第三章 市場(chǎng)比較法

1、第三章第三章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)思考與思考與練習(xí)題練習(xí)題本章本章教學(xué)要求教學(xué)要求本章主要本章主要內(nèi)容內(nèi)容【教學(xué)目的和要求教學(xué)目的和要求】通過(guò)本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生掌握市場(chǎng)比通過(guò)本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生掌握市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與適用范圍、市場(chǎng)比較法的操作步驟、市場(chǎng)較法的特點(diǎn)與適用范圍、市場(chǎng)比較法的操作步驟、市場(chǎng)比較法的公式；理解市場(chǎng)比較法的概念、市場(chǎng)比較法的比較法的公式；理解市場(chǎng)比較法的概念、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)。理論依據(jù)。 【教學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)】市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與適用范圍市場(chǎng)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與適用范圍市場(chǎng)比較法的公式及其應(yīng)用比較法的公式及其應(yīng)用。【教學(xué)內(nèi)容與時(shí)間教學(xué)內(nèi)容與時(shí)間】

2、市場(chǎng)比較法原理及步驟（市場(chǎng)比較法原理及步驟（4學(xué)學(xué)時(shí)）；應(yīng)用舉例（時(shí)）；應(yīng)用舉例（2學(xué)時(shí)）學(xué)時(shí)）【教學(xué)方法與手段教學(xué)方法與手段】主要以多媒體教學(xué)為主，輔以適當(dāng)主要以多媒體教學(xué)為主，輔以適當(dāng)?shù)恼n堂和課下練習(xí)。的課堂和課下練習(xí)。 首頁(yè)第三章第三章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 第三章第三章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理 第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 第三節(jié)第三節(jié) 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例 首頁(yè) 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（ market comparison approach ）：是將估是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的價(jià)對(duì)象

3、與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚阎獌r(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。 采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。 第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理目錄一、市場(chǎng)比較法的概念一、市場(chǎng)比較法的概念類似房地產(chǎn)（類似房地產(chǎn)（similar property）：）：是指與估價(jià)對(duì)象處于是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈同一供求圈內(nèi)，內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)并在用途、規(guī)模、檔

4、次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。地產(chǎn)。同一供求圈（同一供求圈（comparable search area）是指與估價(jià)對(duì)象）是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格互相影響的具有替代關(guān)系，價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。地區(qū)。二、市場(chǎng)比較法的二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)理論依據(jù)替代原理替代原理三、市場(chǎng)比較法的估價(jià)公式三、市場(chǎng)比較法的估價(jià)公式交易情況交易情況修正系數(shù)修正系數(shù)交易日期交易日期修正系數(shù)修正系數(shù)可比實(shí)例可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況修正況修正估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象價(jià)格價(jià)格待估對(duì)象待估對(duì)象價(jià)格價(jià)格可比實(shí)例可比實(shí)例

5、價(jià)格價(jià)格房地狀況房地狀況修正修正標(biāo)準(zhǔn)房地標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化修正修正)(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格）（實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格2直接比較調(diào)整公式直接比較調(diào)整公式2.2.間接比較調(diào)整公式間接比較調(diào)整公式100)()(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格）（標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格3四、市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象和適用條件四、市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象和適用條件1、適用對(duì)象、適用對(duì)象2、適用條件、適用條件適用于具有交易

6、性的不動(dòng)產(chǎn)，如不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。（1）有足夠數(shù)量的比較案例（2）交易案例資料與待估土地具有相關(guān)性和替代性（3）交易資料的可靠性（4）交易資料的正常性（5）交易資料的合法性目錄例題例題第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理四、市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象和適用條件四、市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象和適用條件3、特點(diǎn)、特點(diǎn)第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理 接近市場(chǎng)行情，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng) 以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格” 以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào) 需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì) 正常選擇比較實(shí)例和合理修正交易實(shí)例價(jià)格是

7、關(guān)鍵第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟一、一、收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例二、二、選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例三、三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)四、四、進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正五、五、進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行交易日期修正六、六、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正七、七、求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格目錄第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟一、收集交易實(shí)例一、收集交易實(shí)例1、收集交易實(shí)例的途徑：、收集交易實(shí)例的途徑：（1）查閱政府有關(guān)部門資料，如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)申報(bào)）查閱政府有關(guān)部門資料，如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)申報(bào)的成交價(jià)格資料與交易登記資料、政府出讓土地

