《房地產(chǎn)估價(jià)》第四章教案2007

1、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四章 收益還原法陳常優(yōu)陳常優(yōu)河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院E-E-mail:mail:Phonehone價(jià)方法估價(jià)方法 基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法 收益還原法收益還原法 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 成本估價(jià)法成本估價(jià)法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法 應(yīng)用估價(jià)方法應(yīng)用估價(jià)方法 路線價(jià)估價(jià)法路線價(jià)估價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法 購(gòu)買年法購(gòu)買年法 契價(jià)剝離法契價(jià)剝離法 。主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理二、收益還原法的計(jì)算公式二、收益還原法的計(jì)算公式三、收益還原法特點(diǎn)、范圍與步驟三、收益還原法特點(diǎn)、

2、范圍與步驟四、純收益的求取四、純收益的求取五、資本化率的確定五、資本化率的確定六、殘余法六、殘余法七、收益乘數(shù)法七、收益乘數(shù)法八、應(yīng)用舉例八、應(yīng)用舉例一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理 (一一)收益法的概念收益法的概念l收益法，又稱收益資本化法、收益還原法、投資法、收益法，又稱收益資本化法、收益還原法、投資法、收益現(xiàn)值法，在土地經(jīng)濟(jì)理論和土地估價(jià)上時(shí)常叫收益現(xiàn)值法，在土地經(jīng)濟(jì)理論和土地估價(jià)上時(shí)常叫做地租資本化或地租資本化法。做地租資本化或地租資本化法。l收益法的英文名稱為收益法的英文名稱為Income Approach ,Income Capitalization Approach或或I

3、nvestment Method。l收益法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)收益法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。l采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格，通常稱為采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格，通常稱為收益價(jià)格收益價(jià)格。 （二）收益法的理論依據(jù)（二）收益法的理論依據(jù)l收益法是基于收益法是基于預(yù)期原理及效用價(jià)值論預(yù)期原理及效用價(jià)值論，即未來(lái)收益，即未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。

4、l形象一點(diǎn)表示是：某一貨幣額形象一點(diǎn)表示是：某一貨幣額利息率純收益。利息率純收益。那么，這某一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將這那么，這某一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將這個(gè)等式變換一下便得出：個(gè)等式變換一下便得出：l房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格純收益純收益利息率利息率=40/10%=400。例如，假設(shè)某人有一房地產(chǎn)，每年可產(chǎn)生例如，假設(shè)某人有一房地產(chǎn)，每年可產(chǎn)生40萬(wàn)元的純收益，萬(wàn)元的純收益，同時(shí)此人有同時(shí)此人有400萬(wàn)元貨幣，以萬(wàn)元貨幣，以10的年利息率存入銀行每的年利息率存入銀行每年可得到年可得到40萬(wàn)元的利息，則對(duì)該人來(lái)說(shuō)，理論上這宗房地萬(wàn)元的利息，則對(duì)該人來(lái)說(shuō)，理論上這宗房地產(chǎn)與產(chǎn)與400萬(wàn)元

5、的貨幣等價(jià)，即值萬(wàn)元的貨幣等價(jià)，即值400萬(wàn)元。萬(wàn)元。l房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)未來(lái)收益折現(xiàn)值之和房地產(chǎn)未來(lái)收益折現(xiàn)值之和二、收益還原法的計(jì)算公式二、收益還原法的計(jì)算公式 （一）資金時(shí)間價(jià)值（一）資金時(shí)間價(jià)值l資金時(shí)間價(jià)值就是資金增值，就是利息，其與通貨資金時(shí)間價(jià)值就是資金增值，就是利息，其與通貨膨脹不同。膨脹不同。1.在利率、期限不變情況下，投入的資金量不同，具有時(shí)在利率、期限不變情況下，投入的資金量不同，具有時(shí)間價(jià)值不同。間價(jià)值不同。2.在利率與資金不變的情況下，資金的使用時(shí)間不同，具在利率與資金不變的情況下，資金的使用時(shí)間不同，具有時(shí)間價(jià)值不同。有時(shí)間價(jià)值不同。3.資金的周轉(zhuǎn)速度不同

6、，具有的時(shí)間價(jià)值不同。資金的周轉(zhuǎn)速度不同，具有的時(shí)間價(jià)值不同。4.資金具有利上加利的增值。資金具有利上加利的增值。l把不同時(shí)間的貨幣額換算成現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的等值貨幣額，把不同時(shí)間的貨幣額換算成現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的等值貨幣額，換算結(jié)果叫換算結(jié)果叫“現(xiàn)值現(xiàn)值”，其過(guò)程叫，其過(guò)程叫折現(xiàn)折現(xiàn)。l 10% 100元：一年后元：一年后110元，元， 兩年后兩年后121元，元， 三年后三年后133.1元元l133.1=100(1+10%)3 亦亦 100 = 133.1 /(1+10%)3 lF=P(1+r)n P = F /(1+r)n（二）一般公式（二）一般公式l 說(shuō)明：（說(shuō)明：（1）此式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化

