解除商品房買賣合同與銀行貸款合同之間的關(guān)系如何處理案例匯總

1、精選文檔解除商品房買賣合同與銀行貸款合同之間的關(guān)系如何處理案例匯總商品房買賣合同應(yīng)否與先起訴的商品房貸款合同合并審理 基本案情： 2000年7月21日購房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂商品房購銷合同書，商定：由乙將跨世紀(jì)花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為200null商品房買賣合同應(yīng)否與先起訴的商品房貸款合同合并審理基本案情：2000年7月21日購房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂商品房購銷合同書，商定：由乙將跨世紀(jì)花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為

2、2001年7月27日，房屋產(chǎn)權(quán)證交付日期為房屋交付后一年內(nèi)即2002年7月26日前。為確保該購房合同目的實(shí)現(xiàn)，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個(gè)人住房貸款托付扣款協(xié)議各一份。三方在上述三份合同中商定：由甲以所購乙住房抵押，丙銀行向甲供應(yīng)按揭貸款40萬元用于購買乙開發(fā)建設(shè)的跨世紀(jì)花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內(nèi)對(duì)甲的債務(wù)擔(dān)當(dāng)階段性連帶保證責(zé)任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋全部權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記，并將房屋

3、他項(xiàng)權(quán)證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi)辦妥抵押房屋的全部權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行，否則擔(dān)當(dāng)由此引起的一切法律后果。上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬元款項(xiàng)直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同商定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經(jīng)甲多次催告，乙未按合同商定向甲交付房屋和辦理房屋全部權(quán)證，也無法按合同商定在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi)，辦妥抵押房屋全部權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙主要負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪，司法機(jī)關(guān)正在處理中，該公司開發(fā)的跨世紀(jì)花園項(xiàng)目已停工。該項(xiàng)目停工后，引起購房戶恐慌，甲認(rèn)為

4、自己的購房目的無法實(shí)現(xiàn)，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購房戶一樣，紛紛向所購房產(chǎn)所在地的A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。A法院以要先行處理乙公司負(fù)責(zé)人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付，依靠擔(dān)保權(quán)人乙公司無法清償債權(quán)，在A法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地B法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬元借款本息，乙公司擔(dān)當(dāng)連帶保證責(zé)任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒絕受理后其次天，重新向A

5、法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等A法院判決后再處理，未被接受。A法院考慮到自己受理的商品房購銷合同一案與B法院受理的借款合同一案有親密聯(lián)系，依據(jù)最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱“商品房買賣司法解釋”）的規(guī)定，應(yīng)合并審理，遂向與B法院共同的上級(jí)法院請(qǐng)示，懇求上級(jí)法院指令B法院將借款合同案移送本院合并審理。B法院在上級(jí)法院答復(fù)之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的個(gè)人住房借款合同

6、，甲歸還丙銀行40萬借款本息，乙公司對(duì)借款抵押物（甲所購住房）處置后不足清償部分債務(wù)擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任。甲的住宅地不在A、B法院管轄區(qū)，乙公司住宅地在A法院管轄區(qū)。分歧：該案中后起訴的商品房購銷合同到底應(yīng)不應(yīng)當(dāng)與先起訴的借款合同合并審理，爭辯較大。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高法院“商品房買賣司法解釋”其次十五條只規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方懇求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同，假如擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立懇求權(quán)第三人提出訴訟懇求，應(yīng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；擔(dān)保權(quán)人另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。也就是商品房買賣合同案先起訴，擔(dān)保權(quán)人銀行作為有獨(dú)立懇求權(quán)第三人

7、后起訴商品房擔(dān)保貸款合同的，才能將商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同合并審理，并未對(duì)商品房擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，應(yīng)否合并審理作出規(guī)定。在該案中，擔(dān)保權(quán)人先就借款合同起訴，購房戶后起訴商品房購銷合同，兩案已分別由不同的法院作為獨(dú)立的訴審理，屬于可以合并也可以不合并審理的情形，而不是應(yīng)當(dāng)和必需合并審理的案件。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房擔(dān)保貸款合同是商品房買賣合同的從合同，兩案有親密聯(lián)系，不合并審理將導(dǎo)致判決之間沖突。既然“商品房買賣司法解釋”規(guī)定，商品房買賣合同案先起訴，商品房擔(dān)保貸款合同案后起訴（由第三人在本訴中提出），兩案應(yīng)合并審理，那么在從合同商品房擔(dān)保貸款合同起訴后，主合同

8、商品房買賣合同再起訴，更應(yīng)合并審理。因此，在該案中，甲起訴的商品房購銷合同案應(yīng)與丙起訴的住房借款合同案合并審理。一般的案件合不合并審理沒有多大關(guān)系，為什么在本案中當(dāng)事人爭辯如此激烈，法官意見也有分歧。由于是否合并審理，不僅關(guān)系到是否給當(dāng)事人帶來訴累，提高審判效率的問題，而且對(duì)購房戶甲和丙銀行有重大利害關(guān)系，牽涉到法院判決是否發(fā)生沖突，直接影響購房戶和按揭銀行的實(shí)體權(quán)利。如兩案合并審理，依據(jù)“商品房買賣司法解釋”其次十五條其次款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！辟彿繎艏姿繁?/p>

9、銀行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任，還可以要求乙返還購房款，購房戶的訴訟懇求就可得到法院完全支持，其合法權(quán)益得到充分愛護(hù)。當(dāng)然銀行收回債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大，其貸款的償還責(zé)任轉(zhuǎn)由乙公司獨(dú)家擔(dān)當(dāng)。如不合并審理，B法院先單獨(dú)作出判決，雖然丙銀行在乙無法擔(dān)當(dāng)保證責(zé)任的狀況下，能要求甲償還貸款，但甲就要在明知所購房屋無法交付狀況下，還對(duì)銀行擔(dān)當(dāng)直接償還貸款的責(zé)任，并面臨無法向乙公司追償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。由于乙公司負(fù)責(zé)人犯罪被查處后，乙開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已停工，全部購房戶均面臨乙無法交付房屋的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)析筆者認(rèn)為在該案中，上級(jí)法院應(yīng)指令B法院將住房借款合同一案移送A法院，與商

