2008年北京loft戶型產(chǎn)品研究報告-17頁

1、 北京Loft產(chǎn)品研究一、Loft產(chǎn)品的發(fā)展1、Loft起源與發(fā)展Loft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方庭、遠(yuǎn)洋新干線等Loft項目，Loft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。2、Loft定義（1）Loft概念Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。

2、但現(xiàn)在所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。（2）類似產(chǎn)品概念Soho Small Office (and) Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，其實也是過去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自

3、由辦公的空間。3、北京Loft發(fā)展軌跡2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次推出了基于Loft的項目?，F(xiàn)代城緊跟其后。20022005年，Loft產(chǎn)品層高沒有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發(fā)展一直比較緩慢， Loft產(chǎn)品供應(yīng)不多。2006年，北京對Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確規(guī)范。2008年，Loft項目集中上市（根據(jù)統(tǒng)計，目前北京在售的商業(yè)立項的LOFT項目達20多個）。4、Loft政策法規(guī)（北京地區(qū)）2006年，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)的容積率指標(biāo)計算規(guī)則（市規(guī)發(fā)2006851號），對Loft類型戶型的層高做了明確規(guī)范，針對不同物業(yè)類型對層高有所限制，超出規(guī)定高度，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積

4、的計算值按該層水平投影面積的2倍計算。物業(yè)類型層高（米）住宅辦公商業(yè)二、北京Loft產(chǎn)品現(xiàn)狀情況1、Loft產(chǎn)品分布（1）北京Loft樓盤分布項目名稱區(qū)域軌道交通均價（元/）價格區(qū)間璟上璟西五環(huán)至六環(huán)，石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號線16800美利山東四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)百子灣東里規(guī)劃輕軌7號線與輕軌10號線1300060-85萬元東闕都東北二環(huán)至三環(huán)，東城區(qū)東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè)地鐵2號線、城鐵13號線41600200-332萬元合生·麒麟社北四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)望京阜通西大街與望京街交匯處規(guī)劃中的地鐵13號支線、14號線待定（面積130-150）智地

5、83;鉆河公館西北二環(huán)至三環(huán)之間，海淀區(qū)西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場北側(cè)地鐵2、4號線，輕軌13號線2300092-184萬元天鵝灣東三環(huán)至四環(huán)，朝陽區(qū)朝陽北路與朝陽路之間無地鐵2000072-180萬元金地名京東四環(huán)至五環(huán)，朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè)緊臨1號地鐵四惠站24500-28500150-260萬元尚城北五環(huán)外，昌平區(qū)回龍觀北3公里城鐵13號線龍澤站向北3公里1100036-74萬元（2）Loft區(qū)域分布特征多數(shù)Loft樓盤緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達城市的多條公交線路，形成了發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行通達便捷，地處城市核心商圈，或位于高新科技園區(qū)域，一般位于城市居住成熟區(qū)域，周邊配套設(shè)施完善，

6、分布的區(qū)域為百子灣片區(qū)、青年路片區(qū)、望京片區(qū)等區(qū)域。2、Loft價格根據(jù)市場上在售的Loft項目，普遍呈現(xiàn)高單價，低總價的特征，大部分項目總價區(qū)間為70-100萬元。Loft的挑高雖比一般的產(chǎn)品要高，空間使用率比普通產(chǎn)品高，但由于大多數(shù)Loft項目是以商業(yè)立項，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較單價上沒有很大區(qū)別。很多Loft項目是以低總價鎖定目標(biāo)客戶群。市場上，有少數(shù)Loft項目是以住宅項目立項，這種產(chǎn)品的價格，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較，一般要高出17%-60%。所以，Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了項目價格的分水嶺，低總價成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場的有力銷售法寶。樓盤名稱Loft均價（元/）平層

7、均價（元/）價格差異比例金地·名京24500-285001950026%-46%天鵝灣200001700017.6%智地·鉆河公館32000-370002300039%-60%三、Loft產(chǎn)品特性分析1、戶型種類開敞式戶型類似SOHO的概念，空間完全開放、無分隔，層高在2.95米左右。樓中樓戶型一戶居室中層高達到4米以上，可分為兩層，形成樓中樓形式，但又與復(fù)式和錯層不同，總有一層控制在2.2以內(nèi)，不計入建筑面積。從幾十平方米到上百平方米不等。2、戶型要素Loft作為一種細(xì)分產(chǎn)品，具有以下獨特的戶型元素。層高Loft的層高是影響舒適度的重要因素，市規(guī)委下發(fā)的容積率指標(biāo)計算規(guī)則

