù) 評(píng)價(jià)意見 權(quán)重 評(píng)分專業(yè)性/合理性/市場(chǎng)性1 客廳使用面積 25 20.3 滿足標(biāo)準(zhǔn) 5 52 客廳開間 3.9 5.0 滿足標(biāo)準(zhǔn) 3

17、 33 客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度M 4.2 4.2 滿足標(biāo)準(zhǔn) 1 14 客廳使用面積 12 11.9 基本滿足 4 45 客廳采光通風(fēng)狀況 采光 采光 滿足標(biāo)準(zhǔn) 3 3 通風(fēng) 通風(fēng) 滿足標(biāo)準(zhǔn) 3 36 主臥室使用面積 14 16.5 滿足標(biāo)準(zhǔn) 4 47 主臥室開間M 3.6 4.5 滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 28 其它臥室使用面積 12 8.7 未滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 19 小臥室使用面積 10 8.6 未滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 110 廚房使用面積 6 7.8 滿足標(biāo)準(zhǔn) 3 3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析w 住宅住宅格局格局評(píng)價(jià)表（續(xù)表評(píng)價(jià)表（續(xù)表) )專業(yè)性/合理性/市場(chǎng)性11廚房?jī)魧?1.8 2.3 滿足標(biāo)準(zhǔn)1 112廚房操作面長(zhǎng)M 2.7 4.7 滿足標(biāo)準(zhǔn) 1 113單間衛(wèi)生間使用面積 2 2.1 滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 214雙衛(wèi)生間總使用面積 7 9.8 滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 215三衛(wèi)生間總使用面積 9 8 未滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 116衛(wèi)生間凈寬M 1.8 2.2 滿足標(biāo)準(zhǔn) 1 117景觀陽臺(tái)進(jìn)深M 1.5 1.5 滿足標(biāo)準(zhǔn) 2 218生活陽臺(tái)臺(tái)進(jìn)深M 1.2 1.65 滿足標(biāo)準(zhǔn) 1 119儲(chǔ)藏間使用面積 3 3 滿足標(biāo)準(zhǔn) 1 120層高 M 3.0 2.9 未滿足標(biāo)準(zhǔn) 3 2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析影響垂直差的因素：影響垂直差的因素：1.樓層景觀樓層景觀 樓層的景觀價(jià)格差