律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任研究

1、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任研究摘要：在不動(dòng)產(chǎn)交易中，物權(quán)法規(guī)定權(quán)利人必須通過不動(dòng)產(chǎn)登記程序設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)交易具有重要的意義，直接影響不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。目前，為保證不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確和效率，國(guó)際上多由律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)也必然逐步發(fā)展成熟，在律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的過程中，為保證不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人和律師的合法權(quán)益，有必要對(duì)律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任進(jìn)行研究。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 律師賠償責(zé)任 隨著不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)也必然增多。不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的重要程序，根據(jù)物權(quán)法第九

2、條：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！奔床粍?dòng)產(chǎn)登記程序的介入為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立了一個(gè)通道，使得程序規(guī)則與物權(quán)法得以銜接并相互感應(yīng)。通過不動(dòng)產(chǎn)登記程序，使得不動(dòng)產(chǎn)交易產(chǎn)生了物權(quán)法規(guī)定的對(duì)抗力或者公信力的法律效果，從而使得不動(dòng)產(chǎn)登記具有實(shí)體法的意義。 常鵬翱：“認(rèn)真對(duì)待不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則的實(shí)用主義認(rèn)識(shí)”，J南京大學(xué)法律評(píng)論，2003年秋季號(hào)，第71頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記程序關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，為保證不動(dòng)產(chǎn)登記的效率和準(zhǔn)確性，國(guó)際上如美國(guó)、澳大利亞、日本及我國(guó)香港地區(qū)出現(xiàn)了律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。我國(guó)物權(quán)法第二章關(guān)

3、于“不動(dòng)產(chǎn)登記”的內(nèi)容規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的主體是“當(dāng)事人”，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！币?guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的主體是“當(dāng)事人或代理人”，因此我國(guó)律師也可以接受當(dāng)事人的委托，代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，為保證不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人和律師的合法權(quán)益，有必要對(duì)律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任進(jìn)行研究。一、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的性質(zhì)現(xiàn)代意義上的律師執(zhí)業(yè)損害賠償責(zé)任與律師的不當(dāng)執(zhí)業(yè)相關(guān)聯(lián)，不當(dāng)執(zhí)業(yè)是指律師在執(zhí)業(yè)過程中，違反法律法規(guī)的規(guī)定，違反與當(dāng)事人的約定，或者違反律師職業(yè)道

4、德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律，給當(dāng)事人和其他利害關(guān)系人造成損失的行為。 李桂英：“律師執(zhí)業(yè)賠償制度的幾個(gè)問題”，J，中國(guó)法學(xué)，2000年第2期，第150頁(yè)。在律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記導(dǎo)致?lián)p害的場(chǎng)合，研究律師損害賠償責(zé)任的性質(zhì)，可以為當(dāng)事人選擇救濟(jì)的方式提供參考，也可以為律師在執(zhí)業(yè)過程中合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。我國(guó)律師法第五十四條規(guī)定：“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失的，由其所在的律師事務(wù)所承擔(dān)賠償責(zé)任。律師事務(wù)所賠償后，可以向有故意或者重大過失行為的律師追償?！甭蓭煶袚?dān)賠償責(zé)任以違法執(zhí)業(yè)或者存在過錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失為前提，但律師損害賠償責(zé)任的性質(zhì)，學(xué)說上存在不同的看法，即存在違約責(zé)任說、侵權(quán)責(zé)任說及侵權(quán)和違

5、約責(zé)任競(jìng)合說。首先，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的內(nèi)容。律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，根據(jù)律師法第二十五條的規(guī)定，當(dāng)事人必須與律師事務(wù)所必須簽訂書面委托合同，因此屬于接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行法律服務(wù)。在委托合同的約束下，律師事務(wù)所及律師必須在當(dāng)事人的委托授權(quán)權(quán)限下提供法律服務(wù)，合理地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。即律師作為當(dāng)事人的代理人，必須按照雙方簽訂的委托合同履行義務(wù)，不得違反委托合同的約定，否則構(gòu)成違約。此外，律師作為專業(yè)服務(wù)提供人員，即使委托合同未加以約定，律師也應(yīng)該遵守法律法規(guī)及律師職業(yè)道德關(guān)于律師注意義務(wù)的規(guī)定，即法律法規(guī)及律師執(zhí)業(yè)規(guī)范關(guān)于律師注意義務(wù)的規(guī)定雖然未體現(xiàn)在委托合同中，但仍需將此義務(wù)視為委

