企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告

1、南京耐力健身有限公司股東全部權(quán)益評估報(bào)告書江華PGJG_JC金石稱/end評報(bào)字2007第225-L號（第1卷/共1卷）委托方：南京耐力健身有限公司評估機(jī)構(gòu)名稱：江蘇新華聯(lián)資產(chǎn)評估有限PGJG江蘇新華聯(lián)江蘇公司/end報(bào)告日期：二00七年十月三十一日 目 錄評估報(bào)告摘要 3 評估報(bào)告正文 5 一、緒言 5二、委托方及資產(chǎn)占有方 5三、評估目的 5四、價(jià)值類型及其定義五、評估范圍和對象 6六、評估基準(zhǔn)日 10七、評估原則 10八、評估依據(jù) 10九、評估方法 11十、評估過程 11十一、評估假設(shè)與限制條件十二、評估結(jié)論 12十三、特別事項(xiàng)說明 12十四、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng) 13十五、評估報(bào)告法

2、律效力 14十六、評估報(bào)告提出日期 14十七、尾部 15評估報(bào)告?zhèn)洳槲募暇┠土∩碛邢薰竟蓶|全部權(quán)益ZCZYDW岳岳岳岳岳電子設(shè)備/end評估報(bào)告書摘要江華評報(bào)字2007第225-L號重 要 提 示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書，欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。并請?zhí)貏e關(guān)注資產(chǎn)評估書正文中“特別事項(xiàng)說明及重要申明”所述事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。一、資產(chǎn)評估委托方為：南京耐力健身有限公司。二、評估目的：股權(quán)轉(zhuǎn)讓。三、評估范圍與對象：股東全部權(quán)益。四、評估基準(zhǔn)日：2007年9月30日。五、評估原則：遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則，以及資產(chǎn)繼續(xù)使用、替代性、公開市

3、場等操作性原則，公正、客觀、科學(xué)地反映評估對象在評估基準(zhǔn)日之公允價(jià)值。六、評估方法：評估人員根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)及評估目的，采用了收益法。七、評估結(jié)論：經(jīng)評估，2007年9月30日，南京耐力健身有限公司股東全部權(quán)益評估值為4158萬元人民幣，大寫人民幣肆仟壹佰伍拾捌萬元整。八、報(bào)告提出日期：2007年10月31日。（此頁無正文）評估機(jī)構(gòu)法定代表人：馬寶舫中國注冊資產(chǎn)評估師： 中國注冊資產(chǎn)評估師： 江蘇新華聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司二OO七年十月三十一日 南京耐力健身有限公司股東全部權(quán)益ZCZYDW岳岳岳岳岳電子設(shè)備/end評估報(bào)告書正文江華評報(bào)字2007第225-L號一、緒言江蘇新華聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司PGJ

4、G江蘇江蘇江蘇江蘇 /end接受南京耐力健身有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對因企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓并列入評估范圍的股東全部權(quán)益進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序，對委托評估的資產(chǎn)相關(guān)文件及其他證明文件實(shí)施了必要的審閱，為合理確定資產(chǎn)所帶來的收益進(jìn)行了必要的市場調(diào)查，對委評資產(chǎn)在2007年9月30日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：二、委托方與資產(chǎn)占有方簡介：委托方與資產(chǎn)占有方：南京耐力健身有限公司住所：南京市白下區(qū)八條巷2號法定代表人：王和平注冊資本：1130萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任

5、公司經(jīng)營范圍：健身服務(wù)；服飾、百貨、冷熱飲、定型包裝食品銷售；健身教練培訓(xùn)；投資顧問、服務(wù)；文化、體育咨詢；經(jīng)濟(jì)信息咨詢；體育相關(guān)產(chǎn)業(yè)咨詢、服務(wù)。登記機(jī)關(guān)：南京市工商行政管理局南京耐力健身有限公司成立于2003年11月，注冊號：3201032304556。南京耐力健身有限公司最初成立時(shí)注冊資本為100萬元，2005年6月，增資到1130萬元?，F(xiàn)股東包括王和平，占有44.12%的股權(quán)；江超，占有15%的股權(quán)；陳笑一、陳建春和王迎華，分別占有10%的股權(quán)。目前公司有員工200多人，其中技術(shù)教練60多人，占總員工人數(shù)的32%，管理人員20多人，占總員工的11%。公司董事長、總經(jīng)理王和平女士，南京大學(xué)