8、使用權(quán)的資料。的成交價(jià)格資料與交易登記資料、政府出讓土地使用權(quán)的資料。（2）查閱各種媒介，如地方性報(bào)刊、網(wǎng)站，以獲取房地產(chǎn)租售的信息。查閱各種媒介，如地方性報(bào)刊、網(wǎng)站，以獲取房地產(chǎn)租售的信息。（3）從開(kāi)發(fā)商和代理商那里獲取。）從開(kāi)發(fā)商和代理商那里獲取。（4）參加各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)。）參加各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)。（5）對(duì)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。）對(duì)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。（6）同行之間互供。）同行之間互供。2、收集的主要內(nèi)容：、收集的主要內(nèi)容：（1）交易雙方的基本情況及交易目的）交易雙方的基本情況及交易目的 ；（2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；（3）成交價(jià)格

9、及付款）成交價(jià)格及付款形式（成交方式）形式（成交方式）；（；（4）成交日期；（）成交日期；（5）付款方式；（付款方式；（6）交易情況）交易情況 。名稱坐落賣方買方成交價(jià)格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說(shuō)明區(qū)位狀況說(shuō)明權(quán)益狀況說(shuō)明實(shí)物狀況說(shuō)明交易情況說(shuō)明坐落位置圖建筑平面圖房地產(chǎn)類型：調(diào)查人員：調(diào)查日期： 年 月 日交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表 2 2、比較實(shí)例選取的具體要求、比較實(shí)例選取的具體要求1）所處地區(qū)相同或處于類似的供需范圍2）用途相同3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同4）權(quán)利性質(zhì)相同5）價(jià)格類型相同6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 7）正常交易1 1、比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)應(yīng)具有可比性。比較實(shí)例與待估房地

10、產(chǎn)應(yīng)具有可比性。1）實(shí)物的同一性或類似性2）位置的同一性或類似性3）時(shí)間的接近性4）交易情況無(wú)反常第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟二、選取可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一的付款方式：統(tǒng)一的付款方式：（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位：統(tǒng)一幣種和貨幣單位：（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵：統(tǒng)一面積內(nèi)涵：（4）統(tǒng)一面積單位：統(tǒng)一面積單位：（5）統(tǒng)一采用單價(jià)：統(tǒng)一采用單價(jià)：建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格 使用面積使用面積建筑面積建筑面積例題：例題：在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房

11、屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。 A統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ； B統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一付款方式； C統(tǒng)一價(jià)格單位統(tǒng)一價(jià)格單位 ； D統(tǒng)一市場(chǎng)狀況統(tǒng)一市場(chǎng)狀況成交日期時(shí)一成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格次付清的價(jià)格 采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)日采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)建筑面積和使用面積建筑面積和使用面積 除了土地單價(jià)、樓面地價(jià)外，還有一除了土地單價(jià)、樓面地價(jià)外，還有一個(gè)車位、一個(gè)球道等。個(gè)車位、一個(gè)球道等。例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例

12、，甲交易實(shí)例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200m200m2 2，成交總價(jià)成交總價(jià)8080萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付1616萬(wàn)元人民幣，第二萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付期于半年后付3232萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款3232元人民幣于一年后付清。乙交元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總價(jià)平方英尺，成交總價(jià)1515萬(wàn)美元，于成交時(shí)一萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做

13、如下處理：的修正之前應(yīng)先做如下處理： (1)統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為時(shí)人民幣的年利率為8，則：，則：81328132165 . 0甲總價(jià)甲總價(jià) 76.422（萬(wàn)元人民幣）（萬(wàn)元人民幣）乙總價(jià)乙總價(jià)15（萬(wàn)美元）（萬(wàn)美元）(2)統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一采用單價(jià)建筑面積平方米元人民幣甲單價(jià)/1 .3821200764220使用面積平方英尺美元乙單價(jià)/602500150000例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200m200m2 2，成交總價(jià)成

14、交總價(jià)8080萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付1616萬(wàn)元人民幣，第二萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付期于半年后付3232萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款3232元人民幣于一年后付清。乙交元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總價(jià)平方英尺，成交總價(jià)1515萬(wàn)美元，于成交時(shí)一萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理：的修正之前應(yīng)先做如下處理： （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為

15、基準(zhǔn)，則需要將乙如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元美元8.3元人民幣，則：元人民幣，則：（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過(guò)調(diào)查得知該如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過(guò)調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積平方米建筑面積0.75平方米使用面積。則：平方米使用面積。則：甲單價(jià)甲單價(jià)3821.1（元人民幣平方米（元人民幣平方米建筑面積）建筑面積）乙單價(jià)乙單價(jià)6

