“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響與應(yīng)對

1、第三部分：第三部分：“營改增營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對的影響與應(yīng)對趙小剛趙小剛高級會計(jì)師高級會計(jì)師注冊稅務(wù)師注冊稅務(wù)師南京大學(xué)商學(xué)院碩士生導(dǎo)師南京大學(xué)商學(xué)院碩士生導(dǎo)師提綱n一、房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增營改增”政策設(shè)計(jì)政策設(shè)計(jì)n二、二、“營改增營改增”對房地產(chǎn)業(yè)影響與稅負(fù)變化分對房地產(chǎn)業(yè)影響與稅負(fù)變化分析析n三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理n四、房地產(chǎn)業(yè)四、房地產(chǎn)業(yè)“營改增營改增”后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制n五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增營改增”建議建議2n一、房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增營改增”政策設(shè)計(jì)政策設(shè)計(jì)n（一

2、）稅率問題：（一）稅率問題：n因建筑業(yè)在國務(wù)院批準(zhǔn)的因建筑業(yè)在國務(wù)院批準(zhǔn)的“營改增營改增”試點(diǎn)方案試點(diǎn)方案（財(cái)稅（財(cái)稅2011110號）中規(guī)定稅率為號）中規(guī)定稅率為11%。房。房地產(chǎn)業(yè)很可能也適用地產(chǎn)業(yè)很可能也適用11%的稅率。的稅率。n但不排除將來方案出來后稅率為但不排除將來方案出來后稅率為17%的可能，的可能，因因17%則稅負(fù)增加，或許會在則稅負(fù)增加，或許會在11%17%之間之間，再確定一個(gè)稅率。，再確定一個(gè)稅率。n針對普通住宅、公寓和酒店及商業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)針對普通住宅、公寓和酒店及商業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)地產(chǎn)），房地產(chǎn)公司取得的利潤不同，差異很地產(chǎn)），房地產(chǎn)公司取得的利潤不同，差異很大，稅率也可能分

3、開規(guī)定。大，稅率也可能分開規(guī)定。4n（二）（二）房地產(chǎn)與建筑行業(yè)同時(shí)納入到營改增的房地產(chǎn)與建筑行業(yè)同時(shí)納入到營改增的試點(diǎn)試點(diǎn)，主要是財(cái)稅部門考慮到房地產(chǎn)與建筑業(yè)，主要是財(cái)稅部門考慮到房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間關(guān)系過于緊密，如果兩者納入營改增存在之間關(guān)系過于緊密，如果兩者納入營改增存在時(shí)間差，那么在這段時(shí)間差之內(nèi)開發(fā)商將有一時(shí)間差，那么在這段時(shí)間差之內(nèi)開發(fā)商將有一大筆進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，這對開發(fā)商的成本將產(chǎn)大筆進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，這對開發(fā)商的成本將產(chǎn)生很大的影響。生很大的影響。n（三）對房地產(chǎn)業(yè)可能需要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)（可（三）對房地產(chǎn)業(yè)可能需要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)（可再次流通）和住宅地產(chǎn)（屬于最終消費(fèi)品），再次流通）和住

4、宅地產(chǎn)（屬于最終消費(fèi)品），實(shí)行不同的征收方式。實(shí)行不同的征收方式。n財(cái)政部財(cái)科所建議：對于新建房地產(chǎn)，按照標(biāo)財(cái)政部財(cái)科所建議：對于新建房地產(chǎn)，按照標(biāo)準(zhǔn)稅率征收增值稅；而對于房地產(chǎn)的租賃和再準(zhǔn)稅率征收增值稅；而對于房地產(chǎn)的租賃和再次銷售，區(qū)分商業(yè)和住宅，實(shí)行一般計(jì)稅方法次銷售，區(qū)分商業(yè)和住宅，實(shí)行一般計(jì)稅方法與簡易計(jì)稅方法的可選擇。與簡易計(jì)稅方法的可選擇。7n一般計(jì)稅方法：一般計(jì)稅方法：n應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額n簡易計(jì)稅方法：簡易計(jì)稅方法：n應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=銷售額銷售額征收率征收率n一般納稅人原則上必須采用一般計(jì)稅方法。如一般納稅人原則上必須采用一般

