中旺大廈物業(yè)管理手冊(cè)

1、中旺大廈物業(yè)管理手冊(cè)中旺企業(yè)服務(wù)中心自2011年10月份成立以來(lái)，近一年運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)告訴我們,企業(yè)要持續(xù)、健康的發(fā)展，必須建立一整套行之有效的管理體系使企業(yè)管理多方面的工作處于有效的控制之中。只有建立規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，才能真正為顧客提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。中旺企業(yè)服務(wù)中心管理手冊(cè)是我們半年多工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的符合我們企業(yè)的物業(yè)管理模式，是全體員工共同努力工作的結(jié)晶；它的建立、推行和貫徹，將提升企業(yè)管理質(zhì)量，有效地提高全體員工工作意識(shí)逐步使企業(yè)步入規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)行軌道，形成既有企業(yè)的自身特點(diǎn)，又有完善的運(yùn)作、監(jiān)督和預(yù)防機(jī)制，從而為業(yè)戶提供優(yōu)良的物業(yè)管理服

2、務(wù)。本手冊(cè)適用于本公司內(nèi)部員工的分工及管理，是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，是公司內(nèi)部管理的指導(dǎo)性文件和行動(dòng)準(zhǔn)則，每一位員工必須嚴(yán)格遵循、執(zhí)行。此外，為確保物業(yè)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，本手冊(cè)仍在逐步完善中，很多內(nèi)容需要繼續(xù)充實(shí)和細(xì)化，我們也將依據(jù)我們自身的特點(diǎn)不斷總結(jié)錘煉，以盡快形成符我們自身的物業(yè)管理質(zhì)量體系，從而向業(yè)戶提供更好的管理和服務(wù)。采購(gòu)與保管制度一流程提出申請(qǐng)T審批T購(gòu)買T入庫(kù)T出庫(kù)使用二采購(gòu)與保管制度1、按需詳細(xì)填寫采購(gòu)申請(qǐng)單，交由總經(jīng)理審批，待總經(jīng)理簽字確認(rèn)后方可交由米購(gòu)負(fù)責(zé)人，米購(gòu)申請(qǐng)單將保存于米購(gòu)負(fù)責(zé)人處；2、采購(gòu)物資包括辦公用品、保潔用品、水電維修器具、零件等；3、物資購(gòu)買之后入庫(kù)前由倉(cāng)庫(kù)

3、保管員檢驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后方可入庫(kù)，并在入庫(kù)賬本上做好入庫(kù)登記；4、因需領(lǐng)取物資者應(yīng)在出庫(kù)賬本上先登記領(lǐng)取信息，注明名稱、用途、數(shù)量等，由倉(cāng)庫(kù)保管員確認(rèn)后方可出庫(kù)使用；5、倉(cāng)庫(kù)保管員對(duì)于每項(xiàng)物資出庫(kù)使用做好比對(duì)，并作詳細(xì)記錄，橫向比對(duì)各個(gè)部分使用物資情況，縱向比對(duì)同部分使用物資的類別、數(shù)量、間隔時(shí)間等信息。6采購(gòu)信息、物資出入庫(kù)信息每月盤存一次，詳細(xì)情況書面報(bào)總經(jīng)理審閱。門衛(wèi)物資進(jìn)出管理制度一大型物資進(jìn)入流程業(yè)戶提前告知物業(yè)T物業(yè)處通知門衛(wèi)T檢查物資明細(xì)（登記）T放行T進(jìn)入大廈（檢查通道入口）二大型物資運(yùn)出流程本單位開(kāi)具證明T報(bào)物業(yè)處備案T出入證明T門衛(wèi)嚴(yán)格檢查T放行T信息登記三注意事項(xiàng)1、進(jìn)、出

4、物資時(shí)，業(yè)戶應(yīng)提前告知物業(yè)處，物業(yè)受理員批準(zhǔn)后方可執(zhí)行；2、特殊情況時(shí)，如遇大型設(shè)備或大量物資出入時(shí)，要經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批；3、進(jìn)入物資需搬入大廈時(shí)，大宗物品應(yīng)從后院進(jìn)入，小件物品經(jīng)入大廳需保持整潔、安全堆放電梯處，搬運(yùn)過(guò)程中注意不損壞公共設(shè)施，使用電梯時(shí)按電梯管理制度執(zhí)行；4、物資出入信息登記與檢查，門衛(wèi)處要做到認(rèn)真、仔細(xì)，嚴(yán)謹(jǐn)危險(xiǎn)品進(jìn)入與大廈及其他業(yè)戶物資的非正常流出，有異常情況及時(shí)上報(bào)并阻止進(jìn)出；5、物資出入信息每周匯總一次上報(bào)物業(yè)經(jīng)理；裝修及其施工制度一流程提交材料T簽訂協(xié)議T交付押金T施工T清理裝修垃圾T物業(yè)處檢驗(yàn)T退還押金二注意事項(xiàng)1、業(yè)戶（乙方）簽訂租賃合同后，裝修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)前需由乙方