10、品房購銷合同一案合并審理。如不移送合并審理，B法院則應(yīng)中止訴訟，等待A法院對(duì)商品房購銷合同一案作出判決后，依據(jù)判決結(jié)果再對(duì)住房借款一案作出判決。理由如下：一、不合并審理或中止訴訟，直接剝奪了司法解釋賜予購房人要求房地產(chǎn)開發(fā)商直接返還購房貸款的權(quán)利。在該案中，后起訴的商品房購銷合同應(yīng)否與先起訴的住房借款合同合并審理，法律及“商品房買賣司法解釋”未作出明確具體規(guī)定，爭辯較大。先避開爭辯不談，不合并審理或中止訴訟，單獨(dú)就住房借款合同案件先行判決，其最大的違法之處和帶來的法律后果就是直接剝奪了“商品房買賣司法解釋”賜予購房人要求房地產(chǎn)開發(fā)人直接返還購房貸款的權(quán)利。購房人在商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同均

11、被解除后，有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)人直接返還購房貸款。這一點(diǎn)是無可爭議的。由于“商品房買賣司法解釋”其次十五條其次款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！辟彿繎艏姿繁y行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任。當(dāng)然反對(duì)合并審理和中止訴訟的同志會(huì)提出，由房地產(chǎn)開發(fā)商直接返還銀行貸款，司法解釋規(guī)定的適用前提條件是必需商品房購銷合同和借款合同均被解除。在該案中，商品房購銷合同正在審理，并未被解除，因此甲沒有權(quán)利要求乙返還丙貸款。從表面上看，這個(gè)觀點(diǎn)有

12、肯定道理。其實(shí)不然，稍加法律思考，這個(gè)觀點(diǎn)是典型的規(guī)避法律并形而上學(xué)理解司法解釋條文的觀點(diǎn)。正由于未合并審理或中止訴訟，致使商品房購銷合同和住房借款合同同時(shí)被解除得不到實(shí)現(xiàn)，阻斷了購房戶甲實(shí)現(xiàn)要求乙直接返還丙貸款權(quán)利的條件。實(shí)際上，很清楚的事實(shí)，按常規(guī)，銀行供應(yīng)按揭貸款的商品房買賣合同發(fā)生糾紛后，商品房買賣合同當(dāng)事人先起訴，之后銀行作為第三人參與訴訟，要不就貸款合同另行起訴。在該案中，丙銀行之所以搶先起訴借款合同糾紛，就是考慮到乙公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，無法交付抵押的房產(chǎn)，同時(shí)又可怕甲先起訴后，判令解除商品房購銷合同和借款合同后，由乙償還貸款。于是鉆司法解釋空子，在商品房購銷合同解除前，要求

13、甲償還貸款，乙擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任，這樣給自己的債權(quán)系上雙重保險(xiǎn)帶。筆者認(rèn)為，購房戶甲在商品房購銷合同解除前仍享有要求由乙直接返還丙銀行貸款的權(quán)利，只是這種權(quán)利在商品房購銷合同和住房借款合同解除前尚處于期盼和可能實(shí)現(xiàn)狀態(tài)，在甲通過訴訟達(dá)到商品房購銷合同和住房借款合同解除后，實(shí)現(xiàn)這種權(quán)利的條件才成就。正如本案中銀行有提前收回貸款的權(quán)利，但這種權(quán)利不是銀行單方擅自行使的，而要由銀行通過訴訟達(dá)到法院判決解除借款合同的條件時(shí)才能行使，而不能實(shí)行單獨(dú)扣劃甲的銀行存款或處分甲的其他財(cái)產(chǎn)的措施實(shí)現(xiàn)，要通過法定途徑實(shí)現(xiàn)。正如法律賜予民事主體的民事訴訟權(quán)利力量，民事主體并不肯定能實(shí)際享有，要實(shí)際享有還得有民事訴訟行為力

14、量，但無訴訟行為力量并不等于失去訴訟權(quán)利力量。在本案中，甲從未放棄過實(shí)現(xiàn)要求乙返還丙貸款權(quán)利的愿望和訴訟行為，始終在行使要求乙返還丙貸款權(quán)利。甲在丙起訴前，就向A法院起訴未被受理，在丙起訴后，提起反訴未被B法院受理狀況下，又向A法院重新起訴被受理，猛烈要求解除商品房購銷合同和住房借款合同，判令乙直接返還丙貸款。而依據(jù)司法解釋，甲在解除商品房購銷合同和住房借款合同后，有權(quán)要求乙直接返還丙貸款。在此狀況下，B法院是否支持甲要求乙直接返還丙貸款的懇求，要等待A法院就商品房購銷合同是否判決解除的結(jié)果。B法院在請(qǐng)示上級(jí)法院同意后，應(yīng)將借款合同案移送A法院合并審理。不移送，依據(jù)民事訴訟法第一百三十六條第一

15、款第五項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)中止訴訟，等待A法院就商品房購銷合同案判決后再作出處理。B法院在明知A法院正在審理商品房購銷合同案尚未作出判決的狀況下，先行就借款合同案作出由甲償還丙貸款的判決，直接剝奪了甲依據(jù)司法解釋享有的要求乙返還丙貸款的權(quán)利。二、不合并審理或中止訴訟，將導(dǎo)致兩案判決發(fā)生直接沖突。在該案中，假如不合并審理或中止訴訟，兩法院單獨(dú)分別作出判決，均判決解除合同，B法院判決解除借款合同后，A法院也判決解除商品房購銷合同，A法院作出判決時(shí)，雖然對(duì)借款合同案不能作出處理，但對(duì)甲要求乙返還丙貸款的懇求應(yīng)予支持，也應(yīng)予作出處理，甲的懇求是在本案中對(duì)本案的被告提出的，并且符合司法解釋要求乙返還丙貸款的條件

16、。這時(shí)A法院判決乙返還丙貸款，就與B法院判決甲返還丙貸款發(fā)生沖突。假如B法院判決解除借款合同，A法院判決連續(xù)履行商品房購銷合同，甲按合同商定以按期支付銀行按揭款方式支付購房款，則與B法院判決甲一次性提前償還貸款方式相沖突。唯一不沖突的可能就是兩法院均判決連續(xù)履行合同，而在該糾紛中兩案原告均要求解除合同。三、合并審理或中止訴訟符合“商品房買賣司法解釋”懲處過錯(cuò)方并愛護(hù)弱勢群體購房戶合法權(quán)益的宗旨和目的。在銀行供應(yīng)按揭貸款的商品房買賣合同案件中，一般存在三方當(dāng)事人：房地產(chǎn)開發(fā)商、按揭銀行、購房戶。房地產(chǎn)開發(fā)商一般是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)向社會(huì)發(fā)售商品房的具有法人資格和雄厚經(jīng)濟(jì)勢力的公司制企業(yè)，是商品房

