美國房地產(chǎn)市場研究(萬科)

1、2007.12.24美國房地產(chǎn)市場研究萬科 國際房地產(chǎn)市場研究系列 2007 12邢錫芳Boston, MA, US2007.12.24 美國房地產(chǎn)市場的周期和主要影響因素 不同城市和地段的差異 政府的影響，規(guī)劃與法規(guī)及低收入住宅 住宅戶型的變化2007.12.24美國房地產(chǎn)市場的周期和主要影響因素 十年的周期 經(jīng)濟(jì)與收入的持續(xù)增長 人口增長與二戰(zhàn)后的嬰兒潮 利率和信貸結(jié)論：萬變不離其宗的經(jīng)濟(jì)規(guī)律2007.12.24Source: National Association of Realtors; HUD; U.S. Census Bureau.2007.12.24Source: US Cen

2、sus Bureau.2007.12.24住房的新建量與現(xiàn)存房銷售量在90年代后持續(xù)增長，然而，當(dāng)時(shí)有預(yù)言房地產(chǎn)市場將在2000年后出現(xiàn)疲軟2007.12.24住房價(jià)格指數(shù)（HPI）增長率與GDP增長率相關(guān)，并滯后1-2年，2001年后超前于GDP增長；每十年經(jīng)歷一個(gè)“雙峰”/”雙谷”周期。2007.12.24失業(yè)率2007.12.24美國的人口在二戰(zhàn)后保持穩(wěn)定增長，包括自然增長與移民2007.12.24然而人口的年齡組成卻在變化，1946-64年間出生的“嬰兒潮”對(duì)人口組成以及房市需求有著巨大影響2007.12.24人口的年齡組成之所以會(huì)影響住房市場需求是因?yàn)椋翰煌挲g段的人群對(duì)住房的需求量

3、不同不同年齡段的人群的住房購買率在過去三十年保持相對(duì)穩(wěn)定比如20-34：30% 35-45：70% 65-75：75% 75+ ：72%2007.12.24利率在80年代初曾經(jīng)達(dá)到歷史高峰，造成房地產(chǎn)市場衰退。之后經(jīng)過積極調(diào)整恢復(fù)了資金流通。2007.12.24住房貸款首付的比例大大降低，刺激了住房購買 （來源NAR）2007.12.24美國的家庭平均人口逐漸下降，結(jié)婚并有小孩的家庭逐漸減少。2007.12.24新建房的面積卻越來越大新建房人均居住面積78.8平米（2000年）2007.12.24美國在二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)與收入持續(xù)增長Source: U.S.

4、Census Bureau.2007.12.24住宅購買可負(fù)擔(dān)性系數(shù)在近年來逐漸下降買房更困難了 （來源NAR）2007.12.242007.12.24住房市場的衰弱直到2006年才初露彌端原因主要有幾個(gè)： 供大于求，90年代末價(jià)格增長超過供應(yīng)速度，到近幾年開始反轉(zhuǎn)，也是嬰兒潮的原因。 信貸的門檻過低，造成購買力的泡沫。 2001年經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下滑階段，股市熊市，之后恢復(fù)較為緩慢，消費(fèi)者信心不足，與整體經(jīng)濟(jì)有關(guān)。1.98年以來，房價(jià)增長大大超過收入增長，存在泡沫。2007.12.24需求與供給決定價(jià)格與銷售量 需求 居?。ㄏM(fèi)） 當(dāng)前價(jià)格，住宅“質(zhì)量”，社區(qū)“質(zhì)量”。 投資（盈利） 當(dāng)前和近期

5、價(jià)格的增值率，未來的增值空間。萬變不離其宗的經(jīng)濟(jì)規(guī)律2007.12.24需求與供給決定價(jià)格與銷售量 預(yù)測需求的主要依據(jù)人口增長（例如區(qū)域人口自然增長*城市化速度+移民）人口的年齡組成比例戶均收入或區(qū)域/國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值萬變不離其宗的經(jīng)濟(jì)規(guī)律2007.12.24需求與供給決定價(jià)格與銷售量 供給 建造成本 土地價(jià)格，人工價(jià)格，材料價(jià)格，資本價(jià)格，政府規(guī)劃附加成本。 售價(jià) 市場價(jià)格，壟斷價(jià)格 利潤萬變不離其宗的經(jīng)濟(jì)規(guī)律2007.12.24供給來源既有新建房，也有存量房，且后者占主導(dǎo)2007.12.24 中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富夢(mèng)Middle 60%Business Equity orCorporate stkRe

