地下室設計成本管控

1、2011年4月剖析地下車庫剖析地下車庫第一部分第一部分1、地下車庫規(guī)定停車數(shù)量地下車庫規(guī)定停車數(shù)量 ；2、地下車庫范圍、層數(shù)以及布置方式、地下車庫范圍、層數(shù)以及布置方式 ；3、人防地下室面積、等級及布置方式、人防地下室面積、等級及布置方式 ；4、停車率（重點內容）停車率（重點內容）；5、構造做法、構造做法 ；6、鋼筋、砼含量、鋼筋、砼含量地下室盡量布置在地下一層，且面積盡量小普通地下一層地下車庫建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元/平米地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本約20002200元/平米地下一層普通地下車庫，地下二層人防地下室的建安成本約20002500元/平米 停車

2、率：地下車庫總面積/ 停車位總數(shù)注 1：總面積指地下車庫外墻圍合的所有面積，當存在消防控制室、垃圾房、 污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況 下需要設置的房間時，應進行特別說明及復核。 2：當?shù)卦试S以摩托車位折抵小汽車停車位時，停車位總數(shù)包括摩托車位折 算后的數(shù)量 3：停車位總數(shù)包括當?shù)卣J可的子母車位停車率指標直接反映一個地下車庫的停車效率 構造做法：這里指層高、建筑面層、找坡方式等具體做法 這些做法的明確與改進，可使我們節(jié)省大量造價適應范圍：適用住宅樓下的普通地下車庫，不包括機械式立體停車庫、復式停車庫、別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫強調：首先要求必須做到

3、，實在做不到要提前提出進行會診確定強調：首先要求必須做到，實在做不到要提前提出進行會診確定停車率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達到指標而停止優(yōu)化，即力求達到停車率最大：東莞萬科公司項目已經(jīng)做到30M2/車位以下，如金域華府1期是29.99M2/車位（地下車庫: 13586M2 / 453個車位）特殊情況，應提前溝通確定，如：1、當?shù)叵萝噹煺嫉孛娣e小于5000M2，同時建筑劇中布置時，停車率值難于控制；2、當?shù)剀噹炫c建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車率值能輕松做到25M2/車位沒有最好，只有更優(yōu)！沒有最好，只有更優(yōu)！ 東莞佳兆業(yè)的車位都在42M2/車位以上，帝景灣達約48.61M2/車位（73

4、2個），按平均每個車位優(yōu)化15M2，可以少做10980M2地下室，節(jié)約成本可達1750萬元！不可想象吧！我們地下車位有很大的優(yōu)化空間！固有因素：是項目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳 規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設計技術的影響。設計技術因素：直接受設計師設計經(jīng)驗及技術水平的影響，如：柱網(wǎng)、設備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。 1、地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除2、柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置（附圖）3、避免行車道靠外墻布置4、避免布置平行或斜向車位5、設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位6、 設備房面積勉強夠用即可，不能有富余（附表）7、 人防口部設施

5、應布置在不影響停車的地方8、關鍵的部位對結構構件進行局部轉換(慎用） 各地具體執(zhí)行各地具體執(zhí)行的車位尺寸及的車位尺寸及行車道寬度有行車道寬度有差別，我們應差別，我們應依當?shù)厍闆r，依當?shù)厍闆r，爭取可行的最爭取可行的最小尺寸小尺寸 柱網(wǎng)：柱網(wǎng)按柱網(wǎng)按8000 x（2a+b）/2布置布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行車道方向柱距（2a+b）/2，其中：a為停車位深度，b為行車道寬度。 一般一個10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，考慮將設備房主要設置在塔樓下方，設備房面積約700800平米左： 其中：變配電房： 約150平米 水泵房： 約120平米 公變房： 約50平米 生活水池：約100平米 柴油發(fā)電機房

6、：約100平米 消防水池：約150平米 其他： 約50平米 注：1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設備房約會增大30%左右； 2、設備房不包括車庫進排風機房、消防控制室（80平米左右）以及無實際用途的假設備房； 3、設備房的布置不應影響車道兩側的停車位，設備房面積勉強夠用即可，不可隨意多做。 設備房主要設置在塔樓下方，是針對首層架空的情況而言，當首層是住宅時，應水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響地問題一：普通車位2400 x5000mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000 x8000mm問題二：部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張，柱網(wǎng)怎么布置？

7、答：柱網(wǎng)8000 x8000mm，大車位沿地下車庫周邊布置此時1：大車位沿周邊布置，保證2700 x5300mm，沿邊柱距可取6000mm2：兩邊靠柱的車位寬度取2500mm，滿足部分較寬汽車的停放3：大車位部分成本增加約大車位部分成本增加約7% 想盡辦法不要讓柱距突破8200mm，否則層高、含鋼量等指標將難于實現(xiàn)問題三：有個別地區(qū)要求車位2500 x5300mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8100 x8300mm此時：1、平行車道方向柱子斷面寬應取550mm2：梁高會超過800mm，相應層高也會超過3600mm3：綜合成本增加約10% 一是看當?shù)卣膱?zhí)行力度，二是看大家普遍做法，驗收時有沒有被