5、計(jì)稅方法。如 采用簡易計(jì)稅方法，必須法定！采用簡易計(jì)稅方法，必須法定！8n（四）過渡期的政策銜接問題。（四）過渡期的政策銜接問題。n“老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，對沒有完工老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，對沒有完工的工程和沒有開發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤，應(yīng)該按照的工程和沒有開發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤，應(yīng)該按照老政策處理，繼續(xù)交營業(yè)稅。且新老項(xiàng)目必須老政策處理，繼續(xù)交營業(yè)稅。且新老項(xiàng)目必須要分開進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、分開管理。要分開進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、分開管理?！?n問題關(guān)鍵是如何界定新老項(xiàng)目？問題關(guān)鍵是如何界定新老項(xiàng)目？n房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間？房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間？n預(yù)售合同簽訂時(shí)間？預(yù)售合同簽訂時(shí)間？n開票時(shí)間？開票時(shí)間？10n

6、（五）為了解決這些問題，可能需要在制定方（五）為了解決這些問題，可能需要在制定方案時(shí)出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案時(shí)出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：案：n一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營業(yè)稅；一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營業(yè)稅；n二是根據(jù)樓房的年齡對銷項(xiàng)稅打折；二是根據(jù)樓房的年齡對銷項(xiàng)稅打折；n第三種是國家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)第三種是國家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅（或者采取扣額法）。項(xiàng)稅（或者采取扣額法）。 n第一種方案延遲第一種方案延遲“營改增營改增”進(jìn)程，第二種方案進(jìn)程，第二種方案操作難度很大，第三種方案需要國家財(cái)政補(bǔ)貼操作難度很大，第三種方案需要國家財(cái)政補(bǔ)貼較多，

7、國家可能未必愿意。較多，國家可能未必愿意。12n（六）房地產(chǎn)企業(yè)的下游行業(yè)能不能抵扣不動（六）房地產(chǎn)企業(yè)的下游行業(yè)能不能抵扣不動產(chǎn)？產(chǎn)？n房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，如果工業(yè)、商業(yè)企房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，如果工業(yè)、商業(yè)企業(yè)購買的時(shí)候可以抵扣，就意味著消費(fèi)型增值業(yè)購買的時(shí)候可以抵扣，就意味著消費(fèi)型增值稅改革徹底完成。稅改革徹底完成。n而這需要修改而這需要修改增值稅暫行條例增值稅暫行條例及其及其實(shí)施實(shí)施細(xì)則細(xì)則！13n如果如果企業(yè)對企業(yè)之間企業(yè)對企業(yè)之間以增值稅是價(jià)外稅的原則以增值稅是價(jià)外稅的原則進(jìn)行房地產(chǎn)交易，因?yàn)橛羞M(jìn)項(xiàng)稅抵扣，那么稅進(jìn)行房地產(chǎn)交易，因?yàn)橛羞M(jìn)項(xiàng)稅抵扣，那么稅率高低對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

8、較為減輕。率高低對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為減輕。n（七）房地產(chǎn)業(yè)（七）房地產(chǎn)業(yè)“營改增營改增”后，土地增值稅的后，土地增值稅的去留問題？去留問題？15n財(cái)政部財(cái)科所建議：財(cái)政部財(cái)科所建議：“營業(yè)稅改增值稅后，應(yīng)營業(yè)稅改增值稅后，應(yīng)適當(dāng)考慮合并土地增值稅、契稅等稅種，進(jìn)一適當(dāng)考慮合并土地增值稅、契稅等稅種，進(jìn)一步消除重復(fù)征稅，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。步消除重復(fù)征稅，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則通過開征新的房地產(chǎn)稅加以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則通過開征新的房地產(chǎn)稅加以調(diào)節(jié)。調(diào)節(jié)?！眓二、二、“營改增營改增”對房地產(chǎn)業(yè)影響與稅負(fù)變化分對房地產(chǎn)業(yè)影響與稅負(fù)變化分析析n（一）賬務(wù)處理難度增加（一）賬務(wù)處理

9、難度增加17n由于營業(yè)稅是對營業(yè)額直接征稅，只需增加一由于營業(yè)稅是對營業(yè)額直接征稅，只需增加一個(gè)會計(jì)科目。而增值稅采用抵扣的核算模式，個(gè)會計(jì)科目。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，至少需其應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，至少需增加十個(gè)會計(jì)科目，核算難度較原來大幅增加增加十個(gè)會計(jì)科目，核算難度較原來大幅增加?！盃I改增營改增”不僅改變了企業(yè)的會計(jì)核算體系不僅改變了企業(yè)的會計(jì)核算體系，同時(shí)還帶來了開票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵，同時(shí)還帶來了開票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務(wù)處理稍有不慎便會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。務(wù)處