8、就對此類戶型的層高劃了一個分界線，其中規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計算建筑面積。也就是住宅立項的Loft，需在4.9米以內(nèi)，而辦公立項和商業(yè)立項的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。空間Loft結(jié)構(gòu)與平層結(jié)構(gòu)的最大區(qū)別就是擁有靈活的空間，獨特的挑空設(shè)計既節(jié)省了實際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設(shè)，不必受平層空間的拘泥。隔層Loft剛開始在北京出現(xiàn)時，最典型的特點是開間固定，層高5米多，

9、自己去隔。當(dāng)Loft到純住宅時，出現(xiàn)了誰去做隔層的問題，購房者又面對怎么隔，隔出來符合不符合安全，最后所有的消費者都委托開發(fā)商隔。當(dāng)層高出現(xiàn)限制的時候，又出現(xiàn)了一個大的問題，就是4.9米怎么分，房子凈高也就是4.7米，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當(dāng)上層不夠2.2米就非常壓抑。Loft的隔層如何有效合理處理，是產(chǎn)品品質(zhì)的重要衡量元素。樓梯Loft空間關(guān)系有橫向關(guān)系和縱向關(guān)系，室內(nèi)樓梯成為銜接橫向關(guān)系與縱向關(guān)系的重要部件。樓梯成為了上下空間很重要的裝飾物和必要的交通通道，只有美觀和實用結(jié)合的樓梯才能體現(xiàn)Loft產(chǎn)品與眾不同的產(chǎn)品品質(zhì)。3、戶型功能分區(qū) Loft戶型上下都要兼顧，首先要

10、考慮的便是上下高度配合問題，現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空。從一層整體來看，戶型立體感較強，一層客廳空間挑高一般達3.9米-6米，大部分都為開放式，業(yè)主可以把空間隨意設(shè)計。由于Loft面積小，建筑一般采用點式樓結(jié)構(gòu)，所以Loft的采光通風(fēng)效果較差，目前新開盤的Loft在戶型上都有改進，部分戶型設(shè)計在板樓里，加強了產(chǎn)品的舒適度。二層一般設(shè)有臥室，如果二層面積較大則會獨立設(shè)計衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又提高了夜間如廁的安全性。4、北京Loft戶型特點（1）天鵝灣四期立方·宮（產(chǎn)權(quán)40年） 戶型面積45-80平方米， 共兩個單元，每單元兩梯七戶，共112套， 4.85米層高，首層層高2.65米

11、，第二層層高2.2米, 170%的得房率, 戶型采用大開間、短進深的格局，確保居住的享受性與舒適度， 戶內(nèi)均以面積寬大的起居廳為中心，設(shè)置臥室、觀景、廚衛(wèi)等功能空間, 以超高層高輔以通透的設(shè)計手法，達到南北通風(fēng)效果， 居住空間置于套型南側(cè)采光面，北側(cè)主要布置廚衛(wèi)等餐儲功能空間， 毛坯交房，（2）合生·麒麟社（產(chǎn)權(quán)40年） 戶型面積120-140平方米， 三梯8戶，全樓三梯64戶, 5.49米層高，首層層高與第二層層高都是2.45米， 180%的使用率， 采用大面寬、短進深格局，270度全景八角窗，兩層貫通，四臥雙廳采光， 戶內(nèi)均以大面寬的主臥為中心，設(shè)置多功能房、廚衛(wèi)等功能空間， 居

12、住空間內(nèi)獨立雙主衛(wèi)、雙次衛(wèi)設(shè)計，達到干濕分離，滿足居住者生活要求, 精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為2500-3000元/,（3）美利山（產(chǎn)權(quán)40年） 戶型面積50-70平方米, 三梯16戶, 130%的使用率, 3.9米層高,首層層高2.45米，第二層層高1.45米， 戶內(nèi)大面寬窗臺與入門對視，提升了視覺廣度，增強了室內(nèi)的通透性， 規(guī)則有序的線條圍和成敞開空間，直線和直角的走勢，空間布局可自由設(shè)計，精裝修交房，（4）東闕都（產(chǎn)權(quán)40年） 戶型面積60-90平方米， 三梯8戶，7-15層為躍層， 80%以上的使用率， 5.5米層高，首層層高2.55米，第二層層高2.48米， 動靜分明，生活空間與休息空間

