俊城國際產(chǎn)品設(shè)計建議書

1、煙臺俊城國際項目產(chǎn)品設(shè)計建議書2008年1月目錄2一、市場調(diào)研情況初步分析二、 客群定位 .三、 項目整體設(shè)計建議.1 1、各分區(qū)整體定位 .1.11.1 項目整體分區(qū):1.21.2、各地塊優(yōu)劣勢分析1.31.3、分區(qū)定位2 2、 整體規(guī)劃設(shè)計建議3 3、 各分區(qū)產(chǎn)品搭配建議4 4、 立面風(fēng)格建議 .四、A A 地塊設(shè)計建議.1 1、產(chǎn)品配比.1.11.1 低層1.21.2 多層1.31.3 高層2 2、戶型設(shè)計建議3 3、 細節(jié)處理4 4、 A A 區(qū)配套一、市場調(diào)研情況初步分析2.12.1 戶型設(shè)計總體原則2.22.2 低層戶型設(shè)計原則2.32.3 多層戶型設(shè)計原則10102.42.4 高

2、層戶型設(shè)計原則1010101011113經(jīng)過對周邊項目的調(diào)研，我們對本區(qū)域市場特點有如下幾點總結(jié):4“南部新城”區(qū)域市場銷售價格在均價4000-50004000-5000 元/ /平米不等;區(qū)域市場主力戶型集中在70-9070-90 平米左右，以二居室為主;區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計較為單一，戶型創(chuàng)新較少;（5 5）、區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)多較為平庸， 未出現(xiàn)具有引領(lǐng)區(qū)域市場能力的項目;二、客群定位項目整體形象定位于綜合品質(zhì)高的學(xué)院派人文社區(qū)?？紤]到項目的開發(fā)周期有可能相 對較長，應(yīng)通過區(qū)分不同物業(yè)類型、物業(yè)品質(zhì)、總價范圍，以滿足不同檔次的客戶需求。因 此項目的客群定位不是一成不變的，應(yīng)該結(jié)合開發(fā)計劃進行合理調(diào)整

3、，逐步走高。項目主要客群定位為:原當(dāng)?shù)鼐用?；（項目前期及后期的主要?gòu)成人群） 中高學(xué)歷青年；（項目熱銷期核心客群） 投資客戶；（項目熱銷期核心客群）ITIT 及娛樂從業(yè)者；（中后期隨商業(yè)的衍生客群）教師及二次置業(yè)；（本區(qū)高端產(chǎn)品的購買者，中期主要客群）（客群集中于煙臺地區(qū)，外地客戶購買量視未來煙臺開放程度決定）而在進入成熟期后，項目的吸引力將輻射更大范圍，項目所針對的目標客戶也將從南城 逐漸向芝罘區(qū)甚至整個煙臺市擴展。(3(3 )、市場主流總價在 35-5035-50 萬元左右;(1(1 )、(2(2 )、5項目整體設(shè)計建議1 1、 各分區(qū)整體定位項目整體分區(qū):如下圖，項目主要由AB B、C

4、C 三區(qū)及部分公建組成tr. .4.n.-.寸L 匚二記皆百L_:f亠;g L j二3：二22二*Im Lxi=】J 亠Fr總亦:53二汀Lilcc,:Ji俘空si-Tinir 二4-叱.-*-.尸二三 :y，了*F-二:戶 u：丄先 A .-r- e* L-. .S據(jù)；軟蹲，箱淨(jìng)妝:匕:-.J,-.J,WKyIVIV r&j_iir&j_-二 gig、PfL1.21.2、各地塊優(yōu)劣勢分析A A 地塊: .*K冒n優(yōu)勢:逅 i1JI HiiasrW寸二丹.Il i !F .二_議緒:G、 F . 七 ：gFay J:丄 LF行丄土-Jir mLr；-rj-rj- ； #*1Ui

5、q盒-.丄丿匚f三=if- -一J-_ruiLf Z *一、冬 7*BCABC因此在住宅部分，建議三個分區(qū)定位如下:A A:中高檔住宅區(qū)B:B:中高檔住宅區(qū)C:C:中檔住宅區(qū)(考慮安置部分回遷戶)2 2、整體規(guī)劃設(shè)計建議今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的引領(lǐng)客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵，因此在規(guī)劃設(shè)計中我們應(yīng) 強調(diào)理念的營造。(1(1)、強調(diào)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能盡可能平等地享受資源，都能獲得等 同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”至 U U 每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前