10、理稍有不慎便會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。18n（二）虛開或購買增值稅專用發(fā)票觸犯刑事責(zé)（二）虛開或購買增值稅專用發(fā)票觸犯刑事責(zé)任任n1、刑法第、刑法第205條條虛開增值稅專用發(fā)票罪虛開增值稅專用發(fā)票罪n虛開包括虛開包括“讓他人為自己虛開讓他人為自己虛開”n2、刑法第、刑法第208條：非法購買增值稅專用發(fā)票條：非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。上二十萬元以下罰金。19n最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追

11、訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定第五十六條：第五十六條：n非法購買增值稅專用發(fā)票非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票稅專用發(fā)票二十五份以上或者票面額累計(jì)在十二十五份以上或者票面額累計(jì)在十萬元以上萬元以上的，應(yīng)予追訴。的，應(yīng)予追訴。20n（三）可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)恐大幅上升（三）可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)恐大幅上升n1、土地開發(fā)成本抵扣問題難以認(rèn)定、土地開發(fā)成本抵扣問題難以認(rèn)定n由于土地來源的多樣性，有的是無償劃轉(zhuǎn)、有由于土地來源的多樣性，有的是無償劃轉(zhuǎn)、有的是與村集體合作、有的是通過股權(quán)收購而來的是與村集體合作、有的是通過股權(quán)收購而來等，這就導(dǎo)致土地成本很難取得依法允許抵扣

12、等，這就導(dǎo)致土地成本很難取得依法允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。21n即使通過即使通過“招拍掛招拍掛”方式取得土地，其土地出方式取得土地，其土地出讓金，如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？讓金，如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？n（1）計(jì)算扣除？）計(jì)算扣除？n（2）扣額法）扣額法差額納稅？差額納稅？22n2、利息支出成本抵扣問題難以認(rèn)定、利息支出成本抵扣問題難以認(rèn)定n目前金融企業(yè)尚未納入目前金融企業(yè)尚未納入“營改增營改增”，無法開具，無法開具專票。專票。n即使金融企業(yè)納入即使金融企業(yè)納入“營改增營改增”，由于其體量龐，由于其體量龐大，可能對其實(shí)行簡易征收辦法。大，可能對其實(shí)行簡易征收辦法。23n（三）期初庫存和固定資產(chǎn)抵扣

13、問題（三）期初庫存和固定資產(chǎn)抵扣問題n房地產(chǎn)業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中占比房地產(chǎn)業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按很高，按“營改增營改增”政策的一貫性處理，房地政策的一貫性處理，房地產(chǎn)企業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一般不能抵扣。產(chǎn)企業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一般不能抵扣。24n三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理n（一）允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（一）允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額n1、從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)、從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機(jī)動票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額

14、。車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。25n2、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。上注明的增值稅額。26n3、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。算的進(jìn)項(xiàng)稅額。n買價(jià)，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)買價(jià)，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。的煙葉稅。27n4、接受境外單位或者個(gè)人提供的應(yīng)稅服務(wù)，、接受境外單位或者個(gè)

15、人提供的應(yīng)稅服務(wù)，從稅務(wù)機(jī)關(guān)或者境內(nèi)代理人取得的解繳稅款的從稅務(wù)機(jī)關(guān)或者境內(nèi)代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收繳款憑證（以下稱稅收繳中華人民共和國稅收繳款憑證（以下稱稅收繳款憑證）上注明的增值稅額?？顟{證）上注明的增值稅額。28n案例：代扣代繳增值稅案例：代扣代繳增值稅n如合同價(jià)款為如合同價(jià)款為106萬元人民幣，應(yīng)代扣代繳增萬元人民幣，應(yīng)代扣代繳增值稅值稅=106/（1+6%）*6%=6(萬元萬元)29n納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票?；蛘甙l(fā)票。資料不

16、全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。項(xiàng)稅額中抵扣。30 n特別提醒：增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅特別提醒：增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、的摩托車、汽車汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。稅額中抵扣。n（二）不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（二）不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額n1、用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)n2、非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理、非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)或者交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)。修配勞務(wù)或者交