16、08.3498（元人民幣平方米英尺（元人民幣平方米英尺使用面積）使用面積）甲單價(jià)甲單價(jià)3821.1（元人民幣平方米（元人民幣平方米建筑面積）建筑面積）乙單價(jià)乙單價(jià)4980.75373.5（元人民幣平方米英尺（元人民幣平方米英尺建筑面積）建筑面積）例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200m200m2 2，成交總價(jià)成交總價(jià)8080萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付1616萬(wàn)元人民幣，第二萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付期于半年后付3232萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款3232元人民幣于一年后付清。乙交元人民幣

17、于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總價(jià)平方英尺，成交總價(jià)1515萬(wàn)美元，于成交時(shí)一萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理：的修正之前應(yīng)先做如下處理： （5）統(tǒng)一面積單位。）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米平方米10.764平方英尺，則：平方英尺，則：甲單價(jià)甲單價(jià)3821.1（元人民幣平方米（元人民幣平方米建筑面積）建筑面積）乙單價(jià)乙單價(jià)373.510.764 4020.4（元人民幣平方米（元人

18、民幣平方米建筑面積）建筑面積）第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟四、交易情況修正四、交易情況修正根據(jù)估價(jià)人員的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。根據(jù)估價(jià)人員的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。（1）差額法。）差額法。公式為：公式為： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額正常價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額正常價(jià)格（2）百分率法。）百分率法。 實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正，實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正，公式為：公式為： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格，即可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格，即可比實(shí)例的成交價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格

19、正常價(jià)格（修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格正常價(jià)格（修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，比正常市場(chǎng)高為正，低為負(fù)）為基準(zhǔn)來(lái)確定，比正常市場(chǎng)高為正，低為負(fù)）11+S%1、交易情況修正：、交易情況修正：是指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比是指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。2、影響交易情況的因素主要包括：、影響交易情況的因素主要包括：3、非正常交易情況修正：、非正常交易情況修正： 對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易，修正時(shí)應(yīng)將交易稅費(fèi)非正常對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易，修正時(shí)應(yīng)將交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，

20、調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定（無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定（無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格，關(guān)鍵應(yīng)把握以下兩慣），交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格，關(guān)鍵應(yīng)把握以下兩點(diǎn)：點(diǎn)：(1)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格(2)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格 其中：其中：應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

21、正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率例例3-3：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元平方米，賣方應(yīng)繳元平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的格的5，計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。則：，計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。則：賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格2500250072325（元平方米）（元平方米）買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格2500250052625（元平方米）（元平方米）例例3-4：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中

22、寫明，買方付給某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方賣方2325元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。 則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格（1應(yīng)由賣方繳納的應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）稅費(fèi)比率） 2325（17） 2500（元平方米）（元平方米）正常成交價(jià)格

23、應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率率例例3-5：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方賣方2625元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來(lái)負(fù)擔(dān)。元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。 則則該宗房地

24、產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：正常成交價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格（1應(yīng)由買繳納的應(yīng)由買繳納的稅費(fèi)比率）稅費(fèi)比率） 2625（15） 2500（元平方米）（元平方米）正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格就由買方繳納的稅費(fèi)就由買方繳納的稅費(fèi)比率比率第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟五、交易日期修正五、交易日期修正1、含義：、含義：將可比實(shí)例在交易日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，以符合估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)行情，這種調(diào)整

25、稱為交易日期調(diào)整。2、修正方法：、修正方法：實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易日期修正，公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)可比實(shí)例價(jià)格上漲時(shí)為T，下跌時(shí)為T100T100 在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)變動(dòng)情況和趨勢(shì)做出判斷，給予調(diào)整，一般利用下列兩種修正方法，結(jié)變動(dòng)情況和趨勢(shì)做出判斷，給予調(diào)整，一般利用下列兩種修正方法，結(jié)合估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)的判斷和經(jīng)驗(yàn)。合估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)的判斷和經(jīng)驗(yàn)。（1）利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正）利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正

26、（2）利用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正）利用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)（1）利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正）利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在價(jià)格指數(shù)編制時(shí)，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。 采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：例題：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例題：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2003年年17月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為78.6，75.8，84.0，89.6，93.6，98.4（以（以2002年月為年月為100）。其中某）。其中某宗房地產(chǎn)在宗房地產(chǎn)在2003年月的價(jià)格

27、為年月的價(jià)格為2400元元，對(duì)其進(jìn)行交易日，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到期修正，修正到2003年月的價(jià)格為：年月的價(jià)格為：240098.484.02811.4（元（元）（1）利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正）利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格例題：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2003年月的價(jià)格指數(shù)分別為98.6，92.8，95.

