肇慶時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、目 錄1. 0導(dǎo)言1-12. 0項(xiàng)目概況2-12. 1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下2-12. 2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)2-13. 0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況3-13. 1地理位置、自然環(huán)境、人口3-13. 2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)強(qiáng)勁3-13.3綜合評(píng)述3-54. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況4-14. 1天寧廣場(chǎng)4-14. 2好世界購(gòu)物中心4-24.3綜合評(píng)述 4-55. 0項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析5-15.1項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 5-15. 2項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)5-25. 3項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)5-35. 4項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)5-36. 0項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群6-17. 0項(xiàng)目的市場(chǎng)定位7-17. 1功能定位7-17. 2檔次定位

2、7-17.3客戶定位 7-17. 4價(jià)格定位7-38. 0項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布8-19. 0租售推廣策略9-19. 1經(jīng)營(yíng)主題與布局主題9-19. 2經(jīng)營(yíng)模式9-49. 3招租模式9-59. 4銷售資料9-59. 5銷售人員9-510.0廣告宣傳策略10-110.1廣告宣傳整體目標(biāo)10-110.2品牌宣傳策略10-110.3廣告宣傳主題（賣點(diǎn)）10-210.4廣告宣傳的目標(biāo)客戶群10-210. 5廣告宣傳實(shí)施及媒介選擇10-310.6時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排10-511.0項(xiàng)目租售資金回收計(jì)劃11-112.0對(duì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的意見及建議12-112.1交通安排12-112.2輔助場(chǎng)地12-212.3其

3、他12-312.4A、B區(qū)的塔樓12-313.0對(duì)項(xiàng)目售樓部工程的建議13-113.1調(diào)整廳內(nèi)布局13-113.2大門擴(kuò)寬13-113.3改善局部光照13-213.4地板13-213.5門前扇形廣場(chǎng)布局13-213.6及早確定大廈文化特征13-314.0關(guān)于籌組經(jīng)營(yíng)管理公司的建議14-114.1經(jīng)營(yíng)管理公司的組建14-114.2關(guān)于物管理方面的建議14-3肇慶時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告（廣州山河地產(chǎn)顧問有限公司）1.0導(dǎo)言二十一世紀(jì)的中國(guó)，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，首先從沿海開放較早的省分及城市開始，人們的消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購(gòu)物型消費(fèi)發(fā)展到購(gòu)物與休閑、娛樂、飲食相結(jié)合的享

4、受型消費(fèi)，并且已成為時(shí)尚，大型一站式綜合商場(chǎng)及大型超市由此應(yīng)運(yùn)而生，在短短的時(shí)間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主體。時(shí)代廣場(chǎng)即將崛起于肇慶，一個(gè)大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在粵西，出現(xiàn)在西江流域。我們的目標(biāo)和宗旨是：讓時(shí)代廣場(chǎng)在本地區(qū)開創(chuàng)全新的消費(fèi)潮流，與中國(guó)同步，與世界同步。1-12.0項(xiàng)目概況時(shí)代廣場(chǎng)（商場(chǎng)）位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點(diǎn)北側(cè)朝龍里地段，北靠星湖，東鄰牌坊廣場(chǎng)。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。2.1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總用地面積：21200建筑物底層面積：約16500塔樓（住宅）面積：75870裙樓（商場(chǎng)）面積：642

5、30地下室面積：21200總建筑面積：140100建筑總高：70.5m建筑密度：45容積率：3.7綠地率：252.2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（待發(fā)展商提供）時(shí)代廣場(chǎng)由肇慶市建設(shè)實(shí)業(yè)總公司開發(fā)，創(chuàng)億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司實(shí)施，現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度為大開挖樁基工程。2-13.0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況3.1地理位置、自然環(huán)境、人口肇慶市區(qū)（端州區(qū)）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)11202334，北緯230211之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公里，其中城區(qū)面積16.8平方公里。端州區(qū)地勢(shì)北高南低，中部為沖

6、積平原，地勢(shì)較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構(gòu)成具有特色的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，人口31.41萬，其中非農(nóng)業(yè)人口27.17萬，人口自然增長(zhǎng)率8.05，民族構(gòu)成以漢族為主。3.2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)強(qiáng)勁根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計(jì)，1999年端州區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值22.5億元，同比增長(zhǎng)12，三大產(chǎn)業(yè)的比重依次為4：55.2：40.8。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18020元，同比增長(zhǎng)10.3。城市居民人均可支配收入6495元，同比增長(zhǎng)4.0，居民儲(chǔ)畜余額25.4億元，同比增長(zhǎng)18.3。房地產(chǎn)開發(fā)完成商品房投資總額2.49億元，建筑面積32.34萬平方米，同比分別增長(zhǎng)28.3和38