17、的出賣人，在商品房買賣合同中操縱商品房項(xiàng)目的開發(fā)、預(yù)售、發(fā)售、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理、按揭貸款辦理等主要事項(xiàng)，處于明顯優(yōu)勢地位，在合同履行中其利益很少受到損害。在向購房戶交付房屋之前，先向購房戶收取首期購房款，剩余購房款由銀行供應(yīng)按揭貸款形式一次性收清。銀行在商品房買賣合同中也處于優(yōu)勢，一般不存在收不回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由于其債權(quán)不僅有主債務(wù)人購房戶按期履行，還有房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保，更平安的是有購房戶購買的房屋抵押，而且房產(chǎn)價(jià)值一般超過貸款進(jìn)金額。在商品房買賣合同案中唯一處于弱勢地位的購房戶，在資金緊急房屋未交付甚至未竣工狀況下，先要支付首期購房款，剩余購房款以銀行按揭貸款方式一次性付給房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)房

18、地產(chǎn)開發(fā)商的合同義務(wù)已履行完畢。對(duì)銀行要履行按期償還貸款義務(wù)，也不敢違約。由于違約后，不僅已交的按揭款得不到償還，所購的房屋還要抵押清償。在商品房買賣合同案件中，一般是房地產(chǎn)商不按合同商定履行交房和辦證發(fā)生糾紛，而真正實(shí)際享有權(quán)利的是房地產(chǎn)商。正由于購房戶在商品房買賣合同糾紛案件中處于弱勢地位，最高法院“商品房買賣司法解釋”才賜予其合法權(quán)益予以特殊愛護(hù)。該解釋其次十四條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。商品房擔(dān)保貸款合同的目的是什么，很簡潔就是購房人通過銀行貸款購買房屋。商品房買賣合同被確認(rèn)無效、撤

19、銷、解除后，購房人無法再得到所購房屋，再要求購房人支付按揭貸款已無意義，也對(duì)購房人不公正。因此，該司法解釋賜予購房人解除擔(dān)保貸款合同的權(quán)利是愛護(hù)購房人權(quán)益。當(dāng)然，銀行也有權(quán)要求解除合同，但筆者認(rèn)為，該司法解釋主要是賜予購房人的權(quán)利，由于只要購房人按期返還貸款，銀行一般是不會(huì)起訴要求解除合同的。另外“商品房買賣司法解釋”其次十五條其次款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”該款更體現(xiàn)了優(yōu)先愛護(hù)弱勢群體購房人權(quán)益的宗旨。按法律關(guān)系講，房地產(chǎn)商并不是商品房擔(dān)保貸款合同的債務(wù)人，只是階

20、段性擔(dān)保人，合同解除后，貸款仍由借款人購房戶返還，房地產(chǎn)商只負(fù)擔(dān)保責(zé)任。該司法解釋卻一反常規(guī)，規(guī)定商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同均被解除后，由房地產(chǎn)商直接向銀行返還貸款，借款人購房戶卻不負(fù)任何責(zé)任，充分體現(xiàn)了愛護(hù)購房人權(quán)益。商品房擔(dān)保貸款合同不和商品房買賣合同合并審理，在商品房買賣合同未被判決解除前，購房人無法行使解除擔(dān)保貸款合同并要求房地產(chǎn)商直接向銀行返還貸款的權(quán)利，購房人作為弱勢群體的合法權(quán)益無法得到愛護(hù)。因此，商品房擔(dān)保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，或中止訴訟，符合司法解釋愛護(hù)弱勢群體合法權(quán)益的宗旨。四、合并審理或中止訴訟，能提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累。依據(jù)最高法院民一庭編著的

21、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用對(duì)“商品房買賣司法解釋”其次十五條的解釋，之所以規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人獨(dú)立提出訴訟懇求的，將商品房擔(dān)保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，是“以期在適當(dāng)?shù)目蚣苤性谝粋€(gè)訴訟過程中盡量解決更多的糾紛”（該書第326頁），之所以規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避開當(dāng)事人的訴累，并在此基礎(chǔ)上愛護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利?！保ㄔ摃?27頁）。既然司法解釋對(duì)商品房買賣合同先起訴，擔(dān)保貸款合同后起訴，都明確

22、規(guī)定要合并審理，那么在該案中，擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，更應(yīng)合并審理，才能充分發(fā)揮訴訟資源的功能，提高審判效率，減輕當(dāng)事人的訴累。不合并審理或中止訴訟，不僅導(dǎo)致判決沖突，而且大量增加當(dāng)事人訴累。購房戶在被判令償還銀行貸款后，還要在商品房購銷合同案中向房地產(chǎn)開發(fā)商訴請(qǐng)追償，不僅給當(dāng)事人帶來兩次訴累，還給當(dāng)事人帶來兩次執(zhí)行累。因此，合并審理或中止訴訟，能充分利用訴訟資源，提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累。五、合并審理或中止訴訟能體現(xiàn)法律懲處過錯(cuò)方，愛護(hù)無過錯(cuò)方的公正原則。在該案中，如將商品房購銷合同和住房借款合同合并審理，或中止訴訟，等商品房購銷合同判決后，再判決住房借款合同，就可以引

23、用司法解釋規(guī)定，在判決解除商品房購銷合同和借款合同同時(shí)，判決乙直接償還丙銀行的貸款，充分體現(xiàn)法律懲處過錯(cuò)方未按合同商定交付房屋的乙公司，愛護(hù)無過錯(cuò)方購房戶的公正原則。甲作為購房戶按合同商定交付首期購房款，并在乙違約前按約支付了銀行按揭款，沒有任何過錯(cuò)。現(xiàn)甲明知乙交房無望的狀況下，還判令其償還購房所借貸款，顯失公正。在該案中，最大的違約方是乙公司，最大的受害者是購房戶甲。銀行供應(yīng)的貸款表面上權(quán)利享有人是甲，實(shí)際上真正的權(quán)利享有人是乙公司。由于銀行供應(yīng)的貸款是直接撥付到乙在丙銀行開立的存款帳戶上的，并且三方簽訂的住房借款合同明確商定，乙違約未辦妥房屋抵押手續(xù)，應(yīng)擔(dān)當(dāng)引起的一切法律后果。乙公司違約后

