建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)作

1、建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng) 一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持1、利用建筑施工行業(yè)的政策優(yōu)勢：在融資的領(lǐng)域了，十多年來，房地產(chǎn)業(yè)一直是貨幣政策的嚴格控制點；相對房地產(chǎn)業(yè)而言，貨幣政策對建筑施工企業(yè)的管控力度較低，從事公共建設(shè)的施工合同，仍能得到貨幣政策上的支持；從融資的金融產(chǎn)品來說，可供選擇的金融工具更多，目前建筑業(yè)一般綜合授信下可選擇的產(chǎn)品有： 保函（L/G）； 信用證（L/C）； 銀行承兌匯票（BAD） ； 保理貸款（Factoring） ； 流動資金貸款（Loans for Working Capital） ； 固定資產(chǎn)擔(dān)保貸款（Fixed Assets Loan

2、Guarantee）； 搭橋貸款（Bridge loan）； 基建貸款（Construction loan）； 其中：公共建設(shè)項目（政府工程）施工合同可申請搭橋貸款； BT項目（政府代建工程）可申請基建貸款一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目在資金上的協(xié)作：房地產(chǎn)項目開發(fā)前期 項目前期往往是開發(fā)商資金的瓶頸：銀行須等到項目資本 金完全投入后才會發(fā)放開發(fā)貸款。 在此階段，施工企業(yè)可以通過免除甲方應(yīng)支付的備料款、 預(yù)付款來支持項目的開發(fā)，一則縮短工期，二則幫助甲方 渡過資金瓶頸期。 施工企業(yè)在此階段可利用金融工具解決自身資金問題： 保函：用于支付各種高額保證金，如民工工

3、資保證金； 銀行承兌匯票：主要建材的貨款； 流動資金：勞務(wù)工資、項目開辦費。2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目在資金上的協(xié)作： 項目建設(shè)期 施工方可以配合甲方及時提取開發(fā)貸款； 通過降低進度款支付比例來減輕甲方的資金占用； 通過施工方戰(zhàn)略采購平臺，減少訂貨預(yù)付款； 甲方可以利用資金結(jié)余加快其他項目的拓展。 施工方在此階段可利用金融工具解決自身資金問題： 保理：應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款； 銀行保函：大型設(shè)備（如：電梯等）定金； 銀行承兌匯票：戰(zhàn)略采購物資貨款、主材貨款； 流動資金貸款或固定資產(chǎn)擔(dān)保貸款：視情況選擇。一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目在資金上的協(xié)作房地產(chǎn)項目銷售期 約1年左

4、右之后，房地產(chǎn)項目銷售取得回款，資金寬裕，支 付施工方墊款。 施工方使用的銀行承兌匯票、流動資金貸款等也相應(yīng)到期， 從甲方取得回款正好支付銀行貸款。 通過雙方的協(xié)作，取長補短、相宜得章，完成甲、乙雙方 各自的資金循環(huán)。一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持3、目前融資情況 2012年，公司業(yè)務(wù)剛剛起步，當(dāng)時公司凈資產(chǎn)僅6111.75萬元，卻取得1.7億元的銀行綜合授信： 在沒有備料款、預(yù)付款的情況下，進度支付比例75%的情況下，可以滿足34個施工項目的資金需求。 2013年預(yù)期融資規(guī)模將超過2012年的50%，爭取能到2.5億元左右。一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持單位：萬元

5、流動資金貸款銀行承兌匯票銀行保函合計交通銀行5,0005,00010,000招商銀行2,0005,0007,000合計2,00010,0005,00017,0004、中航建筑融資策略展望積極拓展政府工程或者BT項目 政府工程利潤率普遍優(yōu)于房地產(chǎn)項目，既有利于改善公司 獲利能力，同時可以拓展新的融資途徑。 公共設(shè)施施工項目可以申請搭橋貸款，BT項目可以申請基 建貸款，融資額一般為總投資預(yù)算的50%-65%。 這些項目可以通過引入帶資分包商、或者帶資聯(lián)營，從而 節(jié)省部分資金支援其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。 這也是充分利用公司資質(zhì)、快速擴張業(yè)務(wù)，以期獲取規(guī)模效應(yīng) 行之有效的辦法。 一、利用金融工具，在財務(wù)上對房

6、地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃的核心在于土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃所利用的稅法依據(jù)：企業(yè)所得稅法第26條第二款“符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益”為免稅收入，即利用免稅的稅收優(yōu)惠政策；另外， “普通住宅增值率在20%以下免征土地增值稅”也是籌劃重點。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃的技術(shù)方法：利用定價策略，實現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)移，將利潤從高稅負率的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到低稅負率的建筑行業(yè)，并利用企業(yè)所得稅法第26條的免稅規(guī)定，使節(jié)約下來的稅款轉(zhuǎn)為自由現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃的程序：根據(jù)預(yù)測的銷售收入和可接受的稅負水平，計算出可扣除成本的總額，再根據(jù)合理的原則，層層分解到