6、、清華大學(xué)MBA研究生，多年在大型國有企業(yè)任職，從事過近三十年的管理及經(jīng)營工作，曾先后任公司副經(jīng)理、經(jīng)理、副總經(jīng)理等職。1996年起，開創(chuàng)體育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營，成為南京跨行業(yè)經(jīng)營體育產(chǎn)業(yè)的拓荒者。憑借其多年對體育產(chǎn)業(yè)市場的把握，經(jīng)過歷時(shí)三年對健身市場的深入跟蹤調(diào)研，于2003年發(fā)起成立了南京耐力健身有限公司。公司主要服務(wù)產(chǎn)品為健身、健美、跳操、形體塑造、健康咨詢、瑜伽健身等多項(xiàng)專業(yè)健身服務(wù)項(xiàng)目。公司按國際健身俱樂部標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營管理，采用連鎖健身（瑜伽）俱樂部經(jīng)營方式，目前在南京地區(qū)已經(jīng)擁有連鎖健身（瑜伽）俱樂部4個(gè)：洪武路旗艦店、城開（家園）店，經(jīng)營面積近5500，可容納會員8000余人；耐力那

7、瑪瑜伽館新街口旗艦店、湖南路店，經(jīng)營面積近2000平方米，可容納會員3000人。南京耐力健身有限公司是全國首批申報(bào)國家五星級健身場館的試點(diǎn)單位，也是江蘇省唯一一家申報(bào)五星健身場館的俱樂部，是全國首家參與ISO9000體系認(rèn)證的健身俱樂部，也是江蘇省首家完全按照國際標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)化運(yùn)作的健身機(jī)構(gòu)。公司定位于中高端市場，倡導(dǎo)“健康需要運(yùn)動、運(yùn)動需要耐力”，具有明確的經(jīng)營理念：專業(yè)、品質(zhì)、服務(wù)、效果。經(jīng)過4年的努力，公司基本形成了初具規(guī)模的專業(yè)健身、專業(yè)瑜伽健身以及專業(yè)健身培訓(xùn)等三大服務(wù)產(chǎn)品體系，同時(shí)，“耐力”品牌已得到了市場和消費(fèi)者的充分認(rèn)可，目前四店已擁有會員近8000名，在南京乃至江蘇省地區(qū)的健身

8、業(yè)內(nèi)享有較高的美譽(yù)度，尤其是在南京市中高檔健身俱樂部中獨(dú)樹一幟。2005年、2006年公司連續(xù)兩年被南京市體育局授予“十佳體育場館”，2006年被江蘇省發(fā)展體育基金會授予“先進(jìn)單位”。公司為江蘇省體育基金會和江蘇省名營企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會理事單位，是江蘇省體育健身行業(yè)協(xié)會第一任常務(wù)副理事長單位。至評估基準(zhǔn)日，公司的主要財(cái)務(wù)情況如下：單位：萬元項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年1-9月金額金額增長率金額增長率金額增長率主營業(yè)務(wù)收入58586247.35%111429.23%125650.33%凈利潤38176363.16%140-20.45%254141.90%資產(chǎn)1259173437.73

9、%206719.20%258766.88%負(fù)債1121389-65.30%58249.61%84894.27%所有者權(quán)益1381345874.64%148510.41%173956.14%注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)除2007年為未經(jīng)審計(jì)，其余均為審計(jì)數(shù)據(jù)；2007年全年數(shù)據(jù)為2007年1-9月數(shù)據(jù)除以9乘12并以此估算增長率。三、評估目的現(xiàn)南京耐力健身有限公司擬轉(zhuǎn)讓股東部分權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)約定書，評估目的是為該公司的股東部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考依據(jù)。四、價(jià)值類型及其定義根據(jù)國際評估準(zhǔn)則 (IVS)，價(jià)值類型分為市場價(jià)值類型和市場價(jià)值以外的其他價(jià)值類型，評估的價(jià)值類型實(shí)際上是評估行為所基于的一系列可能存

