龍湖地產(chǎn)景觀設計剖析

1、目錄一、前言2二、龍湖地產(chǎn)企業(yè)背景綜述及企業(yè)文化21.企業(yè)背景綜述22.龍湖開發(fā)部分開發(fā)項目表33.企業(yè)文化5三、業(yè)界眼中的龍湖地產(chǎn)5四、龍湖景觀階段性成果管理體系6五、龍湖景觀設計施工全過程剖析9l項目選擇9l龍湖酈江項目分析91.龍湖酈江項目信息92.規(guī)劃設計分析112.1 項目總平面圖及技術經(jīng)濟指標112.2 規(guī)劃分區(qū)分析112.3 景觀空間類型分析132.4 車行及人行系統(tǒng)分析132.5 地塊水系分析143.成本分析及經(jīng)濟技術指標分析153.1 龍湖酈江花園洋房景觀工程成本匯總表153.2 景觀面積分析指標163.3 龍湖酈江花園洋房景觀經(jīng)濟技術分析表183.4 景觀工程造價分析表20

2、4.施工合同要點及施工過程控制204.1 施工分判204.2 龍湖施工合同附件及附表204.3龍湖施工合同要點分析及可參考部分總結215.實景效果分析235.1 典型花園洋房區(qū)域景觀235.2景觀細節(jié)分析25六、研究成果261對我司景觀專業(yè)發(fā)展的建議261.1 增進各地區(qū)公司交流261.2 景觀標準化建設261.3 苗圃的建立及植物專項研發(fā)271.4 注重設計前期控制，調(diào)整軟硬景比例281.5 努力培養(yǎng)景觀方面的人才291.6 完善園林工程的管理制度、后期維護中加強物業(yè)公司參與力度292景觀設計實施各階段成本控制要點293龍湖項目實景324結語35一、 前言龍湖地產(chǎn)從一個豪不起眼的重慶本土企業(yè)

3、到一個廣受業(yè)界好評的全國知名地產(chǎn)品牌，龍湖有著許多的獨到之處。經(jīng)過10多年的探索與總結，景觀已成為龍湖重要的賣點，甚至已成為它的核心競爭力之一?？梢哉f在眾多的開發(fā)商中，真正懂得景觀的重要性并把它當一項事業(yè)在做的恐怕首先要數(shù)龍湖地產(chǎn)，事實證明龍湖的景觀牌是正確的。曾經(jīng)聽到一個商人這樣對我說過：“我到了龍湖的江與城就不想走了，環(huán)境實在是太舒服了?！毙^(qū)鳥語花香的優(yōu)美環(huán)境幾乎是所有龍湖業(yè)主的共同感受。在地產(chǎn)市場激烈競爭的今天，我們要在競爭中尋求發(fā)展，就必須更好的規(guī)范管理制度、嚴格控制成本目標、不斷推陳出新、給客戶性價比最高的產(chǎn)品，學習各公司的操作模式、去其糟粕、取其精華，將有助于我們更好的發(fā)展。下文

4、中我們將從景觀設計施工的全過程對龍湖進行剖析，不盡之處望批評指正。二、 龍湖地產(chǎn)企業(yè)背景綜述及企業(yè)文化1. 企業(yè)背景綜述龍湖創(chuàng)建于1995年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖集團總部設在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個地區(qū)公司，業(yè)務領域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊，現(xiàn)有員工3000多人。 經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿

5、性的代表作品。 從2004年起，通過在全國重點區(qū)域實施“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，龍湖已經(jīng)進入異地擴張的新發(fā)展階段即由北向南、從沿海經(jīng)濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標是爭取在每一個進入的城市都成為業(yè)內(nèi)領先的企業(yè)。2007-2008年，龍湖地產(chǎn)銷售連續(xù)兩年超過100億元人民幣。 1998-2006年，龍湖開發(fā)的項目連續(xù)五屆榮獲重慶10佳住宅小區(qū)評比第一名。2008年，龍湖水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎”評選中雙雙獲獎，龍湖成為唯一在住宅類和商業(yè)類產(chǎn)品評選中均獲獎的企業(yè)。 2006年，龍湖被建設部和中國房地產(chǎn)

6、業(yè)協(xié)會評為“中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)”。2003、2005和2006年度，龍湖三次榮獲“全國住宅用戶滿意度綜合測評”第一名。2007年，龍湖入選國家稅務總局評選的“中國房地產(chǎn)行業(yè)納稅百強”。2008年，“龍湖”被國家工商行政管理總局認定為“中國馳名商標”。龍湖集團入選國家稅務總局評選的“中國企業(yè)集團納稅五百強”，并被國務院發(fā)展研究中心等權威機構授予“中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”及“中國優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)服務質量TOP10”稱號。 配合公司的快速成長，龍湖通過提供具有行業(yè)競爭力的薪酬和完善的個人發(fā)展計劃吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀高級人才，充實管理團隊。從2004年起，龍湖在全國范圍內(nèi)啟動了“仕官生”

7、招聘及發(fā)展計劃，從國內(nèi)最優(yōu)秀的高校挑選和儲備未來發(fā)展需要的中高層管理人才。龍湖致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)地產(chǎn)公司，致力于為客戶提供優(yōu)質的產(chǎn)品和服務并影響他們的行為，在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。2. 龍湖開發(fā)部分開發(fā)項目表3. 企業(yè)文化l 龍湖使命：為客戶提供優(yōu)質產(chǎn)品和服務并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并為員工創(chuàng)造機會。l 核心價值觀：追求卓越人文精神研究精神信任/共贏企業(yè)家精神l 經(jīng)營管理原則：長期利益原則 員工成長原則 科學決策原則 簡單直接原則 客戶至上原則 同路人原則 改進創(chuàng)新原則 先外后內(nèi)原則 團隊原則 精英原則三、 業(yè)界眼中的龍湖地產(chǎn)l 摩根士丹利的常務

