估價理論與方法練習(xí)

1、 1 / 38 應(yīng)大家要求放棄休息時間,再為大伙服務(wù)一次. 估價理論與方法 一、單選題： 1.樓面地價=土地單價（） A建筑層數(shù)；B.建筑履蓋率;C.綠地率;D.建筑容積率. 2.某一房地產(chǎn)價格水平的高低,主要取決于()供求狀況. A.本地房地產(chǎn)的;B.全國房地產(chǎn)的;C.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的;D.本類房地產(chǎn)的. 3.完好房的成新度一般為(). A.十成新;B.九到十成新;C.八到十成新;D.七到十成新. 4.其他條件相同,期房價格一般().現(xiàn)房價格. A.高于;B.低于;C.等于;D.不可比. 5.用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時,通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、（）、個別因素修正。 A

2、環(huán)境因素；B.質(zhì)量因素;C.區(qū)域因素;D .新舊程度. 6.對比較實例價格進行交易日期修正時,最適宜采用(). A.一般物價指數(shù);B.建筑材料價格指數(shù); C.房地產(chǎn)價格指數(shù);D.定額調(diào)理整系數(shù). 7.用成本法估價時,房屋現(xiàn)值=() A.房屋重置價格-折舊年限尚可使用年限; B.房屋重置價格-年折舊額耐用年限 C.房屋重置價格成新度; 2 / 38 D.房屋重置價格-年折舊額. 8.用成本法評估新建房地產(chǎn)價格的基本公式為:新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+()+正常利稅.A.拆遷費用;B.建造建筑物費用;C.公共設(shè)施建設(shè)費用;D.市政設(shè)施建設(shè)費用. 9.土地價格=房地產(chǎn)凈收益-()土地還資本化率 A

3、.土地凈收益;B.建筑物價格建筑物資本化率;C.建筑物總收益;D.房地費用. 10.從理論上講,獲取凈收益的可靠性越低,選用的資本化率應(yīng)(). A.越高;B.越低;C.不變;D.越可靠. 11.某房地產(chǎn)正常年凈收益為6000元,當(dāng)前銀行利率為10%,購買年為8年,估價應(yīng)為()元.A.54000;B.32010;C.48000;D.60000. 12.收益法公式為V=a/r1-1/(1+r)n成立的條件是(). A.a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零； B.a每年不變、無限年期、r第年不變且大于零； C.a每年變化、有限年期、r第年不變且大于零； D.a每年不變、有限年期、r第年變化且大于

4、零； 13某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,總價為100萬元,根據(jù)四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格為（）萬元。 A50；B.70;C.30;D.40萬元. 14.某房地產(chǎn)1992年1月1日的價格為1000元/平方米,1992年到1995年年平均上漲10%,用長期趨勢法評估,該房地產(chǎn)1996年1月1日的價格應(yīng)為()元/平方米. A.1611;B.1331;C.1464;D.1400. 15.同一建筑物若使用性質(zhì)不同,其年折舊額由大到小的排列順序為(). 3 / 38 A.一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；B.非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房； C.腐蝕

5、性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房； D.非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房。 16房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會（）。 A.上升；B.下降;C.不變;D.升降難定. 17.殘余法是依據(jù)()價格. A.土地收益求取土地;B.建筑物收益求取建筑物; C.房地收益求取房地;D.房地收益單獨求取土地或建筑物. 18.用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,應(yīng)選取()成本作為評估依據(jù). A.該宗房地產(chǎn)的實際;B.類似房地產(chǎn)的客觀; C.類似房地產(chǎn)最高;D.類似房地產(chǎn)的最低. 19.有甲、乙兩宗面積形狀都相同的的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購

6、買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙主都是公平合理的正常價格應(yīng)為（）。 A50萬元；B.55萬元;C.60萬元;D.60萬元以上. 20.理論上“八項因素”構(gòu)成的房租通常稱為（）。 A市場租金；B.商品租金;C.理論租金;D.成本租金. 21.用成本法評估新開發(fā)土地價格的基本公式為():新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費用+()+正常利稅. A.拆遷安置補償費;B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費; C.公共設(shè)施配套費;D.開發(fā)土地所需費用. 4 / 38 22.()限制了估價報告書的用途. A.估價方法;B.估價目的;C.估價原則;D.估價日期. 23.在路線價法中,()只需根據(jù)深度百分率即可計算地價

7、,不必制定相應(yīng)的修正率.A.一面臨街矩形地;B.一面臨街三角地; C.一面臨街梯形地;D.一面臨街不規(guī)則形地. 24.在評估期房價格時,(). A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài); B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài); C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài); D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài),房地產(chǎn)市場狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài). 25.一般損壞房的成新度為() A.4-6成;B.5-7成;C.4-5成;D.5-6成. 26.一宗房地產(chǎn)交易能夠達成的充分條件是() A.買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接