7、.9；銷售額為3.23億元，銷售面積18.68萬平方米，同比分別增長(zhǎng)6.9和6.4；實(shí)現(xiàn)稅利5070萬元，同比增長(zhǎng)4.3。商業(yè)方面，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2億元，同比增長(zhǎng)8。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線85條，創(chuàng)收396.9萬元，同比增長(zhǎng)79。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為旅游大市，2001年全區(qū)共接待游客428.1萬人次，星湖景區(qū)成為全國(guó)首家榮獲ISO1400國(guó)家示范區(qū)稱號(hào)的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車；321、324等高級(jí)公路通達(dá)四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達(dá)廣西梧州，下行可達(dá)廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁

8、的連接，以端州區(qū)為中心點(diǎn)，已形成一個(gè)完善優(yōu)良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。肇慶市區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)說明：1987年作為基期年。肇慶市區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）（當(dāng)年價(jià)格） 單位：萬元 肇慶市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額單位：萬元3.3綜合評(píng)述一、 投資開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的前提下，對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況的了解就顯得很重要，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使市民消費(fèi)力及消費(fèi)需求不斷提高，是大型商業(yè)物業(yè)得以生存及發(fā)展的前提。近年肇慶的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，是大家有目共睹的，這就為本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。二、 1999年端州區(qū)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2億元，如果按平均增長(zhǎng)率8%計(jì)算，則到2002年應(yīng)超過20億

9、元，這就是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場(chǎng)目的也是要瓜分這個(gè)旦糕。此外，每年四百多萬人次的游客，也是極寶貴的商業(yè)客源。3-64.0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況主要考察了城市中心區(qū)現(xiàn)時(shí)最有代表性的兩個(gè)大型商場(chǎng)天寧廣場(chǎng)和好世界購(gòu)物中心，基本情況如下：4.1天寧廣場(chǎng)位置：天寧北路與建設(shè)路交匯處面積：首期工程面積達(dá)10萬平方米（商場(chǎng)約占13500 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2）發(fā)展商：肇慶市新長(zhǎng)江房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)范圍：首層天貿(mào)南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等） 二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目暫不透露。 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)電腦及配件。招商模式：租期：1年

10、 租金：天貿(mào)南大（4035元/ m2月） 其它約110元/ m2月 （以上租金按實(shí)用面積計(jì)算，實(shí)用率為69.5%） 管理費(fèi)：9元/ m2（按建筑面積計(jì)算） 綜合推廣管理費(fèi)：15元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算） 水電分?jǐn)偅?5元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算）保 證 金：天貿(mào)南大按每戶2000元收?。?0 m2以下）其它業(yè)主出租鋪位一個(gè)月租金為押金。配套設(shè)施：大型停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化監(jiān)控、完善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、配備廣告位，為廠商做廣告提供條件。正門大堂設(shè)大型投影電視。出租率：60%優(yōu)勢(shì)：天寧廣場(chǎng)位于繁華的天寧北路與建設(shè)三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心匯聚地，租金較低。劣勢(shì)：商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)、布置不當(dāng)，經(jīng)營(yíng)

11、項(xiàng)目無分區(qū)、分類，且街鋪與商場(chǎng)不能連通。但是發(fā)展商承諾以后商場(chǎng)內(nèi)部玻璃會(huì)拆，實(shí)行敞開式經(jīng)營(yíng)，具體時(shí)間未定。注：該項(xiàng)目在預(yù)售階段用返租回報(bào)方式把商場(chǎng)全部售出，但在銷售過程中未對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導(dǎo)，在開業(yè)經(jīng)營(yíng)后對(duì)持續(xù)旺場(chǎng)組織不力，導(dǎo)致客流不集中、場(chǎng)面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。4.2好世界購(gòu)物中心地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售熱線：（0758）2277448總建筑面積：8萬平方米本項(xiàng)目商場(chǎng)部分采用先經(jīng)營(yíng)后銷售的方式，已開業(yè)大半年，現(xiàn)正開始銷售。功能分布：負(fù)一層：文化藝術(shù)中心（精致間隔小單位）12層：時(shí)裝、珠寶、化妝等生活時(shí)尚精

12、品3 層：超市、兒童天地4 層：數(shù)碼科技城5 層：美食城612層：高級(jí)酒店、寫字樓新華書店于14層平均分布經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理及敞開式經(jīng)營(yíng)銷售模式：五年返租，分三種形式。1、 即返：每年返還樓價(jià)的7%，五年合計(jì)35%，于樓價(jià)中即時(shí)返 還。2、 季返：每年返還樓價(jià)8%，且每年遞增5%，三個(gè)月返還一次。3、 年返：每年返還樓價(jià)9%，且每年遞增5%，每年返還一次。 銷售樓層：現(xiàn)在銷售首層及二層。 首層約130個(gè)鋪位，二層約206個(gè)鋪位。 銷售價(jià)格：首層均價(jià)：￥1.9萬/m2 （已打8折） 二層均價(jià)：￥1.1萬/ m2（已打8折）管理費(fèi)：約8.5元/ m2，根據(jù)不同位置收取。租賃形式：1、直接租賃