28、7，106.0，109.2，113.7，128.5（均已上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2003年月的價(jià)格為2400元，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2003年月的價(jià)格為：24001.061.0921.1371.2854058.9（元）（元）（2）利用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正）利用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：的公式為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例

29、在成交日期的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù)； 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)期數(shù)）期數(shù)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例例37：某地區(qū)某類房地產(chǎn)某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年年4月至月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2000年年1月為月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年

30、年6月的價(jià)格為月的價(jià)格為1800元平方米，元平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年年10月的價(jià)格為：月的價(jià)格為： 20001.051.0921.1251.1813046.8（元平方米）（元平方米）例例36：某地區(qū)某類房地產(chǎn)某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年年4月至月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2000年年1月為月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年年6月的價(jià)格為月的價(jià)格為1800元平方米，元平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2

31、002年年10月的價(jià)格為：月的價(jià)格為： （元平方米）2 .23027 .761 .981800例38：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元平方米，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年9月末的價(jià)格為： 3000（11.5%）4（12）73658（元平方米）例39：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.

32、2。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯報(bào)2002年2月1日為1美元8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：10008.26（10.2）88393（人民幣元平方米）2、區(qū)域因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定區(qū)域因素狀況3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異4）進(jìn)行價(jià)格修正1、區(qū)域因素及其修正1）繁華程度2）交通便捷程度3）環(huán)境4）公共設(shè)施配套完備程度5）城市規(guī)劃限制六、進(jìn)行區(qū)域因素修正六、進(jìn)行區(qū)域因素修正3、區(qū)域因素修正的方法百分比法：直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）區(qū)域因

33、素因子調(diào)整系數(shù)表類型比較內(nèi)容比率1公共設(shè)施：市場(chǎng)、學(xué)校、公園停車場(chǎng)、醫(yī)院102位置：與中心區(qū)距離、鄰路狀況103規(guī)劃：土地及其周圍的城市規(guī)劃104環(huán)境、人文環(huán)境、小區(qū)生活層次105土地利用程度：小區(qū)內(nèi)各設(shè)施的和諧程度106社區(qū)服務(wù)：煤氣供應(yīng)、馬路清掃、垃圾清理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)107小區(qū)房地產(chǎn)交易活躍程度、空置率、市場(chǎng)吸引力108交通設(shè)施：交通工具、方便程度109休閑和文化：體育設(shè)施、影劇院、圖書館、博物館1010其它：噪音、綠化、風(fēng)景10例例1、有、有3個(gè)可比實(shí)例，成交價(jià)分別是個(gè)可比實(shí)例，成交價(jià)分別是1500元元/m2，1650元元/m2 ，1600元元/m2 ?，F(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)。

34、現(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見(jiàn)下表：對(duì)象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見(jiàn)下表：區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值10097106103區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.

35、社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110總分值10092899792例例2、區(qū)域因素間接比較表、區(qū)域因素間接比較表某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表因素市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心公交站點(diǎn)菜場(chǎng)影劇院條件（m）01000 1000200020000300 3006006000300 3005005000300 30050050001000 1000修正系數(shù)1.05 1.000.951.04 1.000.961.00 0.970.951.03 1.0

36、00.961.00 0.99因素中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院條件（m）0800 8000500 5000400 4001200 12000400 4001000 1000修正系數(shù)1.000.981.000.971.02 1.000.981.02 1.000.981、個(gè)別因素及其修正3、個(gè)別因素修正的方法 百分比法：直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100） 加減法：2、個(gè)別因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定個(gè)別因素狀況3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異4）進(jìn)行價(jià)格修正七、進(jìn)行個(gè)別因素修正七、進(jìn)行個(gè)別因素修正1、進(jìn)行綜合修正2、求取比準(zhǔn)價(jià)格1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法2）加權(quán)

37、算術(shù)平均數(shù)法3）中位數(shù)法4）眾數(shù)法5）以最具可比性的比較實(shí)例的價(jià)格結(jié)果為主八、求取比準(zhǔn)價(jià)格八、求取比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格100100S（100T）100100R注：注：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過(guò)成交價(jià)格的調(diào)整不超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。第三節(jié)第三節(jié) 市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例目錄一、應(yīng)用案例一一、應(yīng)用案例一教材，見(jiàn)P59二、應(yīng)用案例二二、應(yīng)用案例二教材，見(jiàn)P61思考與練習(xí)題思考與練習(xí)題簡(jiǎn)答題：簡(jiǎn)答題：1、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)2、市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象和條件3、市場(chǎng)比較法的適用特點(diǎn)4、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的步驟1、為評(píng)估