8、受的最高價格; B.買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格; C.買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格; D.買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格; 27.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為()元/平方米. A.500;B.200;C.250;D.100. 5 / 38 28.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,.若投火災(zāi)保險,則其投保價值應(yīng)為()萬元.A.100;B.70;C.60;D.40. 29.某建筑物,經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年,無殘

9、值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%。 A40；B.60;C.50;D.67%. 30.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）萬元。 A323；B。275；C.273;D.258. 31.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為()萬元. A.417;B.500;C.460;D.450. 32.某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占70%,抵押貸款的年利率為10%,購買者自有資本要求的年收益率為

10、12%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為()%. A.10.6;B.11.4;C.11.2;D.10.8. 33.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元,年總費用40萬元,資本化率12%,出讓時的土地使用權(quán)年限為50年,現(xiàn)已使用5年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為()萬元. A.833.33;B.830.45;C.828.25;D.827.64. 34.某前后臨街總深度為30米的矩形宗地,前街路線價為2000元/平方米,后街路線價為1000元/平方米,若按重疊價值估價法,其前街影響深度為()米. A.10;B.15;C.20;D.30. 35.對同一xx房地產(chǎn)而言,() A.房地價格=土地價格+建筑物價格-

11、建筑物折舊; 6 / 38 B.建筑物價格=房地價格-土地價格; C.土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物折舊; D.房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物折舊. 36.開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時,產(chǎn)了增加利潤提高了建筑密度和容積率,但結(jié)果反而使別墅的價格下降,這是因為(). A.市場不景氣;B.該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差; C.該別墅的單位開發(fā)成本降低;D.開發(fā)商可獲得滿意的利潤即可. 37.購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占七成,抵押貸款年利率為9%,若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%,則自有資本要求的年收益率為()%. A.15.0;B.15.7%;C.12.6%;D.11.6. 38.選取可比實

12、例時,應(yīng)注意所謂地點的同一性或類似性,是指所選取的可比實例與估價對象處于(). A.同一地區(qū);B.同一城市;C.同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);D.A或C. 39.某建筑物,政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)t、尚可使用年限n之間的關(guān)系為（）。 A.N=t+n;B.Nt+n;D.A、B、C都可能。 40.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)()的價格. A.開發(fā)成本;B.權(quán)益;C.物質(zhì)實體;D.B和C 41.甲土地的單價為2100元/平方米,建筑容積率為7,乙土地的單價為1500,建筑容積率為5,該兩塊土地的總價相比(). A.甲的等于乙的;B.甲的高于乙的;C.甲的低于乙的;D.難以判

13、斷. 42.用成本法估算建筑物折舊時,折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的(). 7 / 38 A.收回;B.攤銷;C.減損;D.補償.43.某宗房地產(chǎn),其建筑物的各層建筑面積相等,建筑層數(shù)為5層,建筑密度為50%,土地單價為2500元/平方米,則其樓面地價為()元/平方米. A.500;B.2500;C.1000;D.1250. 44.房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加,()房地產(chǎn)的價格. A.必定提高;B.必定降低;C.不一定提高;D.不一定降低. 45.路線價估價的第二個步驟為(). A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;B.求取路線價;C.編制深度百分率表;D.劃分路線價區(qū)段. 46.房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個

14、組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為（）。 A四類；B.五類;C.六類;D.七類. 47.新建筑物的的價格=()+建筑物建造費用+正常利稅. A.征地費;B.拆遷安置補償費;C.地價款;D.零. 48.某類房地產(chǎn)1994年到1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢法去估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為（）元/平方米。 A.2390;B.2410;C.2430;D.2450. 49.某建筑物已使用8年,經(jīng)實地勘察,估計尚可使用32年,殘值率為5%,則建筑物的成新率為()%. A.76;B.80;C.81;D.84. 50.甲

15、房地產(chǎn)尚可使用年限為50年,單價為1050元/平方米,乙房地產(chǎn)尚可使用60年,單價為1100元/平方米,資本化率均為8%,實際上甲房地產(chǎn)的價格()乙房地產(chǎn)的價格. 8 / 38 A.高于;B.低于;C.等于;D.B或C 51.某宗房地產(chǎn)采用三種估價方法得出的結(jié)果分別為820、850和900萬元，若賦予權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2,則該宗房地產(chǎn)的最終評估價格為()萬元. A.850;B.845;C.869;D.857. 52.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用()法求取. A.市場比較法;B.收益法;C.成本法;D.長期趨勢法. 53.一宗土地用途假設(shè)開發(fā)法評估其價格:在商業(yè)用途下的估算結(jié)果