13、2、營(yíng)業(yè)額分成租 金：商場(chǎng)鋪位：A類：￥130元/m2（含管理費(fèi)）B類：￥110元/ m2（含管理費(fèi)）C類：￥100元/ m2（含管理費(fèi)）D類：￥90元/ m2（含管理費(fèi)）臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費(fèi)）宣傳管理費(fèi)：￥200元/ m2（一次性）保 證 金：￥150元/ m2（可退還）進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營(yíng)業(yè)時(shí)間：早上9：30分晚上10：30分營(yíng)業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營(yíng)業(yè)額￥600元，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者分成20%，超出部分按15%分成，不足也按保底營(yíng)業(yè)額的分成計(jì)算。需提供資料：廠家營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件、形象店圖片畫冊(cè)。如：加盟店需提供加盟證書。合作期

14、限：暫定兩年。租期：2002年10月1日，商場(chǎng)重新間隔，重新布局。注：好世界購(gòu)物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用了先出租，后銷售的營(yíng)銷模式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的合作條件吸引商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。聚集人流，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)才公開發(fā)售。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有雄厚的資金及實(shí)力進(jìn)行運(yùn)作。目前該商場(chǎng)的出租率達(dá)到60%，銷售率也達(dá)到了40%。4.3綜合評(píng)述一、 與本項(xiàng)目同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場(chǎng)鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場(chǎng)總建筑面積約十余萬平方米。若按西方城市每20萬人口配置一個(gè)大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，則肇慶城區(qū)僅31.4萬人口，最多只需配置兩個(gè)大型商業(yè)中心，可見市場(chǎng)供求對(duì)本

15、項(xiàng)目是有較大壓力的。二、 上述兩大商場(chǎng)分別采用了不同的營(yíng)銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快，但對(duì)后期經(jīng)營(yíng)有負(fù)面影響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經(jīng)營(yíng)。不過，好世界的方式必須有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，否則開業(yè)后一段時(shí)間，所有缺點(diǎn)會(huì)暴露無遺，此時(shí)轉(zhuǎn)售，反而叫不起價(jià)。三、 就總體而言，上述兩大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不盡人意4-55.0項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析5.1項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)四、 良好的開發(fā)時(shí)機(jī)中國(guó)在2001年11月加入世貿(mào)（WTO），從此中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)與國(guó)際自由貿(mào)易體制相接軌的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，肇慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力，市民收入有較大提高，

16、此時(shí)投入本項(xiàng)目的開發(fā)，只要能解決啟動(dòng)資金問題，則其開發(fā)時(shí)機(jī)是十分適宜的。五、 優(yōu)越的地理位置本項(xiàng)目位于城市主要商業(yè)中心區(qū)的天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為城市主干道，交通暢順，人流的匯聚性和出行的可達(dá)性兼而有之，有較成熟的商業(yè)氛圍，加上背靠星湖，毗鄰牌坊，有機(jī)會(huì)吸納眾多的旅游消費(fèi)者，這是其他處于同一商業(yè)區(qū)域的大型商業(yè)物業(yè)所不具備的。六、 規(guī)模效應(yīng)本項(xiàng)目總建面積6萬余平方米，在當(dāng)?shù)鼐哂凶銐虻囊?guī)模產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，如果經(jīng)營(yíng)得法，加上優(yōu)越的地頭，則其影響范圍除可覆蓋整個(gè)市區(qū)外，尚有可能輻射到鼎湖、廣寧、德慶、封開、懷集、高要及四會(huì)等周邊縣市以吸引更多的投資者、消費(fèi)者。七、 操作手段我們將引進(jìn)一

17、站式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念（集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力的龍頭商戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)理想的操作平臺(tái)。5.2項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)一、 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量過大，消費(fèi)人口不足前面已經(jīng)提到，在本項(xiàng)目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個(gè)大場(chǎng)同時(shí)經(jīng)營(yíng)，這種情形，將會(huì)導(dǎo)至各大商場(chǎng)對(duì)投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的爭(zhēng)奪，從而令到競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，本項(xiàng)目屬于新開發(fā)，面對(duì)的是一個(gè)買方市場(chǎng)，問題會(huì)更多。二、 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有所不足主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場(chǎng)不夠大等，后面會(huì)有專門敘

18、述。三、 遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生信心障礙本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在一個(gè)月后推出市場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購(gòu)買者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)能否按時(shí)建成并交付使用會(huì)有信心障礙。5.3項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)一、 本項(xiàng)目剛投入開發(fā)，尚有時(shí)間考察廣州乃至全國(guó)知名大商場(chǎng)，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，可以少走彎路，避免重大失誤。二、 引入最新的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)模式，在與同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中，有利于后發(fā)制人。三、 運(yùn)用極具誘惑力的租售手法，最大限度地吸引買家，投資者和經(jīng)營(yíng)者。5.4項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應(yīng)市場(chǎng)，是否適應(yīng)經(jīng)營(yíng)者需求的問題，或者縱然能按經(jīng)營(yíng)者的需求進(jìn)行調(diào)整改動(dòng)，也不得不承受降低租金、售價(jià)的

