溫泉項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書+(27頁)

1、青島即墨香根溫泉項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書青島即墨香根溫泉項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書目 錄1.項目概況22規(guī)劃設(shè)計的基本原則43規(guī)劃設(shè)計要求74設(shè)計成果要求265設(shè)計時間計劃27200801 P.27 1 .項目概況1.1 項目區(qū)位本項目位于青島即墨溫泉鎮(zhèn)，屬于青島“五區(qū)五帶 ”規(guī)劃中的東部度假旅游區(qū)，區(qū)域內(nèi)有獨特的溫泉資源，并已形成相對成熟的低密度物業(yè)氛圍。本項目地塊距離青島流亭國際機場30分鐘車程，由濱海大道到達(dá)青島市區(qū)僅需45分鐘車程，交通較為便利。01項目區(qū)位圖1.2 項目用地范圍及規(guī)劃指標(biāo)1.2.1 項目總規(guī)劃用地145341平米， 218畝，地塊西北高、東南低，呈坡地，落差較明顯。1.2.2 規(guī)劃

2、指標(biāo)： 容積率：0.8-1.0，綠化率45 建筑限高：24米1.3 紅線圖（另行提供）1.4 項目四至 東至泉海路 北至大田路 南至綠地及水面 西至綠地1.5 道路交通 東側(cè)緊鄰泉海路，雙向4車道。 北側(cè)緊鄰大田路，雙向4車道。1.6 周邊環(huán)境項目周圍開發(fā)大量別墅項目，已經(jīng)形成相對成熟的低密度物業(yè)氛圍，有基本完善的度假配套設(shè)施，如高爾夫球場、滑雪場及溫泉療養(yǎng)院，地塊南側(cè)有大面積綠地及水面，自然資源較好。2 規(guī)劃設(shè)計的基本原則2.1 項目定位2.1.1 項目形象定位Ø 中央別墅區(qū)·情景花園小鎮(zhèn)； 2.1.1.2：項目價值點詮釋Ø 以歐洲花園小鎮(zhèn)形成差異化形象

3、6; 追求產(chǎn)品創(chuàng)新2.1.2 產(chǎn)品定位1、小獨棟別墅；價值貢獻(xiàn)：項目價值標(biāo)桿產(chǎn)品，兌現(xiàn)項目價值；產(chǎn)品點：充分體現(xiàn)居住感受的升級，突出獨棟別墅感，做足低密度感受。2、花園洋房；價值貢獻(xiàn)：提高容積率，與低密度產(chǎn)品更好融合；產(chǎn)品點：做足產(chǎn)品品質(zhì)，體現(xiàn)洋房特質(zhì)居住感受。2.2 總體規(guī)劃2.2.1 規(guī)劃原則2.2.1.1 整體布局原則：體現(xiàn)“小鎮(zhèn)生活”的社區(qū)規(guī)劃，突出小區(qū)的低密度意向。 Ø 以小鎮(zhèn)中心集中示范小鎮(zhèn)生活意向；Ø 所有產(chǎn)品及景觀設(shè)計均須體現(xiàn)小鎮(zhèn)風(fēng)情感；Ø 為保證整體低密度意想，別墅產(chǎn)品的占地面積須達(dá)到50%以上；Ø 遵循資源傾斜原則：在資源條件好，地形

4、變化豐富，私密性及噪音小的位置布置別墅產(chǎn)品；2.2.1.2 住宅設(shè)計的朝向要求：盡量采用正南向布局，結(jié)合坡地地形設(shè)計建筑空間形式。2.2.1.3 項目內(nèi)部景觀以降低建筑密度感，體現(xiàn)小鎮(zhèn)風(fēng)情為原則，外部景觀考慮對項目邊界建立及提升項目形象的作用。2.2.1.4 人防、消防、日照間距等要求按照國家和青島市有關(guān)法規(guī)進(jìn)行，人防考慮于地下停車結(jié)合。2.2.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品類型：小獨棟別墅，花園洋房，配套公建經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議：項 目規(guī)劃指標(biāo)建筑面積比例用地面積()145341容積率0.87地上面積/用地規(guī)劃建筑面積149488100%地上面積126258地下面積23230住宅面積14648898%1.