7、。（）此式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化。（2）當(dāng)）當(dāng)公式中公式中a、r、n變化時(shí)可以導(dǎo)出下述各種公式，可見(jiàn)下述各種變化時(shí)可以導(dǎo)出下述各種公式，可見(jiàn)下述各種公式只是本公式的一個(gè)特例。（公式只是本公式的一個(gè)特例。（3）本公式只有理論分析上的）本公式只有理論分析上的意義。意義。（三）有限年期且其他因素不變的情形（三）有限年期且其他因素不變的情形l這具體有兩種情況，一是資本化率大于零，二是這具體有兩種情況，一是資本化率大于零，二是資本化率等于零。資本化率等于零。1.資本化率大于零的情況資本化率大于零的情況 上述公式還有一些其他用途，如可以利用該公上述公式還有一些其他用途，如可以利用該公式制一表，說(shuō)明

8、在不同資本化率下土地使用年式制一表，說(shuō)明在不同資本化率下土地使用年限長(zhǎng)到何時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格接近于無(wú)限期時(shí)限長(zhǎng)到何時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格接近于無(wú)限期時(shí)的土地價(jià)格。的土地價(jià)格。2.當(dāng)資本化率等于零的情況當(dāng)資本化率等于零的情況 Van式中，式中，V、a、n的含義同前。的含義同前。此公式的假設(shè)前提是：此公式的假設(shè)前提是：（1）a每年不變；每年不變；（2）r=0；（3）有限年期為）有限年期為n。公式原型：公式原型：Vaaaa（四）最簡(jiǎn)單的情形（四）最簡(jiǎn)單的情形(五五)純收益在前若干年有變化的情形純收益在前若干年有變化的情形l這具體有兩種情況，一是年期無(wú)限，這具體有兩種情況，一是年期無(wú)限，l 二是年期有限。

9、二是年期有限。無(wú)限年期的情況無(wú)限年期的情況式中，V、a、n含義同前；ai表示第i年的純收益;t表示純收益有變化的年限。該公式的假設(shè)前提是：t年以前(含第t年)純收益有變化；t年以后純收益無(wú)變化為a；r每年不變且大于零；年期無(wú)限。三、收益還原法特點(diǎn)、適用范圍與操作步驟三、收益還原法特點(diǎn)、適用范圍與操作步驟（一）特點(diǎn)（一）特點(diǎn)l1.理論行強(qiáng)理論行強(qiáng)l2.估價(jià)結(jié)果取決性強(qiáng)估價(jià)結(jié)果取決性強(qiáng)l3.收益性價(jià)格收益性價(jià)格（二）適用范圍（二）適用范圍l收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)，對(duì)政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等、公益的估價(jià)，對(duì)政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等、公益房地產(chǎn)的

10、估價(jià)大多不適用。房地產(chǎn)的估價(jià)大多不適用。 （三）操作步驟：（三）操作步驟：l1.估計(jì)每年的估計(jì)每年的潛在總收益潛在總收益。這是假定在。這是假定在充分利用、充分利用、無(wú)空置時(shí)無(wú)空置時(shí)的總收益。的總收益。l2.估計(jì)每年的估計(jì)每年的有效總收益有效總收益。這是由上述潛在的總收。這是由上述潛在的總收益減去估計(jì)的正常空置、拖欠租金（延遲支付租金益減去估計(jì)的正常空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）的損失而得。和不付租金）的損失而得。l3.估計(jì)每年估計(jì)每年總費(fèi)用總費(fèi)用。l4.估計(jì)每年的估計(jì)每年的純收益純收益（又稱凈營(yíng)業(yè)收益）。這是由（又稱凈營(yíng)業(yè)收益）。這是由上述有效總收益減去估計(jì)的每年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用而得。上述

11、有效總收益減去估計(jì)的每年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用而得。l5.估計(jì)估計(jì)資本化率資本化率。這是估計(jì)正常投資者投資獲取此。這是估計(jì)正常投資者投資獲取此純收益而要求的收益率。純收益而要求的收益率。l6.選擇選擇具體的收益法公式具體的收益法公式計(jì)算價(jià)格。這是將上述純計(jì)算價(jià)格。這是將上述純收益、資本化率等代入收益法公式中求得。收益、資本化率等代入收益法公式中求得。四、純收益的求取四、純收益的求取 （一）純收益的概念（一）純收益的概念l純收益是由正常情況下的純收益是由正常情況下的總收益減去總費(fèi)用總收益減去總費(fèi)用而得。而得。一般以年為計(jì)算單位。一般以年為計(jì)算單位。l房地產(chǎn)的總收益可分為房地產(chǎn)的總收益可分為實(shí)際收益和客觀收益

12、實(shí)際收益和客觀收益（費(fèi)用（費(fèi)用也如此）。也如此）。l實(shí)際收益實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般說(shuō)來(lái)它是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般說(shuō)來(lái)它不能用于估價(jià)，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力不能用于估價(jià)，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等影響實(shí)際收益很大，若以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行資等影響實(shí)際收益很大，若以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行資本化，會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。本化，會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。l客觀收益客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般正常收益，它才能作為估價(jià)的依據(jù)。正常收益，它才能作

13、為估價(jià)的依據(jù)。 l房地產(chǎn)的收益也有房地產(chǎn)的收益也有有形收益有形收益和和無(wú)形收益無(wú)形收益，在估計(jì)收，在估計(jì)收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各種無(wú)形收益。益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各種無(wú)形收益。 （二）各類房地產(chǎn)純收益的計(jì)算（二）各類房地產(chǎn)純收益的計(jì)算l 1.租賃性房地產(chǎn)租賃性房地產(chǎn)（1）總收益）總收益總收益總收益=房屋出租年租金押金與保證金利息房屋出租年租金押金與保證金利息（2）總費(fèi)用）總費(fèi)用管理費(fèi)管理費(fèi) A.以管理面積計(jì)算以管理面積計(jì)算 B.年租金一定比例年租金一定比例 2%5%維修費(fèi)維修費(fèi) A.造價(jià)比例法造價(jià)比例法 維修費(fèi)維修費(fèi)=造價(jià)造價(jià)比例比例 B.定期輪修法定期輪修法 維修費(fèi)維修