13、分隔明顯，東西向采光，南北不通透，生活區(qū)以起居室為中心，其他功能被弱化，休息區(qū)域主臥功能齊，精裝修交房,（5）金地名京（產(chǎn)權(quán)70年） 戶型面積75-90平方米， 兩梯13戶， 4.88米層高， 豎向空間的設(shè)計，確保了舒適愜意的生活， 大面積的玻璃窗設(shè)計加上4.88米的客廳挑空，采光充足，5、Loft產(chǎn)品裝修由于Loft戶型面積小，裝修設(shè)計相對困難，所以開發(fā)商通常設(shè)計好格局，通過樣板間參觀來吸引客戶。精裝修標(biāo)準(zhǔn)（以金地名京為例，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米）廚房 ：地面：優(yōu)質(zhì)地磚（諾貝爾或相同檔次品牌）； 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚（諾貝爾或相同檔次品牌）； 洗衣機：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 冰

14、箱：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 抽油煙機：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 烤箱：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌（部分戶型） 燃?xì)庠睿篠IEMENS（西門子）或相同檔次品牌 洗碗機：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌（部分戶型） 消毒柜：國產(chǎn)品牌（部分戶型） 櫥柜：科寶博洛尼或相同檔次品牌 洗池及龍頭：弗蘭卡或相同檔次品牌 臺面：日本可樂麗 垃圾處理器：安娜海姆或相同檔次品牌 衛(wèi)生間：地面：優(yōu)質(zhì)地磚（諾貝爾或相同檔次品牌）； 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚（諾貝爾或相同檔次品牌）； 座便器：KOHLER（科勒）品牌 洗手盆：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房：鋼化安全玻璃淋浴房 浴

15、缸：KOHLER（科勒）品牌 面盆、水龍頭：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房龍頭花灑：KOHLER（科勒）品牌 臥室 地面：優(yōu)質(zhì)實木復(fù)合地板；墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環(huán)保涂料起居室及餐廳 地面：實木復(fù)合地板，部分戶型高檔石材 墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環(huán)保涂料 公共區(qū)域 首層大堂、候梯廳走廊 地面：高檔石材墻面：高檔石材，局部為高檔環(huán)保乳膠漆6、Loft產(chǎn)品配套功能配套由于Loft產(chǎn)品的地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配套相對較少，一般社區(qū)設(shè)有會所、運動場所、商業(yè)街，少數(shù)大規(guī)模社區(qū)配有學(xué)校、醫(yī)療、銀行等等。樓宇配套采暖方式：地

16、熱、集中采暖、戶式中央空調(diào)建筑材料：面磚、石材外立面，優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗 ，部分戶型局部LOW-E玻璃、部分戶型局部三層中空防噪玻璃，鋼質(zhì)入戶門 。供水系統(tǒng)：市政自來水管網(wǎng)，自動變頻供水 熱水系統(tǒng)：提供生活熱水 預(yù)留電熱水器接口 中水系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)有中水處理系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙路供電 燃?xì)庀到y(tǒng)：市政燃?xì)?管道燃?xì)馊霊艄┡到y(tǒng)：市政熱源、地板采暖，部分戶型散熱片采暖制冷系統(tǒng)：冷暖空調(diào) 系統(tǒng)：預(yù)留 接口 電視系統(tǒng)：有線及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 預(yù)留接口 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：光纖到小區(qū)，寬帶入戶，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)接口； 消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，燃?xì)鈭缶到y(tǒng)安防系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)，主動式紅外線防盜系統(tǒng)、巡更自動

17、管理系統(tǒng)，各戶均有可視對講系統(tǒng)及緊急報警按鈕 電梯：OTIS或同等檔次7、物業(yè)服務(wù)項目名稱物業(yè)公司物管費（元/月/）物業(yè)類型綜合品質(zhì)璟上璟北京茂華物業(yè)管理酒店式公寓/美利山美佳物業(yè)住宅私人管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)東闕都建國物業(yè)酒店式公寓以獨特的中西方文化融合，高度人性化、個性化服務(wù)讓服務(wù) 成為一種享受康景物業(yè)公司/住宅、(商住樓)/公寓、商住公寓/天鵝灣第一太平戴維斯公寓/金地名京金地格林物業(yè)公寓推行“領(lǐng)御管家服務(wù)”的模式，全天候的貼身式服務(wù)尚城中視盛元物業(yè)公寓、住宅8、Loft產(chǎn)品總結(jié)擁有高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁，功能分區(qū)明顯，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)。但Loft有自