17、通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)。n3、接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)、接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)32n（三）扣稅憑證開具不符合規(guī)定要求的不得抵（三）扣稅憑證開具不符合規(guī)定要求的不得抵扣扣n1、對不按規(guī)定開具的專用發(fā)票（包括項(xiàng)目填、對不按規(guī)定開具的專用發(fā)票（包括項(xiàng)目填寫不全，單位名稱錯(cuò)誤、未蓋有發(fā)票專用章等寫不全，單位名稱錯(cuò)誤、未蓋有發(fā)票專用章等等），不得作為稅款的抵扣憑證；等），不得作為稅款的抵扣憑證；n2、對納稅人取得虛開代開的增值稅專用發(fā)票、對納稅人取得虛開代開的增值稅專用發(fā)票，不得作為增值稅合法的抵扣憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不得作為增值稅合法的抵扣憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。額。33n3、扣稅憑證不符合認(rèn)證或稽核比對規(guī)定要求、扣稅憑證不符合認(rèn)

18、證或稽核比對規(guī)定要求的不得抵扣。的不得抵扣。n目前，防偽稅控認(rèn)證系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)發(fā)票共目前，防偽稅控認(rèn)證系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)發(fā)票共分分“無法認(rèn)證無法認(rèn)證”、“認(rèn)證不符認(rèn)證不符”、“密文有誤密文有誤”、“重復(fù)認(rèn)證重復(fù)認(rèn)證”和和“納稅人識別號認(rèn)證不符納稅人識別號認(rèn)證不符(指發(fā)票所列購貨方納稅人識別號與申報(bào)認(rèn)證指發(fā)票所列購貨方納稅人識別號與申報(bào)認(rèn)證企業(yè)的納稅人識別號不符企業(yè)的納稅人識別號不符)”五種。五種。34n4、扣稅憑證不符合認(rèn)證期限要求的不得抵扣、扣稅憑證不符合認(rèn)證期限要求的不得抵扣。n增值稅一般納稅人取得開具的增值稅專用發(fā)票增值稅一般納稅人取得開具的增值稅專用發(fā)票、應(yīng)在、應(yīng)在開具之日起開具之日起

19、180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。未在規(guī)定期限內(nèi)到務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、申報(bào)抵扣的，不得作為合稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、申報(bào)抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣法的增值稅扣稅憑證，不得計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。35n5、增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票、增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票、已認(rèn)證，但未在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)申、已認(rèn)證，但未在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)申報(bào)抵扣的，不得抵扣。報(bào)抵扣的，不得抵扣。36n解決措施：解決措施：

20、國家稅務(wù)總局公告國家稅務(wù)總局公告2011年第年第78號號n經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。37n（四）房地產(chǎn)開發(fā)能取哪些專用發(fā)票抵扣（四）房地產(chǎn)開發(fā)能取哪些專用發(fā)票抵扣n1、建安成本、建安成本n2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)n3、交通運(yùn)輸費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)n4、房地產(chǎn)可行性研究、房地產(chǎn)可行性研究n5、房地產(chǎn)工程勘察勘探、房地產(chǎn)工程勘察勘探38n6、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)n7、創(chuàng)意策劃、文印曬圖、創(chuàng)意策劃、文印曬圖n8、建筑圖紙審核、建筑圖紙審核n9、研發(fā)費(fèi)、研發(fā)費(fèi)n10、技術(shù)咨詢費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)39n11

21、、工程監(jiān)理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)n12、招標(biāo)及招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)及招標(biāo)代理費(fèi)n13、購買軟件、購買軟件n14、信息系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)、信息系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)n15、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)費(fèi)40n16、廣告費(fèi)及廣告代理費(fèi)、廣告費(fèi)及廣告代理費(fèi)n17、有形動產(chǎn)租賃費(fèi)、有形動產(chǎn)租賃費(fèi)n18、會議展覽費(fèi)、會議展覽費(fèi)n（1）專門的會議公司、展覽公司應(yīng)開具增值）專門的會議公司、展覽公司應(yīng)開具增值稅發(fā)票稅發(fā)票n（2）在酒店舉辦的會議費(fèi)情況復(fù)雜：）在酒店舉辦的會議費(fèi)情況復(fù)雜：n福建、廣東、深圳：福建、廣東、深圳：賓館、酒店等提供的會議服賓館、酒店等提供的會議服務(wù)暫不納入營改增范圍務(wù)暫不納入營改增范圍按納稅人身份劃分按納稅人