14、費(fèi)=輪修次數(shù)輪修次數(shù)平均每次費(fèi)用平均每次費(fèi)用 C.經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法 維修費(fèi)維修費(fèi)=折舊費(fèi)折舊費(fèi)80%保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值（1.53 ）稅金稅金 營(yíng)業(yè)稅一般為營(yíng)業(yè)稅一般為5% 房產(chǎn)稅一般為年租金的房產(chǎn)稅一般為年租金的12% 其他還有附加城建稅其他還有附加城建稅0.35% ，教育稅，教育稅0.05%空房損失費(fèi)空房損失費(fèi) 以半月租金計(jì)以半月租金計(jì) 其他涉及的有折舊費(fèi)、利息：其他涉及的有折舊費(fèi)、利息： 折舊費(fèi)折舊費(fèi)=（造價(jià)（造價(jià)殘值）殘值）/耐用年限耐用年限 =造價(jià)造價(jià)(1-殘值率殘值率)/耐用年限耐用年限 利息利息=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值年利息率年利息率l純收益純收益=總收益總

15、收益總費(fèi)用總費(fèi)用l總收益總收益=純收益純收益總費(fèi)用總費(fèi)用l純收益純收益=土地純收益土地純收益房屋純收益房屋純收益l總費(fèi)用總費(fèi)用=管理費(fèi)管理費(fèi)維修費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金稅金l （折舊費(fèi)折舊費(fèi)利息）利息） 10000元，年利率元，年利率10%，利息，利息1000元，通貨膨脹率元，通貨膨脹率3%，貶值，貶值3000元，實(shí)際收益只有元，實(shí)際收益只有7000元。元。2.其他類型房地產(chǎn)其他類型房地產(chǎn)如使用性房地產(chǎn)、自用性房地產(chǎn)、待開(kāi)發(fā)類房地如使用性房地產(chǎn)、自用性房地產(chǎn)、待開(kāi)發(fā)類房地產(chǎn)、農(nóng)用土地只是各自收益項(xiàng)目及費(fèi)用項(xiàng)目的差產(chǎn)、農(nóng)用土地只是各自收益項(xiàng)目及費(fèi)用項(xiàng)目的差異，純收益的計(jì)算思路與方法相同。異，純收

16、益的計(jì)算思路與方法相同。l純收益純收益=總收益總收益總費(fèi)用總費(fèi)用 （三）未來(lái)純收益的確定（三）未來(lái)純收益的確定l1.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年純收益確定以估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年純收益確定（1）平均）平均（2）公式計(jì)算）公式計(jì)算l2. 以估價(jià)時(shí)點(diǎn)后估算若干年純收益確定以估價(jià)時(shí)點(diǎn)后估算若干年純收益確定（1）平均）平均（2）公式計(jì)算）公式計(jì)算 （四）收益年限的確定（四）收益年限的確定l 1.建筑物年限建筑物年限土地年限土地年限 以土地年限為準(zhǔn)以土地年限為準(zhǔn)l2. 建筑物年限建筑物年限土地年限土地年限（1）分段計(jì)算）分段計(jì)算（2）按無(wú)限年期）按無(wú)限年期 純收益中扣除折舊費(fèi)及土地?cái)偺豳M(fèi)。純收益中扣除折舊費(fèi)及土地?cái)偺豳M(fèi)

17、。五、資本化率的確定五、資本化率的確定 （一）資本化率的實(shí)質(zhì)（一）資本化率的實(shí)質(zhì)l為避免歧義，首先需要指明哪種是資本化率。所謂為避免歧義，首先需要指明哪種是資本化率。所謂資本化率，簡(jiǎn)單地說(shuō)是用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)資本化率，簡(jiǎn)單地說(shuō)是用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)換）為價(jià)格的比率。但這樣的界定還不夠，還不能換）為價(jià)格的比率。但這樣的界定還不夠，還不能使人完全明白，需要再看具體例子。我們知道，在使人完全明白，需要再看具體例子。我們知道，在收益法中，由于純收益的特性不同，具體的計(jì)算公收益法中，由于純收益的特性不同，具體的計(jì)算公式也不同。例如，在純收益每年均不變，并且持續(xù)式也不同。例如，在純收益每年均不變

18、，并且持續(xù)無(wú)限年的情況下，收益法的公式為：無(wú)限年的情況下，收益法的公式為：Va/r。 l但在有限年的情況下，收益法的公式為：但在有限年的情況下，收益法的公式為：l在純收益每年按一定比率增加且為無(wú)限年的情況下，在純收益每年按一定比率增加且為無(wú)限年的情況下，收益法的公式為：收益法的公式為：l上述三種情況下的公式中，上述三種情況下的公式中，r就是我們所說(shuō)的資本就是我們所說(shuō)的資本化率?；?。 資本化率實(shí)質(zhì)上是資本化率實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率一種資本投資的收益率（由一筆投（由一筆投資賺回的收益的百分?jǐn)?shù)，有若干種不同的名稱，諸如資賺回的收益的百分?jǐn)?shù)，有若干種不同的名稱，諸如收益國(guó)率、獲利率、報(bào)酬率、利

