車位、露臺、窗前綠地等敏感資產(chǎn)的權(quán)屬問題

1、關(guān)于車位、露臺、花園等“敏感資產(chǎn)”的權(quán)屬問題主要內(nèi)容一、敏感資產(chǎn)爭議的背景與區(qū)分所有權(quán)二、車位權(quán)屬問題三、露臺權(quán)屬問題四、窗前綠地能否作為花園附贈五、買賣合同中不當約定可能導致的重大隱患一、敏感資產(chǎn)爭議的背景與區(qū)分所有權(quán)敏感資產(chǎn)爭議的背景及對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響計劃經(jīng)濟時期，產(chǎn)權(quán)單一，只有相鄰糾紛，沒有產(chǎn)權(quán)爭議。商品房大多為區(qū)分所有建筑物。業(yè)主作為私有房屋的所有權(quán)人，相互之間，以及業(yè)主與開發(fā)商之間，作為不同的利益主體，必然產(chǎn)生爭議。爭議的焦點，集中于車位、露臺、窗前綠地三個方面。此外，外墻、屋面、廣告權(quán)益也成為爭議的對象。法規(guī)不清晰、登記制度僵化落后，是產(chǎn)生爭議的主要原因。政府的錯誤政策、輿論的不

2、當引導，也增加了認識上的混亂。在商品房買賣中正確處理上述敏感資產(chǎn)，對開發(fā)企業(yè)意義重大。有利于保障經(jīng)濟利益，明確維修義務，減少投訴摩擦，預防侵權(quán)隱患。確定“敏感資產(chǎn)”所有權(quán)的法理基礎(chǔ)與法律依據(jù)誰投資，誰所有。建造產(chǎn)生所有權(quán)，建造人為原始所有權(quán)人。（物權(quán)法30條）建設用地使用權(quán)人對建筑物、構(gòu)筑物享有原始所有權(quán)。（物權(quán)法142條）商品房建設項目在銷售之前，建設單位是唯一的所有權(quán)人。隨著其轉(zhuǎn)讓與交付商品房，建筑物的區(qū)分所有權(quán)形成，權(quán)利主體產(chǎn)生。法律可以限制甚至剝奪建設單位的原始所有權(quán)（法定共有）。建設單位可以通過合同及宣傳資料明示讓與或放棄所有權(quán)（約定共有）。區(qū)分所有建筑物中先天的共有的部分，其所有權(quán)

3、隨專有部分的轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)移（天然共有）。以上即為區(qū)分所有建筑物中共有權(quán)的三個來源。敏感財產(chǎn)中，有的是專有部分，有的是專有部分的組成部分，有的是共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)、專有部分、共有部分業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)：物權(quán)法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。三項權(quán)利：專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、共同管理的權(quán)利。三項權(quán)利：專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、共同管理的權(quán)利。 專有部分： 區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的

4、獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 共有部分：區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第三條不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施。 6住宅小區(qū)業(yè) 主市 政其它權(quán)利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住 宅經(jīng)營性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結(jié)構(gòu)部分通行部分公共空間設施設備基礎(chǔ)設施增益設施會 所水電氣熱通訊、網(wǎng)絡有線電視污水處理建地使用權(quán)規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺等住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一

5、般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間。 民一庭負責人答記者問1、車位是業(yè)主的，還是開發(fā)商的？2、車位是專有還是共有，只能以規(guī)劃為依據(jù)3、人防車位的所有權(quán)4、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無權(quán)改變車位的權(quán)屬5、如何落實“首先滿足業(yè)主需要”6、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果7、建設單位轉(zhuǎn)讓“車位使用權(quán)”與長期租賃車位的隱患8、消除車位糾紛首先要明晰產(chǎn)權(quán)9、開發(fā)企業(yè)預防車位風險的措施二、車位權(quán)屬問題常見的一些認識誤區(qū)常見的一些認識誤區(qū)：1、成本決定車位權(quán)屬：車位成本已計入房價，故車位不能獨立銷售。成本是會計學概