5、同裝修負(fù)責(zé)人與大廈物業(yè)經(jīng)理當(dāng)面確認(rèn)裝修事宜；2、裝修隊(duì)伍應(yīng)提供裝修效果圖、改造圖紙、用料、進(jìn)度等詳細(xì)資料；待物業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)無(wú)誤后需簽訂裝修協(xié)議和裝修期間電梯使用協(xié)議；3、裝修協(xié)議簽訂后，裝修隊(duì)伍需到大廈財(cái)務(wù)處交付裝修押金4、裝修協(xié)議簽訂后，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)第一時(shí)間通知水電工在裝修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)前在需裝修處安裝電表等準(zhǔn)備工作；5、裝修隊(duì)伍運(yùn)送材料前，需通知物業(yè)并大廈財(cái)務(wù)處交付電梯使用費(fèi)，電梯管理員積極主動(dòng)提供幫助；6、裝修過(guò)程中，物業(yè)巡查員應(yīng)進(jìn)行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)上報(bào)并解決；7、裝修過(guò)程中，若裝修方案有所變動(dòng)：若裝方案有所變動(dòng)；裝修隊(duì)伍需將變動(dòng)后相應(yīng)情況書面告知物業(yè)負(fù)責(zé)人；經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤，方可按裝修變

6、動(dòng)后方案進(jìn)行施工。8工完畢后，裝修隊(duì)伍需及時(shí)清理垃圾及其他善后事宜，待物業(yè)處確認(rèn)無(wú)誤后（有需扣除費(fèi)用或有違規(guī)現(xiàn)象則按規(guī)定扣除費(fèi)用）由總經(jīng)理審批并通知財(cái)務(wù)結(jié)算押金。招商制度一招商政策1租賃單價(jià)：一層：50元；二、三、四層：40元五、六、七、八、九、十層：35元（隨市場(chǎng)環(huán)境而調(diào)整）2招商對(duì)象廣告公司、裝飾設(shè)計(jì)公司、企業(yè)駐德辦事處、通訊、網(wǎng)站、媒體、報(bào)社、品牌運(yùn)營(yíng)及品牌推廣公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、培訓(xùn)管理公司、出國(guó)留學(xué)機(jī)構(gòu)、銀行、投資公司、證券公司、代理?yè)?dān)保公司、政府職能辦事機(jī)構(gòu)二招商流程1、宣傳及推廣客戶的開(kāi)發(fā)、跟進(jìn)、簽約成交后的維護(hù)（物業(yè)）三、大廈信息1本寫字樓東鄰皇明太陽(yáng)谷，西緊鄰市人民

7、政府、市政務(wù)大廳、市發(fā)改委，南鄰德州富豪康博五星級(jí)大酒店與澳德樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)，北臨中國(guó)銀行，工行，商行，建行，農(nóng)行，是德州政治、商務(wù)、金融、新科技、新能源中心；交通發(fā)達(dá)，處于德州高鐵，長(zhǎng)途汽車站，火車站中心位置，交通便利；2本寫字樓為簡(jiǎn)裝修，配有兩部電梯、水、電、暖、寬帶設(shè)備（有暖氣，無(wú)空調(diào)，可自行安裝），消防、24小時(shí)安保，保潔，對(duì)外聯(lián)絡(luò)服務(wù)；3可整層租、也可單間租。目前僅五層為單間分租，剩余三層、五層、十層整租或大戶分租；四招商制度1、招商工作以招商主管為主導(dǎo)，可全員參與；2、招商宣傳工作可采用多渠道方式，不局限于網(wǎng)絡(luò)推廣，也可朋友介紹、外出尋找等；3、招商信息、政策，價(jià)格一致，大廈基本信息要