24、，應(yīng)將直接收受的貸款直接返還給丙銀行，才符合公正原則。建議商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同是不是主從合同，現(xiàn)在有肯定爭議，但兩合同之間有親密聯(lián)系，商品房買賣合同是主要的在先合同，商品房擔(dān)保貸款合同是次要的附后合同，是無可爭議的，考慮到審判實(shí)踐中，對(duì)兩合同是否應(yīng)當(dāng)和必需合并審理爭議很大，“商品房買賣司法解釋”對(duì)此未作出明確規(guī)定，為了提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累，公正處理商品房買賣合同糾紛案件，建議最高法院對(duì)“商品房買賣司法解釋”作出修改完善，或作出明確批復(fù)，規(guī)定商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同均已起訴同時(shí)在法院審理中的，一律由商品房所在地法院合并審理，未在同一法院審理的，由上級(jí)法院指令受理商

25、品房擔(dān)保貸款合同的法院將案件移送受理商品房買賣合同的法院合并審理，如兩合同均被判令解除的，由出賣人將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。（作者單位：湖南省長沙市中級(jí)人民法院）來源：中國法院網(wǎng)商品房買賣合同解除后銀行按揭貸款該怎樣處理？案情回放敬告：本文版權(quán)歸中山網(wǎng)·法治全部，轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)注明出處，必需保留網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址、作者等信息，不得任憑刪改文章任何內(nèi)容，我社將保留法律追究權(quán)利。 張某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買由該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，為此，雙方簽訂了一份商品房買賣合同，合同其中商定：買方首付二成房款，其余的以銀行按揭方式支付，賣方應(yīng)于2006年4月

26、30日前交樓，逾期30天交樓，買方有權(quán)解除合同，并有權(quán)按已付房款的30%收取違約金。雙方還商定了其它條款。簽訂了此商品房買賣合同后，張某即依照有關(guān)規(guī)定，向某銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，并與某銀行簽訂了一份個(gè)人住房借款合同。不久后，銀行將貸款依據(jù)張某的事前授權(quán)，直接劃給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。此后，張某按時(shí)按期向銀行還款。但到了2006年4月30日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按商定交樓，經(jīng)張某催告后，逾期30天仍未能交樓。為此，張某要求解除商品房買賣合同，某房地產(chǎn)開發(fā)公司不同意解除合同，并就銀行的按揭貸款問題，雙方各執(zhí)已見，無法達(dá)成全都意見，張某遂向人民法院提出訴訟。本案中，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品

27、房買賣合同能否解除？商品房買賣合同解除后，銀行的按揭貸款該怎樣處理？律師解析本案的商品房買賣合同可以解除。我國合同法第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人可以商定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢?，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司已在商品房買賣合同中商定了“逾期30天交樓，買方有權(quán)解除合同”的條款，現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期了30天仍未能交樓，那么雙方在合同商定解除合同的條件已成就，作為解除權(quán)人的張某提出解除雙方簽訂的商品房買賣合同的，該合同就應(yīng)當(dāng)解除。本案的商品房買賣合同屬于以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，個(gè)人住房借款合同屬于商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同的解除，必定會(huì)牽

28、涉到張某與銀行簽訂的個(gè)人住房借款合同，商品房買賣合同解除后，銀行的按揭貸款該怎樣處理？對(duì)此問題，可以通過下列途徑處理：1、銀行作為有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人提出訴訟懇求或就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第25條規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方懇求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，假如擔(dān)保人作為有獨(dú)立懇求權(quán)第三人提出訴訟懇求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟懇求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)

29、無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”2、商品房買賣合同解除后，再另行起訴，懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。商品房買賣合同解除對(duì)按揭貸款合同有何影響案例背景：2006年9月，李先生與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱甲公司)簽訂商品房買賣合同，合同商定：李先生購買甲公司期房一套，付款方式為首付房價(jià)的40%，余款接受商

30、品房擔(dān)保貸款方式支付。合同生效后李先生到甲公司指定的乙商業(yè)銀行(簡稱乙銀行)簽訂了購房按揭貸款合同，并于2006年10月辦理了按揭手續(xù)。2007年3月，甲公司向李先生發(fā)來了房屋交付使用通知書，李先生實(shí)地驗(yàn)房后對(duì)房屋的朝向格外不滿，而且房屋的實(shí)測面積比合同商定面積也縮水達(dá)5%。李先生向甲公司提出了退房要求，經(jīng)過協(xié)商甲公司原則上同意退房，但又說需要乙銀行協(xié)作才行。李先生聽了甲公司的意見后心里很不踏實(shí)，怕乙銀行不同意終止按揭合同。李先生于是找到律師就有關(guān)問題進(jìn)行詢問。樓市律師浙江星韜律師事務(wù)所熊永義點(diǎn)評(píng)：李先生提出的問題具有肯定的普遍性，隨著房價(jià)的持續(xù)上漲和國人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，按揭購房已經(jīng)成為最常見

31、的購房形式。按揭興起于我國香港地區(qū)，“按揭”一詞是香港對(duì)英美法中一種物的擔(dān)保方式“Mortgage”的譯詞。對(duì)李先生的問題，律師認(rèn)為可以從下面三個(gè)方面進(jìn)行分析：一、李先生與甲公司簽訂的商品房買賣合同與按揭貸款合同之間屬于聯(lián)系緊密但又相互獨(dú)立的關(guān)系，兩者間并非主合同與從合同的關(guān)系。擔(dān)保合同是實(shí)務(wù)中最常見的從合同，依據(jù)擔(dān)保法及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定，除非當(dāng)事人另有商定，主合同無效的，擔(dān)保合同無效。由于商品房買賣合同與按揭貸款合同不是主從合同的關(guān)系，所以商品房買賣合同被宣布無效或者被撤銷后，不會(huì)導(dǎo)致按揭合同當(dāng)然無效或被撤銷。二、購房按揭貸款合同的特殊性。雖然商品房買賣合同與按揭貸款合同不具有主從合同的