16、為800萬元,在居住用途下估算的結(jié)果為1000萬元。根據(jù)城市規(guī)劃既可以作為商業(yè)用途也可作為居住用途，則該宗地的評估價格應(yīng)為（） A800萬元;B.1000萬元;C.900萬元;D.1800萬元. 54.按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則期依據(jù)為()A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2%; B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2%; C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2.04%; D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2.04%; 55.某宗房地產(chǎn)已使用5年

17、,現(xiàn)土地價值為50萬元,建筑物重置價格為80萬元,每年房地產(chǎn)凈收益為11萬元,土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%,該宗房地產(chǎn)的價值為()萬元.A.130;B.119.2;C.117.5;D.120.0 56.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方2325元/平方米，應(yīng)繳納的稅費均由買方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常交易價格為（）元/平方米。 A2487.75;B.2500.00;C.2511.00;D.2152.25.57.路線價法特別適用于()需要對大量土地進行估價的場合 9 / 38 土地經(jīng)濟評價；土地課稅；土地收益測算；土地

18、定級 58.直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中,x表示(). A.價格;B.常數(shù);C.價格變動率;D.時間. 59.在市場比較法中,土地使用權(quán)年期個修正屬于()修正. A.交易情況;B.交易日期;C.區(qū)域因素;D.個別因素. 60.有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募住⒁覂沙鲎鈱懽謽?，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費；乙寫字樓的建筑面積租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費。該類寫字樓的物業(yè)管理費為每平方米使用面積10元。甲、乙寫字樓的租金相比（）。 A甲高于乙；B.甲低于乙;C.甲等于乙;D.不可比. 61.甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實體方面皿好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該

19、兩宗房地產(chǎn)的價值相比（） A.甲大于乙;B.甲等于乙;C.甲小于乙;D.不可比. 62.有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產(chǎn)稅等,其收益價格可采用().A.類似寫字樓的客觀收益;B.市場比較法;C.該寫字樓的實際收益;D.無法估算 63.某種房地產(chǎn)采用市場比較法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(yīng)（） A取三者的平均值；B。取三者的中間值； C。任選其中之一；D。在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定。 64評估某種房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會（）。 A越高；B.越低;C.不變;D.符合客觀實際 10 / 38 65.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售,持有期的凈

20、收益每年216萬元,出售時價格5616萬元,資本化率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為()萬元. A.4858;B.5200;C.2700;D.6264. 66.某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/平方米,匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%,則其1999年10月25日的價格為()元人民幣/平方米。 1999年10月25日匯率假定為1美元=8.29元人民幣. A.7935;B.8260;C.8290;D.7964. 67.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元,此后每年分別逐年遞增2%和1%。該類房地產(chǎn)的資本化率為

21、8%，該房地產(chǎn)的價格為（）萬元， .100;B.42;C.63;D.77. 68.有一宗房產(chǎn)交易,成交價格為3000元/平方米,付款方式是首付10%,余款在1年內(nèi)按月等額付清,假設(shè)月利率為0.5%,其一次支付的成交價格為()元平方米 A.3000;B.2700;C.2914;D.2500. 69.與市場比較法關(guān)系最密切的房地產(chǎn)價格形成原理是() A.均衡原理;B.預(yù)期原理;C.競爭原理;D.替代原理. 70.某城市的房地產(chǎn)交易中,賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/平方米，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元平方

22、米。 2660;B.2294;C.2425;D.2 427.71.某辦公樓的土地面積為3000平方米,建筑面積為10000平方米,該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元,建筑物重置價格為2000元/平方米,成新率為 11 / 38 80%,土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%,則該辦公樓的土地正常價格為()萬元 .1257;B.1571;C.800;D.1300 72.某可比實例的價格為2000元/平方米,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表,則區(qū)域因素修正后的價格為()元/平方米. 區(qū)域因素123 權(quán)重0.50.30.2 估價對象100100100 可比實例90100125 A.2000;B.

23、1900;C.2100;D.1905. 73.現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價,在此估價中,估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài),房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)為()時點的狀態(tài). A.現(xiàn)在;B.未來;C.過去;D.B和C 74.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、 92.5、98.1(以2001年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)2002年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2002年10月1日的價格為（）元/平方米。 A.1367;B.2308;C.2558;D.1055. 75.按房地產(chǎn)的()來分,房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)

24、、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。 A收益性；B.用途;C.市場性;D.地段. 76.最能說明土地價格水平高低的價格是(). 12 / 38 A.土地單價;B.基準(zhǔn)地價;C.樓面地價;D.標(biāo)定地價. 77.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的,主要是()的供求狀況. A.本地區(qū)的房地產(chǎn);B.全國房地產(chǎn);C.全國本類房地產(chǎn);D.本地區(qū)本類房地產(chǎn). 78.比較法的理論依據(jù)是(). A.適合原理;B.替代原理;C.最高最佳使用原則;D.均衡原理. 79.基本完好房的成新度一般為() 五至六成新;B.七至八成新;C.六至八成新;D.六至七成新. 80.用年限法計算建筑物每年折舊額的計算公式(Di=D=(

