有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算的調(diào)研報告范本

1、. .一、 調(diào)研的意義與背景（一）調(diào)研的意義房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟組織。作為一個以營利為目的會計核算主體，為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各環(huán)節(jié)控制各項費用的支出。成本核算與成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核有機構(gòu)成了成本管理系統(tǒng)。組織好成本核算,對全面提高企業(yè)管理水平,落實企業(yè)各部門經(jīng)濟責(zé)任制,提高企業(yè)經(jīng)濟效益,有很大的推動作用。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和知識密集型企業(yè)，在項目運營的過程中如何確保利潤最大化，是每一個老板都需要首先考慮的問題。我

2、們知道“利潤收入成本”，地產(chǎn)企業(yè)在外部市場環(huán)境良好，銷售火爆的時候，利潤掩蓋了一切，此時很少有人會去關(guān)注成本的問題。但隨著國家宏觀調(diào)控的趨緊、市場環(huán)境的變化，控制成本，提升管理水平，加強項目成本核算,將是房地產(chǎn)企業(yè)進入成本競爭時代的有力武器,所以成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說就尤顯重要。 （二）調(diào)研的背景那么，目前地產(chǎn)行業(yè)成本管理普遍存在的問題是什么？我們又該如何去化解這些問題呢？房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化必須因時利導(dǎo)完善措施，控制成本性消耗開支，降低運營成本，提升服務(wù)質(zhì)量，提高市場競爭力。只有真正地明確了成本核算的相關(guān)知識，才能在具體的工作實踐中有目的、有意識地對成本進行核算、管理。通過加強成

3、本控制，克服盲目性，增強主動性，理智性，有效地降低成本。在成本核算的過程中找出經(jīng)營問題所在，從而改善經(jīng)營，節(jié)約開支。永泰地產(chǎn)開發(fā)公司是集開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理于一體的一家公司。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建、現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟實體。該公司成立于2003年1月，具有二級開發(fā)資質(zhì)，擁有專業(yè)技術(shù)人員54人（其中:高級20人，中級34人）。公司設(shè)有行管、勞動人事、財務(wù)、計劃預(yù)算、征地拆遷、工程管理、銷售、質(zhì)量安全、房屋維修、材料管理等十個職能部門，下轄建筑、建筑工程公司、工程建設(shè)監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司、新型建材、環(huán)能建材、勞動服務(wù)中心等七個子公司。公司自成立以來，始終

4、堅持“在為民造福中求生存，在回報社會中得發(fā)展”的經(jīng)營理念。在競爭激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場中，從小到大，由弱變強，成為融設(shè)計、施工、銷售、售后服務(wù)、物業(yè)管理、為一體的集團公司，AAA信用企業(yè)，重合同守信用單位，專業(yè)門類齊全、管理經(jīng)驗成熟，經(jīng)濟實力雄厚的綜合性開發(fā)企業(yè)。先后開發(fā)建設(shè)了紅星小區(qū)、粉蓮街小區(qū)、北門小區(qū)、櫻花園小區(qū)、鐵塔寺小區(qū)等多個小區(qū)。所開發(fā)的小區(qū)均被評為優(yōu)良開發(fā)小區(qū)，其中兩個小區(qū)被評為“省級文明小區(qū)”，“并獲得了“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示小區(qū)”榮譽稱號。公司一躍跨入全省房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強行列，連年被市建委評為“先進集體”和“先進黨組織”。 二、調(diào)研的方法經(jīng)過了一段時間，我采用了一系列方法，

5、對市永泰地產(chǎn)開發(fā)公司的會計核算等容進行了調(diào)研，了解到該行業(yè)在土地開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本，配套設(shè)施開發(fā)，物業(yè)管理成本等相關(guān)信息。 （一）文獻檢索法文獻檢索法是指研究問題時，研究者借助文獻，對問題進行進一步的論證。我通過該方法取得了中國部分房地產(chǎn)企業(yè)和永泰公司的基本資料、概況信息和相關(guān)財務(wù)資料，包括資產(chǎn)負(fù)債表、收入支出總表、業(yè)務(wù)收支明細(xì)表、發(fā)生額和余額表、他貸款相關(guān)資料、以與在建開發(fā)產(chǎn)品成本，已完開發(fā)產(chǎn)品成本，固定資產(chǎn)總值，設(shè)備總值，科室設(shè)置，職工工資，福利保險，辦公以與財政補助收入等各項支出和收入的資料。 （二）實地調(diào)查實地調(diào)查法是在沒有明確理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，研究者直接參與收集資料，然后依靠本人

