物業(yè)服務(wù)合同第三組

1、物業(yè)服務(wù)合同 洛克菲勒的故事 有一天，一個(gè)朋友對洛克菲勒說，他有一筆五萬美無的債款討不回來，而且因?yàn)樗徒杩钫呓磺椴诲e(cuò)，當(dāng)時(shí)沒有簽署正式的借據(jù)，現(xiàn)在想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款。 “很簡單，你寫一封信，催他還十萬借款?！?“可是，他實(shí)際上只欠我五萬呀！”那位朋友說。 “當(dāng)他回信辯解時(shí)，你就有證據(jù)了。”洛克菲勒安靜地回答。 簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。一、物業(yè)服務(wù)合同的含義 定義：物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會委托其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)而簽訂的

2、、明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動的主要依據(jù) 是物業(yè)管理活動中服務(wù)者與被服務(wù)者、聘方與被聘方之間建立物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)重要文件 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征（1 1）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成、要式合同雙務(wù)性是指物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人依合同都須承擔(dān)一定的法律義務(wù)，一方依合同享有的權(quán)利恰好是對方承擔(dān)的義務(wù)有償性是指任何一方從對方當(dāng)事人取得某種利益必須支付相應(yīng)的代價(jià)諾成性是指當(dāng)雙方當(dāng)事人的意思表示一致時(shí)物業(yè)服務(wù)合同即告成立要式是指依法律或行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取一定形式或履行一定程序 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征（2 2）物業(yè)服務(wù)合同所涉及的服務(wù)內(nèi)容具有綜合性

3、涉及到的事務(wù)不是某一項(xiàng)，而是多項(xiàng) 其過程具有整體性、連續(xù)性（3 3）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的平等內(nèi)容不得同有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸不得違反社會公序良俗 三、物業(yè)服務(wù)合同的種類 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。” 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，做出是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（原有的或另行選聘的

4、）訂立物業(yè)服務(wù)合同 四、物業(yè)服務(wù)合同的構(gòu)成要件 委托人必須具備民事主體資格，具有相應(yīng)的民事行為能力 雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí) 合同內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)，不得損害社會公共利益 合同必須采用書面形式 從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有獨(dú)立的法人資格，且符合國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件 五、物業(yè)合同的訂立 物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則 平等原則 意思自治原則 公平原則 誠實(shí)信用原則 誠實(shí)信用原則 物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序 要約 是希望和他人訂立合同的意思表示 承諾 是指受要約人同意要約的意思表示五、物業(yè)合同的訂立 合同成立與合同生效的關(guān)系 聯(lián)系： 合同成立是合同生效的前提條件 區(qū)別

5、： 合同成立是解決合同是否存在的問題，合同成立制度主要表現(xiàn)了當(dāng)事人的意志 合同成立的效力與合同生效的效力不同 合同不成立的后果僅僅表現(xiàn)為當(dāng)事人之間產(chǎn)生民事賠償責(zé)任，這種責(zé)任一般為締約過失責(zé)任 對于合同不成立的問題，因其涉及到合同當(dāng)事人的合意問題，若當(dāng)事人不主張合同不成立，國家不會主動干預(yù)訂立物業(yè)服務(wù)合同必須注意的幾個(gè)問題 合同的制定宜細(xì)不宜粗 項(xiàng)目 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)費(fèi) 合同中不應(yīng)有無償無期限的承諾 首先，物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?其次，無償提供物業(yè)服務(wù)在實(shí)踐上是有害的，也行不通 合同的訂立既要實(shí)事求是，又要留有余地 要明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式 物業(yè)合同的內(nèi)容 首部 包括：合同名稱；合同編號；

6、訂約日期；訂約地點(diǎn)；訂約當(dāng)事人的名稱、住所；訂約理由 正文 包括：物業(yè)基本情況；委托管理事項(xiàng)；委托管理期限（合同期限）；雙方權(quán)利義務(wù)；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)服務(wù)費(fèi)；違約責(zé)任；爭議的解決；其他條款 尾部 包括：訂約日期；合同生效的日期；當(dāng)事人的簽字或蓋章；合同的份數(shù) 物業(yè)合同的履行 1 1、物業(yè)服務(wù)合同的履行： 是指當(dāng)事人雙方按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律的規(guī)定履行期義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同為雙務(wù)合同，一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的義務(wù)正是另一方當(dāng)事人所享有的權(quán)利。因此，物業(yè)服務(wù)合同的履行是雙方當(dāng)事人所負(fù)義務(wù)的各自履行，而不是僅有一方當(dāng)事人履行義務(wù)而對方不履行義務(wù)。物業(yè)合同的履行2 2、物業(yè)服務(wù)合同履行的原則 （1