7、各個分部工程、分項專業(yè)工程、配套項目等進行轉(zhuǎn)移定價，施工方完稅后，通過利潤分配的方式，將經(jīng)定價轉(zhuǎn)移的利潤移交母公司調(diào)配。二、全面配合房地產(chǎn)項目納稅籌劃，實現(xiàn)籌劃與實 施的無縫對接下面以一個真實案例，展示稅務(wù)籌劃的顯著成效。通過本案例，說明利用定價轉(zhuǎn)移控制建造成本對納稅金額的影響非常顯著；控制建造成本的額外開支，相對于納稅節(jié)約金額是微乎其微的，利益回報卻是巨大的；通過施工方全方位配合甲方控制建造成本，操作簡單易行，準(zhǔn)確性好、安全性能最高。事實上，由于市場的變化，包括房地產(chǎn)售價和建材價格常常與籌劃時的假設(shè)相差甚遠，所以，只有完全屬于自己控制的施工企業(yè)，才能完全配合通過技術(shù)手段和商務(wù)手段，及時調(diào)整相

8、應(yīng)建造成本，確?；I劃方案得到實現(xiàn)。二、全面配合房地產(chǎn)項目納稅籌劃，實現(xiàn)籌劃與實 施的無縫對接鑒于目前公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題（外部股東的利潤無法轉(zhuǎn)回），造成難以利用企業(yè)所得稅法“分紅免稅”的稅收優(yōu)惠，使得轉(zhuǎn)移過來的利潤要回轉(zhuǎn)到甲方的額外成本開支太高，影響了稅務(wù)籌劃的成效。但如下的一些籌劃仍可以起到節(jié)稅的作用，雖然些不足之處： 1、甲方轉(zhuǎn)移部分利潤到施工方，同時轉(zhuǎn)移相應(yīng)金額的費用 給施工方。缺點：涉及的交易不能太大。 2、甲方轉(zhuǎn)移部分利潤到施工方后，以服務(wù)合同的方式轉(zhuǎn)回， 缺點：額外成本太高。 3、在甲方的若干個項目中調(diào)節(jié)成本，以期高低相抵，達到 節(jié)稅目的。缺點：不一定能剛好找到有可以轉(zhuǎn)移成本的 項目

9、。 4、通過施工方戰(zhàn)略采購平臺，替甲方采購相應(yīng)設(shè)備、建材， 或者通過非貨幣交易的方式，與甲方轉(zhuǎn)移過來的利潤相抵。 5、通過施工方拓展土地，利用定價轉(zhuǎn)移，與甲方轉(zhuǎn)移過來的 利潤暗中相抵。二、全面配合房地產(chǎn)項目納稅籌劃，實現(xiàn)籌劃與實 施的無縫對接 戰(zhàn)略采購是基于供應(yīng)鏈管理理論的新采購模式。通過戰(zhàn)略采購創(chuàng)立一種基于戰(zhàn)略協(xié)作層面的合作伙伴關(guān)系，采購方與供應(yīng)商之間從此前對立、競爭的關(guān)系，開始轉(zhuǎn)向協(xié)同、共贏的關(guān)系。 無論是在房地產(chǎn)企業(yè)還是在施工企業(yè)，物資成本占工程項目成本的比重較大，約占總成本的50%70%，因此在基建行業(yè)里，物資成本管理是企業(yè)管理的關(guān)鍵部分。它直接關(guān)系到整個工程項目和企業(yè)的經(jīng)濟效益。 隨

10、著企業(yè)的集團化運作，上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合更加緊密，實施戰(zhàn)略采購已成為企業(yè)加強工程項目采購管理、成本控制的有效途徑，企業(yè)從而也大大縮短了采購時間，降低了采購成本，保障了產(chǎn)品供應(yīng)，保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)，是建立集團化發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢的關(guān)鍵管理工具之一。三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù) 由于基建項目的單件性、不可重復(fù)性、項目實施的循序漸進性和階段性，與其他行業(yè)相比，基建行業(yè)的戰(zhàn)略采購模式有自己的特殊之處。 公司目前戰(zhàn)略采購的特點： 1、采用ABC分類法，目前僅關(guān)注A類物資，即 對工程質(zhì)量影響大且項目急需的重要物資， 如：鋼材、商品混凝土； 2、供應(yīng)商提供1個月以上的商業(yè)信用（賬期）， 行業(yè)最優(yōu)惠價。