19、損失。二、 資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當(dāng)部分要依賴預(yù)售預(yù)租。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營(yíng)商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時(shí)方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會(huì)給開發(fā)投入帶來資金壓力。5-36.0項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群如下： 具有中等以上收入的本地居民。 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 觀光旅游者。 來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。6-17.0項(xiàng)目的市場(chǎng)定位7.1功能定位根據(jù)前述的項(xiàng)目特點(diǎn)、市場(chǎng)條件及社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)行判斷，本

20、項(xiàng)目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項(xiàng)目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售，開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售有利于增加和積聚人氣、擴(kuò)大知名度。7. 2檔次定位中檔以下的建造及經(jīng)營(yíng)檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與肇慶現(xiàn)時(shí)的整體消費(fèi)水平不一致。建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。7.3客戶定位一、 銷售 銀行、金融證券機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地

21、頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購(gòu)買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米。 民營(yíng)生產(chǎn)廠家。如有實(shí)力的家具制造商等，會(huì)購(gòu)買商場(chǎng)用作經(jīng)營(yíng)展示，所需面積一般過千平方米，如果租場(chǎng)，則所需面積可能更大。 小商家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。該類人士屬商場(chǎng)的小業(yè)主，一般經(jīng)營(yíng)面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價(jià)低的鋪位較受歡迎。一個(gè)場(chǎng)在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營(yíng)，托起整個(gè)市。 商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個(gè)鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報(bào)。二、 租賃 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般不買，所需面積中等，約

22、150400平方米。 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過100平方米。 著名快餐連鎖店。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對(duì)場(chǎng)地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當(dāng)勞），入駐條件越苛刻。 中、西餐飲經(jīng)營(yíng)店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。 各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場(chǎng)主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。所需面積較小，約1030平方米。7.4價(jià)格定位一、 租賃價(jià)格1、 經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目月租均價(jià)（按建筑面積計(jì)算）如下： 百貨超市40元/ 風(fēng)味食街20元/ 其他專賣店，品牌店另行定價(jià)2、 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總

23、管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場(chǎng)地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶負(fù)責(zé)。如百貨超市自行負(fù)責(zé)空調(diào)、消防設(shè)備，則月租均價(jià)為30元/。3、 主要租賃條件。百貨、超市物業(yè)簽10年以上租期，其他物業(yè)租期簽3年以上。租金單價(jià)每?jī)赡赀f增5。裝修免租期36個(gè)月（視乎所租場(chǎng)地大?。┒?出售價(jià)格（待議）經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目銷售均價(jià)（按建筑面積計(jì)算）如下：A、B區(qū) C、D區(qū) 首層 首層 夾層 二層 二層 三層 四層 地下車位7-48.0項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布 一、經(jīng)營(yíng)主題A、 以大型超市、時(shí)尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動(dòng)零售消費(fèi)和其它消費(fèi)。B、 營(yíng)造一個(gè)時(shí)尚的生活中心，融購(gòu)物、享受與方便生活于一體的特

24、色主題商場(chǎng)。C、 以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標(biāo)顧客群。D、 裝修設(shè)計(jì)以特色，多變煥發(fā)魅力，表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。二、布局主題：A、購(gòu)物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動(dòng)、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地a.中餐及各國(guó)風(fēng)味特色店（澳門街、泰國(guó)菜、日本壽司、韓國(guó)菜）。b.咖啡室c.特色小食（冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁）d.茶館D、娛樂（增加夜間吸引）d. 桑拿、沐足e. 夜總會(huì)或DISSCOE、便利生活：a. 銀行b

25、. 郵局c. 旅行社d. 美發(fā)、美容e. 藥店f. 禮品包裝g. 服務(wù)代理h. 結(jié)婚用品及服務(wù)i. 中介代理F、知識(shí)廣場(chǎng)a.圖書店b.工藝品店c.文具店d.書畫藝術(shù)e.音像制品G、數(shù)碼高科技a.電腦合成照片、形象包裝設(shè)計(jì)b.電腦服飾設(shè)計(jì)、婚紗設(shè)計(jì)e.電腦及資訊網(wǎng)絡(luò)類商店f.電信業(yè)類g.影音類H、運(yùn)動(dòng)館a.運(yùn)動(dòng)用品及器材b.健身用品及器材c. 保健用品d.運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋e.爬山、遠(yuǎn)足用品f.高爾夫用品g.展示中心j. 獵魚用品及水上用品I、觀賞類a.寵物用品b.觀賞植物、園藝用品c.觀賞魚及其配套、養(yǎng)魚用品三、各層功能分布 負(fù)一層：設(shè)備層及停車場(chǎng)，共有300個(gè)車位 A、B區(qū)首層：時(shí)代名店城（中