7、1）實(shí)際履行原則 定義； 實(shí)際履行除外； 貫徹實(shí)際履行原則也要從實(shí)際出發(fā)。貫徹實(shí)際履行原則也要從實(shí)際出發(fā)。 （2 2）協(xié)作履行原則 定義； 即使當(dāng)事人一方違約后，對方也應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支付的合理費(fèi)用，應(yīng)由違約方承擔(dān)。 （3 3）公平和誠實(shí)信用原則 合同主體在合同履行過程中既要考慮自己的利益，也要兼顧對方當(dāng)事人利益，還應(yīng)兼顧整個(gè)社會的公共利益。 （4 4）全面履行原則 所謂全面履行又稱為完全正確的履行和適當(dāng)履行。完全履行是指債務(wù)人履行了其全部義務(wù)；正確履行是指債務(wù)人的履行符合合同的約定或者法律的規(guī)定。

8、物業(yè)合同的履行3 3、物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)問題 物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)，是指在物業(yè)服務(wù)合同中，當(dāng)符合法定條件時(shí)，當(dāng)事人一方享有的對抗對方當(dāng)事人的履行請求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利。 包括：（1 1）同時(shí)履行抗辯權(quán) 是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。（2 2）后履行抗辯權(quán) 是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方享有的拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。（3 3）不安抗辯權(quán) 是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)享有的暫時(shí)中止自己的履行的權(quán)利。物業(yè)管理合同范本

9、本合同雙方當(dāng)事人委托方（以下簡稱甲方）： 業(yè)主管理委員會房地產(chǎn)開發(fā)公司受委托方（以下簡稱乙方）： 物業(yè)管理公司根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法入建設(shè)部第33號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條 物業(yè)的基本情況 座落位置： 市 區(qū) 路（街道） 號；占地面積： 平方米；建筑面積： 平方米；其中住宅 平方米；物業(yè)類型： （住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他低層、高層、超高層或混合）。 第二條 委托管理事項(xiàng) 1房屋建

10、筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。3本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 4本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5公共環(huán)境（包括公共場地

11、、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6交通、車輛行駛及停泊。7配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。8社區(qū)文化娛樂活動。9物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；10法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；第三條 合同期限 本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月日止第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)1與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；2對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；3委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行

12、為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的 責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；4甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。5甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房 平方米（其中辦公用房 平方米，員工宿舍 平方米，其它用房 平方米），由乙方按下列第 項(xiàng)使用：無償使用。按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準(zhǔn)租用。6甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住

13、用戶資料、。），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回； 7不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動；8負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；9協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；10法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)1根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。2遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收

14、費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。3負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。4有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；5有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人； 6接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；7至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主。8對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施； 9建立本物業(yè)的物業(yè)

15、管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；10開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；11本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。 12不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定除外）。第六條 管理目標(biāo) 乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達(dá)到的管理標(biāo)準(zhǔn)；年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府

16、主管部門頒發(fā)的證書。第七條 管理服務(wù)費(fèi)用l本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積 元按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積 元；由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積 元；支付期限： ；方式： ；2管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；按每年 的幅度上調(diào)；按每年 的幅度下調(diào)；按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整； 。3乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對乙方的上

17、述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。 4房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。5本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì) 元，由甲方負(fù)責(zé)在 時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。6乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用 元，按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：由甲方在本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方支付；由乙方承擔(dān)；在 費(fèi)用中支付； 。7因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第 項(xiàng)

18、執(zhí)行：由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月 元；由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的 ；第八條 獎(jiǎng)懲措施 1乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)； 2乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行處罰： 3合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。第九條 違約責(zé)任1如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。 2如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。3因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模?/p>