合同法講解 第十三章 租賃合同

1、第十三章第十三章 租賃合同租賃合同一、租賃合同概述一、租賃合同概述 （一）定義（一）定義 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收益，承租人支付租金的合同。 （二）租賃合同標(biāo)的物（二）租賃合同標(biāo)的物 有形物、特定物、非消耗品。有形物、特定物、非消耗品。（三）租賃合同的條款（三）租賃合同的條款第二百一十三條第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。式、租賃物維修等條款。 二、租賃合同的

2、期限二、租賃合同的期限 1、最長期限、最長期限 第二百一十四條第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。得超過二十年。 2、定期租賃和不定期租賃、定期租賃和不定期租賃 第二百一十五條第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。定期租賃。 第二百三十

3、二條 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。知承租人。 第二百三十六條第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。續(xù)有效，但租賃期限為不定期。二、租賃物損耗的承擔(dān)二、租賃物損耗的

4、承擔(dān) 1、正常損耗由出租人承擔(dān)。、正常損耗由出租人承擔(dān)。 承租人按約定方法或租賃物的性質(zhì)使承租人按約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到的損耗，系正用租賃物，致使租賃物受到的損耗，系正常損耗。常損耗。第二百一十八條第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 2、非正常損耗，由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。、非正常損耗，由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。 承擔(dān)人違反約定方法或租賃物性質(zhì)使承擔(dān)人違反約定方法或租賃物性質(zhì)使用租賃物造成的損耗，系非正損耗。用租賃

5、物造成的損耗，系非正損耗。 第二百一十九條 承租人未按照約定的方承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。要求賠償損失。 三、租賃物的維修義務(wù)三、租賃物的維修義務(wù)出租人的維修義務(wù)：出租人的維修義務(wù)：第二百二十條第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二百二十一條第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租可以要求出租

6、人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，人未履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。延長租期。四、租賃物的添附四、租賃物的添附 合同法合同法二百二十三條：二百二十三條：“承租人經(jīng)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀

7、或者賠償失。承租人恢復(fù)原狀或者賠償失?！蔽?、租賃合同雙方當(dāng)事人與第三人五、租賃合同雙方當(dāng)事人與第三人的法律關(guān)系的法律關(guān)系1、承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，必須經(jīng)出租人、承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，必須經(jīng)出租人同意。同意。 盡管出租人同意承租人轉(zhuǎn)租，承租人仍應(yīng)就盡管出租人同意承租人轉(zhuǎn)租，承租人仍應(yīng)就出租物對出租人承擔(dān)責(zé)任。出租物對出租人承擔(dān)責(zé)任。 第二百二十四條第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物

8、造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。解除合同。 2、第三人對租賃物主張權(quán)利，致使承租人不、第三人對租賃物主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可要求能對租賃物使用、收益的，承租人可要求減少租金或拒付租金。減少租金或拒付租金。 第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。人可以要求減少租金或者不支付租金。 第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時第三人主張

9、權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。通知出租人。 3、在租賃期間，出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時，承租、在租賃期間，出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。若轉(zhuǎn)讓給第三人，租賃人有優(yōu)先購買權(quán)。若轉(zhuǎn)讓給第三人，租賃合同繼續(xù)有效。合同繼續(xù)有效。第二百二十九條第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。 第二百三十條第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 探討探討:

10、共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)先購買權(quán),誰更優(yōu)先誰更優(yōu)先? 2004年年10月，月，A、B兩兄弟分別出資兩兄弟分別出資20萬元萬元買下了某市兩間臨街商鋪。兩兄弟約定：買下了某市兩間臨街商鋪。兩兄弟約定：商鋪用作出租，租金按出資比例分配，商鋪用作出租，租金按出資比例分配，A負(fù)負(fù)責(zé)日常出租事宜，但是對各自共有的份額責(zé)日常出租事宜，但是對各自共有的份額沒有約定。當(dāng)月，沒有約定。當(dāng)月，A將商鋪租給做電子生意將商鋪租給做電子生意的的C，租期，租期3年。年。2006年年12月，當(dāng)?shù)馗咝麻_月，當(dāng)?shù)馗咝麻_發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格大幅上漲，發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格大幅上漲，A欲炒房產(chǎn)，欲炒