8、董事 Kenny Tse：第一， 是龍湖多樣化的高品質產(chǎn)品，并為重慶創(chuàng)造了全新和諧的社區(qū)鄰里關系；第二， 是龍湖在重慶市場的領導地位，龍湖對重慶市場有著非常深入的了解，這也就決定了他們能夠贏得很高的市場占有率；第三， 是龍湖精細的集團管理機制，擁有一批專業(yè)化的管理隊伍；第四， 是龍湖地產(chǎn)贏得了重慶市政府的支持，當然，這種支持也是這家企業(yè)為重慶所作的貢獻分不開的。l 香港置地亞太區(qū)首席代表 郭建豪龍湖地產(chǎn)是一個在中國房產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)，以客為尊，有高效和完備的運行及執(zhí)行機制，注重產(chǎn)品細節(jié)，不張揚，立足長遠而非追求短期效益；團隊踏實專業(yè)，對客戶和合作伙伴至為重視，因此在重慶更擁有很高

9、的品牌美譽度、號召力和一大批優(yōu)質的高端客戶。l 萬科集團董事長 王石"龍湖是一個可怕的企業(yè)。"王石對龍湖也有著很高的評價，稱龍湖地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者境界很高，做事情非常投入，在重慶發(fā)展10年，始終保持著領先品牌的地位，和精益求精的態(tài)度是分不開的，購房人和業(yè)界朋友不妨去重慶看看龍湖地產(chǎn)做的項目，肯定會對龍湖的產(chǎn)品信心大增的。l 著名城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略專家 王志綱龍湖地產(chǎn)也許不是中國最大的地產(chǎn)企業(yè)，但肯定是最好的企業(yè)。 l 著名建筑美學專家 王受之教授水晶酈城放在全世界的任何一個城市，都會是當?shù)氐淖鶚怂摹?龍湖景觀階段性成果管理體系序號階段階 段成果名稱成果定義完成時間承辦崗位審批流程批

10、準人審批完成通知人概念設計階段項目概念設計任務書及概念階段研發(fā)敏感點分析1、根據(jù)以下內(nèi)容形成項目概念設計任務書項目投資分析模型（土地版） 項目預案公司戰(zhàn)略意圖2、研發(fā)部對項目概念設計階段的市場敏感點、成本敏感點、實施難度敏感點、美譽度敏感點進行分析3、根據(jù)項目概念設計任務書，通過對設計分供方的篩選、招標、合同談判等工作，確定概念設計合同（轉入合同管理程序），并形成項目建筑深度和進度管理表(概念版)概念設計合同簽訂前區(qū)域公司研發(fā)專員研發(fā)部經(jīng)理設計總監(jiān)研發(fā)副總區(qū)域公司總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：正副董事長階段性成果管理主管區(qū)域公司：項目負責人計劃發(fā)展副總/發(fā)展部經(jīng)理工程副總/工程總監(jiān)/工程部經(jīng)理設

11、計總監(jiān)/研發(fā)總監(jiān)/研發(fā)部經(jīng)理設計總監(jiān)/研發(fā)副總/研發(fā)部經(jīng)理 造價采購部經(jīng)理營銷總監(jiān)/營銷部經(jīng)理概念設計階段項目概念設計成果項目概念設計完成后，提交以下設計成果概念設計匯報會議紀要圖紙（只交總圖，其他圖紙可只鏈接文件地址）體現(xiàn)概念設計意圖的相關資料（模型相片、渲染圖、設計說明）鏈接同步提交的項目投資分析模型(概念版)概念設計完成后10日內(nèi)區(qū)域公司研發(fā)專員研發(fā)部經(jīng)理/設計總監(jiān)/研發(fā)副總區(qū)域公司總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：正副董事長階段性成果管理主管區(qū)域公司：項目負責人計劃發(fā)展副總/發(fā)展部經(jīng)理工程副總/工程總監(jiān)/工程部經(jīng)理 造價采購部經(jīng)理營銷總監(jiān)/營銷部經(jīng)理方案設計階段項目景觀設計任務書及概念階段研

12、發(fā)敏感點分析1、根據(jù)以下內(nèi)容形成項目景觀設計任務書項目投資分析模型（概念版）中景觀部分 項目概念設計成果中景觀部分方案設計階段確定的總圖公司戰(zhàn)略意圖研發(fā)部和營銷部共同完成的XX項目專項市場調(diào)研報告(方案版) 2、項目景觀研發(fā)敏感點分析3、通過對設計分供方的篩選、招標、合同談判等工作，確定景觀概念設計合同（轉入合同管理程序），并形成項目景觀設計深度和進度管理表(概念版)景觀概念設計合同簽訂前區(qū)域公司研發(fā)專員研發(fā)部經(jīng)理/設計總監(jiān)/研發(fā)副總區(qū)域總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：正副董事長階段性成果管理主管區(qū)域公司：項目負責人工程副總/工程總監(jiān)/工程部經(jīng)理 造價采購部經(jīng)理營銷總監(jiān)/營銷部經(jīng)理初步設計階段景觀

13、方案設計成果景觀方案設計完成后，提交以下設計成果，審批通過之后則進入初步設計階段：圖紙部分（彩色總圖、其他相關資料鏈接）私家花園面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)及圖紙（方案版）景觀成本測算及技術經(jīng)濟分析報告(方案版)景觀方案設計完成后15個工作日區(qū)域公司研發(fā)專員研發(fā)部經(jīng)理/設計總監(jiān)/研發(fā)副總區(qū)域總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：正副董事長階段性成果管理主管區(qū)域公司：項目負責人計劃發(fā)展副總/發(fā)展部經(jīng)理工程副總/工程總監(jiān)/工程部經(jīng)理 造價采購部經(jīng)理營銷總監(jiān)/營銷部經(jīng)理計財部經(jīng)理/財務總監(jiān)施工圖設計階段景觀施工圖設計任務書1、根據(jù)以下內(nèi)容形成景觀施工圖設計任務書研發(fā)部和營銷部共同完成的XX項目專項市場調(diào)研報告營銷部完成的階段