6、sidenceOther Assets住房住房2007.12.24城市間的市場差異 昂貴的東西海岸 衰敗的老工業(yè)城市 南方新貴 車輪一族 與 “臥室城”2007.12.24昂貴的東西海岸例如：San Francisco 舊金山, San Jose圣荷賽, CA; Boston, MA波士頓, Washington DC華盛頓 Map of Median Values of Single Family Owner-Occupied Housing. US Census Bureau.2007.12.24昂貴的東西海岸例如：San Francisco 舊金山, San Jose圣荷賽, CA; B

7、oston, MA波士頓, Washington DC華盛頓 Map of median household income by state, 2000. Source: U.S. Census Bureau.2007.12.24衰敗的老工業(yè)城市例如：Detroit, IL底特律; Pittsburgh, PA匹茲堡http:/ 鳳凰城人口的平均年增長 9%大鳳凰城范圍內(nèi)新興的小城市Chandler, 1950 2000, 3799 176581, 4548%Gilbert, 1980 2000, 5717 109697, 1819%Glendale, 1950 2000, 8200 2188

8、00, 2575%Mesa, 1950 2000, 16800 396400, 2261%Peoria, 1960 2000, 2600 108400, 4079%Scottsdale, 1960 2000, 10000 202700, 1922%Tempe, 1950 2000, 7700 158600, 1964%南方新貴例如：Phoenix, AZ 鳳凰城；Dallas, TX 達(dá)拉斯；Las Vegas, NV 拉斯維加斯Source: Fannie Mae Foundation2007.12.24南方新貴例如：Phoenix, AZ 鳳凰城；Dallas, TX 達(dá)拉斯；Las Ve

9、gas, NV 拉斯維加斯Map of percent of housing units built 1995 to March 2000. Source: U.S. Census Bureau.2007.12.24南方新貴例如：Phoenix, AZ 鳳凰城；Dallas, TX 達(dá)拉斯；Las Vegas, NV 拉斯維加斯051015202530354019502000195020001950200019502000N o rtheastM i d w estSo uthW estho usi ng uni ts (m i l l i o ns)O w ner R enter2007.1

10、2.24車輪一族與“臥室城”例如：Camarillo, CA卡瑪雷洛；Maple Wood, NJ楓樹城2007.12.24城市內(nèi)部的優(yōu)勢地段 擇群而居-富人的游戲 孟母三遷 “Vote with your feet” 商與住的不平衡2007.12.24擇群而居-富人的游戲 以額外的價(jià)錢保障生活品質(zhì)(私人的街區(qū)或者有門衛(wèi)的社區(qū)) 使稅收給個(gè)人帶來的利益最大化 住房高價(jià)位或者高稅收導(dǎo)致低收入家庭搬離 通過影響公共政策而減少低收入人群入住的 可能性2007.12.24買房或搬遷的直接原因包括：家庭結(jié)構(gòu)變化(結(jié)婚，生子，退休/兒女搬離)收入水平變化工作搬遷2007.12.24Vote With Yo

11、ur Feet!選擇住房也是以行動(dòng)對(duì)住宅和社區(qū)的綜合質(zhì)量投票，標(biāo)準(zhǔn)主要包括：學(xué)區(qū)質(zhì)量住房價(jià)格，增值保值低稅率社區(qū)穩(wěn)定安全，家庭型社區(qū)交通便利公共設(shè)施自由選擇促進(jìn)城市間競爭2007.12.24自由市場和傳統(tǒng)規(guī)劃下的開發(fā)在很多城市造成商住的分離主要原因包括：市中心的商業(yè)優(yōu)勢郊區(qū)居住優(yōu)勢規(guī)劃上的失策負(fù)面效應(yīng)是造成過多的交通壓力及商業(yè)辦公區(qū)夜間的空置2007.12.24新城市主義等一些規(guī)劃理念提倡在設(shè)計(jì)和規(guī)劃中鼓勵(lì)多種功能混合型社區(qū)，這樣有助于建設(shè)24小時(shí)運(yùn)作和更為便利的社區(qū)。2007.12.24在設(shè)計(jì)和規(guī)劃中提倡多種開發(fā)混合型社區(qū)2007.12.24政府的行為對(duì)房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的影響主要有以下幾個(gè)

