花樣年_大溪谷總體規(guī)劃配套設計任務書

1、花樣年大溪谷概念性總體規(guī)劃設計任務書目錄一、項目概況1. 項目位置2. 氣候條件3. 高程分析4. 坡度分析：5. 植被及視覺景觀6. 水文資源二、項目定位1. 市場定位2. 形象定位3. 目標客群定位4. 項目功能定位三、總體規(guī)劃概念設計要求1. 概念規(guī)劃設計三原則2. 設計理念3. 設計要求四、總體規(guī)劃劃技術(shù)經(jīng)濟控制指標（設計部）五、項目住宅組團規(guī)劃概念設計要求及建議六、項目重要公建配套概念設計要求及建議七、項目輔助式配套概念設計要求及建議八、設計成果文件要求（設計部）1花樣年大溪谷概念性總體規(guī)劃設計任務書2花樣年大溪谷概念性總體規(guī)劃設計任務書奔石智til.花樣年大溪谷概念性總體規(guī)劃設計任

2、務書一、項目概況1. 項目位置本項目位于成都市蒲江縣城區(qū)西南，距成 都市約80公里，車程約一個小時；距成都 雙流機場約60公里，車程約為40余分鐘。從成都至地塊可以通過成雅高速（收費公路）直達。地塊距蒲江省級風景區(qū)“三湖一閣”區(qū)較 近，約10分鐘車程，易形成度假旅游連線。2. 氣候條件屬四川盆地亞熱帶溫潤氣候，全年氣候溫和，無酷暑嚴寒，無霜期長。常年降水豐富，雨熱同季，光熱水集中，宜種性廣。年平均氣溫16.4攝 氏度，日照1122小時，降雨1280毫米，相對濕度84%,常年無霜期302 天。以東北風、西南風為主。與成都相比，濕度相對稍低，冬季陽光較充裕；年霧天約 30天，略低于 成都；空氣質(zhì)量

3、與水質(zhì)皆優(yōu)于成都，由此氣候比成都更適合居住。3. 咼程分析地塊東邊為山地，地勢由東向西傾斜，東南 高西北低。海拔高程508-660米，比高為152 米。南北向或高或低，浪狀起伏，形成幾個不 同高度的臺地。場地自南向北形成 3道山 脊、山谷。中部表現(xiàn)為低洼丘陵地貌，高差局部達到了 60米；整個地塊形成兩個相對較為低洼的區(qū)域，中部有一條較為狹長的原生態(tài)林分割4.5.坡度分析：地塊東面較陡，坡度大多在25%以上，不 適于作大規(guī)模開發(fā)，以降低工程造價及減 低對生態(tài)地形破壞。中部、西部較緩，多為8%以下，但部分仍 達25%以上。規(guī)劃應因地制宜，只進行局 部土地平整，坡度太陡不適宜開發(fā)的空間 留作綠地隔離

4、帶或健身休閑空間。整個地塊坡度大于25%的土地占20%。植被及視覺景觀坡度幷析珊地塊表面除了農(nóng)業(yè)開發(fā)以外，保留了一定量 的原生態(tài)樹林，其中面積較大的有三塊是重要的景觀資源。場地內(nèi)多為當?shù)鼐用穹N植 的果樹、竹、稻田及原生樹木，生長狀況良 好。地塊東面是垂直高差最高達到 800米的山體，有較好的山景資源可以利用。項目西北面是蒲江河有較好的水景資源。6. 水文資源蒲江河從地塊的西北面流過，水量較小，水 位低，需提高水位；另外一條連通蒲江河的 水渠橫貫地塊西北部，該渠與蒲江河水質(zhì)皆 較清。場地有四條由于洪水的沖刷自然形成的溝 壑，貫穿南北。水文杲件圖地塊內(nèi)東面靠近山體有兩個較大的水塘，為 平時下雨蓄水