6、的理解和抽象概括，從經(jīng)驗資料中得出一般性結(jié)論的研究方法。我走訪了部分科室，和一些相關(guān)人員談話并查看資料，歸納整理收入和支出以與各種費用與消耗資料。包括：土地征用與撤遷補償費，前期工程費，建筑安裝費，基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開發(fā)間接費用等。 （三）專人詢問法專人詢問法可通過自己本專業(yè)的學(xué)長學(xué)姐有調(diào)研相關(guān)實習(xí)經(jīng)驗的，對其請教和提問，從而對調(diào)研項目加深認(rèn)識和與用其他方法所收集的材料進行分析和篩選，從而歸納實際有用的信息。因此我向有實習(xí)經(jīng)驗的學(xué)姐與向我的實習(xí)單位的一位工作人員進行了請教，讓我對關(guān)于企業(yè)成本核算容和方法的應(yīng)用有了更深入的了解 三、調(diào)研的時間與容 （一）調(diào)研的時間我于2010年11月1

7、8日至12月20日，通過對永泰房地產(chǎn)公司的會計核算等容進行了調(diào)研，了解到該行業(yè)在土地開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本，配套設(shè)施開發(fā)成本等相關(guān)信息。 （二）調(diào)研的容我本次調(diào)研的具體容包括：房地產(chǎn)開發(fā)間接費用、土地開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和房屋開發(fā)成本的核算對象與方法。1.房地產(chǎn)開發(fā)的間接費用的核算開發(fā)間接費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個獨立核算單位與開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，由于這些費用是多項開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的，需按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，將其分配計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)間接費用主要包括： （1）職工薪酬：包括提供給職工本人的薪酬，以與提供給職工配偶、子女或其他被贍養(yǎng)人的福利等。 （2）折舊費

8、：企業(yè)部核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 （3）修理費：企業(yè)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。 （4）辦公費：包括各管理部門辦公用的文具、紙、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通，燒水和集體取暖煤等費用。 （5）水電費：各管理部門耗用的水電費。 （6）勞務(wù)保護費：包括核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費，以與工地上職工洗澡、飲水的燃料費。 （7）利息支出：企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出與相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入

9、。 （8）周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費用。 （9）其他費用：上述費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。這些間接的費用屬于相對的固定費用，其費用總額并不隨著開發(fā)成本產(chǎn)品量的增減而成比例的增減，但就該行業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動。通過對永泰公司的部分項目進行調(diào)查，該公司開發(fā)間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，按月份各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用與拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費）進行，開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，

10、都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“銀行存款”、“遞延資產(chǎn)”、“累計折舊”、“周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方。根據(jù)該公司一項業(yè)務(wù)作如下分錄：借：開發(fā)間接費用 20 800 貸：應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費 560銀行存款 4 240累計折舊 5 000遞延資產(chǎn) 1 750周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 5 250該企業(yè)在2010年5月共發(fā)生了開發(fā)間接費用20800元，應(yīng)分配開發(fā)間接費用各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號名稱 直接成本101商品房 40 000131出租房 45 000201大配套設(shè)施商店 40 000301商品性土地 65 000合 計 19

11、0 000根據(jù)公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費：101商品房： 40000元*20800元/190000元=40000元*11%=4400元131出租房： 45000元*11%=4950元201大配套設(shè)施商店：40000元*11%=4400元301商品性土地：65000元*11%=7050元 根據(jù)上面的計算，就可以編制如下圖所示的開發(fā)間接費用分配表：開發(fā)間接費用分配表 2010年5月 單位：元開發(fā)項目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費101商品房400004400131出租房450004950201大配套設(shè)施商店400004400301商品性土地650007050合 計20800

12、190000根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費用記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 9 350開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 4 400 開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 7 050 貸：開發(fā)間接費用 20 8002.土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本指對土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進行開發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以與地面道路的平整等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟用途可將它分為兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性用地（也叫商品

13、性建設(shè)用地）；另一種是為了開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。而通過調(diào)查，目前永泰公司開發(fā)的土地均是為了該公司開發(fā)商品房、出租房而開發(fā)的自用土地，所以該公司的土地開發(fā)成本核算的具體容是先將整塊土地作為一個成本核算對象,在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出,計算其總成本和單位成本,并于土地開發(fā)完成時,將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本,從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 3.配套設(shè)施開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)配套設(shè)施可以分為兩類：一類是開發(fā)小區(qū)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的