32、關(guān)系，但卻具有緊密的關(guān)系。有效簽訂商品房買賣合同是按揭貸款合同得以簽訂的前提，同時(shí)銀行在與買房人簽訂貸款合同的同時(shí)會(huì)要求買房人將所購商品房或者買賣合同項(xiàng)下的合同權(quán)利作為擔(dān)保物為按揭合同供應(yīng)擔(dān)保。按揭貸款合同的另外一個(gè)特點(diǎn)是貸款人貸款的目的單一且明確，就是為了買房。當(dāng)買房人與房地產(chǎn)開發(fā)商解除買賣合同后，已確定無法再取得原想要的商品房，故應(yīng)當(dāng)承認(rèn)買房人訂立按揭貸款合同的目的已經(jīng)落空。三、最高人民法院商品房買賣合同司法解釋其次十四條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該條即為基于商品房按揭貸款合同的特殊性

33、，對(duì)合同法第94條規(guī)定的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的擴(kuò)大解釋。需要留意的是，本條中對(duì)于“解除”沒有指明是法定解除還是協(xié)議解除，應(yīng)理解為包含兩者。綜合分析，司法解釋的規(guī)定不僅僅是賜予了買房人解除按揭合同的權(quán)利，銀行同樣也有這個(gè)權(quán)利，并且能妥當(dāng)愛護(hù)各方的利益。基于上述分析，律師認(rèn)為：李先生在與甲公司解除商品房買賣合同后，可以向乙商業(yè)銀行提出解除按揭貸款合同。商品房買賣合同被解除，借款合同效力如何？案情介紹：2002年8月，劉某與某房地產(chǎn)公司（以下簡稱“房地產(chǎn)公司”）簽訂了商品房買賣合同：房屋總價(jià)款26萬元，劉某于2002年9月15日前，支付首期30%房價(jià)款7.8萬元，余下房價(jià)款18.2萬元，以辦理銀行按揭的

34、方式支付；房地產(chǎn)公司于2003年2月15日前交房，如遇不行抗力或其他緣由無法交付的，交房日期可延期至2003年3月31日，并且房地產(chǎn)公司應(yīng)于交房后3個(gè)月內(nèi)，即2003年6月30日前辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。劉某按商定支付了首期7.8萬元房價(jià)款后于2002年12月23日通過房地產(chǎn)公司同建設(shè)銀行江南支行（以下簡稱“江南支行）簽訂了借款合同及商品房抵押合同，并且房地產(chǎn)公司為劉某的借款供應(yīng)了保證擔(dān)保，房地產(chǎn)公司與江南支行對(duì)商品房買賣合同的標(biāo)的物房產(chǎn)在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。2002年12月，經(jīng)審批，江南支行對(duì)劉某發(fā)放了購房貸款，18.2萬元一次性劃入房地產(chǎn)公司在江南支行開立的賬戶中。2003年3月，房地產(chǎn)

35、公司如期交付了房屋，并于2003年5月辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。劉某入住后，發(fā)覺房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量與合同商定有所出入。經(jīng)交涉，房地產(chǎn)公司表示，因技術(shù)問題房屋結(jié)構(gòu)的確與合同預(yù)定不符。2003年7月，劉某與房地產(chǎn)公司達(dá)成解除商品房買賣合同的協(xié)議，因涉及劉某同江南支行的借款合同與房產(chǎn)抵押合同，雙方通知了江南支行。三方在如何處理涉案房產(chǎn)問題上發(fā)生了爭議。2003年8月15日，劉某向人民法院提起訴訟，要求解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同，雙方返還財(cái)產(chǎn)。案件審理中，江南支行以有獨(dú)立懇求權(quán)第三人的身份參與了訴訟，對(duì)劉某與房地產(chǎn)公司爭議的房產(chǎn)主見優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，商品房買賣合同被解除或被認(rèn)定無效時(shí)，買

36、受人和按揭銀行都有權(quán)懇求解除借款合同。因此，判決在解除房地產(chǎn)公司與劉某之間商品房買賣合同的同時(shí)，依據(jù)第三人江南支行的懇求，解除其與劉某的借款合同，各方財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同成立前的狀況。法律分析：本案涉及商品房按揭糾紛，法律關(guān)系較為簡單。焦點(diǎn)在于商品房買賣合同被解除后，借款合同效力如何及對(duì)涉訴房產(chǎn)應(yīng)如何處理。本案中三方當(dāng)事人（房屋買受人劉某、房地產(chǎn)公司及江南支行）之間存在四個(gè)基本合同關(guān)系，即劉某與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，劉某與江南支行之間的借款合同關(guān)系，劉某與江南支行之間的以涉訴房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系以及房地產(chǎn)公司與江南支行之間的保證合同關(guān)系。依據(jù)民法基本原理，兩個(gè)以上的合同相互關(guān)聯(lián)時(shí)

37、，以他種合同的存在為前提，不能夠獨(dú)立存在的稱為從合同；不以他種合同的存在為前提，能夠獨(dú)立存在的稱為主合同。在商品房按揭中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，因借款合同的變更、毀滅而變更、毀滅。借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，由于在買受人依照商定支付首期房價(jià)款并托付按揭銀行將所貸款項(xiàng)支付給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司交房并為買受人辦理房產(chǎn)證后，購房合同的權(quán)利義務(wù)即歸于毀滅，但借款合同并不因此毀滅，可獨(dú)立存在直到買受人還清貸款為止。同時(shí)，借款合同與商品房買賣合同又存在親密的聯(lián)系，借款合同的物的擔(dān)保的標(biāo)的物，與商品房買賣合同的標(biāo)的物具有同一性，按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付商品房買賣合同的價(jià)款。實(shí)踐中

38、，商品房買受人解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同或懇求確認(rèn)商品房買賣合同無效時(shí)，由于買受人已將所購房屋抵押給按揭銀行，因而實(shí)踐上是要求處理抵押物。買受人與房地產(chǎn)公司的訴訟中，在可能判決解除商品房買賣合同或認(rèn)定商品房買賣合同無效時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)告知按揭銀行參與訴訟，此時(shí)，按揭銀行一般會(huì)參與訴訟主見權(quán)利，要求解除與買受人簽訂的借款合同，提前收回貸款。由于假如依據(jù)銀行此時(shí)仍不參與訴訟，由于法院已明確告知其將解除商品房買賣合同或認(rèn)定合同無效，抵押物將被處置，不參與訴訟主見權(quán)利，應(yīng)視為同意抵押人處分抵押物。關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋其次十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效