11、房產(chǎn)，急缺資金，于是私下將自己在商鋪中的份急缺資金，于是私下將自己在商鋪中的份額轉(zhuǎn)讓給額轉(zhuǎn)讓給D。 D一次性交清轉(zhuǎn)讓金一次性交清轉(zhuǎn)讓金30萬元。萬元。 C知道后，要知道后，要求求A應(yīng)將商鋪的份額賣給自己，應(yīng)將商鋪的份額賣給自己，B得知后也得知后也主張自己有權(quán)優(yōu)先購得主張自己有權(quán)優(yōu)先購得A的份額。的份額。A認(rèn)為，認(rèn)為，自己對商鋪有按份的所有權(quán)，有權(quán)自由處自己對商鋪有按份的所有權(quán)，有權(quán)自由處理自己享有的份額，遂與各方發(fā)生爭執(zhí)。理自己享有的份額，遂與各方發(fā)生爭執(zhí)。同年同年10月，月，C向法院提起訴訟，主張向法院提起訴訟，主張A和和D間的買賣合同無效，并得以間的買賣合同無效，并得以30萬元優(yōu)先購萬元優(yōu)

12、先購買買A的份額。法院受理了該案，的份額。法院受理了該案，B也作為有也作為有獨立請求權(quán)的第三人參加了訴訟。獨立請求權(quán)的第三人參加了訴訟。 我國我國民法通則民法通則第第78條第條第3款規(guī)定：款規(guī)定：按份共有按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有人對房屋享房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有人對房屋享有共同所有權(quán)這一物權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購有共同所有權(quán)這一物權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同

13、關(guān)系，該權(quán)利本身不是直接買權(quán)是基于租賃合同關(guān)系，該權(quán)利本身不是直接對租賃物所享有，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有對租賃物所享有，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有債權(quán)效力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃債權(quán)效力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)。因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于物訂立買賣合同的請求權(quán)。因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原理，在同等條件下，房屋共有人的債權(quán)的民法原理，在同等條件下，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的。優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的。4、承租人在租賃房屋期間死亡的，與其共同、承租人在租賃房屋期間死亡的，與其共同居住的人有權(quán)按原租賃合同租賃該房屋。居住的人

14、有權(quán)按原租賃合同租賃該房屋。 第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 六、租金的支付 第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。 七、租賃物的風(fēng)險負(fù)擔(dān) 第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人

15、可以解除合同。討論某紡織廠與某房地產(chǎn)公司租賃合同糾紛案某紡織廠與某房地產(chǎn)公司租賃合同糾紛案1、 2000年年7月月10日，某紡織廠將該廠日，某紡織廠將該廠1號倉庫出租號倉庫出租給某房地產(chǎn)開發(fā)公司存放建筑材料，雙方簽訂的給某房地產(chǎn)開發(fā)公司存放建筑材料，雙方簽訂的租賃合同約定：租期為租賃合同約定：租期為1年，從年，從2000年年8月初到月初到2001年年8月底，租金月底，租金8萬元，租賃期間承租人負(fù)責(zé)萬元，租賃期間承租人負(fù)責(zé)倉庫的保養(yǎng)，但出租人負(fù)責(zé)修繕。雙方均約履行倉庫的保養(yǎng)，但出租人負(fù)責(zé)修繕。雙方均約履行了合同。了合同。2、到、到2001年年8月底合同終止時，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒月底合同終止時，房地

16、產(chǎn)開發(fā)公司沒有找到新倉庫，也無力興建，因而要求延長租期有找到新倉庫，也無力興建，因而要求延長租期3個月。個月。 3、2001年年8月初，紡織廠與某私營企月初，紡織廠與某私營企業(yè)簽訂了一份合同，由紡織廠為該私業(yè)簽訂了一份合同，由紡織廠為該私營企業(yè)加工棉紗，合同于營企業(yè)加工棉紗，合同于2001年年9月中月中旬履行。因此，紡織廠不同意房地產(chǎn)旬履行。因此，紡織廠不同意房地產(chǎn)開發(fā)公司延長租期的請求，多次催告開發(fā)公司延長租期的請求，多次催告房地產(chǎn)開發(fā)公司于房地產(chǎn)開發(fā)公司于9月月8日之前一定要日之前一定要退還倉庫。但房地產(chǎn)開發(fā)公司直至退還倉庫。但房地產(chǎn)開發(fā)公司直至11月初才找到新倉庫，將建筑材料搬出月初才找到新倉庫，將建筑材料搬出紡織廠。紡織廠。 4、紡織廠因此無法按時履行與某私營企業(yè)的合、紡織廠因此無法按時履行與某私營企業(yè)的合同，該私營企業(yè)于同，該私營企業(yè)于10月初解除了與紡織廠的加工月初解除了與紡織廠的加工合同，并要求紡織廠支付違約金合同