25、C-S)/N中的N是() A.建筑物尚可使用年限;B.建筑物已經(jīng)使用年限; C.建筑物經(jīng)濟壽命;D.土地的使用年限. 81.有兩宗房地產(chǎn),A房地產(chǎn)使用年限40年,單價96元/平方米,B房地產(chǎn)使用年限70年,單價100元/平方米,資本化率為8%,則A單價與B單價的關(guān)系為() A.A單價高于B單價;B.A單價低于B單價;C.A單價等于B單價;D.無法確定. 82.某房地產(chǎn)的第一年凈收益為20萬元,預(yù)計以后每年凈收益可遞增1%,該類房地產(chǎn)的資本化率為10%,使用年限為無限年,則該宗房地產(chǎn)的價格為() A.200萬元;B.222萬元;C.182萬 元;D.191萬元. 83.某房地產(chǎn)1998年1月1日

26、的價格為1000元/平方米,2002年1月1日的價格為1400元/平方米,用平均發(fā)展速度趨勢法,預(yù)測房地產(chǎn)2003年1月1日的價格應(yīng)為() A.1480元;B.1500元;C.1523元;D.1533元. 84.收益法公式V=a/(r-s)成立的條件是(). 13 / 38 A.純收益等比級數(shù)遞減,無限年期,r每年不變,且rs;B.純收益等比級數(shù)遞增,無限年期,r每年不變,且rs; C.純收益等差級數(shù)遞增,無限年期,r每年不變,且rs; D.純收益等差級數(shù)遞減,無限年期,r每年不變,且rs; 85.運用市場比較法評估地價時,用來比較的可比實例與估價對象土地應(yīng)具有相同的().A.利用方向;B.具

27、體利用方式;C.利用結(jié)構(gòu);D.利用價值. 86.某類房地產(chǎn)1998年9月1日的價格為1000元/平方米,1998年至2001年年平均上漲10%,用長期趨勢法評估該類房地產(chǎn)2002年9月1日的價格應(yīng)為()元/平方米. A.1611;B.1331;C.1464;D.1400. 87.用成本法求得的價格,通常稱為(). A.成本價格;B.積算價格;C.購買價格;D.收益價格. 88.房地產(chǎn)估價中的折舊,是指房地產(chǎn)由于其實體、功能或經(jīng)濟等方面的原因使房地產(chǎn)（）的數(shù)據(jù)。 A.價值增加;B.價格增加;C.價值減少;D.價格減少. 89.由于建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價稱為(). A.有形損耗;B

28、.無形損耗;C.功能折舊;D.經(jīng)濟折舊. 90.房地產(chǎn)交易中的替代原理,導(dǎo)致了在同一市場中效用相同等的房地產(chǎn)之間,其價格應(yīng)當(dāng)()A.完全相同;B.劇烈變動;C.差距加大;D.應(yīng)當(dāng)相近. 91.由于房地產(chǎn)具有(),導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場成為不完全市場. A.多樣性;B.生產(chǎn)性;C.不可移動性;D.數(shù)量有限性. 92.購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占六成,貸款利息率為10%,自有資本要求的收益率為15%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為() 14 / 38 10%;B.12%;C.15%;D.18%. 93.有一宗房地產(chǎn),土地面積1000平方米,其價格為1500元/平方米,建筑面積5000平方米,其重置價格為12

29、00元/平方米。該房地產(chǎn)價格為1250元/平方米，則該建筑物的單價為（）元/平方米。 A950；B.1000;C.1200;D.1250. 94.城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為(). A.生地價;B.熟地價;C.毛地價;D.拆遷補償安置價. 95.從理論上講,公平市場價格與理論價格高低的關(guān)系是(). A.大于;B.小于;C.等于;D.難以判斷. 97.市場比較法中的交易情況修正是對()價格本身是否正常的修正. A.交易實例;B.可比實例;C.估價對象;D.標(biāo)準(zhǔn)化實例. 98.抵押價格評估時,(). A.抵押價格=市場價格;B.抵押價格=市場價格-處置稅費; B.抵押價格=預(yù)期價格-處置稅

