萬科物業(yè)管理試題庫.doc

1、物業(yè)管理試題庫一.常識30題二.179題三.保安管理35題四.停布場管理24題五.消防管理186題六.維修管理28題七.給排水管理53題八.供配電管理173題九.中央空調(diào)管理93題十.電梯管理106題十一.智能化管理48題十二.清潔、綠化管理61題十三.創(chuàng)優(yōu)工作21題十四.禮儀規(guī)范7題十五.社區(qū)工作7題一.常識001 “物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼它最早在香港被普遍使用其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞Real- estate或Real pro

2、perty 。在我們通常使用上房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念物業(yè)一詞則是個微觀的概念。003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候一名叫奧克維亞.希爾 女的住宅業(yè)主 率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法并取得出人意料的成功首開物業(yè)管理之先河。004我國 大陸 的物業(yè)管理起源于1981年3月10日 深圳市成立我國（大陸） 首家 物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國（大陸）物業(yè)管理工作擺脫行政一福利型傳統(tǒng)計劃 經(jīng)濟下的管理模式走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。005我國大陸第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。006號

3、稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由 深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是 1983年由深圳市物業(yè)管理公司 對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓一國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)一蓮花二村實施綜合一體化物業(yè) 管理。010我國第一家實行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年 由深圳市住宅局主持在住宅局所屬蓮花物

4、業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標(biāo)活動。011真正意義上社會化公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月 對深圳市福利房住宅小區(qū)-鹿丹村的面向社會的公開招標(biāo)活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場要素市場、消費市場2、對前級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場具有積極的激勵作用3、勞務(wù)市場4、雙向選擇。013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務(wù)。014物業(yè)管理的消費市場是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的管理、服務(wù)。015在房地產(chǎn)市場體系中物業(yè)管理市場處于最后一級。016物業(yè)管理市場的流通和交

5、換的標(biāo)的是提供商品性勞動服務(wù)。017物業(yè)管理市場的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務(wù)的市場關(guān)系是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實施管理對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù)從而取得報酬。019深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件引導(dǎo)和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程加大政府監(jiān)管力度提高物業(yè)管理的科技水平繼續(xù)探索繼續(xù)創(chuàng)新。020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門市住宅局物業(yè)監(jiān)管處及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科。

6、021物業(yè)管理市場的委托關(guān)系主要有委托管理型自主經(jīng)營型。022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主業(yè)主委員會采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式通過物業(yè)管理委托合同委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)按照“統(tǒng)一管理綜合服務(wù)”的原則 提供勞務(wù)商品的市場交換關(guān)系。023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)平等競爭。024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開實事求是、合情合理 早期介入。025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟規(guī)則的完善市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo)協(xié)議自管。027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個類型進行考評大廈 工業(yè)區(qū) 住

7、宅小區(qū)。028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個方面考評內(nèi)容大廈、工業(yè)區(qū)各九項包括基礎(chǔ)管理房屋管理及維修養(yǎng)護 共用設(shè)備管理共用設(shè)施管理保安及車輛管理環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理精神文明建設(shè)管理效益。兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同 住宅小區(qū)八項 包括 基礎(chǔ)管理 房屋管理及維修養(yǎng)護共用設(shè)施、設(shè)備管理保安、消防及車輛管理環(huán)境衛(wèi)生管理 綠化管理精神文明建設(shè)管理效益。029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。030深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的主要職責(zé)是 1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范 2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試3.受理對會員的投訴組織調(diào)查 并向有關(guān)部門提出處理

8、意見4.向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動7.辦理主管部門委托的其他事項。二.法規(guī)001城市新建住宅小區(qū)管理辦法是建設(shè)部 1994年3月24日第33號令。并于 1994年4月1日批準(zhǔn)施行。002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。003深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通過 于1998年7月20日發(fā)布并實施。004 “條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 于1994年11月1日起施行。005 “

9、條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十 三次會議修正。006 “細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布深圳市人民政府令第二十五號施行。007 “條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。008 “條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構(gòu)或公司按照合同或契約接受業(yè)主用戶的委托按照市場經(jīng)營方式運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主用戶進行管理并提供綜合服務(wù)。* “條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、

10、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治使之保持正常狀態(tài)的行為。010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。011住宅區(qū)是指以住宅為主 并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。014入住是指入住人收到書面入住入伙通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住物業(yè)管理單位可從此時起收取相應(yīng)的管理費。016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的對全體業(yè)主具有約束力的有