5、小獨棟別墅6296442.1%地上4798432.1%地下14980平均70平米/戶10.0%2.花園洋房8352455.9%地上7677451.4%地下6750平均40平米/單元4.5%商業(yè)面積30002.0%地上15001.0%地下15001.0%3 規(guī)劃設(shè)計要求3.1 總體要求3.1.1 用地性質(zhì)：住宅用地3.1.2 總用地面積：地塊占地145341平米3.1.3 容積率：0.8-0.93.2 規(guī)劃建議：3.2.1 小鎮(zhèn)中心建議以廣場為中心，以會所及鐘塔為建筑統(tǒng)領(lǐng)，與花園洋房共同圍合成為建筑尺度適宜的聚集場所；3.2.2 小鎮(zhèn)中間建議布局在泉海路與大田路的交匯處，結(jié)合小區(qū)步行入口設(shè)置；3

6、.2.3 在泉海路和大田路各設(shè)置一個車行入口；3.2.4 花園洋房建議靠近項目東側(cè)和北側(cè)臨路部分，便于對外建立項目豐富意想，并起到阻擋噪音，建立別墅私密性作用；3.3 項目物業(yè)功能分區(qū)建議06項目物業(yè)功能分區(qū)示意圖3.4 住宅產(chǎn)品建議：3.4.1 本項目總體產(chǎn)品配比建議注：總體戶型面積、比例，可以根據(jù)銷售情況，在后期進(jìn)行一定的調(diào)整。 產(chǎn)品類型占地面積占地面積比容積率建筑面積戶型面積套數(shù)套數(shù)比小獨棟7997355%0.647984200333%220-24018017%花園洋房6397944%1.27677448365120-130878.5%110878.5%100878.5%90878.5%

7、130878.5%2840980-9025224.5%50-6012713%商業(yè)14541%1.52181（地上）-合計145406100%0.871269391027100%3.4.2 小獨棟1. 布置于社區(qū)內(nèi)側(cè)，景觀資源較好，遠(yuǎn)離道路噪聲污染小；2. 戶型面積建議在200平米左右和220-240平米；3. 建筑排布適當(dāng)選擇錯連或聯(lián)院形式，體現(xiàn)獨棟感；4. 地下室平均70平米/戶；5. 每戶設(shè)私家庭院；6. 地上2層，地下1層，地下室考慮自然采光；7. 戶型設(shè)計注意空間變化，體現(xiàn)別墅的空間意象，如高廳、吹拔、露臺設(shè)計等；8. 在綜合成本和地形的條件下，盡量設(shè)置地下停車場，實現(xiàn)立體交通，人車分

8、流；地下停車組織參考“龍湖滟瀾山項目”：小獨棟連接處理方式示意3.4.2.1 戶型設(shè)計要點：1. 首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現(xiàn)較大的空間感受，地上面積在200左右的戶型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5.1米以上。2. 廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計衛(wèi)生間一處。3. 地上200平米左右的戶型可以布置3個臥室。250左右則可以布置4個臥室.4. 二層主要功能空間為臥室，包括1個主臥區(qū)+ 2個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。5. 地下室的

9、功能空間包括設(shè)備間、儲藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。6. 建筑基地的面積在200平米/棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組團(tuán)開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間3.4.2.2 面積分配建議：l 地上面積在200平米左右的小獨棟別墅主要功能空間面積建議分層功能空間面積()總面積()首層門廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20 - 3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10二層主臥主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入

10、式衣帽間5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5l 地上面積在250平米左右的小獨棟別墅主要功能空間面積建議分層功能空間面積()總面積()首層門廳5160客廳、餐廳、家庭廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20 - 3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10二層主臥主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣帽間5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間53.4.2.3 戶型推薦：香江別墅L戶型總建筑面積296.50地上建筑面積206

11、.01地上一層118.37 地上二層87.64 半地下室90.49 首層： 前院與室內(nèi)的落差營造出拾級而上的起伏感，空間層次豐富 4.5米的挑空客廳三面采光，環(huán)繞的中庭和后院成為一體化的戶外客廳二層： 完全私密的居家空間，全部南向采光 主臥與主衛(wèi)之間特設(shè)衣帽間，營造干濕分區(qū)的舒適生活地下室： 半地下車庫、獨立工人房香江別墅U戶型總建筑面積306.89地上建筑面積230.63地上一層158.25 地上二層72.38 半地下室76.26 首層： 前院與室內(nèi)的落差營造出拾級而上的起伏感，空間層次豐富 4.5米的挑空客廳三面采光，前臨開放式前院的街區(qū)景致、后享中庭院落的家庭情趣 挑高4.5米的一層主臥