19、潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利收益國(guó)率、獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率和利率）。率和利率）。 認(rèn)識(shí)到了資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，我們認(rèn)識(shí)到了資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，我們實(shí)際上就在觀念上把握實(shí)際上就在觀念上把握住了求取資本化率的方法：收住了求取資本化率的方法：收益法中應(yīng)采用的資本化率，等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房益法中應(yīng)采用的資本化率，等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益具有地產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。(二二)資本化率的種類資本化率的種類l運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象不運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象不同，應(yīng)當(dāng)采用的資本化率的性

20、質(zhì)并不相同，由同，應(yīng)當(dāng)采用的資本化率的性質(zhì)并不相同，由此需要區(qū)分資本化率的類型。應(yīng)用最廣泛的此需要區(qū)分資本化率的類型。應(yīng)用最廣泛的3種資本化率是：種資本化率是：l綜合資本化率綜合資本化率，是求取房地價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的，是求取房地價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的資本化率。資本化率。l土地資本化率土地資本化率，是求取單純土地的價(jià)格時(shí)所應(yīng)，是求取單純土地的價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的資本化。使用的資本化。l建筑物資本化率建筑物資本化率，是求取單純建筑物的價(jià)格時(shí)，是求取單純建筑物的價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的資本化率。所應(yīng)使用的資本化率。 綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率，三者綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率，三者雖是嚴(yán)格

21、區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。雖是嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益= 土地純收益土地純收益 房屋純收益房屋純收益 房地價(jià)格房地價(jià)格綜合資本化率綜合資本化率=地價(jià)地價(jià)土地資本化率房?jī)r(jià)土地資本化率房?jī)r(jià)建筑物資本化率建筑物資本化率0LlBBLBRVRVRVV 式中R0綜合資本化率，適合于土地和建筑物合一的估價(jià)； RL土地資本化率； RB建筑物資本化率； VL土地價(jià)格； VB建筑物價(jià)格。（三）資本化率的求取方法（三）資本化率的求取方法l搞清了資本化率的實(shí)質(zhì)，下面介紹搞清了資本化率的實(shí)質(zhì)，下面介紹4種易行種易行且科學(xué)的求取資本化率的方法。說(shuō)這幾種方且科學(xué)的求取資本化率的方法。說(shuō)這幾種方法

22、易行，是相對(duì)而言的，真正要運(yùn)用好并不法易行，是相對(duì)而言的，真正要運(yùn)用好并不容易，同時(shí)需要有一些前提條件，如有的方容易，同時(shí)需要有一些前提條件，如有的方法要求房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)。法要求房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)。l1、市場(chǎng)提取法、市場(chǎng)提取法這種方法是利用收益法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相這種方法是利用收益法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反求出同或相似房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反求出資本化率。資本化率。 選取的選取的6個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料(表表4-1)可比實(shí)例純收益(萬(wàn)元/年)價(jià)格(萬(wàn)元)資本化率()12345612231065903210219088542

23、72025011.812.111.412.012.512.8l 2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法l 這種方法的公式為：這種方法的公式為：l 資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。它是。它是先找出安全利率。所謂安全利率，是無(wú)風(fēng)先找出安全利率。所謂安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益率。險(xiǎn)的資本投資的收益率。l 該方法的進(jìn)一步細(xì)化，是將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)該方法的進(jìn)一步細(xì)化，是將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高和投機(jī)分為低、中、高和投機(jī)4種情況。在求得種情況。在求得了低風(fēng)險(xiǎn)下的土地資本化率后，順勢(shì)可以了低風(fēng)險(xiǎn)下的土地資本化率后，順勢(shì)可以確定出其他風(fēng)險(xiǎn)下的資本化率，如表確定出其他風(fēng)

24、險(xiǎn)下的資本化率，如表4-2。表表4-2 不同風(fēng)險(xiǎn)下的資本化率不同風(fēng)險(xiǎn)下的資本化率風(fēng)險(xiǎn)水平土地資本化率(%)建筑物資本化率()低79811中9121114高12151418投機(jī)1518l 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 這種方法的基本思路是：這種方法的基本思路是： 首先將社會(huì)上各種類型的投資及其收益率找出。首先將社會(huì)上各種類型的投資及其收益率找出。各種類型的投資及其收益率包括從各種類型的各種類型的投資及其收益率包括從各種類型的銀行存款、貸款、國(guó)庫(kù)券、債券、股票、保險(xiǎn)銀行存款、貸款、國(guó)庫(kù)券、債券、股票、保險(xiǎn)到各個(gè)領(lǐng)域的投資收益率等。到各個(gè)領(lǐng)域的投資收益率等。 其次，將收益率從低到高

25、順序排列，制成圖表。其次，將收益率從低到高順序排列，制成圖表。然后，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)然后，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)行比較分析，考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、管行比較分析，考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、管理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性，找出同等風(fēng)理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性，找出同等風(fēng)險(xiǎn)投資，判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域，范圍，從險(xiǎn)投資，判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域，范圍，從而確定出所要求取的資本化率。而確定出所要求取的資本化率。 投資組合法投資組合法l 這種方法的資本化率，是購(gòu)買房地產(chǎn)的抵這種方法的資本化率，是購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款的利息率與自有資本的收益率的加押貸款的利息率與自有資本的收