14、性市場調(diào)查報告 公司戰(zhàn)略意圖項目技術經(jīng)濟分析報告（初設版）2、通過對設計分供方的篩選、招標、合同談判等工作，確定景觀施工合同的簽訂（轉入合同管理程序），并形成景觀設計深度和進度管理表(施工圖設計版)景觀施工圖合同簽訂前區(qū)域公司研發(fā)專員研發(fā)部經(jīng)理/設計總監(jiān)/研發(fā)副總區(qū)域總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：階段性成果管理主管區(qū)域公司：項目負責人計劃發(fā)展副總/發(fā)展部經(jīng)理工程副總/工程總監(jiān)/工程部經(jīng)理 造價采購部經(jīng)理營銷總監(jiān)/營銷部經(jīng)理計財部經(jīng)理/財務總監(jiān)施工準備階段施工單位、監(jiān)理單位篩選和評估報告根據(jù)以下內(nèi)容形成施工單位、監(jiān)理單位篩選和評估報告：公司對施工單位、監(jiān)理單位調(diào)研篩選及答辯、初選入庫、評估分級、入

15、圍及答辯、招標、中標、管理、中間反饋、中間結果入庫和級別調(diào)整、合同版本修訂的工作流程，從調(diào)研到中標的全部工作內(nèi)容施工單位、監(jiān)理單位的調(diào)研考察報告施工單位、監(jiān)理單位對我司確定的工作內(nèi)容及標準的承諾書造價采購部提供的招投標及計價方案施工單位、監(jiān)理單位管理團隊的答辯結果項目招標文件發(fā)出前區(qū)域公司工程經(jīng)理工程副總/工程總監(jiān)/工程部經(jīng)理區(qū)域公司總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：階段性成果管理主管區(qū)域公司：項目負責人造價采購部經(jīng)理項目后續(xù)階段項目總結項目工程管理總結（工程部）、項目成本計劃控制總結（財務部）、項目造價管理工作總結（造價部）、項目營銷工作總結（營銷部）、項目研發(fā)工作總結（研發(fā)部）、商營、物業(yè)項目交

16、房后30天各部門經(jīng)理項目負責人區(qū)域總經(jīng)理各審核人、承辦人集團：正副董事長階段性成果管理主管五、 龍湖景觀設計施工全過程剖析l 項目選擇本次調(diào)研選擇以龍湖酈江、龍湖紫都城項目為例進行剖析。選擇以上項目的出發(fā)點在于龍湖酈江緊鄰我司彈子石國際社區(qū)項目，現(xiàn)花園洋房部分已交房，高層部分在建，部分景觀實景效果已呈現(xiàn)，深入分析競爭項目有助于我司項目的開發(fā)。龍湖紫都城項目現(xiàn)已比較成熟，且有沃爾瑪超市等配套，本次著重分析其社區(qū)商業(yè)景觀的設計。l 龍湖酈江項目分析1. 龍湖酈江項目信息1.1 開發(fā)商:重慶龍湖宜恒地產(chǎn)發(fā)展有限公司1.2 景觀設計單位：EKISTICS Town Planning Inc（EKIST

17、ICS設計公司是加拿大最重要的設計公司之一，擅長低密度園區(qū)的規(guī)劃設計，在中國為多個項目提供設計服務：北京溫哥華森林、懷柔新城、上海楓涇新鎮(zhèn)、南京侖山湖、武漢金銀湖高爾夫、萬科深圳、華僑城、南京佛手湖、重慶海棠曉月藍濱城、龍湖藍湖郡、龍湖翠微清波、成都龍湖·三千里）1.3 施工圖設計單位: 重慶緯圖景觀設計有限公司1.4 產(chǎn)品口號：把南濱還給生活 1.5 物業(yè)管理公司:龍湖物業(yè)管理分公司1.6 整合推廣單位:HBB高戈廣告1.7 交通狀況：龍湖酈江位于南岸區(qū)南濱路，介于大佛寺大橋和朝天門大橋之間，距離朝天門大橋僅需要1分鐘，距離長江大橋僅需要10分鐘，15分鐘就可到達解放碑和江北，未來

18、交通比較便利。（現(xiàn)狀：只有兩路公交車可以到達，道路未修通須原路返回。實有不便。）1.8 物業(yè)安保:保安24小時巡邏、紅外監(jiān)控1.9 智能化設施:電腦監(jiān)控、背景音樂、門禁系統(tǒng)1.10 供水系統(tǒng):市政供水、二次加壓供水1.11 樓層狀況：花園洋房（6+1層）、高層住宅（30層）1.12 停車位:洋房配比1：1，高層配比1：0.61.13 開盤時間 2008-12 ； 入住時間 2009-08 。2. 規(guī)劃設計分析 2.1 項目總平面圖及技術經(jīng)濟指標占地面積:123334平方米建筑占地面積：330000平方米總建筑面積:410000平方米總戶數(shù):2598戶綠化率31%地面容積率：

19、3.0（花園洋房1.0） 2.2 規(guī)劃分區(qū)分析龍湖酈江規(guī)劃分區(qū)分析表編號物業(yè)類型規(guī)劃要點1花園洋房位于地塊核心地帶，噪音、污染等不利因素被周邊建筑遮擋，并以水系與高層區(qū)域分隔。2全江景樓王位于次核心地帶，臨水且處于較大面積的綠地中，觀江視野開闊，三面均有高層遮擋。3江景板樓背靠我司中央公園，但與公園有約30米的高差，10樓以下采光有影響。4好望嶺濱江高層住宅旁邊為正在修建的騰濱路，寬24米，緊鄰我司別墅用地，且該處有一規(guī)劃加油站。龍湖規(guī)劃時我司項目規(guī)劃還沒出來，龍湖以為我司會在此處出現(xiàn)高層住宅，因此低價出售了該高層住宅。5高層townhouse 小戶躍層此處緊鄰高速大佛寺大橋，噪音污染等都較大