11、關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備 包 括自 用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng) 室內(nèi)自用隔墻、墻 板 面等。018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備 包括 房屋 的承重結(jié)構(gòu)部位 包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等 、抗震結(jié)構(gòu)部位 包 括構(gòu)造 柱、梁、墻等 、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙 道管 、 電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他

12、非 業(yè)主使用人共同使用和維護。021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施 維護住宅區(qū)公共利益。024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到 50%以上或自第一個業(yè)主入住起 滿兩年。025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系法律關(guān)系 。026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會分期開發(fā)的住宅區(qū)經(jīng)已入住的過半數(shù) 投票權(quán)的業(yè)主申請 區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會在分期開發(fā)期問成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員

13、會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義 務(wù)相同。027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理書面委托代理人參加法定代理人參加。030業(yè)主大會每年至少召開一次。031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會 召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項提議起 20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理在20日內(nèi) 業(yè)主委員會未召集業(yè) 主大會 由提

14、議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式各類房屋按建筑面積每10平方米為1票 不足10平方米的 5平方米及5平方米以上的計算為1票 不足5平方米的不計票。036業(yè)主大會的職權(quán)包括1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項 5.修改業(yè)主公約6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、

15、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人 經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減但最低不得少于5人。041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力 和必要工作時間。042業(yè)主委員會每屆任期三年。043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職主任可專職。04

16、5業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集并應(yīng)在會議召開7天前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。046業(yè)主委員會召開會議時可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。048業(yè)主委員會的職權(quán)有1.召集和主持業(yè)主大會 2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用3.采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理并與其訂立、變更或解除委托管理合同4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)

17、的物業(yè)管理工作。049業(yè)主委員會的職權(quán)中其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準(zhǔn).050業(yè)主委員會的義務(wù)包括1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同 3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容委托管理事項管理標(biāo)準(zhǔn)管理權(quán)限管理期限

18、管理費收支利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案 .057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。058前期管理的費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住 2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同 并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)。061住宅區(qū)入住2年后 業(yè)主委員會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對

19、住宅 區(qū)進行管理 原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項包括房屋的使用、維修、養(yǎng)護消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房 棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理清潔衛(wèi)生 車輛行駛和停泊公共秩序市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事 項。063物業(yè)管理公司的權(quán)利是根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實際情況制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。064物業(yè)管理公司的義務(wù)是以為業(yè)主服務(wù)為宗旨 注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益

20、按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理 接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督進入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者違反委托管理合同規(guī)定的業(yè)主委員會或委托方可終止合同。067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善造成業(yè)主損失的 應(yīng)賠償業(yè)

21、主損失。068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的由有關(guān)部門依法予以處理。069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的 規(guī)定。071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)公共場所及公用設(shè)施狀況 業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護

22、和管理費用的繳交 業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則違反業(yè)主公約的責(zé)任 其他有關(guān)事項。072業(yè)主公約生效的條件是業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到 30%后 經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力 .074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約 .075在移交住宅區(qū)的同時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括 住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖地下管網(wǎng)竣工圖 住宅區(qū)各類房屋清單 出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。07

23、6在業(yè)主委員會未成立時由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料并代為保管。077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn) 不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品 但自用生活性燃料除外不得利用房屋從事危害公共利益的活動 不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是業(yè)主大門內(nèi) 水、電表閘、閥以內(nèi)080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主非業(yè)主使用人、租戶 負(fù)責(zé)。081共用部分維修養(yǎng)護責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和

24、維修082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房 司統(tǒng)本體 維修基金中支付。住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠棚 等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公一管理維修養(yǎng)護。084公用設(shè)施的維修費用從管理服務(wù)費中支付。085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護費用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負(fù)責(zé)在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用

25、。其中共有墻體按兩側(cè)均分后由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān) 共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù) 責(zé) 其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的 由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同 維護。090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項 目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的

26、業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷 經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意可以延期。095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)其他費用從住宅本體維修基金中支付。096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取并一次性向業(yè)主委員會劃撥由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理使用辦法由市政府制訂區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2%提取。099公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。