12、方面： 地方土地規(guī)劃法規(guī) 低收入住宅的開發(fā)2007.12.24地方土地規(guī)劃法規(guī) 分區(qū)規(guī)劃法規(guī)，土地細(xì)分規(guī)則 公共設(shè)施承載力同步于開發(fā)度 開發(fā)費(fèi) 城市紅線 開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓 開發(fā)上限 等等2007.12.24個(gè)委員市長任命是議會(huì)認(rèn)可制定和修改區(qū)劃法規(guī) 重要項(xiàng)目審批規(guī)劃局是成員區(qū)劃法規(guī)委員會(huì)區(qū)劃法規(guī)委員會(huì)2007.12.24個(gè)人市長任命，市議會(huì)認(rèn)可修改區(qū)劃法規(guī)，建筑規(guī)范，審批規(guī)劃局起指導(dǎo)作用，并進(jìn)行設(shè)計(jì)審批區(qū)劃法規(guī)修改審理委員會(huì)區(qū)劃法規(guī)修改審理委員會(huì)2007.12.24申請(qǐng)建筑許可區(qū)劃法規(guī)修改的程序區(qū)劃法規(guī)修改的程序不符規(guī)范的被駁回申請(qǐng)申請(qǐng)修改區(qū)劃法規(guī)規(guī)劃局向區(qū)劃法規(guī)修改審理委員會(huì)報(bào)告聽眾會(huì)對(duì)于新建筑或

13、改變外觀的項(xiàng)目，規(guī)劃局進(jìn)行設(shè)計(jì)審批2007.12.24波士頓區(qū)劃法規(guī)波士頓區(qū)劃法規(guī)2007.12.24保護(hù)地下水的區(qū)劃法規(guī)保護(hù)地下水的區(qū)劃法規(guī)2007.12.24城市更新區(qū)的區(qū)劃法規(guī)城市更新區(qū)的區(qū)劃法規(guī)2007.12.24區(qū)劃法規(guī)倡導(dǎo)公交導(dǎo)向的開發(fā)模式區(qū)劃法規(guī)倡導(dǎo)公交導(dǎo)向的開發(fā)模式2007.12.24區(qū)劃法規(guī)周期性地更新區(qū)劃法規(guī)周期性地更新2007.12.24汽車文化的盛行導(dǎo)致郊區(qū)化2007.12.24從1950到2000年郊區(qū)人口的比例增加了近27%43.932.823.3C entralci ti esSuburbsN on-m etropol i tan19.750.030.32007.

14、12.24http:/郊區(qū)的開發(fā)常常是低密度的擴(kuò)張?jiān)斐赏恋睾唾Y源浪費(fèi)2007.12.2470年代以后美國的環(huán)境保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)從聯(lián)邦到地方政府，非盈利組織，非政府機(jī)構(gòu)，民間社團(tuán)等多有保護(hù)環(huán)境與控制開發(fā)的舉措出臺(tái)。提出諸如：Smart Growth精明增長Sustainable Development可持續(xù)發(fā)展Growth Management增長管理Green Building/Community綠色建筑/社區(qū)Higher Density高密度開發(fā)Infill， Mixed Use城市“回填” ，混合開發(fā)New Urbanism新城市主義2007.12.242007.12.24 環(huán)境意識(shí)增強(qiáng)與地方

15、法規(guī)的逐漸嚴(yán)格化，改變了住房開發(fā)的外在條件。比如有更多的社區(qū)參與，政府審批的條件更強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)，高密度，人行道，公交，等等。在開發(fā)控制特別嚴(yán)格的城市，開發(fā)商取得土地成為最重要的一環(huán)。2007.12.24許多城市致力于復(fù)興市中心2007.12.24低收入住宅 山姆大叔財(cái)政補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠，等等 公私合作 設(shè)計(jì)的改良 杯水車薪？ 開發(fā)商買單？2007.12.24低收入住宅的開發(fā) 低收入：住戶的收入低于當(dāng)?shù)刂械仁杖氲?0%（Median Income) 中低收入：住戶的收入介于當(dāng)?shù)刂械仁杖氲?0-95% 低收入住宅：低收入和中低收入住戶可負(fù)擔(dān)的住宅，月花費(fèi)不高于收入的30% 美國大約有3千5百萬住戶的

16、住房花費(fèi)高于收入的30%； 1千6百萬超過收入的50%2007.12.24低收入住宅的開發(fā) 公房，開發(fā)補(bǔ)貼，廉租補(bǔ)貼，稅收和貸款優(yōu)惠，等等 征收開發(fā)費(fèi)，用于低收入住宅開發(fā) 通過法律法規(guī)實(shí)現(xiàn)一定比例的低收入住宅2007.12.24低收入住宅與住宅可負(fù)擔(dān)性是不同的概念 Affordable housing低收入住宅泛指政府參與資助或建造的住宅 housing affordability住宅可負(fù)擔(dān)性泛指住宅價(jià)格與住戶收入的比例 建造低收入住宅有助于改善住宅可支付性 中國的低收入住宅市場更大 對(duì)于開發(fā)商來說，關(guān)注住宅可負(fù)擔(dān)性與低收入住宅一是把握合理的市場價(jià)格，另外是對(duì)未來政府政策的關(guān)注，也是社會(huì)責(zé)任。