38、某房地產(chǎn)、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年年10月月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為資料是：交易日期為2008年年4月月1日，合同約定買方支付給賣方日，合同約定買方支付給賣方3 500元元/，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和和3%。自自2008年年2月月1日起到日起到2008年年10月月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲每月比上月上漲03%，則該可比實(shí)例修正、

39、調(diào)整后的價(jià)格為，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為（ ）元）元/。 A3673.20；B3673.68；C3790.43；D3790.932、某工業(yè)用地的土地面積為、某工業(yè)用地的土地面積為10 000，規(guī)劃容積率為，規(guī)劃容積率為1.0，樓面，樓面地價(jià)為地價(jià)為500元元/。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為，樓面地價(jià)為1500元元/，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（ ）萬(wàn)元萬(wàn)元 。 A500；B1000；C2250；D30003、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至年至

40、2006年的價(jià)格分別年的價(jià)格分別為為3405元每平米、元每平米、3565元每平米、元每平米、3730元每平米、元每平米、3905元每平米、元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)年的價(jià)格為格為( ) 元每平米。元每平米。 A.4075.0；B.4242.5；C.4410.0 ；D.4577.5。DDC首頁(yè)1、為進(jìn)行比較法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，現(xiàn)搜集有甲、乙、丙三宗交、為進(jìn)行比較法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，現(xiàn)搜集有甲、乙、丙三宗交易實(shí)例：甲實(shí)例使用面積易實(shí)例：甲實(shí)例使用面積840m2，成交總價(jià)，成交總價(jià)150萬(wàn)元，一次付清；萬(wàn)元，一

41、次付清；乙實(shí)例建筑面積乙實(shí)例建筑面積1000 m2，成交總價(jià)，成交總價(jià)120萬(wàn)元，分三次支付，首期萬(wàn)元，分三次支付，首期支付支付50萬(wàn)元，第一年末支付萬(wàn)元，第一年末支付40萬(wàn)元，余款于第二年中支付，據(jù)查，萬(wàn)元，余款于第二年中支付，據(jù)查，第一年月利率為第一年月利率為1，第二年月利率為，第二年月利率為1.05；丙實(shí)例建筑面積為；丙實(shí)例建筑面積為14300平方英尺，成交總價(jià)為平方英尺，成交總價(jià)為18萬(wàn)美元，一次付清。估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民萬(wàn)美元，一次付清。估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民幣與美元的市場(chǎng)比價(jià)為幣與美元的市場(chǎng)比價(jià)為1：8.3，丙實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的人民幣與美元，丙實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)比價(jià)為的市場(chǎng)比價(jià)為1：8.5

42、。同時(shí)可以搜集到該類房地產(chǎn)近幾年人民幣。同時(shí)可以搜集到該類房地產(chǎn)近幾年人民幣價(jià)格的變動(dòng)率。又知價(jià)格的變動(dòng)率。又知1 m210.764平方英尺。建筑面積與使用面積平方英尺。建筑面積與使用面積比率為比率為1：0.7。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米人民幣單價(jià)。人民幣單價(jià)。計(jì)算題計(jì)算題首頁(yè)2、為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選了了、為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選了了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例

43、價(jià)格高（低）于其正常上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2006年年1月月1日到日到2006年年6月月31日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減1。試?yán)?。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓上述資料估算該寫字樓2006年年10月月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）?？杀葘?shí)例可

44、比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格（元成交價(jià)格（元/ m2/ m2）500050005200520049004900成交日期成交日期20062006年年1 1月月3131日日20062006年年3 3月月3131日日20062006年年7 7月月3131日日交易情況交易情況2 22 23 3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況1 13 31 1首頁(yè)估算該寫字樓估算該寫字樓2006年年10月月31日的正常單價(jià)如下：日的正常單價(jià)如下：(1)計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)比準(zhǔn)價(jià)格A 4756.37（人民幣元平方米） (3)比準(zhǔn)價(jià)格B 4948.58（人民幣元平方米） (4)比準(zhǔn)價(jià)格C 4754.94（人民幣元平方米）(5) 估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）（ 4756.37 + 4948.58 +