26、益率的加權(quán)平均數(shù)，計(jì)算公式為：權(quán)平均數(shù)，計(jì)算公式為：l式中，式中，r表示資本化率，表示資本化率，V表示房地產(chǎn)價(jià)格，表示房地產(chǎn)價(jià)格，L表表示抵押貸款額，示抵押貸款額，E表示自有資本額，表示自有資本額，MC表示抵押表示抵押貸款的利息率，貸款的利息率，EDR表示自有資本要求的收益率。表示自有資本要求的收益率。 下列幾點(diǎn)有助于理解上述公式：下列幾點(diǎn)有助于理解上述公式：l1、擁有房地產(chǎn)是擁有貨幣的一種形式。、擁有房地產(chǎn)是擁有貨幣的一種形式。l2、購(gòu)買房地產(chǎn)可看作是一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投、購(gòu)買房地產(chǎn)可看作是一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益。資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益。l3、

27、購(gòu)買房地產(chǎn)的資本來(lái)源可分為抵押貸款和自有資本兩、購(gòu)買房地產(chǎn)的資本來(lái)源可分為抵押貸款和自有資本兩種。種。l4、抵押貸款額自有資本額房地產(chǎn)價(jià)格。、抵押貸款額自有資本額房地產(chǎn)價(jià)格。l5、抵押貸款收益自有資本收益房地產(chǎn)純收益。、抵押貸款收益自有資本收益房地產(chǎn)純收益。l6、抵押貸款、抵押貸款抵押貸利息自有資本額抵押貸利息自有資本額自有資本收益自有資本收益率房地產(chǎn)價(jià)格率房地產(chǎn)價(jià)格資本化率。資本化率。l7、六、殘余法六、殘余法（一）殘余法的概念（一）殘余法的概念l在上述收益法中，是根據(jù)土地收益法求取土在上述收益法中，是根據(jù)土地收益法求取土地價(jià)格，根據(jù)建筑物收益求取建筑物價(jià)格，地價(jià)格，根據(jù)建筑物收益求取建筑物

28、價(jià)格，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)格。但當(dāng)需要根或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)格。但當(dāng)需要根據(jù)房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格或建筑物價(jià)格據(jù)房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格或建筑物價(jià)格時(shí)，則要采用殘余法（時(shí)，則要采用殘余法（residual technigues）。）。殘余法實(shí)際上是一種收益法。殘余法實(shí)際上是一種收益法。l殘余法具體有土地殘余法（殘余法具體有土地殘余法（land residual technigue）和建筑物殘余法）和建筑物殘余法(building residual techingue)兩種。兩種。 （二）土地殘余法（二）土地殘余法 所謂土地殘余法，是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生所謂土地殘余法，是土地與地上

29、建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法，而依成本法能求收益，而依收益法以外的方法，而依成本法能求得建筑物的價(jià)格時(shí)，則可將此建筑物乘以建筑物得建筑物的價(jià)格時(shí)，則可將此建筑物乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的純收益，然后從土資本化率得到歸屬于建筑物的純收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益，再用土地資地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益，再用土地資本化率進(jìn)行資本化，即可求得土地價(jià)格。本化率進(jìn)行資本化，即可求得土地價(jià)格。 式中，式中，VL表示土地的收益價(jià)格；表示土地的收益價(jià)格；a0表示土地與地表示土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的上建筑物合并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的純收益）

30、；純收益）；VB表示建筑物的價(jià)格（依收益法以外表示建筑物的價(jià)格（依收益法以外的方法，多數(shù)情況下是依成本法求?。坏姆椒?，多數(shù)情況下是依成本法求?。?；rB表示表示建筑物資本化率；建筑物資本化率；rL表示土地資本化率。表示土地資本化率。 土地殘余法的估價(jià)步驟是：土地殘余法的估價(jià)步驟是：l1、估計(jì)建筑物及其基地的總收益。、估計(jì)建筑物及其基地的總收益。l2、估計(jì)建筑物其基地的總費(fèi)用。、估計(jì)建筑物其基地的總費(fèi)用。l3、將建筑物及其基地的總收益減總費(fèi)用得建筑物、將建筑物及其基地的總收益減總費(fèi)用得建筑物及其基地的純收益。及其基地的純收益。l4、估計(jì)建筑物價(jià)格。、估計(jì)建筑物價(jià)格。l5、建筑物價(jià)格乘以建筑物資本

31、化率得建筑物純收、建筑物價(jià)格乘以建筑物資本化率得建筑物純收益。益。l6、建筑物及其基地純收益減建筑物純收益得土地、建筑物及其基地純收益減建筑物純收益得土地純收益。純收益。l7、土地純收益除以土地資本化率得土地價(jià)格。、土地純收益除以土地資本化率得土地價(jià)格。 土地殘余法的適用條件是：土地殘余法的適用條件是：l1、收益性房地產(chǎn)。、收益性房地產(chǎn)。l2、土地與建筑物土地價(jià)格。、土地與建筑物土地價(jià)格。l3、單獨(dú)求取土地價(jià)格。、單獨(dú)求取土地價(jià)格。 （三）建筑物殘余法（三）建筑物殘余法 所謂建筑物殘余法，是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依所謂建筑物殘余法，是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法