20、。目前小戶躍層在重慶銷售情況較好，多是年輕人比較喜歡，缺乏理性，沖動購買的情況較多。6水岸商業(yè)大街沿街的商業(yè)與我司商業(yè)聯(lián)通，也會形成商業(yè)競爭。因此我司項目沿街商業(yè)的設計非常重要。結論：從以上分析能充分體現(xiàn)龍湖在規(guī)劃前期對地塊優(yōu)劣勢、市場需求情況、業(yè)主心理、景觀要點布局等因素做了深入的分析，規(guī)避不利環(huán)境，把最優(yōu)勢的資源留給最大價值的客戶，也最大程度上保證了產(chǎn)品的品質。 2.3 景觀空間類型分析 景觀的設計上周邊均以綠帶隔離和圍合，水景與集中綠地集中在較高檔次物業(yè)類型區(qū)域。為避免人的隨意穿行，主要道路集中在景觀軸線上，便捷的連接各區(qū)域。車行系統(tǒng)全部處理在外圍，保證中部大面積的區(qū)域無車輛通行，且全部

21、采用集中地下車庫的形式，最大程度上實現(xiàn)了人車分流，提升了小區(qū)品質。2.4 車行及人行系統(tǒng)分析2.5 地塊水系分析整個水系統(tǒng)可以分為 起展終三個部分：1) 起：水體起始于主景觀軸線的終點處，既是視線的終點，也是水體的起點， 與主入口遙相呼應。2) 展：做為水景的主要部分， 水體從起始位置開展為較開闊的水面，從東北向高處逐漸跌落至西南向。3) 終：水體終止于主入口處的樣板房四周。3. 成本分析及經(jīng)濟技術指標分析3.1 龍湖酈江花園洋房景觀工程成本匯總表工程名稱：龍湖·彈子石一期花園洋房景觀工程序號分部工程名稱清單金額(元)暫估變更金額(元)甲供材料金額(元)合同金額(元)面積（）單方造價

22、（元）備注1軟景工程3,379,817300,0001,630,0002,049,817（45%）21,000（78%）1752硬景工程1,629,659100,00001,729,659（38%）5,843（22%）296其中汀步面積873m23圍墻工程（暫估）183,00000183,000（4%）1831,0004景觀水電工程700,0610100,000600,062（13%）26,84326水電安裝單項工程原目標成本控制值23元/m2，本次花園洋房部分已經(jīng)超成本，將在高層部分平衡。請燈具選型嚴格控制成本。5合 計5,892,538400,0001,730,0004,562,538（1

23、00%）26,843（100%）219.52合同簽訂暫估總金額455萬元整數(shù)據(jù)分析1根據(jù)以上表格數(shù)據(jù)，龍湖酈江花園洋房景觀工程總造價為5,892,538元，景觀面積為26,843平方米，單方造價為219.52元/2龍湖景觀給我們的直觀感受是主要以植物造景為主。從花園洋房景觀面積比列來看，軟景占78%，硬景占22%，充分應證了這一點。且從該表明顯看出，軟景的造價比硬景低接近一倍，減少硬景比例不僅能打造更宜人的景觀效果，也能更好的控制成本。3龍湖成本控制中對每個單項都有明確的目標，例如水電安裝目標成本23元/m2，實際達到了26元/m2。一旦超出成本，造價合同部會給出提醒，設計師根據(jù)成本降低燈具選

24、型的標準。保證工程每一項成本費用不超標。4軟景的變更金額高于硬景3倍，充分說明了龍湖對軟景的重視，由于植物造景的隨意性比較大，為植物的必要調(diào)整留足了空間。5龍湖植物甲供的比例很高，酈江花園洋房景觀喬木幾乎全部甲供，部分灌木也甲供，施工單位只供少量小喬木和部分灌木。水電方面燈具和配電箱采取甲供。龍湖通過品牌吸引使施工單位接受較低的單價。龍湖規(guī)定如邀請投標的施工單位不積極回應，5年內(nèi)都沒有機會做龍湖的項目。3.2 景觀面積分析指標業(yè)態(tài)項目名稱分期組團軟硬景比例地塊技術指標景觀規(guī)模相對比例指標（）容積率覆蓋率道路率綠地率綠化率硬景率軟景率水體率游泳池率運動場率別墅藍湖郡一期二組團15：10.52 0

25、.27 0.09 0.64 0.64 0.06 0.89 0.05 0.00 0.00 別墅藍湖郡一期三組團13：10.70 0.29 0.08 0.63 0.66 0.07 0.91 0.02 0.00 0.00 別墅藍湖郡一期四組團15：10.73 0.30 0.10 0.60 0.60 0.06 0.94 0.00 0.00 0.00 別墅香樟林總體32：10.48 0.23 0.12 0.65 0.68 0.03 0.96 0.01 0.00 0.00 公園藍湖郡一期體育公園3：10.32 0.20 0.05 0.75 0.75 0.26 0.60 0.01 0.04 0.09 公園水

26、晶酈城一期動步公園5：10.15 0.05 0.21 0.74 0.74 0.14 0.72 0.06 0.00 0.08 高層水晶酈城一期一組團3：12.79 0.27 0.10 0.63 0.79 0.22 0.72 0.04 0.02 0.00 高層水晶酈城一期二組團7：12.79 0.27 0.09 0.63 0.90 0.12 0.84 0.02 0.03 0.00 高層水晶酈城二期三組團5：12.72 0.37 0.12 0.51 0.69 0.15 0.79 0.05 0.02 0.00 高層水晶酈城二期四組團7：12.48 0.31 0.09 0.60 0.76 0.12 0.