6、念，用于計算收益，與所有權(quán)無關(guān)。成本是會計學概念，用于計算收益，與所有權(quán)無關(guān)。2、功能決定車位權(quán)屬：車位是為住宅配套的，屬于從物，產(chǎn)權(quán)應隨房屋轉(zhuǎn)移。功能不決定所有權(quán)。能單獨作為交易的標的，就是主物。功能不決定所有權(quán)。能單獨作為交易的標的，就是主物。3、容積率決定所有權(quán)：車位不計入容積率，故不能獨立享有產(chǎn)權(quán)。容積率是規(guī)劃指標，是行政許可，只約束建設行為，與所有權(quán)無關(guān)。容積率是規(guī)劃指標，是行政許可，只約束建設行為，與所有權(quán)無關(guān)。4、業(yè)主利益決定車位權(quán)屬：允許開發(fā)商處分車位，其勢必損害業(yè)主利益。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。1、車位是業(yè)主的，

7、還是開發(fā)商的？車位所有權(quán)產(chǎn)生于建造，投資人是原始權(quán)利人。除非法律另有規(guī)定或者開發(fā)商與買受人在合同中另有約定，產(chǎn)權(quán)都只能是投資人的。物權(quán)法物權(quán)法第一百四十二條第一百四十二條建設用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的所有權(quán)屬于建設用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。第七十四條第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第二條第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，

8、以及車位車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。第六條第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 2、車位屬于專有還是共有，只能以規(guī)劃為依據(jù)露天車位建設單位有權(quán)處分1、符合專有部分的三個條件，是專有部分；2、屬于物權(quán)法第142條所稱的構(gòu)筑物，原始產(chǎn)權(quán)屬于建設單位；3、物權(quán)法74條及司法解釋均未將其排除在外；4、司法解釋的初衷是包含露天車位的，曾寫過的條款（08年

9、9月稿）：5、處分露天車位的障礙：登記障礙；政府禁止；社會認知（輿論、業(yè)主）。6、企業(yè)對策：在政府不禁止的地方銷售；不便銷售的地方附贈；不能銷售也不便附贈的明示贈與全體業(yè)主，出租收益用于補充物業(yè)費?！暗诎藯l【車位、車庫】物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，是指位于建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃文件批準建造的車位、車庫，包括獨立車庫以及設置于露天、架空層、地下等部位的車位?！?）建設單位（開發(fā)商）作為建設用地權(quán)人，是車位的原始所有人；2）具有構(gòu)造上、利用上的獨立性，能夠登記的車位，是專有部分；3）規(guī)劃內(nèi)的車位，建設單位（開發(fā)商）有權(quán)出售、出租、附贈；4）規(guī)劃外的車位，屬

10、于全體業(yè)主共有；5）是否屬于規(guī)劃車位，應以建設工程規(guī)劃許可證及其附圖為依據(jù)；6）物權(quán)法所稱“用于停放汽車的車庫”，包括露天停車位。小結(jié)：常見認識誤區(qū)：常見認識誤區(qū)：1、人防車位屬于國防資產(chǎn)，因此產(chǎn)權(quán)屬于國家。國防法第三十七條：“國家為武裝力量建設、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有?！笨梢姡瑖彝顿Y國家投資是國防資產(chǎn)的前提。2、人防車位是政府強制配建，是開發(fā)商應履行的義務。人民防空法第五條：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空

11、工程建設”?！肮膭睢⒅С帧?，不是強制性要求，也不是法定義務。 3、人防車位不屬于國防資產(chǎn)法律關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)則：誰投資，誰所有；建造人是原始所有權(quán)人；建設用地使用權(quán)人享有建筑物、構(gòu)筑物及附屬設施的所有權(quán)；特別法（人民防空法）規(guī)定“誰投資，誰受益”（第五條），并未對人防設施的所有權(quán)作出特別規(guī)定；物權(quán)法及相關(guān)司法解釋對車位車庫并未區(qū)分形態(tài)，只強調(diào)了規(guī)劃對于界定產(chǎn)權(quán)的意義。從實務情形來看：上海、廣州、重慶規(guī)定人防車位可以轉(zhuǎn)讓，可以辦理登記；多數(shù)城市規(guī)定，人防車位不能轉(zhuǎn)讓，只能移交給人民防空部門。而轉(zhuǎn)交給人防部門后，多由人防辦轉(zhuǎn)手出租，未見發(fā)揮更好的國防效益。并且，這種涉及所有權(quán)的規(guī)定是否合法，值得