17、2007.12.24山姆大叔聯(lián)邦政府解決低收入住宅問題的主要方式包括： 聯(lián)邦政府撥款，地方住房局經(jīng)管建造的公房 低利息貸款，開發(fā)商承建的廉租房 發(fā)放項(xiàng)目基金，與地方政府和開發(fā)商聯(lián)合資助廉售/廉租房開發(fā) 發(fā)放租房補(bǔ)貼券 稅收優(yōu)惠，發(fā)放免稅的房地產(chǎn)投資債券，出售低收入住宅抵稅權(quán) 貸款保險(xiǎn)，購房稅收優(yōu)惠，用于發(fā)放房貸的免稅債券，貸款基金，等等2007.12.24公私合作是必要的，多層面的 低收入住宅需要聯(lián)邦，地方，非盈利性開發(fā)商/社區(qū)組織，盈利性開發(fā)商，等多方合作。 合作才能確保資金來源，土地來源，及分擔(dān)建造，管理的責(zé)任。 更多的社區(qū)參與是未來房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。2007.12.24設(shè)計(jì)的改良有助于建

18、設(shè)混合型社區(qū) 低收入住宅項(xiàng)目趨向小型化 通過戶型的混合促進(jìn)各種收入人群混合居住，可以避免低收入人群過于集中所帶來的社會(huì)問題 外觀設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能使低收入住宅混同于普通住宅2007.12.24低收入住宅建設(shè)仍是杯水車薪主要原因是 貧富差距增加 需求多而資源不足2007.12.24開發(fā)商是在為低收入住宅買單么？（討論）觀點(diǎn)一：開發(fā)商只是實(shí)施者，政府應(yīng)該提供足夠的補(bǔ)貼。觀點(diǎn)二：開發(fā)商應(yīng)該擔(dān)負(fù)一部分社會(huì)責(zé)任。尤其是開發(fā)對(duì)社區(qū)的資源（交通，環(huán)境，公共設(shè)施等）造成壓力。觀點(diǎn)三：開發(fā)商與政府通過談判，各取所需。政府得到公眾利益，開發(fā)商得到土地，開發(fā)權(quán)，額外的開發(fā)密度，低息貸款，等等。2007.12.24住宅戶型

19、的變化 受歧視的多單元住宅 高端住宅的個(gè)性化設(shè)計(jì) 中端住宅的“餅干模子” 便宜的預(yù)制房2007.12.24早期的多戶住宅多被與貧民社區(qū)聯(lián)系起來至今大多數(shù)美國的中產(chǎn)家庭更傾向于購買獨(dú)立式住宅新的多戶住宅更注重設(shè)計(jì)與“隱藏密度”2007.12.24多戶住宅的開工量在近十年來比過去幾十年大大降低010020030040050060070080090010001100196 4196 6196 819701972197419761978198 0198 2198 4198 6198 8199 0199 2199 4199 6199 820 0020 0220 0420 06tho usand s5 o

20、 r m o re uni ts 2-4 uni ts2007.12.24高密度住宅的設(shè)計(jì)創(chuàng)新2007.12.24More info on Good Neighborhoods: Affordable Family Housing /gallery/good_neighbors.html2007.12.24中高端住宅注重個(gè)案化的設(shè)計(jì)2007.12.24部分低造價(jià)的中端住宅設(shè)計(jì)貧乏，象餅干模子復(fù)制而成2007.12.24預(yù)制房的出廠量在70年代初與90年代末達(dá)到高峰，近幾年有所下降傳統(tǒng)住房預(yù)制房0100

21、200300400500600195 9196 1196 3196 5196 7196 919711973197519771979198 1198 3198 5198 7198 9199 1199 3199 5199 7199 920 0120 0320 05tho usand 預(yù)制房占住房市場總銷售量的比例預(yù)制房占住房市場總始建量的比例1.2.80年代初和90年代末預(yù)制房的承建銷售所占市場比例達(dá)到高峰2007.12.24預(yù)制房的月花費(fèi)比例各類型住房的月花費(fèi)比例預(yù)制房平均每月所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和低于各類住房月花費(fèi)2007.12.24預(yù)制房每平方英尺售價(jià)低于傳統(tǒng)住房，近似1/2的價(jià)格。傳統(tǒng)住房預(yù)制房2007.12.242007.12.24制造業(yè)與施工產(chǎn)業(yè)逐漸萎縮，服務(wù)與金融業(yè)逐漸擴(kuò)張0%20%40%60%80%100%19601970198019902000Servi cesFi nance, i nsurance,real estateM anufacturi ng /co n