27、84 0.02 0.02 0.00 高層水晶酈城二期五組團6：12.59 0.36 0.08 0.56 0.72 0.14 0.81 0.04 0.01 0.00 高層楓香庭一期住區(qū)6：16.82 0.38 0.06 0.56 0.72 0.12 0.75 0.09 0.02 0.02 小高層西苑一期A組團3：11.63 0.28 0.13 0.60 0.64 0.23 0.71 0.01 0.01 0.04 小高層西苑一期B組團9：12.34 0.50 0.04 0.46 0.78 0.10 0.89 0.01 0.00 0.00 商業(yè)楓香庭一期商區(qū)03.94 0.90 0.00 0.10

28、0.49 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 數(shù)據(jù)分析：不同物業(yè)類型的容積率及軟硬景比例1別墅項目容積率0.50.7，軟景90%，硬景10%2高層項目容積率2.56.8，軟景80%85%，硬景15%20%3小高層項目容積率1.62.4，軟景80%，硬景20%4公園容積率0.150.32，軟景60%70%，硬景15%25%，運動場地比率9%3.3 龍湖酈江花園洋房景觀經(jīng)濟技術分析表彈子石一期花園洋房景觀合同成本經(jīng)濟與技術指標分析表 081022目標成本單價391.00元/m2項目名稱彈子石.一期項目總占地面積36425 建筑占地面積9140 景觀總面積26575 項目類型花園洋房項

29、目容積率1.33 其中:軟景面積21605 其中:硬景面積4970 項目建筑面積48362 項目可售面積48362 軟景占景觀面積比例0.81 硬景占景觀面積比例0.19 費項代碼費項名稱金額景觀總面積26575 工程施工時間0810-0903硬景軟景水電合計單方造價248.54元/m2含擋墻和市政環(huán)境費用環(huán)境綠化工程費9648046 按景觀面積總單方造價363 按建筑面積單方造價199 可售面積單方造價199 其中:環(huán)境綠化工程費8268046 不含擋墻環(huán)境綠化工程單方造價311 按建筑面積單方造價171 可售面積單方造價171 其中:擋墻工程費用1380000 擋墻工程費用按景觀面積的單方

30、造價52 按建筑面積單方造價29 可售面積單方造價29 各 分 項金額計量單位實物量實物量單方造價按景觀總面積單方造價可售面積單方造價備注01-06-01硬景工程費1729659.09 m24970.00 348 65.09 35.76 01-06-02軟景工程費4175284.25 m221605.00 193.26 157.11 86.33 軟景總價中包括了種植土各 分 項金額計量單位實物量實物量單方造價按景觀總面積單方造價可售面積單方造價備注01-06-03環(huán)境水、電工程費700061.82 m226575 26.34 26.34 14.48 水電安裝單項工程原目標成本控制值23元/m2

31、，本次花園洋房部分已經(jīng)超成本，將在高層部分平衡。請燈具選型嚴格控制成本。01-06-04導示(信報箱)系統(tǒng)費265750.00 m226575 10.00 10.00 5.50 按原測算單價計入01-06-05光彩工程費212600.00 棟26575 8.00 8.00 4.40 本次無光彩工程，按照目標成本測算金額8元/m2進行分攤回顧01-06-06降噪環(huán)保工程費0.00 m0.00 0.00 0.00 01-06-07廣告位、燈箱工程費0.00 項0.00 0.00 0.00 01-06-09小區(qū)圍墻工程費663577.62 米1391.00 1385.00 24.97 13.72 本

32、次實施183米，將原測算圍墻成本按照本次實施面積比例分攤而來01-06-10體育健身游樂設施工程費159450.00 項26575 6.00 6.00 3.30 按原測算單價計入01-06-11運動場地工程費0.00 0 0.00 0.00 0.00 01-06-12室外游泳池工程費361663.04 800.00 1312.50 13.61 7.48 本次不實施，將原測算的游泳池總成本按照本次實施面積比例分攤而來01-06-8擋墻工程費1380000.00 36000.00 230.00 51.93 28.53 按照花園洋房范圍已經(jīng)完成的工程量進行回顧：單項超目標成本3.4 景觀工程造價分析

33、表類型造價（元/）比例面積比單方造價軟景下木草坪15元/草坪：地被灌木2:1170元/-200元/地被灌木60元/上木喬木120元/硬景250元/軟景：硬景4:1250元/-300元/土方20元/20元/水電20-23元/20-23元/導視（信報箱）系統(tǒng)10元/10元/體育健身游樂設施6元/6元/小區(qū)圍墻250元/m(不計入景觀成本)250元/m綜合單方220250元/4. 施工合同要點及施工過程控制4.1 施工分判l(wèi) 龍湖會對施工單位進行篩選和評估，形成調(diào)研考察評估報告。龍湖邀請投標的單位如不積極回應參與投標，規(guī)定5年之內(nèi)沒有機會接龍湖的工程。l 入圍的各單位采取合同主要條件承諾議定的方式進

34、行施工單位的確定。對合同主要條款認定回復承諾可保證雙方對正式合同細節(jié)條款的認可度，避免反復。（具體內(nèi)容詳見附件：合同議標條件）l 采取項目經(jīng)理談話、施工團隊答辯的方式確定具體施工團隊。把對施工單位的選擇延伸到真正落實到做事的人，確保施工隊伍質量。4.2 龍湖施工合同附件及附表合同的附件與附表與合同具有同等效力,在合同簽訂后承包人須將此部分附件和附表打印下發(fā),并組織學習,施工過程嚴格、如實、及時按此執(zhí)行。工程結算時發(fā)現(xiàn)過程資料不完整，未真實填寫的不得辦理工程結算。l 合同附件合同附件一 經(jīng)雙方審定的工程量清單價格表及主要材料核價表(認質認價通知書)合同附件二 :承包人承攬工程項目一覽表圖紙清單及