8、符合實(shí)際情況，對(duì)外宣傳及內(nèi)部要統(tǒng)一口徑。4、招商信息做到日日更新與發(fā)布，并及時(shí)了解同行業(yè)動(dòng)態(tài)；5、制定客戶跟蹤excel表格，對(duì)于客戶的詳細(xì)情況及溝通過(guò)程中任何問(wèn)題一一記錄，有效的篩選和歸類，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，以便總結(jié)及積累經(jīng)驗(yàn)。6、接待來(lái)訪客戶時(shí)，要注意儀表、儀容的整潔，使用文明用語(yǔ)，熱情服務(wù)每一位來(lái)訪客戶；7、熟悉掌握大廈的詳細(xì)情況，包括各樓層、各單間面積、方位等信息；8客戶要求來(lái)訪時(shí)，不得以休班或其他事由拒絕;9、其他人員預(yù)約客戶由招商主管協(xié)助接待看房，不得隨意帶領(lǐng)客戶尋訪大廈。成交時(shí)由招商主管與客戶簽訂合同，即招商主管負(fù)責(zé)一切招商工作，其他人員協(xié)助尋找資源；五薪資制度1、客戶成交以業(yè)

9、戶交完房租（物業(yè)費(fèi)）為準(zhǔn)，當(dāng)月成交下月結(jié)算相應(yīng)薪資；2、招商主管為第一聯(lián)系人，且為后續(xù)服務(wù)人員，成交后，薪資計(jì)算：600元績(jī)效工資+2%（房租）提成；3、招商主管為協(xié)助招商，成交后，薪資計(jì)算：300元績(jī)效工資+2%（房租）提成，招商主管得300元績(jī)效工資。4、未經(jīng)聯(lián)系任何人，主動(dòng)上門來(lái)訪客戶，找到招商辦公室人員，這種情況下為接待招商，成交后，薪資計(jì)算：600元績(jī)效工資+1%提成5、第一年招商薪資制度都按以上條款執(zhí)行，業(yè)戶續(xù)租時(shí)，薪資計(jì)算：5%。（房租）提成；6、協(xié)助招商人員為第一聯(lián)系人時(shí)，有權(quán)決定需不需要招商主管的幫助與配，如需要時(shí)，對(duì)招商主管需要進(jìn)行考核，考核制度根據(jù)客戶及協(xié)助招商人員滿意度

10、決定，任意一方無(wú)不滿意情況（如態(tài)度不好，服務(wù)跟不上等）反饋時(shí)，成交后，招商主管即得300元績(jī)效工資，如有反饋，對(duì)成交造成損害，則不給予績(jī)效工資；7、招商主管招商業(yè)績(jī)考核，如三個(gè)月內(nèi)無(wú)成交客戶，但有有效招商資源回饋及來(lái)訪客戶頻繁，則無(wú)任何懲罰制度，如半年未成交，則當(dāng)月開(kāi)始扣除招商主管職位補(bǔ)貼。請(qǐng)假制度一請(qǐng)假流程1、員工因故需缺勤者，需提前辦理請(qǐng)假手續(xù)，填寫請(qǐng)假條，并注明請(qǐng)假明細(xì)，如請(qǐng)假事由、請(qǐng)假時(shí)間等重點(diǎn)事項(xiàng)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可離開(kāi)工作崗位；2、員工因故不能辦理請(qǐng)假手續(xù)的，本人（特殊情況時(shí)可家人代替）需提前致電領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明請(qǐng)假事由、請(qǐng)假時(shí)間等，待到崗后第一時(shí)間補(bǔ)辦假條；3、如需續(xù)假，應(yīng)在假期結(jié)束前向領(lǐng)

11、導(dǎo)申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方可續(xù)假，續(xù)假按請(qǐng)假規(guī)定辦理，如無(wú)故不申請(qǐng)且不到崗視為曠工；4、請(qǐng)假條保存在考勤負(fù)責(zé)人處，當(dāng)月假條核對(duì)當(dāng)月考勤記錄，核實(shí)無(wú)誤后方可計(jì)算薪資。二批假權(quán)限1、員工請(qǐng)假時(shí)間在一天以內(nèi)的，由所在部門領(lǐng)導(dǎo)審批，請(qǐng)假三天以內(nèi)的，由物業(yè)經(jīng)理審批；請(qǐng)假超三天，由總經(jīng)理審批。2、部門負(fù)責(zé)人請(qǐng)假由物業(yè)經(jīng)理審批，兩天以上的由總經(jīng)理審批。三請(qǐng)假條例1、凡正常程序請(qǐng)假按缺勤時(shí)間計(jì)算，不分事假、病假、喪假、婚假等事由，核算工資時(shí)均按日均工資與時(shí)間來(lái)扣除；2、曠工者一天扣除100元，三天以上責(zé)令停職反??；3、請(qǐng)假時(shí)間超過(guò)兩天，結(jié)算工資時(shí)當(dāng)月不予發(fā)放80元餐補(bǔ)；4、周一到周五為正常上班日（國(guó)家法定節(jié)日除外），