26、高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售。 A、B區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當(dāng)勞或肯德基）。 A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實(shí)際而定）。其余部分：知識(shí)廣場(chǎng)（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)） A、B區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會(huì)或DISCO；中西餐飲、休閑娛樂。 C、D區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值分布） C、D區(qū)二層：運(yùn)動(dòng)用品、家具城、名牌特價(jià)場(chǎng)。 裙樓頂層，平臺(tái)花園、會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)

27、、小型泳池等。 產(chǎn)品出租展示區(qū)域：1、A、B區(qū)主入口前廣場(chǎng)。2、A、B區(qū)中庭。3、C、D區(qū)首層中廊。以上僅為初步方案，需待本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)修改后（板層和柱網(wǎng)不變），才能對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和布場(chǎng)加以完善。8-59.0租售推廣策略經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上也存在不足之處，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，才能適應(yīng)市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。由于本項(xiàng)目回收資金的需要，建議7月下旬首推內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。9.1銷售模式一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運(yùn)作公司的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，為買家提供合適的鋪位。A、自由投資區(qū)適合投資者購(gòu)買后保租回報(bào)，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。B、自主經(jīng)營(yíng)

28、區(qū)客戶購(gòu)買后自行經(jīng)營(yíng)或租賃二、價(jià)格策略“低開高走，差別定價(jià)”并舉針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價(jià)格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而達(dá)到一種宣傳效果（注意：定價(jià)必須準(zhǔn)確一步到位）。同時(shí)對(duì)不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進(jìn)行不同的差別定價(jià)。通過價(jià)格杠桿，引導(dǎo)購(gòu)買意向，達(dá)到均衡出貨。三、集中銷售通過對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。1） 集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段使用。2） 集中銷售是對(duì)有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號(hào)，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序

29、統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)。貳仟元押金可退。四、保租回報(bào)使客戶對(duì)本項(xiàng)目購(gòu)買有信心的保證（即返、期返）。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，在推售過程中商家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報(bào)”是2000年推售手法的一大熱點(diǎn)，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報(bào)”的銷售手法已經(jīng)陳舊，但“保租回報(bào)”依然是一個(gè)重要的推售手法，現(xiàn)時(shí)買家最為看重的始終都是商場(chǎng)的前景，因此，各商家利用“保租回報(bào)”統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以低租金將品牌經(jīng)營(yíng)者直接引入經(jīng)營(yíng)，建立主題式的商場(chǎng)。保租回報(bào)方式：方式具體計(jì)算即返A(chǔ)根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價(jià)中一次性扣除。例：某商鋪成交價(jià)100萬元，按四年返還30%計(jì)算。計(jì)算：在成交價(jià)中一次性扣除30%，即實(shí)際成交價(jià)70

30、萬元，首期付35萬元，按揭35萬元。即返B根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。例：某商鋪成交價(jià)100萬元，按四年返還30%計(jì)算。計(jì)算：成交價(jià)100萬元，首期款50萬元，按揭50萬元，在首期款中一次性扣除成交價(jià)的30%，即首期付20萬元，按揭50萬元。期返根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時(shí)按比例每季或每年返還。例：某商鋪成交價(jià)100萬元，按四年返還40%計(jì)算。計(jì)算：成交價(jià)100萬元，首期付50萬元，按揭50萬元，開業(yè)時(shí)每年按成交價(jià)的10%返還，即每年返還10萬元，共四年。以上各種銷售方式無論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，通常會(huì)采用兩種方式：A、打破銷售時(shí)的間隔格局，以地磚的顏色識(shí)別原間隔，

31、然后由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。B、按原銷售時(shí)的間隔格局，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一招納經(jīng)營(yíng)者。五、客戶聯(lián)誼模式借勢(shì)發(fā)掘潛在客戶擴(kuò)大宣傳效果。客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實(shí)施。其形式是時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購(gòu)買時(shí)代廣場(chǎng)的朋友、親戚等。持副卡購(gòu)買者可獲優(yōu)惠，但每次限使用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。 （以上幾種模式在銷售中交錯(cuò)使用）9.2經(jīng)營(yíng)模式一、自主經(jīng)營(yíng)業(yè)主購(gòu)買后自行經(jīng)營(yíng)或自行租賃。二、租金形式商家直接支付租金、商場(chǎng)管理費(fèi)自行經(jīng)營(yíng)。三、合作經(jīng)營(yíng)-營(yíng)業(yè)額分成（含保底分成）A、 營(yíng)業(yè)額分成有利于引入品牌店（U2、G2000、佐丹奴、班

