保利物業(yè)工程管理26p2012年3月胡偉課程教訓講義

1、保利物業(yè)工程管理保利物業(yè)工程管理 品質部品質部-胡偉胡偉 二一二年三月二一二年三月物業(yè)設備管理基礎物業(yè)設備管理基礎一、物業(yè)設備管理的意義和目標一、物業(yè)設備管理的意義和目標1 1物業(yè)設備概述物業(yè)設備概述 * *什么是物業(yè)設備設施呢？ 物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。u作為現代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追

2、求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現。2 2、物業(yè)設備管理的意義、物業(yè)設備管理的意義 物業(yè)設備管理的基本內容包括管理和服務兩個方面，也就物業(yè)設備管理的基本內容包括管理和服務兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義：管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義： 物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設備管理是實現物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能

3、，促進物業(yè)與設備現代化、規(guī)范化的強有力手段。 物業(yè)設備管理是提高現有設使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。備、設施性能與完好率，延長設備 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。 物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。3 3、物業(yè)設備管理的目標、物業(yè)設備管理的目標 物業(yè)設備在整個物業(yè)內處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。* * 用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備管理的根本目標。* * 衡量物業(yè)設備管理質量的兩個指標： A設備有效利用率，； B設備的完好率，；物業(yè)設備是否

4、完好的標準是什么呢？物業(yè)設備是否完好的標準是什么呢？零部件完整齊全；設備運轉正常；設備技術資料及運轉記錄齊全；設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象；防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設備管理的內容二、物業(yè)設備管理的內容物業(yè)設備基礎資料的管理物業(yè)設備基礎資料的管理物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備維修管理物業(yè)設備維修管理物業(yè)設備更新改造管理物業(yè)設備更新改造管理備品配件管理備品配件管理固定資產（設備）管理和工程資料的管固定資產（設備）管理和工程資料的管理等理等 1 1、物業(yè)設備基礎資料的管理、物業(yè)設備基礎資料的管理 物業(yè)設備基礎資料主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政

5、策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。（1）設備原始檔案包括： 設備清單或裝箱單 設備發(fā)票 產品質量合格證明書 開箱驗收報告 產品技術資料 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告 （2）設備技術資料包括： 設備卡片 設備臺賬 設備技術登錄簿 竣工圖 系統資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件2 2、物業(yè)設備運行管理、物業(yè)設備運行管理 物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。一是 設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。 對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證

6、上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。 加強維護保養(yǎng)工作。 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是 從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。 設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行： （1）初期投資費用管理 在購置設備時，應綜合考慮以下因素

7、： 設備的技術性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設備的價格及運行時能源的耗用情況。 設備的壽命。 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備（2）運行成本管理 能源消耗的經濟核算。 操作人員的配置 維修費用的管理 3、物業(yè)設備維修管理 設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換

8、，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。（2 2）維護保養(yǎng)工作的實施）維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。 日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行而進行的維護保養(yǎng)。 定期維保應做好以下工作： 徹底內外清掃、擦洗、疏通； 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換

9、油； 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3 3）設備的巡檢）設備的巡檢 設備的巡檢就是對設備有針對性的檢查。設備巡檢時特殊情況可以停機檢查，也可以隨機檢查。 設備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。 設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的部位；在運行中經常出現不正?，F象的部位。 設備的計劃巡檢設備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協助進行，計劃檢修內容主要有： 記錄設備的磨損情況，發(fā)現其他異常情況； 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時間； 安排檢修計劃

10、。(4) (4) 物業(yè)設備的計劃檢修物業(yè)設備的計劃檢修 對在用設備，根據運行規(guī)律及計劃巡檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修 實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。 (5) (5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系 設備管理應建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。 4 4、物業(yè)設備更新改造管理、物業(yè)設備更新改造管理 在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣目的的，一般就不采用設備更新的方式。5 5、備品配

11、件的管理、備品配件的管理 運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。 備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。6 6、固定資產（設備）管理、固定資產（設備）管理 固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等 。 不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年

12、的，也應當作為固定資產管理。固定資產管理應考慮的幾個問題：固定資產管理應考慮的幾個問題： 固定資產（設備）的利用程度：利用率和生產率兩個指標 。 設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進步程度。 設備的報廢 固定資產的管理要求：q1、保證其完整無缺。q2、提高其完程度和利用效果。q3、正確核定其需用量q4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。q5、進行其投資預測。7 7、工程資料的管理、工程資料的管理 資料管理的目的和意義 物業(yè)工程資料的分類目錄q 竣工驗收資料q 設備管理資料q 二次裝修設備改造變更資料 工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦檔案管理兩大類。 工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時間 保管：嚴格做到