30、費;D.抵押價格=預(yù)期價格 99.有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時,采用()為好. A.重建成本;B.重置成本;C.完全成本;D.重新建造成本. 100.比準(zhǔn)價格是一種(). A.公平市價;B.評估價格;C.市場價格;D.理論價格. 101.運用長期趨勢法評估房地產(chǎn)價格,必須估價對象房地產(chǎn)或()的歷史資料.A.類似房地產(chǎn)近期;B.不同房地產(chǎn)的較長期; C.類似房地產(chǎn)的較長期;D.不同房地產(chǎn)近期. 15 / 38 102.現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。 A建筑技術(shù)；B.土地權(quán)利設(shè)置;C.相信鄰關(guān)系;D.土地使用管制.103.一廠房建成八年

31、后被改建為超級市場,并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物經(jīng)濟壽命為50年,則該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為()年. A.40;B.42;C.48;D.50年. 104.按建筑面積分攤方法,計算土地占有份額的公式為() A.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積總建筑面積; B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積土地總價總建筑面積; C.某部分占有的土地份額=土地總價該部分享有的地價額; D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積總建筑面積土地總價 105.建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù),它們之間關(guān)系為().A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù);B.有效經(jīng)過年數(shù)短于

32、實際經(jīng)過年數(shù); C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù);D.有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù) 106.甲土地的樓面地價為2000元/平方米,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價為1500元/平方米,建筑容積率為7,若兩宗地的土地面積等其他條件相同,其總價相比有(). A.甲等于乙;B.甲大于乙;C.甲小于乙;D.難以判斷. 107.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩座建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。 A甲大于乙；B.甲小于乙;C.甲等于乙;D.難以判斷. 16 / 38

33、108.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點,由此接近道路的方向,地價逐漸升高;由此遠離道路的方向,地價(). A.逐漸降低;B.逐漸升高;C.可視為基本不變;D.為零. 109.現(xiàn)房房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是() .估價時點不同;B.交易日期不同;C.估價目的不同;D.,估價對象的狀況不同. 110.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應(yīng)選取()凈收益作為估價依據(jù). A.類似房地產(chǎn)的客觀;B.似房地產(chǎn)的實際;C.類似房地產(chǎn)的最同;D.類似房地產(chǎn)的最低. 111.購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占七成,抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的收益率為9%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為(

34、)% 6.0;B.6.9;C.8.8;D.9.0. 112.估價上折舊注重的是(). A.原始取得價值的減價修正;B.原始取得價值的攤銷與回收; C.重置價值的攤銷與回收;D.價值的減價修正. 113.某套建筑面積為100平方米,每平方米建筑建筑面積2000元的住宅,其付款方式為首付5萬元,余款向銀行抵押貸款。貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為（）萬元。 A18.25;B.20.00;C.21.58;D.22.00. 114.收益法中運營費率是指(). A.運營費與潛在毛收入之比;B.運營費與總收益之比; C.運營費用與凈收益之比;D.運營費用與有效

35、毛收入之比. 115.在評估投資價值時,折現(xiàn)率是(). 17 / 38 A.投資者要求的滿意收益率;B.收益法中的資本化率; C.社會一般收益率;D.投資者要求的最低收益率. 116.區(qū)位是指地球上()空間方位和距離上的關(guān)系.A.某一事物;B.某房地產(chǎn);C.某一事物與其他事物;D.各種事物. 117.特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是(). A.成本法;B.假設(shè)開發(fā)法;C.收益法;D.比較法. 118.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對于()來講的. A.估價對象;B.估價人員;C.估價對象;D.估價方法. 119.預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變,但開發(fā)成本趨升,供給量趨增,則預(yù)計其價格會().A.上升

36、;B.下降;C.不變;D.升降難定. 120.收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益,乘以相應(yīng)的()來求取其價值的方法.A.資本化率;B.收益率;C.收益乘數(shù);D.利息率. 121.建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和（）三種。 A.區(qū)分共有;B.區(qū)分所有;C.公有;D.私有. 122.某宗地50年使用權(quán)價格為1000萬元,現(xiàn)探測到其地下有銅礦資源,該銅礦資源價值為500萬元。 若土地資本化率為7%，則該宗地30年使用權(quán)的價格為（）萬元。 A899；B.1000；C.1349;D.1500. 123.預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元,該類房地產(chǎn)

37、的資本化率為8%,該房地產(chǎn)的價格為()萬元. A.225.00;B.237.50;C.381.25;D.395.83. 18 / 38 124.某宗房地產(chǎn),已知建筑物的重置價格為為1000元/平方米,成新率為70%,房地產(chǎn)年凈收益為140元/平方米,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該房地產(chǎn)的價格為()元/平方米.A.1700;B.2000;C.2100;D.2400. 125.人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞,。下列距離中越來越受重視的是（）。 A空間直線距離;B.交通路線距離;C.交通時間距離;D.至市中心距離. 126.為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格,選取可比實