5、，作為旱季灌溉用水的補充水 源，水質(zhì)情況一般，面積約為2.3公頃。二、項目定位1. 市場定位“中國西南高爾夫度假勝地”本項目將以“高爾夫度假勝地”占位中國西南乃至全國范圍高端高爾夫地產(chǎn) 頭籌。依托項目內(nèi)優(yōu)勢的山水自然資源，以 45洞高爾夫球場，高端的綜合性高 度度假配套為配套，建立西南首個國內(nèi)一流的集休閑、 度假、娛樂、運動、商務、 居住等為一體的高端復合高爾夫地產(chǎn)項目， 引領國內(nèi)高端高爾夫度假生活、家庭 休閑度假、商務休閑度假、養(yǎng)老休閑度假等多種高端度假休閑及高端居住生活模 式。2. 形象定位“中國假日第1谷”隨著項目的開發(fā)階段逐步推進，項目以“成都假日生活第1谷”一 “西南假日生活第1谷”

6、 一“中國假日生活第1谷”逐漸推進，將“度假勝地”的綜 合概念細分成三大高端市場形象：高爾夫度假勝地國內(nèi)知名的45洞高爾夫球場。是國內(nèi)外高爾夫高爾夫運動人士必選的高球訓練、比賽、體驗的之地。家庭休閑度假勝地 只為高端人士打造的，適合情侶、三口之家、乃 至整個家族，長期或短期多種休閑度假需求：包括運動、覽景、娛樂、 文化、養(yǎng)老等。商務休閑度假勝地一一項目內(nèi)高爾球場及酒店、會所、企業(yè)會所式別墅 等高端配套套，是國內(nèi)上層商務人士值得炫耀、標榜的商務接待地。3.目標客群定位項目開發(fā)階段客戶區(qū)域及來源社會層級客戶購買特征項目前期（項目開發(fā)第1-2年）：以蒲江本地客戶為主，兼有少量成都中高端客戶；中端、中

7、高端蒲江本地客戶以第一居所自住為購買目 的?？粗仨椖孔鳛槠呀镜刈罡叨说淖?宅項目。成都中高端客戶以休閑度假及養(yǎng)老性居 住為購房目的?？粗仨椖康纳鷳B(tài)環(huán)境和 總體規(guī)劃配套。項目中期（項目開發(fā)第3-5年）以成都為核心，輻射 西南、西北重點城市及 國內(nèi)一線城市；高端成都高端客戶以休閑度假、商務接待、 養(yǎng)老性居住為購房目的?？粗馗郀柗蚯?場配套、生態(tài)環(huán)境及高端居住品質(zhì)。 其他：以高爾夫度假、商務接待、投資 為購房目的?？粗乜粗馗郀柗蚯驁雠涮祝?生態(tài)環(huán)境及高端居住品質(zhì)。項目后期（項目開發(fā)第6-8年）國內(nèi)一線城市、香港、海外人士；超高端以高爾夫度假、高端商務接待、投資為 購房目的?？粗仨椖吭谌珖郀柗虻禺a(chǎn)

8、 中的高端影響力，認同項目在全國奠定 的超高端品質(zhì)，及巨大的升值投資潛力。4. 項目功能定位結(jié)合本項目的定位，項目將實現(xiàn) 4大層面的功能：（1）咼端居住功能根據(jù)項目內(nèi)各地塊經(jīng)濟指標情況，考慮與項目球場、自然資源的結(jié)合，打造 多物業(yè)高端住宅產(chǎn)品，以滿足中高端人群不同類型的居住需求： 不同地理位置住宅物業(yè)類型的打造一一對應的客戶需求。定制別墅毗鄰球場或山地，占據(jù)高地，俯覽球場，獨立隱私； 獨立別墅一一球道邊上，環(huán)顧球場、獨立隱私；高端公寓一一球道邊上，環(huán)顧球場、星級酒店服務；聯(lián)排、疊拼、洋房等中端物業(yè)球道附近，景觀次之。（2）休閑度假功能項目將作為休閑度假目的地，作為成都、西南、全國范圍專屬高端客