35、景觀工程施工內(nèi)容及界面合同附件三 園林綠化工程施工管理辦法（試行）2003年6月合同附件四 綠化施工驗收標準合同附件五 植物養(yǎng)護管理標準合同附件六 景觀工程項目部文明施工管理辦法合同附件七 設計變更、現(xiàn)場簽證、竣工圖結算書編制的協(xié)議合同附件八 項目部施工現(xiàn)場管理規(guī)定(現(xiàn)場管理辦法)l 合同附表合同附表一 苗木到場驗收表合同附表二 苗木栽植驗收表合同附表三 灌木草花統(tǒng)計表合同附表四 植物種植措施材料驗收表合同附表五 軟景苗木收方及結算匯總輔助表合同附表六 景觀水電系統(tǒng)數(shù)量移交表合同附表七 景觀工程進度付款工程量報批表合同附表八 經(jīng)濟簽證樣張合同附表九 回填場地移交表合同附表十 工程預結算資料提供

36、通知書合同附表十一 增加補充苗木報價表4.3龍湖施工合同要點分析及可參考部分總結 我司有30年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，景觀設計合同也已非常完備，然而充分分析競爭對手合同條款，去其糟粕取其精華，不斷自我更新和完善也是企業(yè)發(fā)展的有效途徑。下表對龍湖合同條款進行了分析和歸納，僅供參考。序號合同要點該合同條款優(yōu)勢分析1承包人認為工程師指令不合理，應在收到指令后24小時內(nèi)向工程師提出修改指令的書面報告，工程師在收到承包人報告后24小時內(nèi)作出修改指令或繼續(xù)執(zhí)行原指令的決定，并以書面形式通知承包人。對指令有異議時施工單位應提出書面報告，說明原因及修改要求。不得以此為借口不執(zhí)行指令，以免影響進度。2承包人根據(jù)發(fā)包人委

37、托，在其設計資質等級和業(yè)務允許的范圍內(nèi)，完成施工圖和與工程配套的深化、細化設計，經(jīng)工程師確認后使用；承包人參加圖紙會審后五天內(nèi)對現(xiàn)有施工圖紙?zhí)岢鰞?yōu)化方案報發(fā)包方審批。充分利用和發(fā)揮施工單位的經(jīng)驗優(yōu)勢，此做法不僅能優(yōu)化圖紙，也能有效減少施工單位以圖紙為借口拖延工期。3本合同工程實行樣板帶路，承包人在單項工程進行大規(guī)模施工以前，必須先做好樣板（硬景、軟景）通知發(fā)包人現(xiàn)場工程師及相關人員確認質量效果后方能進行大面積施工； 在合同中約束樣板區(qū)范圍，要求在樣板區(qū)中體現(xiàn)施工工藝、景觀效果等，報甲方確認。這也體現(xiàn)了我司一直強調(diào)的樣板先行的理念。4補栽補種：在對植物進行?；?、養(yǎng)護過程中，出現(xiàn)植物長勢不良等，在

38、接到發(fā)包方或發(fā)包方委托的物管公司的通知24小時內(nèi)，承包人應及時回復，并在一周內(nèi)采取相關措施，對植物進行補栽補種、修枝整形或噴藥殺蟲等，每次完成上述工作后均要請物管公司人員簽字確認并作為退還植物保活金的依據(jù)。新補栽補種的苗木?；钇趶难a栽之日起按第4條標準重新計算?；钇冢话l(fā)揮物業(yè)公司綠化主管的作用，發(fā)現(xiàn)植物問題及時通知施工單位，對施工單位進行直接管理，保證植物的良好生長和開放區(qū)的展示效果。5雙方約定隱蔽工程和中間驗收部位為：樣板段驗收、植物到場驗收、埋地部分隱蔽前驗收、技術措施使用的材料到場驗收；工程具備隱蔽條件或達到專用條款約定的中間驗收部位，承包人進行自檢，并在隱蔽或中間驗收前48小時以書面形

39、式通知工程師驗收。在合同中明確約定驗收工序和驗收部位，要求施工單位主動報驗、否則如不經(jīng)過報驗造成返工的后果自行承擔。6發(fā)包人供應的材料設備使用前，由承包人負責檢驗或試驗，不合格的不得使用，不合格檢驗或試驗費用由發(fā)包人承擔。 發(fā)包人供應的苗木未達到合同約定的標準承包人有權拒收（但應經(jīng)發(fā)包人現(xiàn)場工程師確認）。承包人負責采購材料，應對材料質量負責。承包人在材料到貨前24小時通知工程師清點。承包人的苗木到場必須通知發(fā)包人苗木專職驗收人員到場進行驗收，否則不允許在工程使用。無論甲供或乙供材料都要求必須到場驗收，共同確認。特別是苗木到場驗收。明確未經(jīng)過到場驗收的苗木不得辦理結算。承包人應在項目施工前主動安

40、排甲方選苗。如不執(zhí)行此過程，我司項目就會成為次苗的堆積場，影響景觀效果。7景觀工程的效果調(diào)整不再另行計算費用。（軟景清單中景觀工程效果調(diào)整費經(jīng)協(xié)商可按3元/ M2包干，此項費用包括全部植物栽植效果調(diào)整、項目中間開園和完工開園交房的道路環(huán)境沖洗清潔，施工垃圾外運處理等全部費用，按景觀施工結算面積計算收取，收取此項費用后甲方不再辦理包干范圍內(nèi)的任何經(jīng)濟簽證。）植物造景的隨意性比較大，施工單位往往搶工時栽植的植物效果不好，層次不夠，但又不愿意按甲方要求進行調(diào)整。8工程具備通用條款約定的竣工全部驗收條件后，承包人按國家工程竣工驗收有關規(guī)定，向發(fā)包人提供二套完整竣工資料及竣工驗收報告。工程竣工驗收通過，