32、，如依市場(chǎng)比較法求得土地的價(jià)格時(shí)，則可收益法以外的方法，如依市場(chǎng)比較法求得土地的價(jià)格時(shí)，則可將土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益中扣除此土地的純收益，將土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益中扣除此土地的純收益，得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物資本化率進(jìn)行資本化，得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物資本化率進(jìn)行資本化，即可求得建筑物價(jià)格。即可求得建筑物價(jià)格。 建筑物殘余法的計(jì)算公式如下：建筑物殘余法的計(jì)算公式如下： 式中，式中，VB表示建筑物的收益價(jià)格；表示建筑物的收益價(jià)格；a0表示土地與地上建筑物合表示土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的純收益）；并產(chǎn)生的純收益（通常是基于房租的純

33、收益）；VL表示土地表示土地的價(jià)格（依收益法以外的方法，多數(shù)情況依市場(chǎng)比較法求?。?；的價(jià)格（依收益法以外的方法，多數(shù)情況依市場(chǎng)比較法求?。籸L表示土地資本化率；表示土地資本化率；rB表示建筑物資本化率。表示建筑物資本化率。 建筑物殘余法的估價(jià)步驟是：建筑物殘余法的估價(jià)步驟是：l1、估計(jì)建筑物及其基地的總收益。、估計(jì)建筑物及其基地的總收益。l2、估計(jì)建筑物及其基地的總費(fèi)用。、估計(jì)建筑物及其基地的總費(fèi)用。l3、將建筑物及其基地的總收益減總費(fèi)用得建筑物、將建筑物及其基地的總收益減總費(fèi)用得建筑物及其基地純收益。及其基地純收益。l4、估計(jì)土地價(jià)格。、估計(jì)土地價(jià)格。l5、土地價(jià)格乘以土地還原利率得土地純

34、收益。、土地價(jià)格乘以土地還原利率得土地純收益。l6、建筑物及其基地純收益減土地純收益得建筑物、建筑物及其基地純收益減土地純收益得建筑物純收益。純收益。l7、建筑物純收益除以建筑物還原利率得建筑物價(jià)、建筑物純收益除以建筑物還原利率得建筑物價(jià)格。格。 建筑物殘余法的適用條件是：建筑物殘余法的適用條件是：l1、收益性房地產(chǎn)。、收益性房地產(chǎn)。l2、土地與建筑物合并產(chǎn)生收益。、土地與建筑物合并產(chǎn)生收益。l3、單獨(dú)求取建筑物價(jià)格。、單獨(dú)求取建筑物價(jià)格。 （四）運(yùn)用殘余法應(yīng)注意的問(wèn)題（四）運(yùn)用殘余法應(yīng)注意的問(wèn)題l殘余法在土地或建筑物的價(jià)格依殘余法在土地或建筑物的價(jià)格依其他方法不其他方法不能能明確把握時(shí)，是有

35、效的方法。明確把握時(shí)，是有效的方法。l但是，一般情況下殘余法要求建筑物比較新，但是，一般情況下殘余法要求建筑物比較新，并且處于并且處于最有效使用最有效使用狀態(tài)，同時(shí)可以獲得其狀態(tài)，同時(shí)可以獲得其經(jīng)濟(jì)租金時(shí)才為有效和方法。否則，運(yùn)用殘經(jīng)濟(jì)租金時(shí)才為有效和方法。否則，運(yùn)用殘余法也不一定能保證求得正確的價(jià)格。余法也不一定能保證求得正確的價(jià)格。 七、收益乘數(shù)法七、收益乘數(shù)法（一）基本原理（一）基本原理l地價(jià)地租地價(jià)地租一定的數(shù)字一定的數(shù)字l有時(shí)人們把這有時(shí)人們把這“一定的數(shù)字一定的數(shù)字”干脆作為判斷地價(jià)干脆作為判斷地價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)或用它來(lái)表示地價(jià)，而不直接用價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)或用它來(lái)表示地價(jià)，而不直接用價(jià)格

36、來(lái)表示。關(guān)于這種估價(jià)方法的名稱，目前普遍稱來(lái)表示。關(guān)于這種估價(jià)方法的名稱，目前普遍稱之為購(gòu)買年法，也有稱之為收益倍數(shù)法或資本化之為購(gòu)買年法，也有稱之為收益倍數(shù)法或資本化乘數(shù)法（乘數(shù)法（gross income multiplier method）的。）的。 （二）基本公式（二）基本公式l購(gòu)買年法實(shí)際上是一種收益法，其求得的價(jià)格也可稱購(gòu)買年法實(shí)際上是一種收益法，其求得的價(jià)格也可稱為收益價(jià)格，計(jì)算公式為：為收益價(jià)格，計(jì)算公式為：Vay式中，式中，V表示收益價(jià)格，表示收益價(jià)格，a表示純收益，表示純收益，y表示購(gòu)買年。表示購(gòu)買年。l例如，有一農(nóng)地的年純收益為例如，有一農(nóng)地的年純收益為2萬(wàn)元，已知購(gòu)買年