11、3、賬期滿后，以銀行承兌匯票支付，循環(huán)使用綜 合授信額度，基本上不用追加運營資金。三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)戰(zhàn)略采購平臺未來的設(shè)想： 甲定乙購 甲方組織設(shè)計選型定板，供應(yīng)商考察、選擇、評估； 編制技術(shù)標(biāo)書，制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)驗收標(biāo)準(zhǔn)，編制 項目 材料總體計劃；確定價格、合同，由總包施工單位 具體與供應(yīng)商簽定經(jīng)濟合同。 乙方組織商務(wù)談判，組織招標(biāo)；編制商務(wù)標(biāo)書，編 制招標(biāo)計劃；參與商務(wù)評標(biāo)，參與供應(yīng)商考察、選 擇、評估。三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)戰(zhàn)略采購平臺未來的設(shè)想： 采用混合型采購模式 兼具分散形采購模式和集中型采購模式的長處，凡屬大宗或共用物件應(yīng)集中采購，其余授權(quán)分公司（

12、或項目）自理。 三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)戰(zhàn)略采購平臺未來的設(shè)想：混合型采購模式 三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)總公司戰(zhàn)略采購部公司職員項目一項目二項目三采購生產(chǎn)營銷采購生產(chǎn)營銷采購生產(chǎn)營銷等級關(guān)系戰(zhàn)略采購平臺未來的設(shè)想：轉(zhuǎn)變反應(yīng)性采購為主動性采購 三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)反應(yīng)性采購主動性采購反應(yīng)性采購主動性采購采購中心是成本中心采購可以增加價值采購中心是成本中心采購可以增加價值采購接收產(chǎn)品規(guī)格采購（和供應(yīng)商）提出規(guī)格采購接收產(chǎn)品規(guī)格采購（和供應(yīng)商）提出規(guī)格采購拒絕不合格材料采購避免不合格材料采購拒絕不合格材料采購避免不合格材料買方對市場情況做出反應(yīng)采購有助于

13、形成市場買方對市場情況做出反應(yīng)采購有助于形成市場解決問題是供應(yīng)商的責(zé)任解決問題是共同的責(zé)任解決問題是供應(yīng)商的責(zé)任解決問題是共同的責(zé)任價格是關(guān)鍵變量總成本和價值是關(guān)鍵變量價格是關(guān)鍵變量總成本和價值是關(guān)鍵變量強調(diào)目前強調(diào)戰(zhàn)略性強調(diào)目前強調(diào)戰(zhàn)略性規(guī)格由用戶和設(shè)計者制定買方同供應(yīng)商共同提出規(guī)格規(guī)格由用戶和設(shè)計者制定買方同供應(yīng)商共同提出規(guī)格談判是成功失敗型談判是雙贏的或者更好談判是成功失敗型談判是雙贏的或者更好大量的供應(yīng)商安全大量的供應(yīng)商安全 大量的供應(yīng)商失去機會大量的供應(yīng)商失去機會大量的存貨安全大量的存貨浪費大量的存貨安全大量的存貨浪費信息就是力量分享信息是非常有價值的信息就是力量分享信息是非常有價值

14、的戰(zhàn)略采購平臺未來的設(shè)想：提升采購事項至 策略層次 三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)管理層次管理層次w 采購方法w 談判w 預(yù)算w 訓(xùn)練員工w 減少成本工作層次跟催做紀錄處理付款處理物料申請?zhí)幚韴髢r單比較價格策略層次采購研究長遠計劃評估供應(yīng)能力制定政策傳統(tǒng)方法：比較被動傳統(tǒng)方法：比較被動現(xiàn)今方法：比較積極及具策略性現(xiàn)今方法：比較積極及具策略性、優(yōu)化采購模式的原因 上下游產(chǎn)業(yè)面對著同一采購對象，存在著資源優(yōu)化整合的需要； 項目多時甲定乙購材料數(shù)量增大，從成本控制考慮公司應(yīng)制定長期采購戰(zhàn)略; 有利于對供應(yīng)商的管理，從供應(yīng)商獲得更多的服務(wù)、更多的技術(shù)持、更高折扣、更優(yōu)質(zhì)量的商品; 供應(yīng)商提前介

15、入項目，對材料選型定板提供專業(yè)意見； 節(jié)約人力，完善標(biāo)準(zhǔn)化范本； 為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化打下基礎(chǔ)三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)2、建議采用混合型采購模式的理由 地產(chǎn)項目的材料有通用性也有特意性； 允許從區(qū)域公司、項目公司層面制定材料采購戰(zhàn)略，集中采購節(jié)約成本，達到“以量制價”的效果，兼顧全局與局部的效益； 與少量供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴，從戰(zhàn)略合作伙伴獲得更高的附加值； 材料工程師有更多的時間進行新產(chǎn)品、更優(yōu)價替代品及產(chǎn)品優(yōu)化的調(diào)研； 簡化、優(yōu)化材料采購流程； 更優(yōu)的供應(yīng)商管理；三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù) 目標(biāo)： 與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，立足于追求“總體價值最大化” 三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù) 技術(shù)u優(yōu)先獲得最新 的研