14、公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目，包括：商店、銀行、醫(yī)院等。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：(1).對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；(2).對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；(3).對能

15、有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。而該公司對土地開發(fā)成本全部直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集。4.房屋開發(fā)成本的核算房屋的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。另外有的企業(yè)還受其他單位的委托代為開發(fā)如職工住等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體一樣，在成本核算上也采用了一樣的方法。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，按房屋成本核算對象和成本項

16、目進行歸集。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個核算核算項目：（1）土地征用與拆遷補償費；（2）前期工程費：（3）基礎(chǔ)設(shè)施費：（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。上述費用能分清成本核算對象的應(yīng)直接計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，分不清核算對象的，應(yīng)先進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 四、調(diào)研結(jié)果 （一）、永泰房地產(chǎn)成本核算工作的優(yōu)點 1.成本核算的基本程序正確第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用

17、在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 2.正確歸集開發(fā)產(chǎn)品成本由于永泰公司開發(fā)規(guī)模的不同，該企業(yè)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，該公司并沒有把成

18、本核算做的過細(xì)，因為許多直接開發(fā)費用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，相反，也沒有簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。永泰集團是以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（2）為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集

19、在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。 3.正確劃分成本項目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。永泰公司是按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，把“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細(xì)核算。對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用單獨設(shè)立科目

20、核算。為核算企業(yè)的開發(fā)成本，永泰公司設(shè)置下列賬戶：（1）“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。（2）“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，本賬戶借方登記企業(yè)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶。 4.能夠

21、正確計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本永泰公司能夠正確計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本，并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 （二）、成本核算中存在的一些問題1.合同過程管理不到位，變更難以控制(1).合同缺乏規(guī)化管理。規(guī)化管理主要從兩個方面理解：一是“合理”的簽訂合同；二是合同的分類授權(quán)與審批。以前該公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時候，沒有從成本管理與控制的角度

22、考慮，不為后面的工作著想。簽的時候很方便，到合同執(zhí)行過程中，成本拆分的時候就遇到了問題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個項目的多少個科目中去，工作量巨大無比，且易出錯。缺少合同分類授權(quán)與審批機制。合同分類不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門不同、授權(quán)不同。永泰公司需清晰定義授權(quán)、責(zé)任體系，建立預(yù)警、審批機制，以保證合同簽訂的質(zhì)量。(2).變更難以過程管理。變更控制難在兩個方面：一是時效性強；二是難以與時測算。許多現(xiàn)場簽證均有時效性強的特點，現(xiàn)場變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場工程經(jīng)理就得決策做或不做，做了成本就進去了，不做工期就可能會延遲。同時，變更發(fā)生前往往無法精確測算其成本，只有等到變更發(fā)生后才可以。這就會導(dǎo)致變

23、更測算只能事后進行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風(fēng)險。而公司管理更加粗放，變更發(fā)生后也不與時測算成本，等到結(jié)算時再進行“算總賬”，這就給成本管理帶來了更大的風(fēng)險。(3).付款管理效率底。施工單位大都反映公司付款周期長，效率低，有時有故意拖欠款項的嫌疑。不排除該公司確實故意如此，但更多的情況下是地產(chǎn)公司部管理的問題導(dǎo)致的。地產(chǎn)公司是資金密集型企業(yè)，如果前期不做好款項的預(yù)備工作，付款時沒有計劃和節(jié)奏，難免會出現(xiàn)周期長，效率底的情況。再加上層層的審批機制又沒有信息化的手段支持，效率就更加低下了。2.各種原始記錄不完善原始記錄，在生產(chǎn)過程中來源于最基層的施工地點，在物資采購方面來源于各級物資部門。

24、原始記錄真實與否，直接影響核算的真實程度。因此，能否與時正確地反映成本情況，關(guān)鍵取決于原始記錄的可靠程度。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多，工程量也大，企業(yè)在生產(chǎn)過程中的原始記錄存在兩種種情況：一是有的施工工地核算建立了原始記錄，但流于形式的多，原始記錄也有假的。二是有的根本沒有施工工地核算，也就沒有最基層的原始記錄，預(yù)算成本沒有明確，擴大比例，成本核算不能反映真實情況。3.欠缺有“綜合能力”的成本管理人員 成本管理崗位是地產(chǎn)企業(yè)隨著精細(xì)化管理，逐漸分離出來的新型管理崗位。該崗位一般都是從工程概況預(yù)算、財務(wù)等其他崗位轉(zhuǎn)過來。 既然是“全成本”管理，那么就要求這個崗位需要具備一定的“綜合能力”，如：設(shè)計、工