32、尼路等）B、 營(yíng)業(yè)額分成：即從每月總營(yíng)業(yè)額中提取12%-18%作為租金，營(yíng)業(yè)員、貨源、商場(chǎng)管理費(fèi)由各店自負(fù)。C、 保底分成：不同租戶確定底線租金，如果營(yíng)業(yè)額超出某一固定數(shù)，超出數(shù)額按一定比例計(jì)算。（以上三種方式均必須遵照商場(chǎng)管理?xiàng)l例執(zhí)行，準(zhǔn)時(shí)開門、關(guān)門。）9.3招租模式1、 直銷通過我司關(guān)系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)系。2、 間接銷售通過傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。3、 內(nèi)銷在本地尋找有實(shí)力的商家。9.4銷售資料要在開盤前盡快完成下列銷售資料：1、裝修標(biāo)準(zhǔn) 2、認(rèn)購(gòu)需知3、按揭需知 4、認(rèn)購(gòu)書5、平面圖 6、單張、樓書7、認(rèn)租需知 8、租賃合同9、反租合同（即反、期反） 10、各類表格

33、9.5銷售人員1、 在項(xiàng)目正式推出前，進(jìn)行銷售人員培訓(xùn)，了解市場(chǎng)，熟悉項(xiàng)目、熟悉目標(biāo)客戶、熟悉租售運(yùn)作。2、 開盤前期駐場(chǎng)4人。3、 銷售階段駐場(chǎng)6人以上。9-610.0廣告宣傳策略10.1廣告宣傳整體目標(biāo)以目前市場(chǎng)之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地貫徹實(shí)施銷售策略，將項(xiàng)目信息迅速地傳播給商家。根據(jù)時(shí)代廣場(chǎng)的特點(diǎn)，必須采取多元化的廣告策略，包括電視、報(bào)紙、戶外、公關(guān)宣傳活動(dòng)等專業(yè)廣告包裝。為突出發(fā)展商的實(shí)力和樹立時(shí)代廣場(chǎng)的良好品牌，宣傳策略定位必須走高檔次的包裝路線，突出時(shí)代廣場(chǎng)體現(xiàn)時(shí)尚潮流的特點(diǎn)，將時(shí)代廣場(chǎng)塑造成肇慶人心目中的標(biāo)志性建筑物，同時(shí)達(dá)到既定的銷售業(yè)績(jī)，務(wù)求實(shí)現(xiàn)良好社會(huì)

34、效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重目標(biāo)。10.2品牌宣傳策略制定實(shí)施具有獨(dú)特創(chuàng)意的時(shí)代廣場(chǎng)系列宣傳計(jì)劃，通過樹立大形象、大品牌，達(dá)到整個(gè)宣傳的權(quán)威性，從而取得事半功倍的效果。三大形象品牌策略：A、 發(fā)展商實(shí)力品牌B、 時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)尚形象品牌C、 物業(yè)管理品牌廣告宣傳必須圍繞以上三大品牌互相滲透，三位一體。10.3廣告宣傳主題（賣點(diǎn)）A、 開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流，與中國(guó)同步，與世界同步。B、 黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。C、 時(shí)代標(biāo)志地王商城。D、 得時(shí)代者得天下。E、 輕松投資委托經(jīng)營(yíng)。F、 一鋪旺三代。10.4廣告宣傳的目標(biāo)客戶群（1） 大型集團(tuán)公司該類買家有相當(dāng)實(shí)力，傾向于作長(zhǎng)線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲

35、食集團(tuán)、銀行等。（2） 中小型企業(yè)、個(gè)體工商戶該類買家購(gòu)鋪，主要是企業(yè)發(fā)展所需，并且看中時(shí)代廣場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會(huì)。（3） 投資客該類投資客購(gòu)鋪出發(fā)點(diǎn)主要是為了增值，只要鋪位價(jià)格適中，發(fā)展前景看好，預(yù)計(jì)有足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會(huì)吸引該類買家。（4） 其他商家10.5廣告宣傳實(shí)施及媒介選擇（1） 時(shí)代廣場(chǎng)Logo（識(shí)別標(biāo)志）設(shè)計(jì)盡快設(shè)計(jì)確定時(shí)代廣場(chǎng)Logo，該Logo必須體現(xiàn)出時(shí)尚與潮流的完美結(jié)合。（2） 確定項(xiàng)目代言人項(xiàng)目規(guī)模較大，建議選用適當(dāng)?shù)拿餍亲鞔匀耍?） 電視類A、 拍攝810分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望，介紹開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)社會(huì)的職能與貢獻(xiàn)

36、。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、 拍攝810分鐘的廣告宣傳片，介紹時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、經(jīng)營(yíng)、商機(jī)等，在銷售現(xiàn)場(chǎng)不停播放。C、 拍攝3060秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版），分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。（4） 報(bào)紙類A、 通過大篇幅設(shè)計(jì)精美的平面廣告，來塑造項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，造成輿論影響，提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢(shì)。（5） 樓書制作（兩個(gè)版本）A、 形象版內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格實(shí)出、印制精美，使客戶充分了解項(xiàng)目的前景。B、 促銷版突出優(yōu)勢(shì)，促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，銷售人員據(jù)此向客戶講解項(xiàng)目各方面的特點(diǎn)。（6） 宣傳單張制