9、群的度 假勝地。從高端客群與項目的依屬關(guān)系來看，休閑度假配套將分為兩類：第一類是大溪谷既有業(yè)主，滿足其作定居式”休閑度假生活的配套； 第二類是非大溪谷業(yè)主的短式度假客，如球賽球員、以高爾夫旅游為目 的高端客、滿足其短式休閑度假的配套。從高端客群休閑度假的類型來看，休閑度假配套將分為以下幾類：運動式休閑：以高爾夫運動為平臺，結(jié)合會所、酒店內(nèi)部配套、社區(qū)組 團式運動系統(tǒng)、基于項目自然資源的運動系統(tǒng)打造的多元化宜動宜靜的 運動平臺：包括高爾夫球場、高爾夫練習場、健身房、SPA中心、網(wǎng)球場、游泳池、垂釣、長秋山健康登山道、項目內(nèi)健康步道等。觀景式休閑：包括親子采摘園、主題植物園、以及項目建筑、球場、自

10、 然生態(tài)環(huán)境共同構(gòu)成的優(yōu)美的景觀線。商務接待式休閑：高端高爾夫會所、高爾夫?qū)W院、5星級酒店，野奢酒 店等。（3）自然景觀功能盡量保留項目原生生態(tài)基礎上，對內(nèi)部天然山體，原生植被林、水體、以及 高低起伏的原生地貌共同構(gòu)成的景觀面，進行因地制宜修正、改造，提高對自然 資源的合理利用，加強人的參與度，提供一個即可觀賞又可多種方式參與的原生 態(tài)，美麗的自然環(huán)境。如：長秋山與項目接壤的山體進行植被整理，登山棧道的 打造，以利于客戶健康鍛煉，登高遠眺，充分發(fā)揮有山的優(yōu)勢；項目水庫附近進 行植被改造，結(jié)合野奢酒店的規(guī)劃，打造為一個“靜水竹風，林澗鳥鳴”的養(yǎng)身 隱地。（4）園林文化功能除了對原生自然生態(tài)的利用

11、外，在純建筑用地、原生生態(tài)與建筑用地結(jié)合地 等需人工再造主題性園林景觀，一是加強項目的生態(tài)性、自然感，二是通過主題 性塑造，豐富項目的文化感。三、總體規(guī)劃概念設計要求1.概念規(guī)劃設計三原則（1）地產(chǎn)定位屬性作為高爾夫地產(chǎn)，整體規(guī)劃設計的思考始終圍繞地產(chǎn)屬性出發(fā)， 切忌將項目 作為某個旅游地定位。項目的整體規(guī)劃配套的核心目的是為提高項目居住的附加 值，是吸引更多人購買項目物業(yè)的重要工具，對客戶而言實現(xiàn)居住的增值，對企 業(yè)而言實現(xiàn)利潤的增值。但在概念性規(guī)劃中，不排出做一些亮點式，為短期過客 式的高端消費打造的輔助性旅游類配套， 如山地自行車道。但這些概念考慮需在 重要公建配套設計落定后在邊緣地帶以

12、點綴式設計， 同時需考慮未來對這些配套 進行更改再利用時的靈活性和方便性。（2） 高端專有屬性本項目是為社會高端人群打造的一個專屬于他們的休閑度假勝地，實現(xiàn)居住高端化、休閑度假高端化。對外，項目是絕對私有的尊貴領地，項目邊緣與外界 關(guān)系的處理，未來配套的經(jīng)營對象等問題的實現(xiàn)保證項目自身的絕對純粹性和高 度私密，尤其杜絕項目成為普通大眾的參觀對象。為此，項目重要的公建配套需要充分考慮未來經(jīng)營的重點對象指向， 以實現(xiàn)在高端客戶的支撐下正常運營。 而 少量輔助式，為營銷考慮的體驗式參與的配套建議與項目核心區(qū)保持相對獨立。 而對內(nèi)，項目是開放的自由的高端度假天堂，充分考慮高端人士的居住、休閑、 度假的