6、。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”強調(diào)日照、朝向均好。本項目既要照顧煙臺地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設(shè) 計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。，實施均享理念。a a、 強調(diào)景觀的均享，強化窗前的視覺效果。b b、 人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。8(2(2 )、“價值定位”理念a a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域;b b、依確定的價值區(qū)域， 確定每棟住宅中每戶的戶型， 而不是先確定戶型比;c c、反復(fù)調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利;(3(3 )、重視谷地、草坪、樹林、硬質(zhì)景觀

7、的價值對本項目建議加強具有特色的綠化景觀設(shè)計，尤其是可以巧妙針對 A A 區(qū)自然落差形成的山谷進行產(chǎn)品設(shè)計。而 B B、C C 區(qū)域雖然同樣擁有地址自然落差，但是由于拆遷等不確定因素的影響，目前規(guī)劃難以做出很強的針對性。3 3、各分區(qū)產(chǎn)品搭配建議根據(jù)對 A A、B B、C C 三個地塊的價值判斷，我們得出了如下理解:對于價值最高的 A A 地塊，應(yīng)以價值的培育作為未來操盤的重點。因此，在此地塊應(yīng)盡可能多的保證低層、多層產(chǎn)品的出現(xiàn)，以提升項目整體檔次，同時，在對該地塊高層建筑的處理上，也應(yīng)適當(dāng)?shù)牟扇〗M團化設(shè)計，以保證其中心景觀區(qū)的形成。對于居住價值相對較低的 C C 地塊，應(yīng)主要用于解決資金的快

8、速回收和還遷問題,因此產(chǎn)品應(yīng)嚴格控制面積，以保證銷售速度。對于 B B 地塊，則應(yīng)以市場主流產(chǎn)品作為產(chǎn)品定位，保證項目品質(zhì)和銷售速度的平衡?；谝陨侠斫?，我們對項目各分區(qū)產(chǎn)品搭配做出了如下方向性建議:住宅部分:(1(1 )、產(chǎn)品建筑形式為“低層 + +多層+ +高層”，其中低層及多層部分主要出現(xiàn)在A A 區(qū)，即 A A 區(qū)為“低層+ +多層+ +高層”的組合，而 B B C C 區(qū)均為純粹高層產(chǎn)品。(2(2)、戶型面積搭配應(yīng)整體滿足“70/9070/90 ”政策要求，根據(jù)各區(qū)定位不同，設(shè)計時應(yīng)將超過9090 平米的大戶型多配置在 A A 區(qū)低層及多層部分內(nèi)，B B 區(qū)以市場主流的80-9080

9、-90 平米左右產(chǎn)品為主，而 C C 區(qū)則考慮以市場主流的80-9080-90 平米產(chǎn)品與滿足還遷要求的50-6050-60 平米產(chǎn)品的結(jié)合。由于拆遷等客觀因素的影響，目前B B、C C 區(qū)設(shè)計僅處于初級階段,未來應(yīng)結(jié)合市場的實際情況與拆遷進展情況及拆遷實際要求另行設(shè)計。商業(yè)部分:根據(jù)對 A A B B、C C 三區(qū)居住及商業(yè)價值的分析，我們建議盡可能的減少A A 區(qū)內(nèi)的商業(yè)面910積，同時將商業(yè)主要集中在 A A B B、C C 三區(qū)臨青年南路或紅旗路的部分。4 4、立面風(fēng)格建議立面建議采用簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，可考慮在 A A 區(qū)塑造歐州小鎮(zhèn)的格調(diào)。 材料運用注重質(zhì)感體現(xiàn)，反映了俊城國際明顯的風(fēng)

10、格。利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩、材質(zhì)的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線。單體設(shè)計除考慮其本身的精致，亦兼顧到整個群體的風(fēng)格。在墻身屋頂色彩及端部造型都從整體效果把握做相應(yīng)處理，使各期建筑風(fēng)格統(tǒng)一富有變化。建議利用窗戶及陽臺做適當(dāng)?shù)奶幚硪蕴峁┤の缎缘牧⒚嬖亍Ｋ?、A A 地塊設(shè)計建議1 1、產(chǎn)品配比A A 區(qū)住宅產(chǎn)品建筑形式應(yīng)為 “低層+ +多層+ +高層”的組合，以下將分別對這三類產(chǎn)品的面積配比進行建議說明。1.11.1 低層在低層類產(chǎn)品中，建議考慮采用疊拼別墅形式的類別墅產(chǎn)品。來應(yīng)屬于稀缺產(chǎn)品，因此，低層的產(chǎn)品不宜設(shè)計的過分保守，建議此部分產(chǎn)品面積