12、周六、周日為輪休日，因特殊情況需調(diào)休的應(yīng)提前向部門負(fù)責(zé)人申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可執(zhí)行（如周三休班，則當(dāng)周周末兩天須都到崗上班），并填寫調(diào)休假條（保存在考勤負(fù)責(zé)人處），每月四天帶薪公休，超出時(shí)間按請(qǐng)假規(guī)定辦理，調(diào)休不允許連休兩天以上；5、遲到或早退一次罰款10元，兩次罰款100元，三次以上停職反省。裝修及其施工制度流程提交材料T簽訂協(xié)議T交付押金T施工T清理裝修垃圾T物業(yè)處檢驗(yàn)T退還押金二注意事項(xiàng)1、業(yè)戶（乙方）簽訂租賃合同后，裝修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)前需由乙方同裝修負(fù)責(zé)人與大廈物業(yè)經(jīng)理當(dāng)面確認(rèn)裝修事宜；2、裝修隊(duì)伍應(yīng)提供裝修效果圖、改造圖紙、用料、進(jìn)度等詳細(xì)資料；待物業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)無(wú)誤后需簽訂裝修協(xié)議和裝修期間電梯

13、使用協(xié)議；3、裝修協(xié)議簽訂后，裝修隊(duì)伍需到大廈財(cái)務(wù)處交付裝修押金4、裝修協(xié)議簽訂后，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)第一時(shí)間通知水電工在裝修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)前在需裝修處安裝電表等準(zhǔn)備工作；5、裝修隊(duì)伍運(yùn)送材料前，需通知物業(yè)并大廈財(cái)務(wù)處交付電梯使用費(fèi)，電梯管理員積極主動(dòng)提供幫助；6、裝修過(guò)程中，物業(yè)巡查員應(yīng)進(jìn)行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)上報(bào)并解決；7、裝修過(guò)程中，若裝修方案有所變動(dòng)：若裝方案有所變動(dòng)；裝修隊(duì)伍需將變動(dòng)后相應(yīng)情況書面告知物業(yè)負(fù)責(zé)人；經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤，方可按裝修變動(dòng)后方案進(jìn)行施工。8工完畢后，裝修隊(duì)伍需及時(shí)清理垃圾及其他善后事宜，待物業(yè)處確認(rèn)無(wú)誤后（有需扣除費(fèi)用或有違規(guī)現(xiàn)象則按規(guī)定扣除費(fèi)用）由總經(jīng)理審批并通知財(cái)務(wù)結(jié)算

14、押金保安崗位職責(zé)流程門衛(wèi)保安為早班、中班、夜班三班輪換。1、早班：7:0015:00（1）交接班，早班上崗后，打掃室內(nèi)衛(wèi)生，大門內(nèi)外衛(wèi)生；（2）指揮監(jiān)督大廈各單位人員機(jī)動(dòng)車、電動(dòng)車進(jìn)院后的擺放；（3）九點(diǎn)左右收發(fā)各業(yè)戶定制的德州晚報(bào)；2、中班：15:0023：003、夜班：23:00次日7：00夜間確保院內(nèi)人員、財(cái)產(chǎn)及車輛安全。夜間進(jìn)入院內(nèi)的人及車輛，嚴(yán)格檢查，核實(shí)無(wú)疑后方可放行；夜間出入樓內(nèi)人員必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，除安保人員外不得私自進(jìn)樓內(nèi)。二日常工作1、巡邏：當(dāng)班時(shí)間每小時(shí)巡邏一次，包括前院、后院、邊緣地等，細(xì)心觀察，做好常規(guī)記錄，如遇安全隱患及時(shí)上報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人；2、進(jìn)出人員、車輛、物資，做好