6、托合同的一部分，因此律師的違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為均可視為律師違反委托合同的約定，而律師作為律師事務(wù)所簽訂的實(shí)際履行人，合同法規(guī)定，合同約定由第三人履行合同的，第三人未按照約定履行合同義務(wù)，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此律師事務(wù)所應(yīng)承擔(dān)律師未按照委托合同約定履行義務(wù)而產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。同時(shí)根據(jù)合同法第四百零六條的規(guī)定：“有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無(wú)償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！痹撘?guī)定與律師法第五十四條的內(nèi)涵一致，因此律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記的賠償責(zé)任具有違約責(zé)任的性質(zhì)。其次，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記損害賠

7、償責(zé)任的主體。律師法第二十五條規(guī)定：“律師承辦業(yè)務(wù)，由律師事務(wù)所統(tǒng)一接受委托，與委托人簽訂書面委托合同，按照國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一收取費(fèi)用并如實(shí)入賬。” 必須統(tǒng)一由律師事務(wù)所簽訂委托合同，禁止律師以個(gè)人的名義與當(dāng)事人簽訂委托合同，律師的執(zhí)業(yè)活動(dòng)只有在律師事務(wù)所接受委托并指派律師后方可進(jìn)行。律師事務(wù)所作為組織機(jī)構(gòu)，律師法第二十三條規(guī)定律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對(duì)律師在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中遵守職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀(jì)律的情況進(jìn)行監(jiān)督。根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第三十四條第1款規(guī)定：“用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！倍蓭煂儆诼伤墓ぷ魅藛T，律師法規(guī)定因律師的違法執(zhí)業(yè)或過錯(cuò)行為導(dǎo)致當(dāng)事人損害的，承擔(dān)賠償責(zé)任的

8、主體是律師事務(wù)所。故律師違法執(zhí)業(yè)或者過失造成他人損害的，屬于用人單位工作人員的侵權(quán)行為。因此律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記損害賠償責(zé)任具有侵權(quán)責(zé)任的性質(zhì)。綜上所述，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，因違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為導(dǎo)致的賠償責(zé)任，同時(shí)具備民法意義上違約責(zé)任性質(zhì)和侵權(quán)責(zé)任性質(zhì)。根據(jù)合同法第一百二十二條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！币虼?，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記，因違法行為或者過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人遭受損失的，當(dāng)事人可以選擇依照違約或者侵權(quán)的理由主張損害賠償。二、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的特征和構(gòu)成要件律師代理不動(dòng)

9、產(chǎn)登記賠償責(zé)任，根據(jù)律師法第五十四條的規(guī)定：“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失的，由其所在的律師事務(wù)所承擔(dān)賠償責(zé)任。律師事務(wù)所賠償后，可以向有故意或者重大過失行為的律師追償?！笔侵嘎蓭煷聿粍?dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，因違法執(zhí)業(yè)或者因過錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償?shù)拿袷仑?zé)任。 參考張遠(yuǎn)毅：“我國(guó)律師民事責(zé)任制度研究”，D，中國(guó)政法大學(xué)，2006年，第2-5頁(yè)。下面根據(jù)律師法、民法通則等法律的相關(guān)規(guī)定，論述律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的特征和構(gòu)成要件。（一）律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的特征1、律師與當(dāng)事人的法律關(guān)系具有特殊性。律師是指依法取得執(zhí)業(yè)證書，為當(dāng)事人提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員。律師從事不動(dòng)產(chǎn)登記

10、代理活動(dòng)，是依據(jù)法律專業(yè)知識(shí)為當(dāng)事人提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，律師以專業(yè)技能保證不動(dòng)產(chǎn)登記程序的準(zhǔn)確性，因此律師與當(dāng)事人之間存在特別信賴關(guān)系，當(dāng)事人信賴律師提供法律服務(wù)所具有的專業(yè)水準(zhǔn)、能力，故律師在代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的過程中被賦予高度注意義務(wù)及更高的職業(yè)道德要求。若考慮律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記的賠償責(zé)任，必須考慮律師與當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的特殊性。2、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任形成于執(zhí)業(yè)活動(dòng)中。律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是指律師利用律師身份提供專業(yè)服務(wù)。因此律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任也必須形成于執(zhí)業(yè)活動(dòng)中，即行為人必須以律師的名義執(zhí)行業(yè)務(wù)，而且必須是在執(zhí)業(yè)過程中發(fā)生的與執(zhí)業(yè)行為相關(guān)的法律行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)