38、例甲,其成交價格為3000元/平方米,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（）元/平方米。 A3214;B.3347;C.3367;D.3458. 127.房地產(chǎn)估價中的價值,一般是指(). A.使用價值;B.交換價值;C.投資價值;D.帳面價值. 128.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相同的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。 A該建筑物的價值低于拆除費用;B.該估價結(jié)果肯定有誤; B.甲土

39、地的價值肯定高于乙土地的價值;C.不可能出現(xiàn)這種情況. 129.某宗地規(guī)劃容積率為3,可興建6000平方米的商住樓,經(jīng)評估總地價為180萬元,該宗土地的單價為()元/平方米. A.100;B.300;C.600;D.900. 130.某商業(yè)大樓建造期2年,建成8年后補辦了出讓手續(xù),土地使用年期為40年,建筑物的經(jīng)濟壽命為35年,評估時建筑物的折舊年限應(yīng)取()年. A.35年;B.45;C.48;D.50. 19 / 38 131.已知某臨街深度為30.48米(100英尺)、臨街寬度為15米的矩形地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三

40、二一法則，其總價為（）萬元。 A109；B.117;C.124;D.130. 132.估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(). A.應(yīng)作為估價資料歸檔;B.不應(yīng)作為估價資料歸檔;C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔;D.依委托人的意見決定是否歸檔. 133.假設(shè)開發(fā)中,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是(). A.開發(fā)結(jié)束的時間;B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)的時間; C.開發(fā)期間的某個時間;D.全部租售出去的時間. 134.直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。 A房地產(chǎn)的歷史價格資料；B.房地產(chǎn)的未來價格資料; C.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料;D.估價人員選取的價格資料. 135.某

41、住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于()A.物質(zhì)折舊;B.功能折舊;C.經(jīng)濟折舊;D.會計折舊. 136.一宗2000平方米的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價為690元/平方米,現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.1,樓面地價為950元/平方米,理論上應(yīng)補地價(單價)為()元/平方米.A.552;B.3519;C.4293;D.4845. 137.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等,其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時,則該宗房地產(chǎn)的(). A.資本化率應(yīng)較高,價值較低;B.資本化率應(yīng)較低,價值較高; C.資本化率應(yīng)較高,價值較高;D.資本化率應(yīng)較低,價值較低. 138.

42、估價時點應(yīng)與()的日期相一致. 20 / 38 A.簽訂估價合同;B.開始估價作業(yè);C.完成估價報告;D.估價結(jié)果所屬. 139.某辦公樓經(jīng)過改造后,其實際成新率通常()用直線折舊法計算出的成新率.A.等于;B.大于;B.小于;D.無法判斷. 140.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地,采用假設(shè)開發(fā)法估價,假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元,按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元。該土地的評估價格應(yīng)為（）萬元。 A800；B.1000;C.1800;D.8001000. 141.判定某可比實例的成交價格比正常交易價格低6%,則正常交易情況修正系數(shù)為().A.0.060;B.0.940;C.

43、1.060;D.1.06 4. 142.某宗土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為1500萬元,管理費用為75萬元,銷售費用為35萬元,投資利潤率為12%,則開發(fā)商利潤為()萬元. A.180.0;B.300;C.309.0;D.313. 2. 143.某可比實例的成交價格為2400元/平方米,建筑面積100平方米,首期付款12萬元,其余半年后支付8萬元,一年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/平方米。 A2290.91;B.2326.41;C.2344.16;D.2308.66. 144.現(xiàn)有某總建筑面積為15000平方米的在建工程,已知土地使用年取為40年(自

44、開工之日起算),計劃開發(fā)期為3年,現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年,投入使用后年凈收益為480萬元,資本化率為8%,折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折現(xiàn)到現(xiàn)在為（）萬元。 A3939.61;B.4433.88;C.4768.50;D.5652.09. 21 / 38 145.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年,預(yù)測未來3年的凈收益為17、18、19萬元，從第四年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A195；B.210；C.213；D.217. 146.同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽掣,是因為相互之間有一定的(). A.互補性;B

45、.權(quán)益差別;C.替代性;D.外部環(huán)境差異. 147.某房地產(chǎn)商以2000萬元購置一幢寫字樓,當(dāng)時年通貨膨脹率為2%。一年后該寫字樓售出時，房地產(chǎn)商收回資金2200萬元，則該寫字樓的增值了（）萬元。 A.40;B.100;C.160;D.200. 148.某宗收益性房地產(chǎn),預(yù)測未來3年的凈收益為100萬元/年,3年后出售價格會上漲12%,屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%,資本化率為9%,。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。 A923；B.1111;C.1353;D.1872. 149.有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的()除以其有效毛收入所得的倍數(shù). A.售價;B.租金;C.潛在毛收入;D.凈收益. 150.