22、身份劃分n江蘇、北京：江蘇、北京：酒店賓館等納稅人提供餐飲住宿勞酒店賓館等納稅人提供餐飲住宿勞務(wù)同時(shí)提供會議或展覽服務(wù)，一并繳納營業(yè)稅，務(wù)同時(shí)提供會議或展覽服務(wù)，一并繳納營業(yè)稅，如其提供的會議或展覽服務(wù)能夠分開核算，如其提供的會議或展覽服務(wù)能夠分開核算，單獨(dú)單獨(dú)開票的開票的，就會議展覽服務(wù)收入，就會議展覽服務(wù)收入繳納增值稅繳納增值稅。按按發(fā)生的具體業(yè)務(wù)劃分發(fā)生的具體業(yè)務(wù)劃分43n19、物流輔助服務(wù)費(fèi)、物流輔助服務(wù)費(fèi)n（1）港口碼頭服務(wù)）港口碼頭服務(wù)n（2）貨物運(yùn)輸代理服務(wù)）貨物運(yùn)輸代理服務(wù)n（3）倉儲服務(wù)）倉儲服務(wù)n（4）裝卸搬運(yùn)服務(wù)）裝卸搬運(yùn)服務(wù)n20、鑒證咨詢服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)n（1）各類

23、認(rèn)證服務(wù)，如：）各類認(rèn)證服務(wù)，如：建筑業(yè)檢測服務(wù)建筑業(yè)檢測服務(wù)n（2）各類鑒證服務(wù)，如：會計(jì)鑒證、稅務(wù)鑒）各類鑒證服務(wù)，如：會計(jì)鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估等境評估、房地產(chǎn)土地評估等n（3）咨詢服務(wù)，是指提供和策劃財(cái)務(wù)、稅收）咨詢服務(wù)，是指提供和策劃財(cái)務(wù)、稅收、法律、內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運(yùn)作和流程管理等信、法律、內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運(yùn)作和流程管理等信息或者建議的業(yè)務(wù)活動息或者建議的業(yè)務(wù)活動n四、房地產(chǎn)業(yè)四、房地產(chǎn)業(yè)“營改增營改增”后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制n（一）融資性售后回租業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制（一）融資性售后回租業(yè)務(wù)稅

24、收風(fēng)險(xiǎn)控制n國家稅務(wù)總局公告國家稅務(wù)總局公告2010年第年第13號：融資性售號：融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營不征收增值稅和營業(yè)稅業(yè)稅。46n（二）代收費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制（二）代收費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制n營改增辦法營改增辦法規(guī)定：銷售額，是指納稅人提規(guī)定：銷售額，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。供應(yīng)稅服務(wù)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 47n價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的價(jià)外收取的各種性質(zhì)的價(jià)外收各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但費(fèi)，但不包括不包括同時(shí)符合下列條件代為收

25、取的政同時(shí)符合下列條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：n1.由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；n2.收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；據(jù)；n3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 48 注意：與注意：與增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則比較比較n價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購買方收取的價(jià)外向購買方收取

26、的手續(xù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵(lì)費(fèi)、違補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。價(jià)外收費(fèi)。 49n（三）促銷中禮品贈送的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制（三）促銷中禮品贈送的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制n增值稅條例實(shí)施細(xì)則增值稅條例實(shí)施細(xì)則第四條：（八）將自第四條：（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個(gè)人位

27、或者個(gè)人視同銷售貨物視同銷售貨物50n視同銷售貨物稅率為視同銷售貨物稅率為17%；n如房地產(chǎn)業(yè)稅率為如房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%，則此類情況屬于，則此類情況屬于“營營改增改增”中的中的“混業(yè)經(jīng)營混業(yè)經(jīng)營”51n財(cái)稅財(cái)稅2013106號文附件號文附件2：混業(yè)經(jīng)營。：混業(yè)經(jīng)營。n試點(diǎn)納稅人兼有不同稅率的銷售貨物、提供加試點(diǎn)納稅人兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率的銷售額，未分別核算銷售額算適用不同稅率的銷售額，未分別核算銷售額的，兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理的，兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。52n（四）（四）“營改增營改增”前后甲供材前后甲供材n營業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將營業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將“甲供材甲供材”發(fā)票發(fā)票復(fù)印給施工單位，由施工單位并入營業(yè)稅計(jì)稅復(fù)印給施工單位，由施工單位并入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)。n“營改增營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)直接計(jì)入成本，如后，房地產(chǎn)企業(yè)直接計(jì)入成本，如取得增值稅專票，也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額取得增值稅專票，也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額53n五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增營改增”建議建議n（一）（一）和具備正規(guī)資質(zhì)的上游企業(yè)合