15、記錄，每周匯總一次并上報(bào)；3、熱情接待來(lái)訪人員并與被訪單位聯(lián)系核實(shí)，指導(dǎo)樓層路線。嚴(yán)禁不明身份人員進(jìn)入。4、收發(fā)送達(dá)信件、報(bào)刊、快遞、上級(jí)文件，保管業(yè)戶委托暫存物品等；5、上、下班高峰期開(kāi)啟兩部電梯，其他時(shí)間開(kāi)啟一部電梯。6、進(jìn)出的檢查，按物資進(jìn)出制度執(zhí)行；7、維護(hù)大廈院內(nèi)的正常秩序，檢查院內(nèi)指示牌的擺放；8如遇緊急事故，應(yīng)迅速米取安全及補(bǔ)救措施，待事故解決后第一一時(shí)間上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并作出書面報(bào)告；9、交班應(yīng)清楚、準(zhǔn)確、屬實(shí)。三執(zhí)勤紀(jì)律1、當(dāng)班人員必須精神飽滿，注意儀容、儀表，對(duì)客戶來(lái)訪人員要使用文明、禮貌用語(yǔ)；2、崗位執(zhí)勤中嚴(yán)禁脫崗、串崗、睡崗；3、崗位執(zhí)勤中嚴(yán)禁看書報(bào)、打瞌睡、抽煙、酗酒、與人閑

16、聊等；4、遇到疑難問(wèn)題應(yīng)及時(shí)上報(bào)，不可擅作主張或隱瞞不報(bào)；四工作流程（突發(fā)事件、重大情況自己無(wú)法解決）1、需溝通解決：上報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人物業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭k共同找相應(yīng)人員溝通，商議解決方案。2、需公司內(nèi)部員工共同配合解決：上報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人物業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭組織安保主管分配工作"按分工工作"安保主管驗(yàn)收核實(shí)無(wú)誤完成。水電工程崗位職責(zé)一每日巡查與檢查、維修與保養(yǎng)1、堅(jiān)持每天巡查制度，8:00-8:40與17:50-18:30為巡查時(shí)間，巡查內(nèi)容為各樓層水、電、消防系統(tǒng)等是否正常運(yùn)行及有無(wú)異?，F(xiàn)象，對(duì)無(wú)人樓層重點(diǎn)檢查，做好每日巡查記錄；2、著重檢查配電盤、配電箱是否有漏電、偷電現(xiàn)象，如有漏電即

17、刻解決，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有偷電行為應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)上報(bào)、嚴(yán)加處理；3、檢查各水管道時(shí)，檢查水泵（定時(shí)器）、壓力表是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，各管道（包括暖氣管等）是否有漏水現(xiàn)象，有漏水現(xiàn)象做到及時(shí)修理，堅(jiān)決杜絕長(zhǎng)流水（長(zhǎng)明燈）的現(xiàn)象；4、每日上、下午各一次檢查電梯運(yùn)行情況，以及應(yīng)急設(shè)備的完好，避免意外情況的發(fā)生；5、各樓層監(jiān)控設(shè)備、照明設(shè)備是否正常運(yùn)行的檢查，有問(wèn)題及時(shí)維修并做好記錄；6、確保十一層的消防儲(chǔ)水箱供水充足，壓力保證在4公斤左右；7、定期對(duì)大廈水、電、消防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)，有異?，F(xiàn)象時(shí)及時(shí)維修處理并做好記錄；&每日巡查與檢查記錄每周匯總一次并上報(bào)；二、物業(yè)受理問(wèn)題的執(zhí)行1、每日對(duì)于大廈的各項(xiàng)系統(tǒng)

18、檢查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶處有隱患存在時(shí)，應(yīng)積極主動(dòng)提出受理并解決；2、通懋機(jī)電設(shè)備有限公司現(xiàn)為我大廈電梯維保單位，按約定每月維保一次，負(fù)責(zé)做好維修維保的質(zhì)量檢查；3、有業(yè)戶處需裝修的，接到物業(yè)處通知后，及時(shí)安裝電表、水表，并監(jiān)督裝修單位的施工，有違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)上報(bào)并協(xié)助解決；4、每月4、5日抄電表電字，做到準(zhǔn)確無(wú)誤，并做好記錄，同時(shí)通知業(yè)戶電費(fèi)負(fù)責(zé)人核實(shí)電字，協(xié)助大廈財(cái)務(wù)人員收取電費(fèi)，掌握大廈水泵、電梯、照明等設(shè)備的用電情況，出現(xiàn)異常時(shí)上報(bào)并提出解決方案；5、因需有水、電、暖工程（如暖氣打壓工程）進(jìn)行時(shí)，應(yīng)先與大廈物業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，提交方案，待確定后由物業(yè)受理員（陳華玲）通知業(yè)戶，大廈各業(yè)戶做好