27、100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房棚等公用設(shè)施而影響其正常使用功能亂拋垃圾、雜物影響市容觀瞻的亂搭、舌L貼、亂掛等 損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑聚眾喧鬧 隨意停放車輛和鳴喇叭 發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音排放有毒、有害物質(zhì)經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè) 法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房以微利房價提供部分商業(yè)用房103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主104物業(yè)管理用房

28、的計算方法是物業(yè)管理用房面積平方米=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo) 0.06 住宅區(qū)房屋總套數(shù)住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套 戶均人口數(shù) 3.75 。105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等不包括機電及保安人員值班用房。106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)大廈 內(nèi)相關(guān)公共場所解決。107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供 最遲不超過6個月 商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同。109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的

29、3?高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的 2配供。110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營其收入用于彌補管理費的不足。112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次接受業(yè)主的監(jiān)督。113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的 物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的

30、滯納金并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交連續(xù)六個月不交納的可向人民法院申請追繳。116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定并通告全體業(yè)主。104物業(yè)管理用房的計算方法是物業(yè)管理用房面積平方米=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo) 0.06 住宅區(qū)房屋總套數(shù)住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每100平方米建筑面積

31、折一套寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每 100平方米建筑面積折一套 戶均人口數(shù) 3.75。105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等不包括機電及保安人員值班用房。106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)大廈 內(nèi)相關(guān)公共場所解決。107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供 最遲不超過6個月 商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同。109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3?高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的 2配供。110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回

32、。111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營其收入用于彌補管理費的不足。112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次接受業(yè)主的監(jiān)督。113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的 物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交連續(xù)六個月不交納的可向人民法院申請追繳。116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造

33、成損失的承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定并通告全體業(yè)主。118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的 擅自擴大收費范圍、提高 收費 標(biāo)準(zhǔn)改變公用設(shè)施專用基金和住宅本體維修基金的用途或未按規(guī)JEM期公布收支帳目的 改變專用房屋的用途未按規(guī)定使用的 管理制度不健全、管理混亂 造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主

34、委員會有權(quán)予以制止并限期改正逾期不改正的業(yè)主委員會可以終止委托管理合同市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正 并可處以3000元以上10000元以下的罰款 情節(jié)嚴(yán)重的 市 住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。119業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正可以并處3000元以上10000元以下的罰款。120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途 不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、 屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品但自用生活性燃料除外

35、不得利用房屋從事危害公共利益的活動不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正 恢復(fù)原狀 可以并處1000元以上5000元以下的罰款。121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地 占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房 棚 等公用設(shè)施而影響其正常使用功能 亂拋垃圾、雜物 影響市容觀瞻的亂搭、舌L貼、亂掛等損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑 聚眾喧鬧 隨意停放車輛和鳴喇叭發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音 排放有毒、有害物質(zhì)經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正 可以并處100元以上

36、2000元以下的罰款。122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。的位單 書單的位125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費持有乙級資質(zhì)證書可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費持有內(nèi)級資質(zhì)證書的單位 可以管理9層以下的各類物業(yè) 涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外 并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進行審計業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計

37、師事務(wù)所對住宅本體維修基金和管理服務(wù)費 的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進行審計。127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。128業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。129住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有 1.部分商業(yè)用房租金2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所地的經(jīng)營收入 3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費4.住宅區(qū)的其他合法收入。130住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所地的日常管理、維修和養(yǎng)護費用包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及

38、辦公、經(jīng)營費用 3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。131管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。132收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。133住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字 并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋

39、公章后公布。134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建 造成本。137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍是區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房棚。不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞 造成無法通行的 路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的 溝、渠、池、 井、井壁 面 出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破

40、損的園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的停車場、連廊、自行車房 棚 需要更新、改造、改建的地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例 30%用于本體外公用設(shè)施 其余用于本體共 用設(shè)施的重大維修工程項目。140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時只能使用基金的增值部分。如增值部分不足 從管理費積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?42物業(yè)管理公司需要使用專用

41、基金時應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請 該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料 施工承接單位或人員資質(zhì)資料。143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議同意后 向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的住宅 區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后 14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。144房屋本體維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)以每個單體物業(yè)為單位由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。145房屋 本體 維修基金的主管部門是市住宅主管部門各區(qū)

42、住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。146業(yè)主繳交房屋 本體 維修基金規(guī)定 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期 滿后的第一個月起 按月繳交本體維修基金業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋其本體基金由開發(fā)單位繳交。147房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后 對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。148房屋本體維修基金的使用原則是按照取之于民用之于民的原則用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。149房屋本體維修基金的使用范圍是