39、或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)踐，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！币虼耍偃绨唇毅y行參與訴訟，人民法院在判決解除商品房買賣合同或確認(rèn)商品房買賣合同無效的時(shí)候，可以一并解決房地產(chǎn)公司、商品房買受人、按揭銀行之間的法律關(guān)系。在商品房買賣合同被解除或被認(rèn)定無效時(shí)，買受人和按揭銀行都有權(quán)懇求解除借款合同。合同法第九十七條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以可求恢復(fù)原狀、實(shí)行其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！苯杩詈贤獬?，能夠恢復(fù)原狀的，可以要求恢復(fù)原狀。本案中，江南支行以有獨(dú)立懇求權(quán)第三人身份參與到劉某與房

40、地產(chǎn)公司的訴訟中，主見對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)三者之間的法律關(guān)系可以一并予以解決。在解除房地產(chǎn)公司與劉某之間的商品房買賣合同的同時(shí)，依據(jù)第三人江南支行的懇求，解除其與劉某的借款合同，各方財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同成立前的狀況，即房地產(chǎn)公司將劉某所欠江南支行的貸款18.2萬元直接支付給江南支行，其余款項(xiàng)7.8萬元支付給劉某，劉某返還給房地產(chǎn)公司權(quán)利完整的房屋，從而一并解決買受人、開發(fā)商、按揭銀行之間的多重法律關(guān)系。按揭貸款合同糾紛審理中若干問題的思考目前，深圳市無論是二級(jí)還是三級(jí)房地產(chǎn)交易，購房方大多接受首期款加銀行按揭貸款的方式支付購房款。按揭貸款合同履行過程中，因出售方出售的房產(chǎn)與商定面積不符并

41、達(dá)到商定或法定解除條件、延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證、已建成的房產(chǎn)與合同商定的不符致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同解除從而致使按揭貸款合同解除；或者購房方未按貸款合同的商定清償按揭貸款導(dǎo)致按揭貸款銀行要求解除按揭貸款合同。上述房地產(chǎn)買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛在審理過程中，由于以下緣由可能導(dǎo)致適用程序、處理時(shí)間、處理結(jié)果不統(tǒng)一：首先，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋其次十三條至其次十七條的規(guī)定已明確按揭貸款合同不是房地產(chǎn)買賣合同的從合同，兩份合同系緊密聯(lián)系但又各自獨(dú)立的關(guān)系，同一權(quán)利人提起訴訟或仲裁不能必定導(dǎo)致兩份合同一并處理；假如在購房方或出售方提出確

42、認(rèn)合同無效、解除合同或撤銷合同的訴訟懇求后，按揭貸款銀行不參與訴訟并提出獨(dú)立的訴訟懇求，而是在房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件的裁判生效后，再依據(jù)按揭貸款合同提出訴訟或仲裁，勢必造成裁判結(jié)果生效時(shí)間的差異。其次，不同法院甚至同一法院不同的法官，在適用中華人民共和合同法、中華人民共和國擔(dān)保法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱"解釋"）時(shí)存在生疏與理解上的分歧，特殊是對(duì)于"解釋"的其次十五條的理解不統(tǒng)一，是造成同一類型的糾紛消滅不同的處理結(jié)果的又一緣由；再次，合同當(dāng)事人在房地產(chǎn)買賣合同或按揭貸款合同中商定仲裁條款，消滅房地產(chǎn)買

43、賣合同和按揭貸款合同分別屬于人民法院管轄和仲裁部門管轄，這也是造成裁判結(jié)果可能不統(tǒng)一的一個(gè)緣由。另外，不同的購房方或出售方在訴訟時(shí)提出的訴訟懇求不同，也是造成裁判結(jié)果不同的一個(gè)重要緣由；如有的購房方在提出確認(rèn)合同無效、撤銷或解除合同后只要求出售方返還已付首期款及已向銀行清償?shù)陌唇屹J款，有的購房方卻要求出售方將全部樓款（含銀行按揭貸款）全部返還。處理時(shí)間、適用程序、處理結(jié)果的不統(tǒng)一，沖突的焦點(diǎn)主要集中在按揭貸款合同糾紛的實(shí)體處理、房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效、解除或撤銷后，已設(shè)定抵押房產(chǎn)的返還、銀行抵押權(quán)的追及效力、按揭貸款責(zé)任的擔(dān)當(dāng)上，下面就實(shí)踐中遇到的幾個(gè)問題，談?wù)劚救说囊恍┫敕?。按揭貸款合同解

44、除后，購房方已清償?shù)谋窘鸺袄?yīng)沖減占用貸款期間的本金及利息?，F(xiàn)階段，法院受理的按揭貸款合同糾紛，不論是房地產(chǎn)買賣合同被解除還是因購房方未按按揭貸款合同商定清償按揭貸款而導(dǎo)致的按揭貸款合同解除，處理結(jié)果基本全都。法院在判決解除按揭貸款合同的同時(shí)，要求購房方（貸款人）一次性將未清償?shù)馁J款予以支付，并對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。購房方在按揭貸款合同履行過程中已清償?shù)馁J款本金沖減了按揭貸款的本金，而對(duì)于已支付給按揭銀行的利息則未作處理。而實(shí)際上無論是接受等額本金還是接受分期等額還款方式向按揭銀行清償按揭貸款，解除按揭貸款合同之前購房方向銀行清償?shù)睦⒍急荣彿糠秸加觅J款期間（即從取得按揭貸款起至解除合同

45、之日止）依據(jù)按揭貸款合同商定利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的利息多。由于按揭貸款銀行供貸款人選擇的還貸方式只有兩種即等額本金及分期等額還款，兩種還貸方式中前期支付的利息都比后期利息多。對(duì)于按揭銀行的兩種還貸方式無可非議，但依據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定"合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，依據(jù)實(shí)際狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、實(shí)行其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失"，依據(jù)按揭貸款合同的性質(zhì)，合同解除后已履行的部分當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。因此，按揭貸款合同解除后，購房方即按揭貸款的申請(qǐng)人可以要求將已向按揭貸款銀行清償?shù)馁J款本金及利息沖減貸款本金及占用貸款期間的利息，從而得出購

46、房方尚欠銀行貸款的本金數(shù)額。這種處理方式既保障了銀行按揭貸款的本、息的收回，也未損害購房方的利益。房地產(chǎn)買賣合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效或解除、撤銷的裁決生效后，按揭銀行抵押權(quán)的追及效力購房提出確認(rèn)與出售方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效或要求撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同，未提出解除按揭貸款合同；或者購房方在提出確認(rèn)與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效或要求撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的同時(shí)，提出了解除按揭貸款合同的訴訟懇求。對(duì)于上述兩種狀況，法院通知按揭銀行后，按揭貸款銀行未作為有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人提出訴訟并參與訴訟的，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋其次十五條第一款的規(guī)定，