10、在的各種明顯的或隱含的假設(shè)及前提，這些假設(shè)及前提往往決定了評估方法的選擇和運(yùn)用以及對評估結(jié)果的正確理解。根據(jù)本次評估的目的和評估對象，我們選用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。國際評估準(zhǔn)則中，市場價(jià)值定義為：自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。其涵義主要有以下三點(diǎn)：（1）公開和公平的市場條件；（2）當(dāng)事人是理性的；（3）市場價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評估范圍和對象納入本次資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)為南京耐力健身有限公司所申報(bào)的南京耐力健身有限公司股東全部權(quán)益。至評估基準(zhǔn)日，該公司資產(chǎn)負(fù)債表反映的凈

11、資產(chǎn)為1739.35萬元人民幣，其中：流動資產(chǎn)1099.80萬元人民幣，長期投資10.0萬元人民幣，固定資產(chǎn)1323.31萬元人民幣，總資產(chǎn)2586.83萬元人民幣；流動負(fù)債251.32萬元人民幣，長期負(fù)債596.16萬元人民幣。納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時(shí)及申報(bào)確定的評估范圍一致。六、評估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為PGJZR2007年9月30日/end。評估基準(zhǔn)日是根據(jù)業(yè)務(wù)約定書約定及為滿足評估目的需要而確定。確定的評估基準(zhǔn)日與評估工作日及評估目的實(shí)現(xiàn)日較接近，一般不會對評估結(jié)果產(chǎn)生非正常影響。評估中所采用的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。七、評估原則本次評估主要遵循獨(dú)立性、客觀性、

12、科學(xué)性、專業(yè)性等工作原則以及貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則。獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性原則獨(dú)立性原則是指本評估機(jī)構(gòu)和本次評估人員與被評估資產(chǎn)各方當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受被評估資產(chǎn)各方當(dāng)事人利益的影響；客觀性原則是指評估人員從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在掌握詳實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，采用符合實(shí)際的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、公證的評估結(jié)論；科學(xué)性原則是指在具體評估過程中，根據(jù)特定目的，制定科學(xué)的評估方案，采用科學(xué)的評估程序和方法，用資產(chǎn)評估基本原理指導(dǎo)評估操作；專業(yè)性原則則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，

13、取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對整體資產(chǎn)價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。替代性原則替代性原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求量最大。預(yù)期原則預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。資產(chǎn)評估價(jià)值的高低，取決于現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。八、評估依據(jù)我們在本次資產(chǎn)評估中所遵循國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評估中參考的文件資料主要有：（一）評估法規(guī)依據(jù)1.國務(wù)院1991年91號令國有資產(chǎn)評估管理辦法；2.原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)（1992）36號國有資產(chǎn)評估

14、管理辦法施行細(xì)則；3.原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)（1996）23號文轉(zhuǎn)發(fā)的資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）；4.財(cái)政部財(cái)評字（1999）91號文關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定；5.企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）；6.財(cái)政部財(cái)企200420號文：財(cái)政部關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則的通知。（二）評估工作經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。（三）評估工作中的產(chǎn)權(quán)依據(jù)1. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2. 重大固定資產(chǎn)原始憑證復(fù)印件等3其他相關(guān)資料。（四）評估工作的取價(jià)依據(jù)1.現(xiàn)行市場價(jià)格信息，如銀行利率、證券市場國債交易價(jià)格等；2.委托方提供的收益預(yù)測；3.其他相

15、關(guān)取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（五）參考資料及其它委托方提供的與資產(chǎn)評估有關(guān)的其它信息資料。九、評估方法根據(jù)企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行），評估股東全部權(quán)益有三種方法，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法很難包括無形資產(chǎn)尤其是不可確指的無形資產(chǎn)的價(jià)值，對于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)一般很少使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法；而企業(yè)整體交易的公開案例較少，尤其是交易案例的交易背景、交易條件以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)很難取得，因此使用市場法評估非上市公司的企業(yè)價(jià)值很難取得可比的參照物。根據(jù)本次評估的特定目的以及所獲得的評估資料，本次評估采用收益法，具體的前段采用凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,后段采用收益資本化法。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評

