房地產(chǎn)估價(jià)—第七章-假設(shè)開發(fā)法

1、第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法Click To Type Slide Title第一PPT模板網(wǎng)：l學(xué)學(xué) 習(xí)習(xí) 要要 求求l 了解假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)的組成和標(biāo)準(zhǔn)。熟悉假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用范圍和條件、操作步驟。掌握掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式及計(jì)算中各個(gè)項(xiàng)目的求?。徽郜F(xiàn)法和傳統(tǒng)計(jì)息法的應(yīng)用。7.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開發(fā)法的概念l假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、余值法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法（相當(dāng)于成本法的倒算），是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。要不要拿地？二、假設(shè)開發(fā)法的理

2、論依據(jù)l由于假設(shè)開發(fā)法是從未來的角度預(yù)測(cè)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，其基本理論依據(jù)與收益法相同，即預(yù)期收益原理，與投資者獲取投資收益的基本思路相符合。 l假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)來源于地租理論、商品價(jià)格構(gòu)成理論。 三、三、假設(shè)開發(fā)法的適用范圍和適用條件假設(shè)開發(fā)法的適用范圍和適用條件適用范圍：適用范圍：l假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的待開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，包括以下情形。l1、待開發(fā)的土地l有5種情況：由生地開發(fā)成熟地然后租售；由生地開發(fā)成房屋然后租售；由毛地開發(fā)成熟地然后租售；由毛地開發(fā)成房屋然后租售；由熟地開發(fā)成房屋然后租售。l2、可裝修改造或可改變用途的舊房l由舊房裝修改造為新房然后租售。

3、l3、在建工程l在建工程續(xù)建完成然后租售。適用條件： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)結(jié)合待開發(fā)房地產(chǎn)狀況正確選擇最佳開發(fā)利用方式，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值及開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，具體條件如下： 假設(shè)開發(fā)法的適用條件 （1）要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； （2）要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)； （3）要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)； （4）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單； （5）要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 1調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

4、； 4預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(各項(xiàng)內(nèi)涵及算法和成本法章節(jié)中講述一致)； 6進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的其他用途 1確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。 2確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。 3確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。 7.2假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 假設(shè)開發(fā)法按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式 估價(jià)對(duì)象：土地（生地，毛地，熟地）、在建工程、舊房生地：指已完成土地使用批

5、準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)）可用于建筑的土地，該建筑用地上無基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)），具備“三通”或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。l 求生地價(jià)值的公式求生地價(jià)值的公式l1、將生地開發(fā)成熟地的情況l生地價(jià)值 = 開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用l一投資利息-銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一購(gòu)買待開發(fā)生地支付的稅費(fèi)l2、將生地開發(fā)成房屋的情況l生地價(jià)值 = 開發(fā)完成

6、后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地開發(fā)成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用l-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買待開發(fā)生地支付的稅費(fèi)l（二）（二） 求毛地求毛地價(jià)值的公式價(jià)值的公式l1、將毛地開發(fā)成熟地的情況l毛地價(jià)值 = 開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用l-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買待開發(fā)毛地支付的稅費(fèi)l2、將毛地開發(fā)成房屋的情況l毛地價(jià)值 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地開發(fā)成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用l一投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)購(gòu)買待開發(fā)毛地支付的稅費(fèi)l（三）（三） 求熟地求熟地價(jià)值的公式價(jià)值的公式l熟地價(jià)值 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地開發(fā)成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利

7、息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買待開發(fā)熟地支付的稅費(fèi)l（四）（四） 求在建工程價(jià)值求在建工程價(jià)值的公式的公式l在建工程價(jià)值 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建中的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-購(gòu)買待開發(fā)在建工程支付的稅費(fèi)l（五）（五） 求舊房?jī)r(jià)值求舊房?jī)r(jià)值的公式的公式l舊房?jī)r(jià)值 裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝修改造的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一購(gòu)買舊房支付的稅費(fèi)7.3動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析方法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中處理資金時(shí)間價(jià)值可以采用折現(xiàn)和計(jì)算利息兩種方式。采用折現(xiàn)的方式考慮資金時(shí)間價(jià)值的假設(shè)開發(fā)法，可稱為折現(xiàn)法；采用

8、計(jì)算利息的方式考慮資金時(shí)間價(jià)值的假設(shè)開發(fā)法，可稱為傳統(tǒng)計(jì)息法。 折現(xiàn)法也稱動(dòng)態(tài)法，即要將不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的收入、支出全部折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行加減運(yùn)算。傳統(tǒng)法也稱靜態(tài)法，不需要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的收入、支出進(jìn)行折現(xiàn)，而通過投資利息的單獨(dú)計(jì)算來體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值。l 折現(xiàn)法（動(dòng)態(tài)法）的基本公式折現(xiàn)法（動(dòng)態(tài)法）的基本公式l待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的折現(xiàn)值（開發(fā)成本折現(xiàn)值+管理費(fèi)用折現(xiàn)值+銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值）投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)支付的稅費(fèi) l 傳統(tǒng)計(jì)息法（靜態(tài)法）的基本公式傳統(tǒng)計(jì)息法（靜態(tài)法）的基本公式l待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)）投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)支付的稅費(fèi) 分析習(xí)題7-1&7-2課后作業(yè) 1.假設(shè)開發(fā)法的適用條件？ 計(jì)算題（1）最后一組PPT 第一組：計(jì)算題2 第二組：某舊廠房的建筑面積為5000平方米，根據(jù)其位置，適宜改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用400元/平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的建設(shè)用地使用權(quán)。預(yù)計(jì)購(gòu)買該舊廠房買房需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%；改造期為1年，改造費(fèi)用為平方米建