37、為萬(wàn)元，已知購(gòu)買年為12年，則該農(nóng)地的收益價(jià)格可估計(jì)為：年，則該農(nóng)地的收益價(jià)格可估計(jì)為：V21224（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）l購(gòu)買年法為一簡(jiǎn)捷但很粗略的估價(jià)方法，其可信度取購(gòu)買年法為一簡(jiǎn)捷但很粗略的估價(jià)方法，其可信度取決于純收益與購(gòu)買年的準(zhǔn)確與否。決于純收益與購(gòu)買年的準(zhǔn)確與否。l根據(jù)收益的類型不同，收益乘數(shù)法分別有：根據(jù)收益的類型不同，收益乘數(shù)法分別有：毛租金毛租金乘乘數(shù)法、數(shù)法、潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù)法、乘數(shù)法、有效毛收入有效毛收入乘數(shù)法、乘數(shù)法、凈收凈收益益乘數(shù)法。乘數(shù)法。l值得的注意的是，從理論上看，收益倍數(shù)與上述購(gòu)買值得的注意的是，從理論上看，收益倍數(shù)與上述購(gòu)買年法略有不同。收益倍數(shù)法的地價(jià)

38、等于總收益與年法略有不同。收益倍數(shù)法的地價(jià)等于總收益與“倍倍數(shù)數(shù)”之積。之積。 （三）購(gòu)買年的實(shí)質(zhì)（三）購(gòu)買年的實(shí)質(zhì)l現(xiàn)就經(jīng)濟(jì)理論上購(gòu)買的實(shí)質(zhì)及引起的一些誤解加以現(xiàn)就經(jīng)濟(jì)理論上購(gòu)買的實(shí)質(zhì)及引起的一些誤解加以討論。討論。l我們贊同馬克思對(duì)這個(gè)問(wèn)題的某些論述。馬克思正我們贊同馬克思對(duì)這個(gè)問(wèn)題的某些論述。馬克思正確地揭示了購(gòu)買年法的理論根源：確地揭示了購(gòu)買年法的理論根源：“這不過(guò)是地租這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)。資本化的另一種表現(xiàn)?！边@就是說(shuō)，購(gòu)買年只能通這就是說(shuō)，購(gòu)買年只能通過(guò)利息率來(lái)解釋，單純這個(gè)數(shù)字本身是毫無(wú)經(jīng)濟(jì)意過(guò)利息率來(lái)解釋，單純這個(gè)數(shù)字本身是毫無(wú)經(jīng)濟(jì)意義的，它只是由地租資本化法所演算

39、出的數(shù)學(xué)結(jié)果。義的，它只是由地租資本化法所演算出的數(shù)學(xué)結(jié)果。所以，許多把它說(shuō)成是購(gòu)買年或地租資本化年限的所以，許多把它說(shuō)成是購(gòu)買年或地租資本化年限的觀點(diǎn)，從嚴(yán)格意義上講是不正確的。觀點(diǎn)，從嚴(yán)格意義上講是不正確的。l購(gòu)買年只能通過(guò)利息率來(lái)解釋的完整含義是：購(gòu)買購(gòu)買年只能通過(guò)利息率來(lái)解釋的完整含義是：購(gòu)買年只能通過(guò)利息率等有經(jīng)濟(jì)意義的因素來(lái)說(shuō)明，在年只能通過(guò)利息率等有經(jīng)濟(jì)意義的因素來(lái)說(shuō)明，在一般情況下僅用利息率就可解釋，但在某些情況下一般情況下僅用利息率就可解釋，但在某些情況下還要通過(guò)其他因素配合才能解釋。還要通過(guò)其他因素配合才能解釋。 （四）購(gòu)買年法的現(xiàn)實(shí)意義（四）購(gòu)買年法的現(xiàn)實(shí)意義 我們認(rèn)為購(gòu)

40、買年只能通過(guò)利息率等來(lái)說(shuō)明，并不我們認(rèn)為購(gòu)買年只能通過(guò)利息率等來(lái)說(shuō)明，并不是說(shuō)這種估價(jià)方法完全是地租資本化法的重復(fù)多是說(shuō)這種估價(jià)方法完全是地租資本化法的重復(fù)多余。實(shí)際上，地租資本化法轉(zhuǎn)化為購(gòu)買年法后，余。實(shí)際上，地租資本化法轉(zhuǎn)化為購(gòu)買年法后，也有很大的應(yīng)用價(jià)值。也有很大的應(yīng)用價(jià)值。l1可直接評(píng)估可直接評(píng)估。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)可不必再通。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)可不必再通過(guò)迂回的方法先知道資本化率。如果通過(guò)大量的調(diào)過(guò)迂回的方法先知道資本化率。如果通過(guò)大量的調(diào)查資料，找出了現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)是地租的若查資料，找出了現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)是地租的若干倍數(shù)，這個(gè)若干倍數(shù)就可以用來(lái)評(píng)估土地的價(jià)格，干倍數(shù)，這個(gè)

41、若干倍數(shù)就可以用來(lái)評(píng)估土地的價(jià)格，只要將這個(gè)市場(chǎng)上平均的若干倍數(shù)乘以已知的年地只要將這個(gè)市場(chǎng)上平均的若干倍數(shù)乘以已知的年地租即可。租即可。l2可以簡(jiǎn)單地判斷可以簡(jiǎn)單地判斷一下某宗土地的買賣價(jià)格或評(píng)一下某宗土地的買賣價(jià)格或評(píng)估價(jià)格是否公平合理。在一定的地區(qū)范圍內(nèi)，地價(jià)估價(jià)格是否公平合理。在一定的地區(qū)范圍內(nèi)，地價(jià)與地租的倍數(shù)一般不會(huì)波動(dòng)很大，絕對(duì)數(shù)字也不會(huì)與地租的倍數(shù)一般不會(huì)波動(dòng)很大，絕對(duì)數(shù)字也不會(huì)很高。例如，伊利、莫爾豪斯曾判斷：很高。例如，伊利、莫爾豪斯曾判斷：“在大多數(shù)在大多數(shù)的情況下，地價(jià)很少超過(guò)租金價(jià)值的的情況下，地價(jià)很少超過(guò)租金價(jià)值的20到到25倍。倍?！保ㄒ?jiàn)伊利、莫爾豪斯：（見(jiàn)伊利、