46、評估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時的保險價值,通常包括(). A.重置成本+土地使用權(quán)價值; B.重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟損失; C.有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失; D.建筑安裝工程費+建造期的經(jīng)濟損失. 151.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及重新建造新建筑物的費用之和后的余額時,應(yīng)以()進行估價. 22 / 38 A.保持現(xiàn)狀前提;B.裝修改造前提;C.轉(zhuǎn)換用途前提;D.重新利用前提. 152.在進行房地產(chǎn)狀況修正時,應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是()的房地產(chǎn)狀況.A.估價時點;B 搜集可比實例時;C.進行房地產(chǎn)狀況修正時;D.成交價格所

47、反映. 153.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米,建筑面積為1400平方米,現(xiàn)需拆除重建,估計建筑拆遷費用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米,則該宗地的土地減價修正額為()元/平方米.A.50;B.250;C.300;D.350. 153.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(). A.收益能夠量化;B.風(fēng)險能夠量化; C.收益和風(fēng)險其一可以量化;D 收益和風(fēng)險均能量化. 154.某宗房地產(chǎn)的土地使用年期為40年,包括土地開發(fā)和房屋建造過程,至今已有8年,預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下年有效毛收入為100萬元,運營費用為40%,該宗房地產(chǎn)的資本化率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元. A.4

48、57.4;B.476.98;C.686.10;D.715.48. 155.某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000平方米,房地產(chǎn)總價值為2400萬元,其中土地價值為800萬元,某人購買了其中300平方米,該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有土地份額為（） A5.00%;B.5.25%;C.5.42;D.5.75%. 二、多項選擇題： 1估價上真實、客觀、合理的價格是指（）。 A交易雙方均接受的價格；B.對交易雙方來說經(jīng)濟上合理的價格;C.正常交易下形成的價格;C.政府規(guī)定或希望的價格. 2.運用市場比較法估價時選取的比較實例應(yīng)符合下列()等要求. A.與估價對象具有類似性

49、;B.交易日期估價時點接近; 23 / 38 C.交易雙方有經(jīng)濟關(guān)系;C.成交價格是單價. 3.房屋估價時,確定其面積的依據(jù)有(). A.房屋所有權(quán)證所載面積;B.房屋現(xiàn)有實際面積(當(dāng)實際面積大于房屋所有權(quán)證所載面積時). C.建筑竣工圖所載面積(當(dāng)房屋已竣工驗收合格,尚未辦理房屋所有權(quán)證時) D.房屋買賣合同所載面積. 4.運用成本法評估時,影響估價結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有() A.估價人員所確認的房屋成新度的準(zhǔn)確性; B.會計報表中計提折舊的原始記錄的完備性; C.房屋結(jié)構(gòu)類型確認的準(zhǔn)確與否;D.房屋重置價格的準(zhǔn)確性. 5.運用收益法評估房地產(chǎn)價格時,影響估價結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有() A.總收益的

50、準(zhǔn)確性;B.費用及扣除項目的準(zhǔn)確性; C.基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性;D.資本化率的準(zhǔn)確性. 6.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,房屋完損等級是根據(jù)房屋()的完好、損壞程度來劃分的。 A結(jié)構(gòu)；B.設(shè)備;C.設(shè)計;D.裝修. 7.對一宗房地產(chǎn)同時采用三種不同方法估價,計算出的三個價格,(). A.這三個價格應(yīng)是相等的; B.可采用這三個價格中某一個價格作為最終評估價格; C.最后評估價格可采用這三個價格的平均值; D.在這三個價格的基礎(chǔ)上,估價人員應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗進行修正,確定一個評估價格. 24 / 38 8.受理估價委托時,估價人員應(yīng)明確的估價基本事項有(). A.估價時點;B.估價目的;C.估價對象;D.估價原則

51、. 9.用路線價法估價時,遇到有下列臨街地,需進行加價或減價修正(). A.路角地;B.一面臨街的矩形地;C.梯形地;D.一面臨街的三角形地. 10.以下說法錯誤的有(). A.只有經(jīng)房地產(chǎn)所有權(quán)人的要求,才能對該房地產(chǎn)進行評估; B.只有經(jīng)房地產(chǎn)使用權(quán)人要求,才能對該房地產(chǎn)進行估價. C.只有經(jīng)房地產(chǎn)抵押權(quán)人要求,才能對房地產(chǎn)進行估價; D.只要經(jīng)房地產(chǎn)抵押權(quán)人的要求,就可以對該死房地產(chǎn)進行估價. 11.估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量包括(). A.估價結(jié)論的準(zhǔn)確性;B.文字表達水平; C.估價方法選擇的正確性;D.參數(shù)確定的合理性. 12.房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括(). A.交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)