19、準(zhǔn)備工作后方可施工；6、遇重大緊急情況時(shí)，沉著、冷靜，在保證安全的情況下可先行處理，解決之后第一時(shí)間向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)，并作出書面分析報(bào)告。三協(xié)助與配合1、每月用電、用水情況要做清單留底，月結(jié)時(shí)，與財(cái)務(wù)核對(duì)數(shù)據(jù)；2、水電工程負(fù)責(zé)人趙錦文現(xiàn)兼大廈采購(gòu)負(fù)責(zé)人，接到其他崗位需求并得到總經(jīng)理許可后及時(shí)協(xié)助與配合各個(gè)崗位完成所需；3、物業(yè)受理問(wèn)題中，有關(guān)大廈水、電、消防等方面的疑問(wèn)，應(yīng)積極主動(dòng)提供協(xié)助；4、對(duì)于大廈物業(yè)日常維修項(xiàng)目，防水工程、電路改造等以外聘施工為主的，要嚴(yán)格驗(yàn)收工程，作詳細(xì)記錄并上報(bào)，施工方出具原始憑證后確認(rèn)簽字交由財(cái)務(wù)處，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)放勞務(wù)費(fèi)；四節(jié)能降耗的監(jiān)督與執(zhí)行1、大廈的維修、

20、維護(hù)工作，能自己動(dòng)手解決的就自己解決，自己解決不了的才可外聘；2、大廈用水、用電的檢查，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象；3、維修、維護(hù)工作過(guò)程中，盡量節(jié)約資源，包括工具、零件等，能修則修，維修不了再換新。能省就省，小到不多用一個(gè)螺絲；4、大廈供水、供電系統(tǒng)等公共設(shè)備的維護(hù)要跟上，以延長(zhǎng)公共設(shè)備的使用壽命。5、大廈水電暖月清耗情況。做好詳細(xì)的月度分析與對(duì)比。五工作流程（突發(fā)事件、重大情況自己無(wú)法解決）1、需溝通解決：上報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人物業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭共同找相應(yīng)人員溝通，商議解決方案。2、需公司內(nèi)部員工共同配合解決：上報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人物業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭組織水電工程主管分配工作-按分工工作-水電工程主管驗(yàn)收核實(shí)無(wú)誤完成。保潔崗位職

21、責(zé)現(xiàn)大廈有三名保潔人員紀(jì)樹(shù)芬、楊玉榮、曹景華。紀(jì)樹(shù)芬為代班，其他人員服從安排。一區(qū)域劃分紀(jì)樹(shù)芬一、三層大廳、樓道、衛(wèi)生間，一至四層中樓梯楊玉榮五、八、九層大廳、樓道、衛(wèi)生間，一至五層北樓梯、八至十層中樓梯曹景華四、七層大廳、樓道、衛(wèi)生間，四至七層中樓梯和一至六層?xùn)|樓梯電梯清潔，每人每周輪換一次。此劃分區(qū)域必要時(shí)可進(jìn)行調(diào)整。二日常工作要求1、每日到崗后，先檢查所清潔區(qū)域內(nèi)是否有長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水現(xiàn)象并作記錄，當(dāng)班時(shí)間內(nèi)確保無(wú)此現(xiàn)象出現(xiàn)；2、每天當(dāng)班時(shí)間內(nèi)，做好本責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作，保持所有公共場(chǎng)所的衛(wèi)生整潔，地面干凈、無(wú)塵土、無(wú)衛(wèi)生死角；3、水池、水盆內(nèi)外應(yīng)潔凈，不能有污垢、銹斑。廁所沒(méi)有異味，

22、便池內(nèi)外保持清潔，不能有糞便等臟物；4、廁所、洗刷間及休息室內(nèi)清潔工具擺放整潔，不亂放雜物；5、走廊及樓梯內(nèi)門、扶手及鐵柵欄每天擦拭一遍，保證干凈無(wú)灰塵；6、衛(wèi)生間紙簍應(yīng)及時(shí)清倒，紙簍內(nèi)廢棄物不應(yīng)超過(guò)2/3,簍內(nèi)廢棄物一律倒入樓外指定垃圾堆放處，不得沖入廁所下水道內(nèi)，垃圾做到日清；7、一樓大廳玻璃每半月擦拭一次，大廈前院每半月徹底大掃除一次（秋季葉落時(shí)另行安排）；8保持上下水通暢，洗刷間、廁所堵塞應(yīng)及時(shí)上報(bào)；9、對(duì)公共設(shè)施跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及樓梯間、樓道燈不亮，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)通知物業(yè)受理員（陳華玲）；10、因故導(dǎo)致大廈有漏水現(xiàn)象及其他情況時(shí)，保潔應(yīng)積極主動(dòng)提供幫助。三工作紀(jì)律1、文明服務(wù)、禮貌熱