42、莫爾豪斯：土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商務(wù)，商務(wù)印書館印書館1982年年6月第月第1版，第版，第228頁(yè)）如果一塊土地頁(yè)）如果一塊土地的地價(jià)與地租之比的數(shù)字，偏離這個(gè)地區(qū)的平均數(shù)的地價(jià)與地租之比的數(shù)字，偏離這個(gè)地區(qū)的平均數(shù)字較大，可以說(shuō)是不正常的。字較大，可以說(shuō)是不正常的。l3可能完全形成一種估價(jià)習(xí)慣可能完全形成一種估價(jià)習(xí)慣。如在有了年租的。如在有了年租的地方，人們完全按照形成慣例的若干倍數(shù)來(lái)估算地地方，人們完全按照形成慣例的若干倍數(shù)來(lái)估算地價(jià)（如像英國(guó)那樣），這若干倍數(shù)可能與利息率毫價(jià)（如像英國(guó)那樣），這若干倍數(shù)可能與利息率毫無(wú)外在的聯(lián)系，盡管理論研究上可以把它們聯(lián)系起無(wú)外在的聯(lián)系，盡管理

43、論研究上可以把它們聯(lián)系起來(lái)。來(lái)。八八. .舉例舉例 例一：某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有例一：某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空置率元，年平均空置率30，該賓館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)，該賓館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每床館一般床價(jià)為每床45元，年平均空置率為元，年平均空置率為20，正常營(yíng)，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30；該類房地產(chǎn)的；該類房地產(chǎn)的資本化率為資本化率為10。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。試選用所給資料估計(jì)該賓館

44、的價(jià)格。 年總收益年總收益30045365（120） 3942000（元）（元） 年總費(fèi)用年總費(fèi)用394200030 1182600（元）（元） 年純收益年純收益39420001182600 2759400（元）（元） 賓館價(jià)格賓館價(jià)格275940010 27594000（元）（元） 例二例二:某家庭估計(jì)今后某家庭估計(jì)今后10年內(nèi)月收入為年內(nèi)月收入為16000元元,如果月收如果月收入的入的30%可以用來(lái)支付住房抵押款的月還貸額可以用來(lái)支付住房抵押款的月還貸額,在年利率在年利率為為12%情況下情況下,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少少? 對(duì)應(yīng)的公式為：對(duì)

45、應(yīng)的公式為：Va/r1-1/(1+r)n a1=16000*30%*12 r1=12% n1=10 V1=32.55萬(wàn)元萬(wàn)元 a2=16000*30% r2=1% n2=10*12 V2=33.46萬(wàn)元萬(wàn)元 （一）估價(jià)對(duì)象概況（一）估價(jià)對(duì)象概況 本估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是一出租的寫字樓；本估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是一出租的寫字樓； 土地總面積為土地總面積為12000m2； 建筑總面積為建筑總面積為52000m2； 建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 建筑物層數(shù)為地上建筑物層數(shù)為地上22層、地下層、地下2層；層； 土地使用權(quán)年限為土地使用權(quán)年限為50年，從年，從2001年年5月月15日起計(jì)。

46、日起計(jì)。 （二）估價(jià)要求（二）估價(jià)要求 需要評(píng)估出該寫字樓在需要評(píng)估出該寫字樓在2006年年5月月15日的購(gòu)買價(jià)格。日的購(gòu)買價(jià)格。 （三）估價(jià)過(guò)程（三）估價(jià)過(guò)程 1.選擇估價(jià)方法選擇估價(jià)方法 宗該房地產(chǎn)為出租的寫字樓，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜于宗該房地產(chǎn)為出租的寫字樓，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜于用收益法進(jìn)行估價(jià)，故選用收益法。用收益法進(jìn)行估價(jià)，故選用收益法。 因其收益為有限期，公式為：因其收益為有限期，公式為： Va/r1-1/(1+r)n2.搜集有關(guān)資料搜集有關(guān)資料通過(guò)調(diào)查研究搜集的有關(guān)資料如下：通過(guò)調(diào)查研究搜集的有關(guān)資料如下：（1）租金按凈面積計(jì)，可供出租的凈面積占建筑總面）租金按凈面積計(jì)，可供出租的凈面積占建筑總面積的積的60，總計(jì)為，總計(jì)為31200m2,其實(shí)部分為公共過(guò)道、大其實(shí)部分為公共過(guò)道、大樓管理人員用房、設(shè)備用房及其他占用的面積。樓管理人員用房、設(shè)備用房及其他占用的面積。（2）租金平均每月每平方米）租金平均每月每平方米35美元。美元。（3）空置率年平均為）空置率年平均為10，即出租率年平均為，即出租率年平均為90。（4）建筑物原值）建筑物原值5500萬(wàn)元。萬(wàn)元。（5）家具設(shè)備原值）家具設(shè)備原值500萬(wàn)美元。萬(wàn)美元。（6）經(jīng)常費(fèi)平均每月）經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬(wàn)美元，包括工資、水電、維萬(wàn)美元，包括工資、水電、維修、清潔、保安等費(fèi)用。修