52、務(wù)聯(lián)系;B.購買相鄰房地產(chǎn); C.交易稅費由買方承擔(dān);D.賣方不了解市場行情. 13.求取建筑物重新建造成本的方法有(). A.指數(shù)調(diào)整法;B.實際觀察法;C.工料測量法;D.分部分項法. 14.建筑物的物質(zhì)折舊包括() A.有形損耗;B.正常使用的磨損;C.功能折舊;D.意外的破壞損毀. 15.下列說法正確的是() A.可比實例肯定是交易實例;B.交易實例肯定是可比實例; 25 / 38 C.可比實例不一定是交易實例;D.交易實例不一定是可比實例. 16.各類房屋殘值率一般為(). A.鋼混結(jié)構(gòu)3%;B.磚木結(jié)構(gòu)一等6%; C.磚混結(jié)構(gòu)一等0%;D.簡易結(jié)構(gòu)0%. 17.下列說法正確的是()

53、A.購買年是利息率的倒數(shù);B.購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn);C.購買年法實質(zhì)是一種收益法;C.購買年實際是預(yù)計的可獲收益的年限. 18.地價區(qū)段是根據(jù)()的原則來劃分的. A.形狀相似;B.用途相似;C.地價相近;D.地段相連. 19.某宗地房地產(chǎn)欲出售,其評估價格為100萬元,最后實際成交價格為150萬元,這可能是() A.評估價格公平合理,成交價格不公平合理; B.評估價格不公平合理,成交價格公平合理; C.評估價格和成交價格都公平合理;D.評估價格和成交價格都不公平合理. 20.估價時計算地租量須把握(). A.土地是在最佳用途下使用的;B.土地是由最有能耐的人使用的; C.土地是在

54、最粗放利用下使用的;D.土地是在最集約利用下使用的. 21.下列各種價格中肯定是事實的有(). A.不能作為可比實例的交易實例價格;B.可比實例價格; C.非公平市價;D.評估價格. 22.用假設(shè)開發(fā)法估價,在估算利息時必須把握(). A.計息方法;B.資本化率;C.計息基礎(chǔ);D.計息周期. 26 / 38 23.房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用(). A.房地產(chǎn)出租;B.房地產(chǎn)保險;C .房屋繼承、分割；D.房地產(chǎn)拍賣抵押. 24.對確定資本化率的參考依據(jù)有()等. A.折舊率;B.物價指數(shù);C.銀行貼現(xiàn)率;D.投資回報率. 25.用成本法評估商品住宅價格時,其中的土地價格可用()求取 市場

55、比較法;B.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法;C.假設(shè)開發(fā)法;D.成本法. 26.某大廈總建筑面積8000平方米,房地總價值8000萬元,其中土地價值3000萬元。若某人擁有該死大廈的某一部分，該死部分的建筑面積為200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為（）%. A2.5;B.7.17;C.2.69;D.3.0. 27.房地產(chǎn)價格形成的條件有(). A.房地產(chǎn)的需要;B.房地產(chǎn)的有用性;C.房地產(chǎn)的有效需求;D.房地產(chǎn)的相對稀缺性. 28.評估基準(zhǔn)地價進,應(yīng)明確所評估的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵,包括()等. A.土地生熟程度;B.土地使用年限;C.土地使用者;D.土

56、地利用條件. 29.估價報告書必須記載(). A.委托估價方名稱;B.受理估價方名稱; C.估價報告使用方名稱;D.估價目的. 30.最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足()等 法律上允許；B.程序上合理;C.技術(shù)上可能;D.財務(wù)上可行; 31.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用()法求取. 27 / 38 A.市場比較法;B.收益法;C.成本法;D.購買年法. 32.一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員,在房地產(chǎn)估價方面要具備有() A.扎實的理論基礎(chǔ);B.廣泛的人際關(guān)系; C.豐富的實踐經(jīng)驗;D.良好的職業(yè)道德. 33.比較法評估房地產(chǎn)價格通常要對比較實例進行()修正. A.交易情況;B.交易日期

57、;C.環(huán)境因素;D.區(qū)域因素;E.房地產(chǎn)狀況.34.在實際估價中,具體估算建筑物重新建造成本的方法有(). A.單位面積法;B.單位體積法;C.分部分項法;工料測量法；E.指數(shù)調(diào)整法. 35.運用好收益法進行估價的關(guān)鍵是(). A.凈收益的求取;B.總收益的確定;C.資本化率的選取;D.總費用的確定. 36.樓面地價=(). A.土地總價/總建筑面積;B.土地總價/基底面積; C.土地單價/建筑覆蓋率;D.土地單價/建筑容積率. 37.成本法可作為以下估價工作的首選方法(). A.寫字樓估價;B.商場估價;C.房改售房估價;D.學(xué)校用房估價. 38.收益法適宜作為以下估價工作的估價方法(). A.重工業(yè)廠房估價;B.