23、情待人；2、清潔、衛(wèi)生用具等日常用品按規(guī)定手續(xù)及數(shù)量領(lǐng)取，做到節(jié)約使用；3、工作時(shí)間禁止干私活、拾廢品。拾到物品主動(dòng)上交，不留作私用。4、有特殊情況需要與業(yè)戶溝通時(shí)，應(yīng)先提交物業(yè)受理員，由其溝通進(jìn)行協(xié)調(diào)解決；5、當(dāng)班時(shí)間內(nèi)，除喝水、短歇外，不得聚集閑聊，做與工作無(wú)關(guān)的事情。四檢查與監(jiān)督1、保潔代班應(yīng)做好排班工作，并積極主動(dòng)完成清潔打掃、培訓(xùn)任務(wù)，言傳身教；2、保潔代班除去完成自己區(qū)域的衛(wèi)生外，還應(yīng)檢查其他保潔人員的衛(wèi)生打掃情況，不合格處查明原因并積極主動(dòng)幫助改善；3、保潔人員應(yīng)服從保潔代班的管理與安排，4、監(jiān)督保潔區(qū)域內(nèi)大廈公共衛(wèi)生，保持整潔、干凈；5、杜絕樓道、樓梯、大廳等處長(zhǎng)明燈現(xiàn)象，以及

24、衛(wèi)生間內(nèi)長(zhǎng)流水現(xiàn)象；6、監(jiān)督保潔用品、用具的使用，做到不浪費(fèi)，充分合理利用每一份資源。五工作流程1、內(nèi)部日常工作流程：早7:307:40,起清掃前院一-7:40后進(jìn)入常規(guī)打掃各自所屬衛(wèi)生區(qū)每20分鐘自查、維護(hù)一次。2、大面積臨時(shí)衛(wèi)生清理：（需要各部門人員配合）保潔帶班提出申請(qǐng)核實(shí)后，物業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭人員集合由保潔帶班分配工作按分工工作*完成，保潔帶班驗(yàn)收核實(shí)后，收工。物業(yè)受理崗位職責(zé)物業(yè)受理1、物業(yè)受理要主動(dòng)，巡查記錄中發(fā)現(xiàn)業(yè)戶處存在隱患問(wèn)題，應(yīng)主動(dòng)找到業(yè)戶，并主動(dòng)提供服務(wù)；2、接到大廈業(yè)戶投訴、建議及所需時(shí)，能立刻解決的要立即解決，不能立即解決的兩天以內(nèi)回復(fù)業(yè)戶解決方案及時(shí)間；3、若大廈有特殊

25、情況（如停水、停電、暖氣打壓等）需要告知業(yè)戶或需要業(yè)戶提供協(xié)助，第一時(shí)間當(dāng)面或書面通知業(yè)戶；4、已入駐業(yè)戶物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂，裝修隊(duì)伍裝修期間，裝修協(xié)議的簽訂及相應(yīng)事宜的處理；5、各業(yè)戶的檔案更新及保存，包括通訊錄、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司概況，熟悉各業(yè)戶情況，有需要時(shí)及時(shí)提供幫助，了解相應(yīng)事件的相應(yīng)負(fù)責(zé)人；6、協(xié)助物業(yè)做好業(yè)戶的協(xié)調(diào)溝通工作，每半月走訪大廈各業(yè)戶一次，及時(shí)了解業(yè)戶的最新動(dòng)態(tài)，及對(duì)于我們工作的滿意程度調(diào)查；7、負(fù)責(zé)配合業(yè)主需要的大廈有關(guān)資料（例如公司注冊(cè)所需的租賃合同、國(guó)有土地使用證明等）及行政事業(yè)單位簽章、審批等事宜，并提供協(xié)助。二電梯管理1、業(yè)戶裝修及特殊情況下使用電梯運(yùn)送貨物，需通