37、作以郵遞、派發(fā)的形式，將信息直接傳達(dá)給目標(biāo)客戶。（7） 展板制作展板是售樓部重要組成部份，其內(nèi)容包括項(xiàng)目：地理位置、生活設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、各種效果圖以及其它促銷資料。（8） 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺，從而增強(qiáng)購(gòu)買決心。（9） 公關(guān)宣傳活動(dòng)A、 在廣州花園酒店舉辦（時(shí)間待定）：肇慶時(shí)代廣場(chǎng)（商場(chǎng)）封頂?shù)涠Y暨廣州招商會(huì)、討論會(huì)；邀清知名人士參與造勢(shì)，吸引廣州商家進(jìn)駐。B、 定期于銷售現(xiàn)場(chǎng)舉辦有獎(jiǎng)活動(dòng)，請(qǐng)出知名主持人、樂隊(duì)、演員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)表演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購(gòu)買可獲折扣。C、 利用事件營(yíng)銷，如贊助環(huán)城長(zhǎng)跑活動(dòng)等進(jìn)行宣傳造勢(shì)。（10） 現(xiàn)場(chǎng)包裝：清

38、理好項(xiàng)目及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。（11） 其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。10.6時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排目前時(shí)代廣場(chǎng)銷售前期準(zhǔn)備工作已全面展開，不久即可進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實(shí)施安排。以下是敝司列出的時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定后，敝司再與各媒介公司聯(lián)系，商討制定具體實(shí)施方案。時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要：1、 電視廣告A、 拍攝810分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望和開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)范圍開發(fā)、實(shí)力及對(duì)社會(huì)的職能與貢獻(xiàn)，以增強(qiáng)商家的信心。此宣傳片在售樓部反

39、復(fù)播放。B、 拍攝810分鐘的廣告宣傳片，介紹時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)特色、商機(jī)等此宣傳片在售樓部不停播放。C、 拍攝3060秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。2、 報(bào)紙廣告A、 通過大篇幅設(shè)計(jì)精美、訴求準(zhǔn)確的平面廣告，來塑造項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)?xiàng)目的銷售跟蹤、熱點(diǎn)報(bào)道等，制造社會(huì)輿論來提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢(shì)。每星期刊登一篇。3、 樓書制作（兩個(gè)版本）A、 精裝版規(guī)格大概24個(gè)版面，內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格獨(dú)特、印制精美，能充分展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力和項(xiàng)目本身的前景，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目本身的文化內(nèi)涵

40、和經(jīng)營(yíng)觀念。B、 簡(jiǎn)裝版規(guī)格大概8個(gè)版面，突出優(yōu)勢(shì)、促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，著重介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、招商政策和投資回報(bào)，能吸引商家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點(diǎn)。4、 電臺(tái)廣告利用其傳播廣、成本低的特點(diǎn)，彌補(bǔ)其它廣告的不足之處?？射浿?2條廣告帶，在好時(shí)段、聽眾喜歡的頻道播出，同時(shí)也可以合作形式承辦節(jié)目。5、 售樓部的包裝售樓部相當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目的微型展覽館，是時(shí)代廣場(chǎng)整體形象的縮影，包括公司實(shí)力、服務(wù)、管理等。售樓部的形象直接影響大眾對(duì)時(shí)代廣場(chǎng)的評(píng)價(jià)。A、 統(tǒng)一售樓部的辦公用品：紙、筆、計(jì)算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商

41、鋪設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷控表等各種效果圖。D、 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強(qiáng)購(gòu)買決心。6、 項(xiàng)目位置環(huán)境包裝A、 清理好項(xiàng)目的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。B、 在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。7、 霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)繁榮地段的顯眼處（如人行天橋、大型建筑物等）制作出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。8、 公關(guān)宣傳活動(dòng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第一天，舉行慶祝儀式，儀式可采用自助酒會(huì)與演出活動(dòng)相結(jié)合，邀請(qǐng)知名人士參加造勢(shì)，地點(diǎn)可選在銷售現(xiàn)場(chǎng)或牌坊廣場(chǎng)。并準(zhǔn)備好帶廣告性質(zhì)禮品，贈(zèng)送到場(chǎng)嘉賓、觀眾。10-711.0項(xiàng)目租售資金回收計(jì)劃本項(xiàng)目的資金回收及盈利能力通過物業(yè)的出

42、售和物業(yè)的出租途徑實(shí)現(xiàn)，就目前的情況而言，本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)未最后定論，資金的回收計(jì)劃只能按前期項(xiàng)目的用資進(jìn)度通過預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目7月下旬向市場(chǎng)推廣實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。具體目標(biāo)如下：1、 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬元整。2、 2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥8000萬元整(含以上￥3000萬元)。3、 2003年3月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥13000萬元整(含以上￥8000萬元)。4、 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥18000萬元整(含以上￥13000萬元)。本項(xiàng)目的出租盈利能力必待本項(xiàng)