47、僅處理商品房買賣合同糾紛。判決的結(jié)果一般是由開發(fā)商將購房款（包含按揭款）或者購房方已付購房首期款及已付銀行按揭貸款返還給購房方并賠償購房方的在購房過程中的直接損失；購房方將房產(chǎn)返還給開發(fā)商。購房方在提出上述訴訟懇求后或上述訴訟懇求獲得法院支持后，一般未再連續(xù)按月清償銀行按揭貸款。按揭銀行作為原告起訴要求解除與購房方（按揭貸款人）及出售方簽訂的按揭貸款合同，由購房方清償所欠按揭貸款并要求開發(fā)商擔(dān)當(dāng)連帶清償責(zé)任的同時(shí)，要求對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依據(jù)中華人民共和國合同法及中華人民共和國擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，該類案件的實(shí)體處理結(jié)果大多支持按揭銀行的訴訟懇求，由購房方清償所欠銀行按揭貸款，由出售方對(duì)

48、購房擔(dān)當(dāng)?shù)那鍍斬?zé)任負(fù)連帶清償責(zé)任的同時(shí)，按揭貸款銀行對(duì)于抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。本人認(rèn)為，對(duì)于前述所及房地產(chǎn)買賣合同糾紛，無論法院或仲裁機(jī)構(gòu)是支持購房方返還首期款及已支付銀行按揭貸款的懇求的裁決，還是支持購房方返還全部購房款（含銀行按揭貸款）的懇求的裁決，其裁判結(jié)果的合法性是沒有異議的。對(duì)于房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被解除、撤銷后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)仍按合同法和擔(dān)保法的規(guī)定，作出按揭銀行對(duì)于抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)利的判決，值得商榷。作為按揭擔(dān)保房產(chǎn)的抵押人是購房方，隨著人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除裁決的生效，原登記在購房方名下的擔(dān)保物由購房方返還給出售人，擔(dān)保物的現(xiàn)實(shí)

49、權(quán)屬狀態(tài)確定地發(fā)生變化。這種物權(quán)變動(dòng)并非基于擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人的法律行為而產(chǎn)生，而是屬于依公法發(fā)生之物權(quán)變動(dòng)。與擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人以法律行為（如買賣）轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物全部權(quán)而擔(dān)保權(quán)仍得依追及效力連續(xù)存在的狀況不同，因裁決這一非法律行為的干預(yù)，使得作為限制性物權(quán)的擔(dān)保權(quán)的追及效力滅失其存在的根基，此情形下，擔(dān)保物系為法律上的滅失，擔(dān)保權(quán)人（按揭銀行）對(duì)購房方因房地產(chǎn)買賣合同解除出售人返還價(jià)款只可行使行物上代位權(quán)。也就是說，當(dāng)購房方提出確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的訴訟懇求后，按揭貸款銀行面臨著丟失擔(dān)保物權(quán)只享有物上代位權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。也正是由于如此，"解釋"其次十四條賜予購房

50、方在房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后懇求解除按揭貸款合同的權(quán)利；同時(shí)"解釋"其次十五條也賜予了按揭貸款銀行作為有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與訴訟的權(quán)利；而且，法院在操作務(wù)實(shí)中，對(duì)于購房方起訴要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效，或者要求撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件的審理中，不論購房方是否提出解除按揭貸款合同的訴訟請(qǐng)，均將購房方的起訴狀送達(dá)按揭貸款銀行，以便按揭銀行打算是否以有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與訴訟。當(dāng)然，由于按揭貸款合同除了抵押擔(dān)保外，還有出售方供應(yīng)的信譽(yù)擔(dān)保，按揭銀行可以綜合考慮后打算是否作為有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與訴訟。因此，對(duì)于按揭貸款銀行不以有獨(dú)立請(qǐng)權(quán)的第三人參與訴

51、訟，而在房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的裁決生效后，另行提起訴訟的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不能再適用合同法及擔(dān)保法的規(guī)定，裁決確認(rèn)按揭貸款銀行對(duì)于抵押物有權(quán)優(yōu)先受償，而應(yīng)以物擔(dān)物因生效裁判發(fā)生全部權(quán)變化為由駁回按揭貸款銀行要求確認(rèn)對(duì)于抵押物有權(quán)優(yōu)先受償?shù)脑V訟懇求。當(dāng)然，這有悖于按揭銀行當(dāng)時(shí)訂立按揭貸款合同對(duì)于順當(dāng)收貸的初衷，但銀行發(fā)放按揭貸款也是一種經(jīng)營行為，存在風(fēng)險(xiǎn)是正常的，更何況在法院通知其有權(quán)作為有獨(dú)立懇求的第三人參與訴訟后，銀行對(duì)如何行使權(quán)利已作出了選擇，其拒絕作為有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與訴訟，應(yīng)當(dāng)是其對(duì)抵押物享有的優(yōu)先受償權(quán)的放棄。執(zhí)行房地產(chǎn)買賣合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效或被解除、

52、撤銷的裁決時(shí)，應(yīng)要求雙方同時(shí)履行生效裁決所確定的義務(wù)房地產(chǎn)買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛，如不能在同一法院受理或雖在同法院受理但未能一并審理并同時(shí)執(zhí)行，有可能消滅購房方起訴開發(fā)商的案件執(zhí)結(jié)后，按揭銀行起訴購房方及開發(fā)商的案件尚未進(jìn)入訴訟或雖已進(jìn)入訴訟但未執(zhí)行之前，購房方取得開發(fā)商返還的購房款后下落不明。由于按揭銀行作為原告起訴后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)按揭銀行對(duì)于購房方返還給出售方的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，出售方不僅不能完全取得購房方返還的房產(chǎn)，還要擔(dān)當(dāng)購房方清償按揭貸款的連帶責(zé)任。假如購房方在要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同糾紛時(shí)，只要求出售方返還已付購房首期款及已付銀行按揭貸款