11、生，若律師不以律師名義代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，或者導(dǎo)致當(dāng)事人損害的行為與代理不動(dòng)產(chǎn)登記的執(zhí)業(yè)內(nèi)容無(wú)關(guān)，則律師承擔(dān)的是普通民事責(zé)任，而非律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任。3、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任屬于過錯(cuò)責(zé)任。律師在代理不動(dòng)產(chǎn)登記過程中提供專業(yè)的法律服務(wù)，作為提供專業(yè)知識(shí)服務(wù)的人員，為有效地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，法律法規(guī)對(duì)于律師執(zhí)業(yè)均規(guī)定了嚴(yán)格的限制，違法執(zhí)業(yè)，是指律師在執(zhí)業(yè)過程中違反法定義務(wù)的行為，包括一般法定義務(wù)和附屬于律師特殊身份的義務(wù)，違法執(zhí)業(yè)的行為屬于規(guī)范層面的否定性評(píng)價(jià)，因此可以認(rèn)定律師具有過錯(cuò)。此外，根據(jù)律師法第五十四條的規(guī)定，律師接受當(dāng)事人委托提供法律服務(wù)，因過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人遭受損失的，

12、需承擔(dān)損害賠償責(zé)任，因此，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任屬于過錯(cuò)責(zé)任。（二）律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的構(gòu)成要件律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任，是律師在代理不動(dòng)產(chǎn)登記過程中產(chǎn)生的民事賠償責(zé)任。實(shí)踐中，確定律師是否應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任，涉及律師賠償責(zé)任構(gòu)成要件的認(rèn)定。一般認(rèn)為，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的包含4個(gè)構(gòu)成要件：1、當(dāng)事人與律師事務(wù)所簽訂的書面委托協(xié)議依法成立。 李桂英：“律師執(zhí)業(yè)賠償制度的幾個(gè)問題”，J，中國(guó)法學(xué)，2000年第2期，第155頁(yè)。根據(jù)律師法第二十五條第1款規(guī)定：“律師承辦業(yè)務(wù)，由律師事務(wù)所統(tǒng)一接受委托，與委托人簽訂書面委托合同，按照國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一收取費(fèi)用并如實(shí)入賬。”律師接受當(dāng)事人的

13、委托，必須簽訂書面的委托合同，書面委托合同是律師為當(dāng)事人提供法律服務(wù)的依據(jù)，未簽訂委托合同的，表明當(dāng)事人與律師之間不具備律師法規(guī)范的法律關(guān)系，發(fā)生損害的，不構(gòu)成律師賠償責(zé)任，不能適用關(guān)于律師損害賠償?shù)囊?guī)定。2、損害事實(shí)的存在。 潘家永：“對(duì)律師事務(wù)所賠償責(zé)任制度的探討”，J，法學(xué)論壇，1997年第3期，第72頁(yè)。律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，承擔(dān)損害賠償責(zé)任的前提是存在損害事實(shí)，包括實(shí)際損失和可得利益的損失。實(shí)踐中，若律師存在違法執(zhí)業(yè)或過錯(cuò)，但未造成當(dāng)事人損失的，律師只承擔(dān)執(zhí)業(yè)規(guī)范方面的責(zé)任，不承擔(dān)對(duì)當(dāng)事人的擔(dān)損害賠償責(zé)任。3、律師存在違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為。律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記損害賠償責(zé)任采用過錯(cuò)

14、歸責(zé)原則，若律師不存在違法執(zhí)業(yè)或者過錯(cuò)行為，而是因不可抗力或其他原因?qū)е庐?dāng)事人損失的，律師不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。4、律師的違法執(zhí)業(yè)行為或過錯(cuò)行為與當(dāng)事人的損失之間存在因果關(guān)系。存在因果關(guān)系是指律師的違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為與當(dāng)事人的損害之間有一定的聯(lián)系，因果關(guān)系是判斷律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任成立與損害賠償?shù)姆秶闹匾蛩?。即?dāng)事人的損害與律師的違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為不存在因果關(guān)系，則律師對(duì)當(dāng)事人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。存在因果關(guān)系的，通過因果關(guān)系可以進(jìn)一步判斷律師承擔(dān)的損害賠償責(zé)任的范圍。三、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的范圍確定律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的范圍，主要依據(jù)是律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的

15、內(nèi)容。律師法第二十八條規(guī)定：“律師可以從事下列業(yè)務(wù)：（一）接受自然人、法人或者其他組織的委托，擔(dān)任法律顧問；（二）接受民事案件、行政案件當(dāng)事人的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟；（三）接受刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的委托或者依法接受法律援助機(jī)構(gòu)的指派，擔(dān)任辯護(hù)人，接受自訴案件自訴人、公訴案件被害人或者其近親屬的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟；（四）接受委托，代理各類訴訟案件的申訴；（五）接受委托，參加調(diào)解、仲裁活動(dòng)；（六）接受委托，提供非訴訟法律服務(wù)；（七）解答有關(guān)法律的詢問、代寫訴訟文書和有關(guān)法律事務(wù)的其他文書?！苯Y(jié)合物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容包括：代理當(dāng)事人“根據(jù)不同登記事