11、控制在 180-240180-240 平米左右。1.21.2 多層以面積較為適中的三居室（120-140120-140 平米左右）作為此部分的主力戶型。此部分產(chǎn)品應(yīng)多為 花園洋房類產(chǎn)品。多層面積配比如下:二居室：80-9080-90 平米 15%-20%15%-20%三居室：120-140120-140 平米 70%-75%70%-75%由于大面積戶型在市場未多層作為拉升俊城國際項目檔次的重要支持,在設(shè)計時應(yīng)更多的針對中高端客戶。建議11躍層： 160-200160-200 平米 5%-15%5%-15%1.31.3 咼層在高層產(chǎn)品中，由于是作為項目初期面市的產(chǎn)品，建議對高層產(chǎn)品的戶型面積進行

12、一 定的控制，此部分產(chǎn)品應(yīng)以功能較為全面的二居室為主，同時考慮部分個性化的二居躍層。高層面積配比如下：一居室：40-6040-60平米5%-10%5%-10%二居室：70-9070-90平米60%-65%60%-65%三居室：90-12090-120平米15%-20%15%-20%二居躍層：90-10090-100平米10%-15%10%-15%2 2、戶型設(shè)計建議2.12.1 戶型設(shè)計總體原則朝向盡可能以正南向為主， 最大限度地滿足日照的需要。注意把握房間尺度，適合功能的需要。注意娛樂會客區(qū)和生活休憩區(qū)的分離，在功能上互不干擾，保證了臥室的私密性。戶型布置動靜分區(qū)，戶內(nèi)交通順暢面積緊湊。強調(diào)

13、室內(nèi)外空間的互動。強調(diào)戶型設(shè)計中引入新理念。2.22.2 低層戶型設(shè)計原則強調(diào)各個空間的舒適度，尤其應(yīng)注重“大主臥空間”的設(shè)計。室內(nèi)考慮部分采用共享空間的處理形式。可以考慮除客廳之外再單獨設(shè)立一個家庭廳。臥室不宜過多，應(yīng)在增加臥室面積的同時賦予臥室更多的功能性。考慮到煙臺的氣候及居住特點,12盡可能通過增加面寬來增加室內(nèi)空間的采光。2.32.3 多層戶型設(shè)計原則強調(diào)主臥空間的舒適度。建議盡可能增加面寬?？梢钥紤]錯層式設(shè)計?？紤]還原洋房退臺式設(shè)計。2.42.4 高層戶型設(shè)計原則強調(diào)戶型的功能性，對部分空間可以在保證功能性完整的同時對面積進行合理壓縮?？梢钥紤]小戶型兩居躍層式設(shè)計。3 3、細節(jié)處理

14、A A 外檐料處理為主。的外型，同時增加戶型的變化。B B、飄窗建議多采用飄窗設(shè)計，以增加戶內(nèi)實用空間?？梢钥紤]部分“反煙臺常規(guī)”式的戶型設(shè)計，避免“三臥室均朝南等”落后設(shè)計?？梢钥紤]除“橫廳”的設(shè)計,在此情況下可以接受三個臥室中只有主臥朝南。以控制面積為主要出發(fā)點,盡可能避免兩居室“客廳朝北，雙臥室朝南”式的傳統(tǒng)設(shè)計。低層及多層外檐應(yīng)考慮使用部分貼磚處理,體現(xiàn)品質(zhì)感。高層及小高層外檐應(yīng)考慮以涂在外檐的處理中，還應(yīng)富有變化性，以窗戶、陽臺、露臺等空間的變化處理來豐富建筑13在多層中，應(yīng)盡可能實現(xiàn)首層帶花園,D D 陽臺建議采用雙陽臺設(shè)計， 即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺，即可滿足觀景需要， 也可遮擋 煙臺的風(fēng)沙天氣。陽臺設(shè)計別致的造型， 增加樓體的立面效果。 增加靈活、生動的局部效果, 體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。4 4、A A 區(qū)配套A A、商業(yè)配套:為了保證項目一期能有