16、估對象價(jià)值的評估思路。運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，必須具備的前提條件是：被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并可以貨幣計(jì)量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并能貨幣計(jì)量。具體計(jì)算公式：企業(yè)整體價(jià)值=凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)+凈現(xiàn)金流量÷資本化率×折現(xiàn)率+長期投資價(jià)值+在建工程價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊+稅后利息-資本性支出-營運(yùn)資金增加額主要參數(shù)估算：單位：萬元項(xiàng)目 2007.10-1220082009主營業(yè)務(wù)收入 418.6721782400凈利潤84.78386.93426.37凈現(xiàn)金流量100.12466.26513.79付息債務(wù)：

17、540萬元；長期投資按評估基準(zhǔn)日賬面值估算為10萬元；在建工程按評估基準(zhǔn)日賬面值估算為130.78萬元；折現(xiàn)率采用WACC模型進(jìn)行估算，基本公式為：折現(xiàn)率=權(quán)益資本成本×權(quán)益資本在資本結(jié)構(gòu)中的比例+債務(wù)資本成本×債務(wù)資本在資本結(jié)構(gòu)中的比例其中：權(quán)益資本成本采用累加法進(jìn)行估算，債務(wù)資本成本采用評估基準(zhǔn)日時(shí)銀行5年期貸款利率，資本結(jié)構(gòu)采用委評公司評估基準(zhǔn)日時(shí)的資本結(jié)構(gòu)。折現(xiàn)率取11.56%;以后年度保持2009年的水平,凈現(xiàn)金流量未考慮其他業(yè)務(wù)利潤。十、評估過程起止時(shí)間：2007年10月22日至2007年10月31日 本評估項(xiàng)目評估過程如下：（一）接受委托1.對項(xiàng)目及委托方進(jìn)行

18、初步了解，接受項(xiàng)目委托，確定評估目的、評估對象及范圍、評估基準(zhǔn)日，與委托方簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)書。2.擬定評估方案，成立了由中國注冊資產(chǎn)評估師等若干人組成的評估小組，初步編制了評估工作總體計(jì)劃。（二）資產(chǎn)清查 1.指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查委評資產(chǎn)，收集相關(guān)資料。2.評估人員根據(jù)委托方填報(bào)的委評清單，對列入評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)，對與委評資產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)文件及其他證明資料實(shí)施審閱或驗(yàn)證，從法律、經(jīng)濟(jì)及獲利能力等角度分析確定該項(xiàng)資產(chǎn)的存在；對相關(guān)文件的審閱確定資產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系；合理確定企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的年限，對委托方提供的其他與評估有關(guān)的資料進(jìn)行審核并形成相應(yīng)的工作底稿。（三）評定估算1.評估人員在具體落實(shí)評估

19、對象的基礎(chǔ)上，對委評企業(yè)獲利能力、持續(xù)經(jīng)營期限等進(jìn)行初步評價(jià)，將評價(jià)結(jié)論在與委托方相關(guān)人員充分交換意見之后記錄于工作底稿。2.根據(jù)評估目的和委評資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇評估方法。3.充分收集市場信息，審閱與評估相關(guān)的合同協(xié)議，合理分析確定企業(yè)未來收益，合理確定折現(xiàn)率及收益期限，綜合分析取價(jià)依據(jù)的合理性、相關(guān)性，按所選擇的評估方法計(jì)算評估結(jié)果。（四）評估匯總1.整理評估工作底稿，匯總資產(chǎn)評估結(jié)果，分析評估結(jié)論，撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告及說明書。2.對評估全過程進(jìn)行三級復(fù)核，于2007年10月31日出具資產(chǎn)評估報(bào)告。十一、評估的前提和假設(shè)本次股東全部權(quán)益評估是在下列前提下進(jìn)行的：1、委托方提供的未來收益包括主營業(yè)

20、務(wù)收入等預(yù)測是能夠?qū)崿F(xiàn)的；2、委評公司的未來經(jīng)營所涉及的成本與費(fèi)用在委托方提供的預(yù)測范圍內(nèi)；3、涉及委評公司的所有債權(quán)如應(yīng)收款等能夠有效收回或?qū)崿F(xiàn)；4、委評公司未來生產(chǎn)經(jīng)營所需資金能夠有效籌措；5、無論是現(xiàn)在還是將來，委評公司的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)，稱職地對公司資產(chǎn)實(shí)行有效管理；6、委托方提供的評估資料，包括委評公司歷年財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告是真實(shí)、合法、有效、可靠的，無使用限制和任何未揭示事項(xiàng)。本次建立在下列假設(shè)條件下：1、委評公司未來能夠持續(xù)經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式上與現(xiàn)時(shí)方向保持一致；2、有關(guān)的信貸利率、匯率、稅率以及政策性征收費(fèi)用不發(fā)生重大變化；3、委評公司所在地的