53、，則出售方將擔(dān)當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)；假如購房方在要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同糾紛時(shí)，要求出售方返還已付全部樓款（含銀行按揭貸款），這樣有可能消滅出售方不僅將所收的購房方的購房首期款及銀行按揭貸款返還給了購房方，同時(shí)購房方返還的房產(chǎn)又將被按揭銀行行使優(yōu)先受償權(quán)，還要擔(dān)當(dāng)清償按揭貸款的連帶責(zé)任的狀況。當(dāng)然，理論上出售方擔(dān)當(dāng)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定向購房方行使追償權(quán)，但出售方將擔(dān)當(dāng)訴訟成本的支出以及追償權(quán)能否行使成功的風(fēng)險(xiǎn)。因此，無論是哪一種狀況，都有違公正原則，明顯損害了出售方的利益。那么，如何防止消滅房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被解除、撤銷后，銀行按揭貸款的回收

54、與出售方利益愛護(hù)這一沖突呢？首先，在房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除后，判決駁回銀行要求對(duì)抵押房產(chǎn)享受優(yōu)先受償權(quán)的訴訟懇求，能在肯定程度上敦促銀行以有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與到購房方與出售方已經(jīng)開頭的房地產(chǎn)買賣合同糾紛中來，使得部分按揭貸款糾紛能與房地產(chǎn)買賣合同糾紛一并審理和執(zhí)行，削減購房方取得按揭貸款后損害出售方利益的狀況消滅，但并不能完全迫使銀行參與房地產(chǎn)買賣合同糾紛的訴訟，杜絕這一狀況的消滅。按揭貸款合同中，出售方是擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任的保證人，房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后，銀行雖丟失了對(duì)抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但基于出售方對(duì)于購房方應(yīng)清償?shù)陌唇屹J款應(yīng)擔(dān)當(dāng)連帶清償責(zé)任，在出售方未進(jìn)

55、入破產(chǎn)還債程序的前提下，銀行仍可通過拍賣購房方返還給出售方的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。銀行發(fā)放貸款，取得存、貸款之間利差，是其經(jīng)營獲利的主要途徑，銀行經(jīng)營的這一特征打算了其很有可能不參與到購房方與出售方房地產(chǎn)買賣合同糾紛中來。加之有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與訴訟的訴訟地位相當(dāng)于原告，享有原告的訴訟權(quán)利，法院不能強(qiáng)制其參與訴訟。其次，房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除的判決生效進(jìn)入執(zhí)行程序后，要求購房方解除抵押登記后將涉案房產(chǎn)返還給出售人，可徹底防止購房方取得按揭貸款后損害出售人利益的狀況消滅。法院在判決出售方將首期款及已付銀行按揭貸款或者全部購房款（含銀行按揭貸款）返還給購房方的同時(shí)，還判決購房方將房產(chǎn)返

56、還給出售人。出售方按房地產(chǎn)買賣合同的商定交付給購房方的房產(chǎn)是沒有他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的房產(chǎn)，而購房方取得房地產(chǎn)買賣合同商定的房產(chǎn)后，作為抵押人將出售方交付的房產(chǎn)抵押給了按揭銀行，此時(shí)的房產(chǎn)已設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利。出售方返還購房款與購房方返還房產(chǎn)是生效裁判文書確定的訴訟雙方當(dāng)事人的義務(wù)，雙方的義務(wù)應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行，人民法院在執(zhí)行該類判決時(shí)，應(yīng)把握好向雙方當(dāng)事人交付執(zhí)行錢、物的時(shí)間。由于購房方作為抵押人將出售人交付的房產(chǎn)抵押給按揭銀行并辦理了抵押物登記備案手續(xù)，雖然購房方能將房產(chǎn)的占有、使用權(quán)返還給出售方，但此時(shí)的房產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵，與出售方在房地產(chǎn)買賣合同簽訂后交付給購房方的房產(chǎn)在法律意義上是不同的。因此，在抵押登

57、記解除之前，購房方將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)返還給出售方屬于履行義務(wù)存在瑕疵，法院完全有理由也有法律依據(jù)不將已執(zhí)行到位的出售方返還的房款交付購房方。即使是購房方在訴訟時(shí)只提出了由出售方返還購房首期款及已付銀行按揭貸款的訴訟懇求時(shí)，法院也不能在房產(chǎn)未解除抵押登記時(shí)向購房方交付出售方返還的執(zhí)行款。由于不僅購房方履行返還義務(wù)有瑕疵，同時(shí)，還有可能將房產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給出售方。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除的判決生效后，雖然理論上按揭貸款銀行對(duì)于抵押房產(chǎn)不再享有優(yōu)先受償權(quán)，但未經(jīng)生效裁判文書確定之前，國土行政管理部門拒絕辦理解除房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。因此，假如法院要求購房方解除抵押登記后將房產(chǎn)返還給出

58、售方時(shí)，才將出售方返還給購房方的房款交付給購房方，就必定導(dǎo)致購房方另行通過訴訟或其他途徑解除與按揭銀行簽訂的按揭貸款合同，剔除房產(chǎn)上所附著的抵押權(quán)。這樣，無論是按揭貸款合同解除先于房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除，還是房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除先于按揭貸款合同解除，購房方或出售方擔(dān)當(dāng)了按揭貸款合同解除的責(zé)任后，均會(huì)在執(zhí)行房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除的案件時(shí)提出沖減懇求，法院經(jīng)審查后再行交付出售方返還的購房款和購房方返還的房產(chǎn)，將不再消滅購房方取得出售方返還房款后損害出售方利益的狀況。房地產(chǎn)買賣合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效或撤銷、解除后，銀行按揭貸款責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。"

59、解釋"其次十五其次款規(guī)定"商品買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人"。購房方據(jù)此在要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的同時(shí)，提出要求法院判決由出售方清償所欠銀行按揭貸款，購房方不再擔(dān)當(dāng)清償所欠銀行按揭貸款的責(zé)任。假如法院支持購房方的訴訟懇求，判決由出售方直接清償購房方所欠銀行按揭貸款，購房方不再擔(dān)當(dāng)所欠銀行按揭貸款的責(zé)任，不僅與法院在審理按揭貸合同糾紛中適用合同法及擔(dān)保法作出的由購房方清償所欠銀行按揭貸款，由出售方擔(dān)當(dāng)連帶清償責(zé)任的判決沖突；同時(shí)，也將房產(chǎn)（特殊是商鋪）價(jià)格下跌和出售方經(jīng)營狀況惡化的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行。按揭貸款合同解除的緣由大多是由于購房方未按