18、身的劣勢：Loft產(chǎn)品一般以小戶型居多，在空間布局和通透效果上，往往會有局限,40年產(chǎn)權(quán)到期后，何去何從現(xiàn)在尚無明確的政策指向,商水商電使生活成本提高。四、Loft營銷1、項目定位樓盤名稱項目定位合生·麒麟社亞洲風(fēng)尚城市居住區(qū)，第四使館區(qū)15萬平米國際時尚社區(qū)東闕都東直門·涉外·人文寓邸美利山美利山公園大宅金地·名京舒居典范12萬平米純正國際化社區(qū)天鵝灣國際活性空間智地·鉆河公館現(xiàn)代都市中央的多功能空間璟上璟25萬平米復(fù)合式國際化都市街區(qū)尚城京北創(chuàng)意建筑群通過對北京Loft項目的核心定位概念對比分析，發(fā)現(xiàn)大多以國際化生活為藍本，詮釋的是地段的優(yōu)

19、越性，獨特的地域優(yōu)勢，對本土文脈的提煉、挖掘、深化，并加以傳承不夠。大多樓盤借助時尚、創(chuàng)意、舒適等生活方式元素提升樓盤的開發(fā)品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群。2、項目市場形象定位樓盤名稱項目市場形象定位合生·麒麟社世界風(fēng)尚樣板東闕都中國匯，國際家美利山地鐵7號線百子灣站旁，便捷都市生活金地·名京世界CBD，臺地生活場天鵝灣給北京一個活性世界智地·鉆河公館演義一個人的西直門璟上璟西長安街·大都會考究生活中心尚城回龍觀北，雙倍生活空間從以上北京Loft項目的市場形象定位可以看出，北京Loft項目側(cè)重于比較競爭優(yōu)勢的市場形象定位，注重項目周邊成熟的城市氛圍或涉外氛圍，完善

20、的生活配套，塑造成高端市場形象；只有少數(shù)的Loft產(chǎn)品（智地·鉆河公館）是針對目標(biāo)客戶群定位的，同樣有且僅有地處回龍觀的尚城，是針對項目的產(chǎn)品屬性定位。3、客群分析Loft產(chǎn)品大多享有地理優(yōu)勢，處于人口密集，商業(yè)成熟，交通便利的地區(qū)，主要客戶群是25-35 歲的年齡段，一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自住；其次是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報；另外還有一類就是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。4、項目賣點樓盤名稱項目賣點合生·麒麟社國際社區(qū)東闕都地段的絕對優(yōu)勢；全屋精裝修，送廚衛(wèi)家電；熱點區(qū)域中僅有的小戶型項目

21、美利山小面積戶型，相對周邊16000、17000的均價，13000的均價吸引著眾多購房者金地·名京成熟的配套及便利的地鐵線天鵝灣活性世界的園林主題智地·鉆河公館北京的次繁華地區(qū),擁有便利的交通,公交、地鐵連接橫貫北京璟上璟高尚住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、公寓式酒店、都會商街及中心花園共同組成的復(fù)合式國際都會街區(qū)尚城30萬平米的純Loft集群式建筑，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公Loft產(chǎn)品由于它目標(biāo)客戶群體的特殊性，從上面的項目賣點中比較發(fā)現(xiàn)，繁華路段、成熟的配套、高單價低總價買一層享用兩倍空間是吸引客群的重點要素。5、推廣手段（1） 互聯(lián)網(wǎng)營銷：通過樓盤網(wǎng)站、電子樓書在互聯(lián)網(wǎng)上全面、實時的提供樓盤介紹，包括文本和圖像，當(dāng)瀏覽者點擊時會有更加詳細(xì)的介紹，比如開發(fā)商信息，項目情況介紹等等，（2）報紙、廣告：在宣傳樓盤的同時，會更加注重塑造開發(fā)商與樓盤的品牌，提升品牌的知名度和美譽