25、程造價、營銷管理、財務(wù)等。而目前這樣的人才在該公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個問題，將會成為企業(yè)未來發(fā)展的瓶頸。 （三）、完善成本核算的基礎(chǔ)工作的幾點建議 1.合同管理環(huán)節(jié)是成本兌現(xiàn)的一個過程，該過程主要由“合同執(zhí)行”與“合同付款”兩部分構(gòu)成。（1）合同訂立合同的訂立可以采用招投標(biāo)、議標(biāo)、戰(zhàn)略協(xié)議采購等多種方式。隨著管理的規(guī)化，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司逐漸采用招投標(biāo)方式簽訂合同，中標(biāo)后，再由發(fā)包方與承包單位簽訂合約。由于合同的簽訂是成本實現(xiàn)的第一個環(huán)節(jié)，所以，在合同簽訂時要清晰界定雙方的權(quán)責(zé)，確保合同順利執(zhí)行。合同簽訂過程需要走審批流程，審批通過后記錄備檔。此時作為成本管理人員，需要將該份合同的成

26、本拆分到科目體系中去。（2）合同結(jié)算項目施工完成后，即進入工程結(jié)算環(huán)節(jié)。工程結(jié)算由各項目職能部門上報結(jié)算申請，由成本管理部牽頭組織竣工結(jié)算的相關(guān)工作。在工程竣工結(jié)算造價審定階段，可委托造價咨詢機構(gòu)進行施工圖造價審定。其中，咨詢費用采用造價核減額的方式計取。就是測算出來造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額，這樣可以形成相互監(jiān)督的機制。此模式適用于沒有采用“總價包干”方式進行的竣工結(jié)算審定。（3）應(yīng)付進度款應(yīng)付進度款管理是當(dāng)合同達(dá)到了付款條件或工程施工達(dá)到了形象進度以后，在對合同進行付款之前，審定其應(yīng)付進度款的情況。該工作在合同執(zhí)行過程中，由各項目職能部門的合同經(jīng)辦人，根據(jù)合同約定的

27、形象進度付款條件，階段性對合同應(yīng)付款情況進行審定，即階段性申請“產(chǎn)值”，為合同付款做好準(zhǔn)備。（4）合同付款付款貫穿合同執(zhí)行的整個過程，如何使款項與時、準(zhǔn)確的支付出去，是保證工程施工順利開展的一個因素，同時也避免了資金拿在手中而負(fù)擔(dān)高額利息的情況。做合同付款一定要制定付款計劃，付款計劃是保證企業(yè)資金合理調(diào)配的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也是企業(yè)資金計劃管理的重點業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。付款計劃制定后，需對計劃進行審批。2.為解決好各種原始記錄的問題，我認(rèn)為在核算方面，應(yīng)當(dāng)建立實物量日統(tǒng)計臺賬、機械設(shè)備工時利用臺賬、材料收付保管賬、用工記錄等。已實行施工工地核算的，應(yīng)當(dāng)進一步完善原始記錄，建立互相制約的制度，解決好數(shù)字對口問題。

28、企業(yè)的物資部門應(yīng)當(dāng)建立倉庫物資到貨原始記錄，作為物資已經(jīng)到貨，尚未付款，還不屬于自己資產(chǎn)的一種過渡。待發(fā)貨票到達(dá)付款時應(yīng)當(dāng)立即辦理正式驗收，入保管賬，同時注銷到貨記錄。3.針對最后一個問題，我認(rèn)為永泰公司應(yīng)加大對會計人員，尤其是具有綜能力的會計人才的引進以與培訓(xùn)。將會計核算與企業(yè)的部管理有效的結(jié)合起來，來滿足企業(yè)的管理需要，反過來促進企業(yè)部管理水平的提高，從而實現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。 五、調(diào)研體會 1.調(diào)研讓我明白了成本核算在企業(yè)中的重要地位。成本核算是成本管理的核心，加強成本核算是企業(yè)外部經(jīng)營環(huán)境的要求。如果企業(yè)的成本核算工作做的好，那么也就為企業(yè)總目標(biāo)的實現(xiàn)打下了很好的基礎(chǔ)成本核算的正確與否，直接影響企業(yè)的成本預(yù)測、計劃、分析、考核和改進等控制工作，同時也對企業(yè)的成本決策和經(jīng)營決策的正