16、項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料”；針對(duì)登記機(jī)構(gòu)的 “對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估或其他超出登記職責(zé)范圍的行為”，根據(jù)法律規(guī)定合理的維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益；代理當(dāng)事人對(duì)于登記錯(cuò)誤進(jìn)行更正或者異議登記，導(dǎo)致?lián)p害的提出損害賠償請(qǐng)求。因此，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)容是律師法規(guī)定的非訴訟法律服務(wù)， 也包括部分訴訟法律服務(wù)。而違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范、超越代理權(quán)限及違反律師執(zhí)業(yè)的注意義務(wù)是在代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)過程中，律師的違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為主要的表現(xiàn)形式，涵蓋了律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記損害賠償責(zé)任的主要范圍。1、違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。律師執(zhí)業(yè)規(guī)范，是指律師業(yè)務(wù)活動(dòng)指引，諸如律師辦理各類訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)的工作方式、程序和基

17、本要求，其宗旨是保證律師業(yè)務(wù)活動(dòng)遵循一定的規(guī)范和程序，法律法規(guī)或律師行業(yè)組織的規(guī)范性文件均有關(guān)于律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的內(nèi)容。 樊斌：“試論律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范”，D，四川大學(xué)，第2-3頁(yè)。違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范屬于違法執(zhí)業(yè)行為，導(dǎo)致?lián)p失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2、超越代理權(quán)限。律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，主要的依據(jù)是律師事務(wù)所與當(dāng)事人簽訂的委托合同，因此律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記屬于委托代理，根據(jù)民法通則關(guān)于代理的規(guī)定，代理人應(yīng)按照被代理人的委托行使代理權(quán)，超越代理權(quán)限進(jìn)行活動(dòng)導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。3、違反律師執(zhí)業(yè)的注意義務(wù)。注意義務(wù)，又稱勤勉、注意和技能義務(wù)，是指專家在履行其職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理履行職責(zé)，盡到其應(yīng)

18、有的謹(jǐn)慎、勤勉和注意，并確信其采取的措施在當(dāng)時(shí)的情況下是最有利于其委托人的選擇。 徐棣楓、沈暉：“論律師對(duì)委托人的賠償責(zé)任”，J，南京大學(xué)法律評(píng)論，2004年秋季號(hào)，第219頁(yè)頁(yè)。因此律師作為專業(yè)人員接受當(dāng)事人的委托提供法律服務(wù)，必須恪盡職守，對(duì)當(dāng)事人業(yè)務(wù)盡到高度注意義務(wù)，并對(duì)當(dāng)事人履行保密義務(wù)。未履行保密義務(wù),未恪盡職守以自覺、有效、快捷、勤勉的方式為當(dāng)事人服務(wù)，給當(dāng)事人造成損害的，包括：遺失重要材料而導(dǎo)致登記不能或登記失??；出具錯(cuò)誤的律師文書；應(yīng)當(dāng)收集的登記材料，由于律師的原因而沒有及時(shí)收集，而使登記材料湮滅；與第三者惡意串通，損害委托人利益等等，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。四、律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的承擔(dān)律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，若因律師的違法執(zhí)業(yè)行為或者過錯(cuò)行為導(dǎo)致當(dāng)事人損害的，根據(jù)律師法第五十四條的規(guī)定，承擔(dān)損害賠償責(zé)任的主體是律師事務(wù)所。因?yàn)槁蓭煶修k業(yè)務(wù)，由律師事務(wù)所統(tǒng)一接受委托，律師為當(dāng)事人提供法律服務(wù)的行為是代表律師事務(wù)所進(jìn)行的，無(wú)論是考慮雙方簽訂的委托合同的相對(duì)性，還是考慮侵權(quán)法中關(guān)于職員侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，律師代理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)因違法執(zhí)業(yè)或者過錯(cuò)行為導(dǎo)致當(dāng)事人損害的，均應(yīng)由律師事務(wù)所承擔(dān)。而律師事務(wù)所承擔(dān)賠償責(zé)任的限額，根據(jù)律師法第十五條至第二十條的規(guī)定，分為三種不同的情況：（1）國(guó)家出資設(shè)立的律師事務(wù)所，以該律師事務(wù)所的全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；（2）合伙律師事務(wù)所