12、獨享近百平米的私密花園，明衛(wèi)浴設(shè)計 中庭院落正對超大餐廚空間二層： 樓梯很好地區(qū)分開兩個臥室套房，有效地保障私密感 每個臥室都配有獨立的衛(wèi)生間，南向臥室衛(wèi)生間設(shè)有頂窗3.4.3 花園洋房1. 建筑地上6層，首層設(shè)半地下室及下沉式庭院；2. 戶型面積首層120-130平方米；2-4層逐層退臺；頂層建議為躍層處理；3. 車位比每戶約1個，集中停車注意與綠化結(jié)合；4. 戶型設(shè)計建議參考成熟市場產(chǎn)品設(shè)計，如深圳萬科城。3.4.3.1 布局：花園洋房布置在項目地塊外側(cè)，小戶型部分集中布置于小鎮(zhèn)中心附近。3.4.3.2 產(chǎn)品特征：1）內(nèi)：情景通過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的加入

13、，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨立私密”等特征。2）外：花園觀景層次的增加（露臺等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，住宅面貌煥然一新3.4.3.3 設(shè)計要點：1 花園洋房注重豐富的建筑外形設(shè)計，利于形成小鎮(zhèn)豐富的視覺層次2 注重細(xì)節(jié)部分的設(shè)計，花架、鐵藝、裝飾構(gòu)建的運用，形成了小鎮(zhèn)熱烈活潑的氛圍3 首層花園增加首層住戶的戶外活動，體現(xiàn)洋房的特質(zhì)4 層層退臺形成的露臺，增加室內(nèi)外的空間過渡5 外置樓梯提供到達(dá)室外的便捷通道，增加與自然的親近花園洋房與小

14、鎮(zhèn)中心的層次感示意圖3.4.3.4 戶型推薦：萬科城6層洋房首層：128平米 4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯層二層：111平米 3室2廳2衛(wèi)三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi)四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi)五層：80平米 2室2廳1衛(wèi)六層：72平米 2室2廳1衛(wèi) 二層三層 四層五層 六層3.4.4 產(chǎn)品外立面原則Ø 建筑風(fēng)格建議意大利托斯卡納建筑風(fēng)格；Ø 建筑外形高低錯落，裝飾材料厚實，形成特有的品質(zhì)感；Ø 注意從細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，如從空調(diào)機位隱蔽、落水管外露、屋頂造型等方面，超越市場。 07項目建筑外立面示意圖3.5 配套設(shè)施3.5.1 商業(yè)3.6.1.1分布：在泉海

15、路與大田路交匯處；3.6.1.2商業(yè)形態(tài)：結(jié)合會所設(shè)計，地上2層，地下一層；3.6.1.3 面積：總面積3000平米，其中會所面積約1800-2400平米，其余為商業(yè)配套及辦公用房3.6.1.4設(shè)計建議：1. 建筑風(fēng)格與住宅統(tǒng)一；2. 預(yù)留水電燃?xì)饨涌冢?.5.2 小鎮(zhèn)中心l 小鎮(zhèn)中心是小鎮(zhèn)生活方式會聚點，提供聚會、休閑、交友、聊天的場所，是小鎮(zhèn)生活氛圍的集成展示l 小鎮(zhèn)中心的展示在營銷期對于項目差異化形象的示范起了決定性作用小鎮(zhèn)中心意向示意圖3.5.2.1 小鎮(zhèn)中心要素：l 一個聚集中心廣場、會所l 標(biāo)志物鐘塔l 交往、生活場所社區(qū)商業(yè)：咖啡館、超市等l 休閑氛圍噴泉、花壇、座椅，宜人尺度l

16、 人文氣息涉及歷史的、傳奇的、文化的人事物l 宜人尺度建筑空間比例舒適3.5.2.2 小鎮(zhèn)中心規(guī)模建議：建議本項目配套總面積建議3000平米，包括會所、商業(yè)、物業(yè)辦公用房等，其中會所面積1800-2400平米，社區(qū)商業(yè)及其他1000平米左右，中心廣場規(guī)模在2000-3000平米左右；3.5.2.3 布局建議：以廣場為中心，以鐘樓和會所作為建筑統(tǒng)領(lǐng)， 在廣場周邊以洋房配合商業(yè)，圍合成層次豐富的聚集中心3.5.3 會所3.5.3.1 功能建議：極品spa及紅酒博物館3.5.3.2 極品Spa：概念：以總統(tǒng)套房的形式提供若干獨立服務(wù)單元，配備高素質(zhì)專業(yè)技師貼身服務(wù)，設(shè)立多種溫泉體驗設(shè)施并首次引進(jìn)土耳