13、的生活習慣與細節(jié)，通過道路結(jié)構(gòu)組織的順暢通達，配套規(guī)劃的布局合理， 實現(xiàn)8000畝內(nèi)的各配套內(nèi)獨立私密，但配套間通達便捷。（3）歐式國際化屬性借鑒歐美成功的休閑度假項目的規(guī)劃設計思路， 基于項目目標高端客戶的休 閑度假特習慣和特性，因地制宜地與項目自身條件結(jié)合，將項目打造為整體調(diào)性 上的異域歐式風情，體現(xiàn)在建筑風格、園林景觀、植被搭配等方面綜合協(xié)調(diào)，傳 遞一種國際化、歐式化高端的休閑度假生活理念，但在具體度假配套的模式和方 式上需充分考慮中國人的生活習慣再做發(fā)散性思考。2. 設計理念整體規(guī)劃的設計理念要強調(diào)高端休閑度假，以高爾夫球場和高爾夫住宅為核 心，衍生相關(guān)的系列高端生活配套，營造一種純粹

14、的歐式的休閑度假生活環(huán)境， 在國內(nèi)，樹立高爾夫休閑度假項目的典范。讓客戶買的不僅僅是一套房子，而是房子之外自然資源、球場資源，高端配套等搭建的稀缺，復合的價值體系。3. 設計要求（1）總體設計要求注重項目規(guī)劃布局的層次感與梯度感設計，實現(xiàn)球場、建筑、植被的協(xié) 調(diào)關(guān)系，達成和諧統(tǒng)一；規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性結(jié)合，利于可持續(xù)開發(fā)建設，利于分 期開發(fā)實施，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品升級換代。如水、電、管網(wǎng)的設計需在總體 規(guī)劃的思考下合理安排分期的開發(fā)實施?？紤]分期開發(fā)總體規(guī)劃下各分塊規(guī)劃的開發(fā)時序，開發(fā)建設工程盡量不影響已呈現(xiàn)組團、配套的正常維持或營運。以項目的住宅組團和核心公建配套為設計重點 （見后），在

15、住宅和重要公 建配套設計落定后的邊緣地帶，配合設計無需動用大型土建工程的小型 輔助化的概念式配套，如垂釣湖、山地自行車道、健康步道等，同時需 考慮未來對這些配套進行更改再利用時的靈活性和方便性。保證各組團分區(qū)相對獨立，相對封閉，有各自的出入口。尤其保證公共 活動組團區(qū)與私有住宅組團區(qū)嚴格獨立，以保證住宅區(qū)私密、安全為重。 需實現(xiàn)球場區(qū)、住宅區(qū)、度假配套區(qū)的順暢連接；但需保證內(nèi)部客戶（項 目自有的業(yè)主、高端休閑客）活動區(qū)與外部客戶（項目對外舉行國際賽 事、規(guī)模級高端營銷活動帶來的大量外部客戶）活動區(qū)的交通動線上的 分隔，以維持項目內(nèi)部客戶生活純粹性。盡量利用地塊固有的外部生態(tài)資源：包括長秋山、水

16、庫湖泊、果園等景 觀資源，結(jié)合配套功能區(qū)在景觀配套上進行人為提高再造；合理利用項目固有的中式文化元素，協(xié)調(diào)整體屬性上的歐式風情與部分 配套體現(xiàn)的中式文化的沖突。合理利用項目的水資源，與球場的噴灌系統(tǒng)進行有效結(jié)合，降低用水成 本。配套設施需考慮后期對外經(jīng)營和對內(nèi)管理的可行性，盡量降低后期經(jīng)營管理成本，實現(xiàn)較好的經(jīng)營運作?？紤]整體項目邊緣地帶與外部接壤處的安防問題，將外部人員通過非正 常出入口的進入性降低為零，同時需考慮個獨立組團的安防問題。（2）景觀概念規(guī)劃設計要求整體景觀配套設計應以“休閑度假”主題文化，協(xié)調(diào)球場、建筑、生態(tài)資源的三方面關(guān)系：形成自然環(huán)境與人居活動融合協(xié)調(diào)、 居住環(huán)境自然化；具