12、商榷。人防車位的所有權(quán)誰投資，誰所有；建設用地使用權(quán)人建設的建筑物構(gòu)筑物及附屬設施屬于建設用地使用權(quán)人，這些是法律規(guī)定的原則。改變這些原則，只能通過法律。立法法規(guī)定，關(guān)乎民事基本制度的事項，只能制定法律。所有權(quán)是人民最重要的財產(chǎn)權(quán)利，屬于民事基本制度，涉及所有權(quán)的問題，只有法律有權(quán)規(guī)定。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 4、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無權(quán)改變車位的歸屬按規(guī)劃配置比例，出售、附贈、出租給業(yè)主。處分的方式由產(chǎn)權(quán)人確定。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第五條建設

13、單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。“首先滿足業(yè)主需要”有無時間限制？司法解釋原寫一年內(nèi)只能面向業(yè)主，后改為四年，最后刪除時間期限，意味著任何時候，業(yè)主都有權(quán)要求建設單位按規(guī)劃配置比例提供車位。5、如何落實“首先滿足業(yè)主需要”“第五條 建設單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

14、”2008.6.16征求意見稿，此條文后刪除。但權(quán)威觀點仍認為可認定無效： “我們認為，物權(quán)法第74條關(guān)于車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定屬于合同法第52條規(guī)定的強制性規(guī)定強制性規(guī)定。如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位，有利害關(guān)系的業(yè)主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系的，人民法院應予支持。”最高人民法院、的理解與適用杜萬華、辛正郁、楊永清杜萬華、辛正郁、楊永清，法律適用2009第7期6、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。學理通說認為： 效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違

15、反該類規(guī)定將導致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。根據(jù)司法解釋與學理通說，我們很難看出物權(quán)法七十四條屬于效力性強制性規(guī)定。而司法解釋制定過程中，又從明確規(guī)定無效到最終刪除，使我們對權(quán)威人士的解讀，不能完全信服。物權(quán)法第74條是不是“效力性強制性規(guī)定”？合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。學理通說認為： 效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)

16、范。根據(jù)司法解釋與學理通說，我們很難看出物權(quán)法七十四條屬于效力性強制性規(guī)定。如果是效力性強制性規(guī)定，為什么又把無效的規(guī)定刪除呢？權(quán)威人士的解讀，不能完全令人信服。物權(quán)法第74條是不是“效力性強制性規(guī)定”？1、起訴的業(yè)主須掌握建設單位與第三人的合同內(nèi)容；2、如果該車位處分后又經(jīng)轉(zhuǎn)手，涉及到受讓人善意取得的保護；3、如果車位已經(jīng)辦理了登記，涉及到財產(chǎn)秩序的穩(wěn)定；4、即使認定合同無效、注銷了登記，起訴人是否必須購買？5、如果購買，以當時價格還是現(xiàn)在價格？還是另行協(xié)商價格？從保護業(yè)主車位權(quán)利，同時也有利于財產(chǎn)秩序穩(wěn)定的角度，可以考慮借鑒承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的救濟方式，不認定前合同無效，但可要求損害

17、賠償，賠償?shù)臉藴视煞ㄔ汉侠碜枚?。這樣既對開發(fā)企業(yè)隨意處分車位形成制約，也促使業(yè)主及時購買車位，避免讓業(yè)主誤解自己的車位是在法院上了保險的，長期睡眠于權(quán)利之上。從實務角度看，“業(yè)主請求確認合同無效”難以操作目前許多城市的登記機構(gòu)不能辦理車庫的產(chǎn)權(quán)登記，幾乎所有的城市都不辦理露天車位的產(chǎn)權(quán)登記，這反映出登記制度不適應物權(quán)保護的需要。許多企業(yè)無奈以轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)使用權(quán)”、“長期租賃長期租賃”等方式變相銷售，會留下糾紛的隱患?！笆褂脵?quán)”不屬于物權(quán)。長期租賃會導致租金畸高。這兩種方式都沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，那么所有權(quán)屬于誰？難道還在開發(fā)商手里？一旦車位滅失，損失算誰的？如需要維修，費用誰承擔？業(yè)主能否再轉(zhuǎn)讓