43、共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部 位、設(shè)施和設(shè)備 包括 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等抗震結(jié)構(gòu)部位 包括構(gòu)造柱、梁、墻等 、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道管、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。150房屋 本體 維修基金的使用比例 本體基金的30 用于房屋本體共用部位 的日常維修和零星小修其余的70 用于房屋本體共用部位中修以上維護工程含新增和改造工程下同用于中修以上維護工程時須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。151房屋 本體 維修

44、基金維修標(biāo)準(zhǔn) 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國 家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。152房屋 本體 維修基金不夠支出時 經(jīng)業(yè)主委員會決定由全體業(yè)主分?jǐn)倖螚澐课荼倔w基金不夠使用時經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50 以上業(yè)主書面同意由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?53物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋本體 維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù) 逾期視為同意 急修 工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)逾期視為同意。154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以 上維修工程計劃時 管理處認(rèn)為有充足理由使用或該項目實施與

45、否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的可由物業(yè)管理公司申請經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。155房屋 本體 維修基金使用之后的手續(xù) 日常維護和零星小修由管理處主任 簽字作為本體基金支出記帳憑證中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”由委員會主任或該棟樓長或20 以上業(yè)主、管理處主任簽字作為本體基金支出記帳憑證。156房屋本體維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進行專記帳管理并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。157房屋 本體 維修基金的監(jiān)督辦法 本體基金的收支項目由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額 單體和全部并接

46、受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋本體維修基金有下列不規(guī)范行為之一的市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰1.擅自提高本體基金收費標(biāo)準(zhǔn) 2.改變本體基金的用途挪作它用的3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的 4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的業(yè)主可以拒繳本體基金。161對房屋 本體 維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50 以上業(yè)主同意日常小修可以超出規(guī)定的本體基

47、金比例超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補。162房屋 本體 維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度 維修養(yǎng)護實際需要 并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制 定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收注房屋保修期內(nèi)不得征收多層住宅不帶電梯 每月每平方米建筑面積0.15元 高層商住樓、住宅樓 含帶電梯的多層住宅 每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋 含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等的本體基金標(biāo)準(zhǔn)參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮 但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50。163房屋 本體 維修基金使用的

48、權(quán)限規(guī)定動用本體基金 應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù) 其中 日常維護和零星小修金額在1000元以下的 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付用于中修以上維護工程或維修金額 1001元以上的須經(jīng)本棟房屋占60 以上業(yè)主同意后方可使用。本體基金確實不夠支出時 經(jīng)占60 以上的業(yè)主同意 可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?64在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位應(yīng)遵守深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法。165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美保障物業(yè)的安全使用維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。166何種物

49、業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度管理服務(wù)人員配備方案管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾社區(qū)文化服務(wù)方案管理服務(wù)模式設(shè)想等。169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強制性標(biāo)準(zhǔn)沒有國家

50、強制性標(biāo)準(zhǔn)的 應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 提高管理服務(wù)水平。170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。171物業(yè)管理公司派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本但不得重復(fù)計算 1.管理處管理人員的工資、福利2.保潔消殺費 3.治安防范費 4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費5.園林綠地維修養(yǎng)護費6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用7.公用部位水電費8.電梯運行維修養(yǎng)護費9.中央空調(diào)費。172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的

51、成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后有結(jié)余的應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用不得擅自提取或挪作他用。173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管 不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢物業(yè)管理企業(yè)

52、應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處并將查處結(jié)果書面通知投訴人。175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加企業(yè)所得稅 增值稅 印花稅。176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。179物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有收入部分 管

53、理費 房租 停車場收入有償服務(wù)費等支出部分管理人員工資、福利 辦公費經(jīng)營費差旅費水電費 機電設(shè)備運轉(zhuǎn)水電費 設(shè)備工具修理費 公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護費 保安費用 法定稅率、保險費 管理傭金等 本季盈虧 上季結(jié)轉(zhuǎn) 累積盈虧。三.保安服務(wù)管理001治安管理主要是：必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段依靠各種先進設(shè)備與工具防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的 生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害財物不受損失工作、生活秩序正常。002治安管理的主要內(nèi)容是防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故。003治安管理的目的是人身不受傷害財物不受損失 工作、生活秩序正常。004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施安保服務(wù)。005保安人員入職的基本條件是身高 1