41、承包人送交竣工驗收報告的日期為實際竣工日期。工程按發(fā)包人要求修改后通過竣工驗收的，實際竣工日期為承包人修改后提請發(fā)包人驗收通過的日期，也是計算工程保修期開始的日期。工程驗收通過后20天內(nèi)由發(fā)包方委托的物業(yè)公司（工程接收單位）和發(fā)包方專業(yè)管理人員進行收方，并按合同附件的表格按實填寫收方記錄。規(guī)定竣工驗收的詳細細節(jié)，并規(guī)定物業(yè)與專業(yè)管理人員一起進行收方，保證竣工圖的真實性。9景觀工程的種植土由其他單位完成,因此由承包方(景觀工程施工單位)對場地進行驗收,不合格場地要求種植土施工單位整改合格,雙方按場地移交表格（詳合同附表）正式的書面簽字形式進行場地移交，景觀工程單位對接收的場地不能再因場地不合格整

42、改而要求簽證。在場地平整階段龍湖就會有針對性的對部分良好的種植土進行收集，用于今后的種植土回填。由總包種植土回填到位的方式避免景觀工程出現(xiàn)較大的土方簽證。10軟景中的灌木種植密度標準，嚴格按照清單中核定的標準進行種植（或按照現(xiàn)場點評發(fā)包人簽字確認的樣板栽植密度），如施工中承包人任意超標準種植，其超過部分結算時不予認可。施工單位如隨意調(diào)整植物密度很容易造成成本的大大超標。龍湖通過一系列合同附件將一些合同中未盡的細節(jié)在附件中進行補充，并不斷修改完善，大大增強了對施工單位的約束，并使其施工管理有據(jù)可依，也減少了施工單位扯皮的情況。建議我司參考并結合具體情況進行優(yōu)化及提煉，補充附件內(nèi)容，更好的加強工程

43、的管理力度。序號建議我司合同增加附件內(nèi)容備注1園林綠化工程施工管理辦法詳見附件2綠化施工驗收標準詳見附件3植物養(yǎng)護管理標準詳見附件4苗木到場驗收表詳見附件5軟景苗木收方及結算匯總輔助表詳見附件備注：通過查閱相關規(guī)范、參照以上管理辦法及標準、以及參照重慶市場其他開發(fā)商相關管理辦法，我部形成了附件：中海園林綠化工程標準及管理辦法（草案）。5. 實景效果分析5.1 典型花園洋房區(qū)域景觀位置標識圖及剖面關系詳圖：平面標識詳圖：景觀施工平面圖：實景圖片： 效果及造價分析：從該方案及實景效果可以看出，景觀實施充分尊重了概念設計方案。成本控制也非常明顯，造景元素較少，僅陣列植物、園路、小擋墻、點狀小水景、入

44、戶小景等。龍湖酈江主要通過植物造景及入戶景觀的打造營造一種歸家的效果。l 路面：小區(qū)內(nèi)道路多采用透水磚，綜合單價80元/。l 入戶路面：花園洋房入戶主要采用銹石黃花崗石，綜合單價130元/。也有部分采用透水磚鋪裝。l 小擋墻：芝麻灰燒面花崗石，綜合單價100元/。l 草皮：靠擋墻區(qū)域均采用草皮，效果干凈整潔，也使入戶前區(qū)的空間感覺寬敞一些。細葉結縷草，綜合單價14元/。l 植物：喬木均為較小規(guī)格，通過陣列布置形成氣勢感，入戶一側灌木搭配豐富，形成較強的入戶感覺。5.2景觀細節(jié)分析入戶的小路被一個條形綠地分隔。隔而不斷。關系和諧。很有趣味。戶前小型水景，簡潔美觀，水池小，易清理，給業(yè)主帶來了超值

45、享受的滿足感。業(yè)主由院外經(jīng)過青石板町步入戶庭院，建筑外有約5m寬，圍合的庭院綠化區(qū)域。主要以草坪為主，有低矮景觀樹。院外，有木質柵欄，綠籬，中等高度的喬木如：紅葉李，楊梅等 及灌木，整齊，溫馨，恬靜。嵌入草坡的條形石材（小擋墻）給無形的地貌，增加有形的線條，使之延伸，有序，富有現(xiàn)代感，是現(xiàn)代園林造景的常見手法。該處理方式增加了景觀的趣味，水岸設休閑設施。條形木質地板，和木質休閑座椅，一把遮陽傘?？创猴L拂柳，聽鳥語蟬鳴。兩戶院落用方格式木格柵分隔。過度自然，柔和，有親和力。又為環(huán)境增添了幾分田園的寧靜和樸實。六、 研究成果龍湖地產(chǎn)是重慶地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，立足重慶10年，在重慶已有眾多的長期合作伙伴

46、、當?shù)刭Y源熟悉、管理流程制度清晰。而在景觀方面縱觀全國龍湖也是首屈一指的。總結起來龍湖的模式就是：“重設計、低成本、嚴格管理” 。對龍湖在景觀方面的規(guī)劃設計、施工管理進行深入剖析，去其糟粕取其精華，不斷發(fā)展與規(guī)范我司景觀設計及管理，將景觀打造成我司的又一個核心競爭力是本次課題研究的重要目的。經(jīng)過深入的考察研究，我們初步得出以下研究成果。1 對我司景觀專業(yè)發(fā)展的建議1.1 增進各地區(qū)公司交流經(jīng)常組織員工進行實地考察，增進各地區(qū)公司交流，進行優(yōu)秀項目考察學習。在不便于實地考察的情況下，也應規(guī)定定期進行資料的交流和共享（例如當?shù)貥潜P的考察資料、地區(qū)公司成功設計資料案例總結等），特別是一些成熟的地區(qū)公

