上海高端項(xiàng)目營銷分析報(bào)告

1、謹(jǐn)呈招商地產(chǎn)謹(jǐn)呈招商地產(chǎn)上海高端項(xiàng)目營銷手段分析12星河灣星河灣時間：時間：2011年12月16日2012年1月31日營銷主題：營銷主題：“禮獻(xiàn)三節(jié)，感恩回饋”營銷方案：營銷方案：1、 調(diào)整售價(jià)。其中浦東星河灣調(diào)整為8折優(yōu)惠，上海星河灣85折優(yōu)惠進(jìn)行促銷。2、對上海星河灣一期與浦東星河灣二期老業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償；營銷手段：營銷手段：老業(yè)主補(bǔ)償+調(diào)整售價(jià)效果：活動期間浦東星河灣勁銷（網(wǎng)簽）效果：活動期間浦東星河灣勁銷（網(wǎng)簽）84套，銷售套，銷售金額金額15.2億元，并使其成為億元，并使其成為2011年上海高端住宅銷售年上海高端住宅銷售冠軍。冠軍。3星河灣營銷分析星河灣營銷分析1、關(guān)于價(jià)格、關(guān)于價(jià)格

2、一步到位，直接降至項(xiàng)目價(jià)格底線一步到位，直接降至項(xiàng)目價(jià)格底線 浦東星河灣二期開盤初期價(jià)格始終堅(jiān)挺在70000元/左右，價(jià)格調(diào)整后實(shí)際成交價(jià)直接降至原一期價(jià)格線水平，下降幅度大，達(dá)到客戶心理購買價(jià)位。2、關(guān)于老業(yè)主回饋、關(guān)于老業(yè)主回饋現(xiàn)金補(bǔ)償，打消顧慮，贏得口碑現(xiàn)金補(bǔ)償，打消顧慮，贏得口碑 上海首例以現(xiàn)金補(bǔ)償方式回饋老業(yè)主，打消老業(yè)主資產(chǎn)貶值顧慮，同時贏得市場口碑。3、關(guān)于實(shí)際操作、關(guān)于實(shí)際操作約老業(yè)主單獨(dú)到訪，案場經(jīng)理逐個擊破約老業(yè)主單獨(dú)到訪，案場經(jīng)理逐個擊破 在對待老業(yè)主可能出現(xiàn)的糾紛問題上，采用電話約其到訪，案場經(jīng)理面談，個個擊破方式，避免可能發(fā)生沖突。4星河灣推廣星河灣推廣日期日期報(bào)紙名

3、稱報(bào)紙名稱版面版面廣告規(guī)格廣告規(guī)格廣告費(fèi)廣告費(fèi)2011-12-20東方早報(bào)A40整版1800002011-12-20上海證券報(bào)F5整版2400002011-12-21東方早報(bào)A40整版1800002011-12-22新聞晨報(bào)晨A9整版2000002011-12-23新聞晨報(bào)晨A8整版2000002011-12-30新聞晚報(bào) 晚A1-36整版1900002012-1-11東地產(chǎn)封底整版1380002012-1-12新民晚報(bào)B11整版2100002012-1-17新聞晚報(bào) 晚A1-08整版1900002012-1-17新民晚報(bào)B4整版200000合計(jì)合計(jì)192800019280005長甲地產(chǎn)長甲地

4、產(chǎn)長泰東郊、長泰西郊長泰東郊、長泰西郊時間：時間：2011年10月12011年10月7日營銷主題：營銷主題：“驚爆特價(jià)房，僅限7天”營銷方案：營銷方案：1、2011年9月28-9月30日分別于新聞晚報(bào)、新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)、東方早報(bào)進(jìn)行為期3天的強(qiáng)勢推廣，總營銷費(fèi)用達(dá)到30.24萬元；2、國慶7天，旗下兩項(xiàng)目“長泰東郊別墅”、“長泰西郊別墅”推出特價(jià)房，優(yōu)惠幅度達(dá)到72折。效果：長泰西郊別墅效果：長泰西郊別墅10月簽約月簽約36套，銷售金額套，銷售金額2.9億元；長泰東郊御園億元；長泰東郊御園10月簽約月簽約29套，銷售套，銷售金額金額1.4億元，分別成為當(dāng)月上海別墅成交金額前億元，分別成為當(dāng)月

5、上海別墅成交金額前2位。位。營銷手段：營銷手段：強(qiáng)勢營銷推廣+特價(jià)打折優(yōu)惠6長泰項(xiàng)目營銷分析長泰項(xiàng)目營銷分析1、關(guān)于價(jià)格、關(guān)于價(jià)格史無前例，巨幅優(yōu)惠史無前例，巨幅優(yōu)惠 上海別墅類產(chǎn)品很少通過降價(jià)形式來促銷，長泰兩項(xiàng)目在國慶期間巨幅打折，打折幅度甚至超過普通公寓，長泰西郊獨(dú)棟總價(jià)降至1000萬/套以下，長泰東郊聯(lián)排總價(jià)幾乎全在500萬/套以下。 2、關(guān)于老業(yè)主回饋、關(guān)于老業(yè)主回饋密集型、排他性推廣密集型、排他性推廣 集中推廣期間，上海四大主流報(bào)紙集中出現(xiàn)長泰項(xiàng)目的平面廣告7長泰西郊別墅+長泰東郊御園推廣日期日期報(bào)紙名稱報(bào)紙名稱長泰東郊御長泰東郊御園園長泰西郊別長泰西郊別墅墅廣告費(fèi)廣告費(fèi)版面版面版面版面2011-9-28新民晚報(bào)A5整版A3整版5280002011-9-28新聞晚報(bào)晚A1-03整版 晚A1-01半版2880002011-9-29新民晚報(bào)晚B13整版晚B11整版3460002011-9-29新聞晚報(bào)晚B13整版晚B11整版3420002011-9-29新聞晨報(bào)晨A33整版晨A31整版4000002011-9-29東方早報(bào)C5整版C3整版