21、社會環(huán)境、市場環(huán)境不產(chǎn)生大的變化；國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策與現(xiàn)時(shí)無重大變化；4、無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對企業(yè)重大不利影響。評估結(jié)論依賴于上述前提及假設(shè)，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)狀況及企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)生較大差距或變化時(shí)，評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師將不承擔(dān)由所述差距或變化而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。 十二、評估結(jié)論根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正和科學(xué)的原則及必要的工作程序，對委托范圍內(nèi)的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估?；诒敬卧u估目的, 委評公司股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日2007年9月30日的評估值為4158萬元人民幣，大寫人民幣肆仟壹佰伍拾捌萬元

22、整。十三、特別事項(xiàng)說明及重要聲明1. 本報(bào)告“評估值”為市場價(jià)值，只適用于本報(bào)告所述及的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。本報(bào)告依據(jù)了委托方、資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)文件、資料和未來收益預(yù)測，委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)對有關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.本評估結(jié)論未考慮其他業(yè)務(wù)利潤，當(dāng)委評公司的經(jīng)營發(fā)生其他業(yè)務(wù)利潤而導(dǎo)致增加或減少凈現(xiàn)金流量時(shí)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。3.本評估結(jié)論未能取得長期投資實(shí)質(zhì)性勘察資料，在預(yù)測收益和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不包括其產(chǎn)生的投資損益。股東全部權(quán)益價(jià)值中，該長期投資價(jià)值為委托方提供的基準(zhǔn)日時(shí)的賬面值100000元人民幣；由于在未來收益未包括在建工程所產(chǎn)生的收益，即未考慮在建工程對

23、未來現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)，因此本評估結(jié)論對在建工程進(jìn)行單獨(dú)評估，而且僅以在建工程評估基準(zhǔn)日的賬面值130.78萬元作為其評估值；4.本評估結(jié)論未考慮可能存在的溢余資產(chǎn)、非正常和偶然的收入和支出對凈現(xiàn)金流量的影響。5.評估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立。6.出具評估報(bào)告的簽字注冊評估師及所在的評估機(jī)構(gòu)與被評資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒有任何利害關(guān)系。7.本評估報(bào)告系評估人員按照執(zhí)業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)提供的咨詢服務(wù)，形成評估結(jié)論的主要依據(jù)-未來預(yù)測其本身具有固有的不確定性，資產(chǎn)未來市場價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度受諸多因素的制約，評估人員及評估機(jī)構(gòu)對此不能做出任何承諾，評估結(jié)論也只具有參

24、考作用，評估報(bào)告使用者及相關(guān)利益人對此應(yīng)予以關(guān)注和正確理解。8.由于涉及商業(yè)秘密等原因，本評估報(bào)告對資產(chǎn)的描述及揭示只限于委托方提供資料的范圍之內(nèi)，評估報(bào)告的使用者及其他相關(guān)利益人欲了解被估資產(chǎn)更詳細(xì)的情況，應(yīng)通過合法渠道取得；因不能獲得充分的資料而完全依賴評估結(jié)論給相關(guān)利益人造成損失與簽字注冊評估師及所在評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。9.本報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料并基礎(chǔ)于資產(chǎn)占有方對委評資產(chǎn)的占有和控制，當(dāng)委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生瑕疵將對本報(bào)告結(jié)論產(chǎn)生影響。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，已關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在資產(chǎn)評估報(bào)告和相關(guān)文件中對評估對象的法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要的說明。注冊資產(chǎn)評估師并不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。10.評估報(bào)告使用者應(yīng)注意特別事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。十四、評估報(bào)告基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)在評估基準(zhǔn)日后有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)評估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，若因國家政策調(diào)整，資產(chǎn)價(jià)格類型發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生影響時(shí)，不能直接使用本評估結(jié)論，需對評估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整，委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。十五、評估報(bào)