26、知業(yè)戶到大廈財(cái)務(wù)處繳納電梯使用費(fèi)，見(jiàn)到付費(fèi)收據(jù)后方可放行，有人乘坐的電梯不得搬運(yùn)貨物，需開(kāi)另外一部電梯標(biāo)明并專程運(yùn)送貨物，使用完畢后及時(shí)關(guān)閉；2、電梯運(yùn)行的監(jiān)督，上下班高峰期開(kāi)放兩部電梯，其他時(shí)間不得無(wú)故開(kāi)啟兩部，現(xiàn)電梯鑰匙警衛(wèi)處保管，由警衛(wèi)處值班人員負(fù)責(zé)開(kāi)啟或關(guān)閉電梯；3、通懋機(jī)電設(shè)備有限公司現(xiàn)為大廈電梯維修維保單位，電梯出現(xiàn)故障時(shí)，第一時(shí)間通知維修人員來(lái)修。正常的維保每半月一次，期限為一年，做好維保記錄，并保存維保單，第二年年檢時(shí)需提供此維保單據(jù)。（目前緊急任務(wù)是催促電梯驗(yàn)收及使用合格證的發(fā)放）三內(nèi)勤1、辦公室飲用水的訂購(gòu)，對(duì)于每次訂購(gòu)?fù)皵?shù)、回桶、欠桶做好記錄，結(jié)賬時(shí)如數(shù)目有出入，需承擔(dān)相

27、應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；2、每天辦公室報(bào)紙的領(lǐng)取及收放，過(guò)期報(bào)紙統(tǒng)一收放倉(cāng)庫(kù)，一并與廢品處理，不得隨便擺放及作為他用。所需資料或表格的搜集制作、排版、打印。3、辦公室、大廳處花草的擺放、維護(hù)，通知花草單位定期保養(yǎng)，有花草枯死及時(shí)通知互換。定時(shí)清理魚缸和喂養(yǎng)金魚（不宜勤喂）；4、總經(jīng)理辦公室、招商辦公室的衛(wèi)生值班安排、執(zhí)行及監(jiān)督，另外負(fù)責(zé)其辦公室內(nèi)人走電斷的檢查；5、三樓多媒體會(huì)議室的管理，每周打掃一次，如有業(yè)戶使用，需通知其到大廈財(cái)務(wù)處繳納使用費(fèi)（半小時(shí)以內(nèi)免費(fèi)，100元/天），見(jiàn)有效收據(jù)后方可給予鑰匙開(kāi)門；6、大廈各項(xiàng)制度及辦公室制度的草擬，辦公室紀(jì)律的監(jiān)督，以辦公室形象為主，不得吐臟話，坐立文明，接

28、待來(lái)訪客戶起立熱情相迎；7、大廈各室內(nèi)、樓內(nèi)鑰匙的標(biāo)簽分類及保管，需要時(shí)被拿走的鑰匙及時(shí)收回；2、每周例會(huì)、主題會(huì)等，凡會(huì)議都要做好會(huì)議記錄。3、辦公室辦公用品的使用和購(gòu)買，如A4紙、打印機(jī)碳粉芯、筆芯等，并做好記錄。四監(jiān)督1、保潔打掃區(qū)域的衛(wèi)生檢查，當(dāng)天垃圾不得有漏倒現(xiàn)象，保潔人員工作紀(jì)律監(jiān)督，上班時(shí)間不得在室內(nèi)臥床休息，除正常喝水短歇時(shí)間外，不得閑聊，周結(jié)時(shí)對(duì)于保潔情況作出匯總，并責(zé)任到人；2、每天巡查大廈各樓層公共區(qū)域兩次，檢查是否有長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水和亂貼、亂掛現(xiàn)象（如有此現(xiàn)象及時(shí)關(guān)閉、清除）并做好記錄，形成表格制，一周匯總一次；每天檢查消防設(shè)施狀況，檢查是否有消防栓未關(guān)，消防帶丟失現(xiàn)象，檢查安全出口標(biāo)志牌及應(yīng)急燈完好情況。3、檢查門窗的關(guān)閉情況，每天上午檢查前一天的監(jiān)控錄像，包括保衛(wèi)處的夜間值班情況，嚴(yán)格檢查每個(gè)通道出口及保衛(wèi)人員值班紀(jì)律。招商、財(cái)務(wù)、后勤崗位職責(zé)一招商1、負(fù)責(zé)大廈的招商工作，切實(shí)有效的開(kāi)展各種途徑的招商宣傳。2、充分利用現(xiàn)有資源，每日網(wǎng)絡(luò)招商（招聘）信息的發(fā)布及更新，主要網(wǎng)站：58同城、百姓網(wǎng)、趕集網(wǎng)、魯北熱線、供求網(wǎng)、德州房產(chǎn)網(wǎng)、百度貼吧等；主動(dòng)呼出網(wǎng)站“求租”信息，尋求有效客戶資源并跟蹤服務(wù)、約見(jiàn)來(lái)訪