43、目基本建成（商場(chǎng)部分）后再進(jìn)行具體的測(cè)算。11-112.0對(duì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的意見及建議建筑設(shè)計(jì)的合理性基于建筑物的使用功能定位。本建議是先將時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)功能設(shè)定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑娛樂服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑娛樂帶動(dòng)零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點(diǎn)去審視大廈的建筑設(shè)計(jì)。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計(jì)院2001年11月的版本。12.1交通安排1、 現(xiàn)設(shè)計(jì)方案只通過瑞州五路頭、尾兩個(gè)入口進(jìn)入商場(chǎng)（通過天橋進(jìn)入二層除外）建議項(xiàng)目臨街鋪設(shè)出入口與商場(chǎng)連通，并對(duì)商場(chǎng)內(nèi)交通和間鋪要重新考慮。2、 增加停車位本項(xiàng)目（商場(chǎng)部分）地下停車場(chǎng)至少應(yīng)提供280300個(gè)汽車位、400個(gè)摩托車位。停車場(chǎng)車道寬6m，按建筑

44、面積計(jì)算每個(gè)車位約40m2，每個(gè)車位的實(shí)際占地約2.45.5 m2，本項(xiàng)目地下層似不能提供足夠的場(chǎng)地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整： 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場(chǎng)下方。 做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場(chǎng)）。 采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。3、 連通東北方向星湖牌坊廣場(chǎng)的現(xiàn)工藝品商場(chǎng)位置，引入牌坊廣場(chǎng)觀光客流。4、 西側(cè)車庫(kù)入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺(tái)貨梯肯定不夠，建議增至四臺(tái)。5、 首層AB區(qū)圖未見物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷；6、 AB區(qū)二層圖帶有2.5m寬的外走廊，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨(dú)立街鋪形式，但未見在外走廊

45、有連接牌坊廣場(chǎng)的天橋。 7、 三臺(tái)商場(chǎng)專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺(tái)觀光梯。8、 主入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動(dòng)扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。9、 裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面，而北面有發(fā)展成為步行購(gòu)物街的構(gòu)想，卸貨區(qū)與步行街之間是否會(huì)產(chǎn)生時(shí)間和空間上的沖突，需慎重考慮。12.2輔助場(chǎng)地5、 主入口前廣場(chǎng)面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場(chǎng)地的空間；6、 主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會(huì)造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問題。建議撤消旋轉(zhuǎn)門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內(nèi)的情景，可以自由進(jìn)入大堂。主入口大門寬約8m，如采用雙門

46、，則每個(gè)門寬度約為56m；7、 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門；8、 A、B區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場(chǎng)外的通道口設(shè)置不妥，大型商場(chǎng)一般每萬平方米須配置5個(gè)裝卸車位；9、 商場(chǎng)垃圾量大，現(xiàn)時(shí)垃圾處理中心離商場(chǎng)較遠(yuǎn)（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個(gè)收集轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)；10、 從AB區(qū)首層平面見到環(huán)繞人行道及主入口廣場(chǎng)的標(biāo)高為負(fù)0.27，比馬路面負(fù)0.42高出0.15m，從圖面上看應(yīng)是梯級(jí)平臺(tái)的形式，應(yīng)設(shè)有“無障礙通道”；11、 商場(chǎng)內(nèi)首層四個(gè)入口通道都設(shè)置梯級(jí)，應(yīng)設(shè)置坡面通道；12、 AB區(qū)首層北面，貨梯廳地面標(biāo)高負(fù)1.5m，比入口地面低1.25 m，圖示的入口通道坡面太陡，造成

47、運(yùn)貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長(zhǎng)度比例為1:8或1:10。12.3其他1、 中庭頂部加高56 m，使熱空氣在頂部空間形成一個(gè)靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗。2、 將來第四層做餐飲、娛樂，則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。12.4 A、B區(qū)的塔樓1、 第四層裙樓頂做平臺(tái)花園、會(huì)所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、泳池等）。2、 兩棟塔樓建議將功能改為服務(wù)式公寓，會(huì)有更好的市場(chǎng)前景。（我司提供該類物業(yè)市場(chǎng)資料供貴方參考）3、 塔樓首層架空或半架空。4、 公寓設(shè)置獨(dú)立出入口及進(jìn)行獨(dú)立封閉式管理。12-413.0對(duì)項(xiàng)目售樓部工程的建議我司對(duì)售樓部施工現(xiàn)場(chǎng)作了多次實(shí)地勘察，并對(duì)圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：13.1調(diào)整廳內(nèi)布局大廳的現(xiàn)場(chǎng)感覺是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫感覺，為此建議將布局作調(diào)整，具體做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限度地對(duì)外展示，并自然形成