17、有建筑 空間與景觀環(huán)境相和諧的建筑環(huán)境。整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設 與開發(fā)的分期建設一致，既服務于社區(qū)休閑、度假、居住的宜人環(huán)境， 又服務于營銷賣場環(huán)境的制造；強調(diào)景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設施的景觀化，景觀配套要 具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實用性，體現(xiàn)以人為 本；景觀配套設計的表現(xiàn)形式多樣化，動靜結(jié)合，外部形式做到精致，注意 細部考慮；利用地塊已有的外部自然環(huán)境，維系和提高地塊的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量，將外 部景觀融入項目的整體園林景觀；整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性；通過各分區(qū)組團景觀的設計形成整體景觀環(huán)境的立意主題。（3）建筑概念規(guī)

18、劃設計要求項目中需有2-3個標志性特色建筑，成為項目在價值提升的重要道具； 各分塊組團建筑（住宅、公建配套）風格保持歐式建筑風格基調(diào)，可作 不同歐式風格的演繹，共同創(chuàng)造出協(xié)調(diào)統(tǒng)一的歐式風情；個別體現(xiàn)中式文化的建筑如鶴山書院博物館，仍然采用中式文化為設計 背景，通過建筑周圍植物景觀的處理，保持中式建筑相對的獨立性，隱 蔽性，不影響整體歐式風情。四、總體規(guī)劃劃技術(shù)經(jīng)濟控制指標五、項目住宅組團規(guī)劃概念設計要求及建議根據(jù)項目內(nèi)各地塊經(jīng)濟指標情況，考慮與項目球場、自然資源的結(jié)合程度, 打造多物業(yè)高端住宅產(chǎn)品，以滿足中高端人群不同類型的居住需求。（1）咼端山地別墅定制區(qū)該定制區(qū)位于項目內(nèi)最好的山地資源范圍

19、內(nèi)。該別墅區(qū)能私享絕佳的原生態(tài)山體自然資源， 能居高臨下，俯瞰全項目, 體現(xiàn)王者風范。盡量保持山地原生態(tài)的植被，僅對別墅周圍植被進行修整。每棟別墅通過山體地勢或植被進行有效的掩映，互不干擾，保證絕對私 密。(2) 咼端莊園別墅定制區(qū)該區(qū)域不是一個獨立別墅分區(qū)組團，它適宜分散設計在自然資源及球場 資源絕佳，呈尾巴式形狀，狹小細長，不適宜多排布局的地塊位置。私 家享有超大莊園式花園及自然、球場資源。(3) 高端臺地度假區(qū)該組團分區(qū)位于項目內(nèi)部，四周被球場環(huán)繞的地塊。臨球場的地塊邊緣 設計為高端獨立別墅區(qū)。地塊內(nèi)部根據(jù)個地塊的實際資源情況如高壓線 比鄰情況，地塊坡度情況等，考慮為獨立別墅、零紅線別墅

20、、多層洋房 式物業(yè)。(4) 中高端復合住宅區(qū)位于項目邊緣，易受到項目外部影響的地塊。這類地塊的固有資源不支 持住宅物業(yè)的價值提升。產(chǎn)品設計盡量規(guī)避地塊資源劣勢，通過規(guī)劃上的亮點式設計。實現(xiàn)價值 再造，提升產(chǎn)品價值。以吸引中高端度假客和蒲江本地未來生長的中高 端客。六、項目重要公建配套概念設計要求及建議(1) 長秋山森林公園本項目背依長秋山山脈，我們在保持原始生態(tài)風貌的基礎上提升“長秋山森林公園”概念。保護并利用長秋山有關(guān)摩崖石窟、鹽井等文化遺址，成為一個可觀性強 的文化景點；結(jié)合山勢，開辟長秋山健康登山棧道， 既能夠成為客戶重要的健康鍛煉 工具，又是登高觀景項目的最好節(jié)點。為此需在棧道上，設置