47、司，充分利用各公司的工作成果可以明顯降低管理成本以及效果風險。舉個簡單的例子，集合我司各地區(qū)公司的標識系統(tǒng)設計資料及實景照片，我們就有很多可參考的案例，且風格基本與建筑風格是能吻合的。部分相當優(yōu)秀的作品甚至是可以直接沿用的。我們在進行國際社區(qū)的標識系統(tǒng)設計時就出現(xiàn)過這樣的情況，深圳博澳標識設計公司直接將深圳西岸華府的標識系統(tǒng)更改名字后就作為新的設計方案發(fā)過來。而我們卻要為同一個方案再次付設計費給對方。（當然后來我們發(fā)現(xiàn)后沒有付設計費就終止了合約。）通過此事我們也更加覺得加強我們內(nèi)部的交流非常重要。我們也看到，龍湖其他地區(qū)公司的項目與重慶的部分成功項目有很多的相似之處，有很多沿用的細節(jié)，這也是龍

48、湖充分利用設計資源的體現(xiàn)。1.2 景觀標準化建設包括工藝標準圖片化、合同文本附件化、優(yōu)秀實例做法標準化、流程標準化等。標準化成果要求是可操作性非常強的，能真正運用到工作中。中海30年的積淀，在景觀方面也有很多優(yōu)秀的東西，中海各地區(qū)公司建筑風格相似較多，景觀很多風格也較類似，有很多東西其實是可以通用的，但我們?nèi)狈φ?、歸納和充分運用，沒有有效的整合資源。龍湖目前也在進行景觀裝飾部的部門建設以及景觀標準化的梳理，現(xiàn)在龍湖地產(chǎn)對各種檔次的物業(yè)類型有固定的景觀單方造價標準，嚴格按照標準執(zhí)行，凡是超出標準的東西一律不批準，嚴格控制成本。凡是變更一律上會討論解決，而且造價合同部必須參加，避免了施工中的變更

49、超標。而我們相信中海如果做標準化會比龍湖更有優(yōu)勢，因為我們有更豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有更多的優(yōu)秀項目，我們有更多可總結可歸納的東西。景觀標準化的建設應該是一個長期的過程，而不是一蹴而就的。各個地區(qū)公司員工每月的工作都非常的繁忙而緊張，我們比較建議的是每月或每季度作為一個節(jié)點，確定一個明確的主題和提綱，各地區(qū)公司以該主題進行單項研究，再進行匯總形成最終結果。我們相信這樣的方式更加有針對性，形成的成果也更加的實用，較小的一個課題大家也更有時間和精力去完成。例如龍湖在概念設計階段進行的市場敏感點、成本敏感點、實施難度敏感點、美譽度敏感點等分析我們就可以作為一個標準化過程的景觀課題來研究，相信我們的分析結合

50、了各地區(qū)公司的分析成果，會更加貼近市場、更全面、也更有指導性。1.3 苗圃的建立及植物專項研發(fā)龍湖設專人負責苗木采購、管理，對苗木市場價格和資源分布等情況相當熟悉，2000年左右龍湖開始成立苗圃，目前已有幾千畝的苗圃用地，有穩(wěn)定的重點供應商。現(xiàn)大喬木基本都是甲供。少量乙供的植物核價也相當?shù)牡?，龍湖的品牌吸引使施工單位接受較低的單價。苗木采購采取找地區(qū)代理人的方式，分布在湖南、廣西、成都、重慶周邊、安徽、浙江等地。在技術方面與科研院校合作。進行土壤檢測分析，提出最適宜的改良措施。植物引種及種植技術的研究。例如研究胸徑大于15厘米喬木的具體種植措施并針對易死亡樹木如香樟、馬褂木、欒樹、楓香等分析其

51、最適宜的生長條件及具體的種植措施。結合重慶的土壤和氣候特點，找出能在重慶生長發(fā)育良好的苗木品種作為以后工程使用的替代品種。篩選適合重慶地區(qū)生長發(fā)育的多年生草花和觀賞草、花灌木。異地樹種通過小范圍試種試驗再行擴大栽植。苗圃規(guī)劃及管理方面的理論知識指導及現(xiàn)場指導工作。目前龍湖正在進行植物控根繁殖技術的研發(fā)（將植物生長的根系控制在較小的范圍內(nèi)，移植時不損傷根系，完全保證開盤的即時效果）。另外他們的一個重要課題是立體綠化技術的研發(fā)運用（將植物的生長控制在一定的可移動的范圍內(nèi)，開盤時直接移入，特別是運用在擋墻的處理中，效果非常好）。（植物立體綠化技術）（植物立體綠化技術）重慶公司自成立以來一直在進行建立

52、苗圃的探索與實踐。目前正籌劃在南川黎香湖建立園林花木苗圃，我們也在著力探索苗圃的采購與管理制度。1.4 注重設計前期控制，調(diào)整軟硬景比例注重設計前期，在規(guī)劃階段景觀公司就提前介入，減少建筑后期與景觀的沖突。從策劃新項目到概念方案確定歷經(jīng)多輪反復論證。特別是示范區(qū)的景觀設計要非常慎重，在前期要進行多方案多角度的比較，以選擇效果最優(yōu)化的方案，這過程中的每一輪方案都是有價值的，我們相信每一輪方案都會讓我們離完美更進一步，方案一旦確定就盡量不做調(diào)整。下圖是泛亞國際在上海的一個項目實景鳥瞰圖，我們看到為了追求構圖的形式，實際上做了很多無用的空間，或許平面的圖面效果非常漂亮，但盲目追求景觀的風格或是構圖，都會讓我們喪失人性化這一最基本的出發(fā)點。 下圖是龍湖水晶儷城的鳥瞰和實景照片，軟景面積占80%，硬景面積占20%。沒有很繁瑣的構圖，沒有大量的特色硬景鋪地，整個項目的景觀效果是非常宜人的。 參觀過我司一些項目、看過一些項目實景照片，中海大山地這樣的精品項目著實讓我們感到自豪不已。但我司多數(shù)項目給人的感受是硬景量太大，我們總是強調(diào)一些軸線、對景、風格之類的元素，卻忽視了景觀的舒適度、忽視了景觀是給