17、其魚療養(yǎng)生概念，所有服務(wù)須預(yù)約體驗，可與親朋摯友共同分享設(shè)計要點：服務(wù)區(qū)可分4-8個獨立單元，組合方式靈活，便于運營布局示意：專屬溫泉1區(qū)專屬溫泉2區(qū)200-300平米100平米專屬溫泉3區(qū)150-200平米150-200平米餐飲服務(wù)50-100平米專屬溫泉4區(qū)功能設(shè)置：l 溫泉區(qū)：以套房形勢，冷泉池、熱泉池、魚療湯池、更衣室、休息室、會客室、棋牌室、按摩室，可考慮結(jié)合布置l 餐飲服務(wù)區(qū)：西餐簡餐、冷熱飲供應(yīng)3.5.3.3 紅酒博物館功能設(shè)置：紅酒展廊、紅酒吧、紅酒窖設(shè)計要求：紅酒展廊可考慮結(jié)合酒吧或公共區(qū)域結(jié)合布置；紅酒窖要求恒溫恒濕；3.5.3.4 面積分配：3.6 園林規(guī)劃3.6.1 作

18、用：營造小鎮(zhèn)意向，體現(xiàn)小鎮(zhèn)風(fēng)情；形成差異化形象，體現(xiàn)項目品質(zhì)感降低視覺密度，減少建筑密集帶來的壓迫感3.6.2 設(shè)計原則1. 大手筆立形，達(dá)到平臺水平2. 小環(huán)境抒情，提升品質(zhì)感3. 盡量擴大景觀用地3.6.3 設(shè)計建議l 大手筆立形水系為主線打造異域風(fēng)情內(nèi)環(huán)，以外邊界和南側(cè)綠地共同構(gòu)成功能外環(huán)l 內(nèi)環(huán)通過兩大水系和景觀節(jié)點營造風(fēng)情感，外環(huán)建立項目邊界景觀布局示意圖景觀設(shè)計參考圖片3.6.3.1 內(nèi)環(huán)建議：以水系為主，小品增加風(fēng)情感3.6.3.2 外環(huán)建議：建立邊界方式一：起坡圍合l 在市政綠地內(nèi)部營造連續(xù)的坡地以形成對地塊的圍合。l 道路側(cè)坡度較陡，地塊側(cè)坡度較緩。l 道路側(cè)可密植本地樹種，

19、并設(shè)置鐵藝欄桿圍墻，通過硬質(zhì)隔斷建立邊界。l 適宜在地塊北邊界采用。優(yōu)點：減少道路對地塊內(nèi)部干擾，同時有利于轉(zhuǎn)化低洼地勢，便于景觀營造。原地形剖面道路起坡示意l 景觀設(shè)計造坡效果示意方式二：護(hù)城河方式l 加大地塊邊界與道路平面的高差，仿效護(hù)城河方式，通過棧橋的形式進(jìn)入地塊。l 根據(jù)實際情況，溝內(nèi)可充水成為進(jìn)入屏障或者在溝底設(shè)置鐵藝圍墻，通過心理感知建立邊界感。l 適宜在地塊東邊界采用。優(yōu)點：棧橋方式有利于增強小鎮(zhèn)意向，增強私屬感，同時降低圍墻對社區(qū)對外形象的干擾。原地形剖面道路挖河示意通過棧橋進(jìn)入地塊l 3.6.3.3 小環(huán)境抒情通過小品、雕塑、園藝等符號增加景觀風(fēng)情體驗 景觀園林小品設(shè)置示例3.6.3.4 盡量擴大景觀用地立體車庫的使用及外租景觀用地在規(guī)劃設(shè)計及建造成本適合的條件下，盡可能多的采取立體景觀車庫形式，并結(jié)合地形條件適當(dāng)墊高造景，做出微地形變化建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團(tuán)綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山項目地下車庫與建筑關(guān)系示意