21、打造重要 的休憩節(jié)點成為項目重要的觀景臺，可設置休憩固定式桌凳子、觀景望 遠鏡。(2) 大溪谷2號高爾夫會所及5星級酒店2號會所及5星級酒店位于南球場腹地，在建筑形制上可考慮為2座相連的單體建筑，具有承擔高球服務、休閑娛樂、住宿的復合功能。1座為2號會所，承擔高端高球服務功能，服務半徑為 3個可自由組合 球場。相對于1號會所，2號會所及5星級酒店將趨向更加高端、奢享的功能 服務。1座為5星級酒店，既為高球愛好者也為酒店度假客承擔高端休閑娛樂、 住宿功能?？紤]項目中有多種高端物業(yè)類型，及多個提供酒店式住宿的 配套，建議該5星級酒店的(3) 野奢酒店野奢酒店位于項目固有的水庫附近，結(jié)合山體、豐富的

22、植被資源、水資 源打造為項目頂級的度假SPA酒店，面對的客戶群為國內(nèi)高端客以及國 外的度假客源。該酒店以返璞歸真為理念，以私人個性化定制服務為特色，打造獨有山 林SPA，講究人與自然的融合，努力為客戶創(chuàng)造休閑放松的頂級度假環(huán) 境。在保護原有林地資源的基礎上，種植大量高大喬木植被，將酒店掩映在 郁郁蔥蔥的山林中，實現(xiàn)山林 SPA “我可自由觀天觀林，但僅可山林天 空觀我”的據(jù)對私密絕對自由的意境。(4) 鶴山書院博物館鶴山書院占地約20-30畝，將以博物館的形式，以了翁文化為核心，成 為傳承蒲江歷史文化的重要場所，是項目也是蒲江的精神制高點，為此 該博物館應該位于項目的臨長秋山的高地，近能感受長

23、秋山幽靜山林， 貼合中式博物館的氣質(zhì)；遠能俯瞰項目全貌。書院應考慮從項目外部進入及項目內(nèi)部進入的兩條交通動線。書院采用純中式或現(xiàn)代建筑風格，以傳統(tǒng)院落式布局，以中國傳統(tǒng)園林手法造園?？紤]如下重要功能分區(qū)：了翁文化紀念館：多方面介紹展示了翁文化。蒲江歷史文化紀念館：多方面展示蒲江深厚的歷史文化，以圖 片，文字、文物展示為主。私人藏品館：收藏及展覽民間社會收藏家珍貴或特色藏品。能夠 滿足定期舉行小型展覽的需要。講學館：能夠滿足舉行中小型人文講座的需求休憩茶園：結(jié)合中式園林，在書院高點視野開闊處，能很好觀景 項目全景的位置設置。(5) 親子農(nóng)莊、采摘園合理利用保留的大量農(nóng)地：包括櫻桃園、橘子林，蔬菜

24、地，將農(nóng)地進行 規(guī)模分區(qū)，開墾出蔬菜片區(qū)打造親子農(nóng)莊，把果林進行圈圍打造出觀光 果園。將采摘園分為兩個區(qū)域，一個區(qū)域僅為項目內(nèi)部客戶私有，為項目內(nèi)部 客戶提供農(nóng)家體驗?？蛻艨勺庥?，自行種植，或者僅進行體驗式消費。一個區(qū)域為項目對外服務區(qū)，接納外部的休閑度假客，旅游客進行采摘 體驗。采摘園內(nèi)除固有果園、菜地外，需由小型農(nóng)業(yè)教育培訓館，以傳授簡單 的農(nóng)業(yè)耕種、噴灌、防蟲等農(nóng)業(yè)科普知識。(6) 主題植物公園蒲江本地擁有大量的植物，樹種達 100多種，主要有馬尾松、杉木、柏 林、香樟、楨楠、銀杏、黃柏、杜仲等。利用蒲江本地豐富的植物資源， 結(jié)合引進適宜蒲江生長特色可觀賞性植物，如郁金香、百合花、觀賞性 櫻花等打造大溪谷的叢林或花海植物園。屆時在鮮花盛開的季節(jié)，可舉 辦特色風情的 郁金香節(jié)” 百合花節(jié)” 櫻花”等主題活動提升項目的 價