18、？如果將來具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產(chǎn)權(quán)？開發(fā)商再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭議的問題。但這兩種合同，其真實意思都是轉(zhuǎn)移車位的所有權(quán)，此內(nèi)容法不禁止，故如果出現(xiàn)糾紛，應當按買賣合同處理。7、建設單位轉(zhuǎn)讓“車位使用權(quán)”與“長期租賃”車位的隱患開發(fā)企業(yè)既有合法的物權(quán)，就應當簽訂買賣合同，光明正大地轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)。暫不能登記過戶，合同仍是有效的，雙方意思表示是真實的，權(quán)利義務是明確的，一旦能夠登記，可以成為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的依據(jù)。開發(fā)商不敢簽買賣合同的重要原因，是害怕業(yè)主追究不能登記的責任。既然你賣產(chǎn)權(quán)給我，為什么不能登記？這個風險可以通過合同加以規(guī)避。 合同中應實事求是地說明：“出

19、賣人保證本車位屬于規(guī)劃內(nèi)的車位，開發(fā)建設手續(xù)合法齊全。由于登記機構(gòu)的原因，目前車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。出賣人承諾，自車位交付之日，一切權(quán)利義務均轉(zhuǎn)移給買受人。待登記機構(gòu)可以辦理車位產(chǎn)權(quán)登記時，出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發(fā)生的稅費由買受人承擔?！边@樣一份合同，對于業(yè)主是一顆定心丸，知道這個車位的產(chǎn)權(quán)是自己的了；而對開發(fā)商，是卸下了名義所有權(quán)人的負擔，不再承受任何風險與維護的義務。 能否登記不影響買賣車位糾紛的根本原因，在于政府不恰當?shù)恼?。不承認車位產(chǎn)權(quán)，造成產(chǎn)權(quán)爭執(zhí)；干預租金標準，引導業(yè)主寧租不買；車位成為低效資產(chǎn)，降低企業(yè)投資意愿，形成惡性循環(huán)，車位矛盾更加激烈

20、。車位矛盾的根源在于供需不平衡。在供應不足情況下，即使法律規(guī)定全部為業(yè)主共有，仍然不能滿足業(yè)主需要。解決車位糾紛的根本辦法，是明晰產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人能夠得到合理的回報，自會提高投資的積極性。至于價格高低，應當由市場去調(diào)節(jié)?！伴_發(fā)商不愿意賣給業(yè)主，而要對外賣高價”是一個偽問題。市場形成的價格就是不是高價。外人都愿意買，說明價格合理。業(yè)主希望在市場價格上大打折扣，心情可以理解，道理不能成立。8、消除車位糾紛首先要明晰產(chǎn)權(quán)公權(quán)力損害私人物權(quán)的表現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象：車位交易與登記，符合物權(quán)法的規(guī)定，但政府不認可；車位租金政府定價，沒有法律依據(jù)，政府卻樂此不疲。前者不作為，后者亂作為。 政府制定車位租金價格，違

21、反價格法的規(guī)定價格法（1998）第十八條 下列商品和服務價格，政府在必要時必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；(四)重要的公用事業(yè)重要的公用事業(yè)價格；(五)重要的公益性服務重要的公益性服務價格。合理配置數(shù)量，取得規(guī)劃依據(jù)；謹慎確定價格，回收資金為上；明晰合同條款，確定權(quán)利義務；盡早推出銷售，避免夜長夢多。在車位不能登記的地方，如果不能盡快將車位賣掉，待業(yè)主入住后，另行聘請物業(yè)服務企業(yè)，開發(fā)商將對車位失去控制。9、開發(fā)企業(yè)預防車位風險的措施三、露臺權(quán)屬問題住宅建筑的露臺種類：按結(jié)構(gòu)形式，有屋面露臺、退臺式露臺；按功能，有消防露臺、景觀露臺；按產(chǎn)權(quán)，有專有露臺、共有露臺。傳統(tǒng)的露臺作為屋面屬于共有部分，而現(xiàn)代建筑形成豐富多樣的露臺，在不損害屋面遮蔽功能的前提下，增加了新的功能，可以提升房屋的價值。區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第二條第二款規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第二條第二款規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。第六章