8、卡住過的例子，總之要盡最大努力不做大柱距地下車庫構造做法很多，并且多數(shù)都是長久以來沉淀的精華 有幾個關鍵點影響到成本，我們把它進行必要的明確和改 進：1、層高； 2、覆土厚度； 3、建筑墊層； 4、排水找坡； 5、汽車出入口； 6、坡道人防主要出入口 構造做法對成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上（詳見第 二部分 案例與成本分析案例與成本分析案例與成本分析第二部分第二部分地下室方案剖面實例1650有綠化時覆土厚3900層高300建筑墊層高結構計算層高：是指地下室底板結構面到上層板結構面的距離。800+350+200+2200=3550（無人防的地下室層高3600可以滿足一般需求啦）梁高800風道3

9、50預留150200凈高2200.車庫類型車庫類型常用層高常用層高地下室車庫底層層高 （設排風、噴淋）a、風道下無噴淋，底層層高一般為3.5米（梁高按800，風道按300）b、風道下設噴淋，底層層高一般為3.6米（梁高按800，風道按300）地下室其他層 （設排風、噴淋）a、風道下無噴淋，層高一般為3.5米（梁高按800，風道300）b、風道下設噴淋，層高一般為3.6米（梁高按800，風道300）地下室其他層無排風、有噴淋層高一般為3.1米（梁高按800）半地下室、停車數(shù)超過50輛的開敞式及架空層車庫一般為3.3米（如設噴淋，無風道層高，梁高按700）.序號原因分析原因分析1片面的認為車庫凈高

10、片面的認為車庫凈高2.22.2米，是指最不利空間的凈高。米，是指最不利空間的凈高。其實在設計中，主要能保證“車道處、以及大部分的停車位處”的凈高為2.2米即可。2設備高度計算不精確。設備高度計算不精確。當車庫設有“噴淋、通風及電橋架等設備管線”時，管線高度計算時不夠精確；或者“風道、噴淋”等設備布置沒有盡量避開主車道；或者設備管線交叉點也未避讓主車道，導致車庫高度人為增高，造成不必要的浪費。3對常用設備配置要求不清楚對常用設備配置要求不清楚（噴淋？風道？錯位）4當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時，未采取設備用房處局部降板當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時，未采取設備用房處局部降

11、板，而是一同按照設備房的高度來設置同層層高。地下室方案剖面實例成本分析165039003001、頂板覆土平均厚度每增加 300mm，地下室綜合成本會增加30元/平米-此方案成本增加約45元/平米2、層高每增加100mm，地下室綜合成本會增加約18元/平米-此方案成本增加約54元/平米3、建筑墊層厚度每增加100mm，地下室綜合成本會增加約10元/平米，同時，相對層高也會增加100mm-此方案成本增加約42元/平米4、頂板采用結構找坡，可省去頂板建筑找坡層（細石砼配鋼筋網(wǎng)片）-此方案找坡層厚度平均200mm，成本增加約105元/平米地下室方案剖面實例成本分析16503900300帝景灣地下室面積

12、3.56萬M2，層高最4.355.0M（平均層高可降低80cm)，綜合優(yōu)化、覆土厚度、墊層、結構找坡等可節(jié)省200元/M2,地下室可以節(jié)省700萬元 設備擠占車位空間，地下室建造成本高達2000元/M2以上，行車兩邊是停車布置的黃金寶地，若這里被擠占，那么要想得到相同數(shù)量的車位，需用三倍的面積來實現(xiàn)，一般因設備用房擠占停車位、或設備用房過大都會造成成本極大浪費?？窟厜Σ贾闷叫熊囄?，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低車道車位車位外墻地下室方案平面實例車位車位6000，不符寬度模數(shù)，浪費面積7000以上，車道太寬，浪費面積這部分無實際用途，浪費面積地下室方案平面實例行車道靠外墻布置，停車效率低外

13、墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積地下室方案平面實例無效面積正確做法禁止行車道靠邊墻布置不宜沿邊墻布置平行車位輪廓線應進行仔細推敲修剪，避免出現(xiàn)無用面積兩方向柱距均應按停車位及行車道尺寸的模數(shù)進行緊湊布置 1、柱網(wǎng)及布車方式不科學，造成停車效率低，產(chǎn)生“隱型”無效面積，而這種無效面積往往比直接的無效面積大得多。2、輪廓線不緊湊，以及塔樓下的無用空間不去掉等，是產(chǎn)生無效面積的主要原因無效面積是增加地下室成本無效面積是增加地下室成本的最直接因素，每平米兩千多的最直接因素，每平米兩千多元的建造成本，常常讓我們不元的建造成本，常常讓我們不知不覺就付出上百萬，甚至上知不覺就付出上百萬，甚至上千萬的無效成本千萬的

14、無效成本 序號序號常見的錯誤做法常見的錯誤做法正確做法及措施正確做法及措施成本影響成本影響1未把層高控制到最小，有的甚至做到4米多高一般3.6米即可（控制梁下高度2.8米）地下車庫層高每增加100mm，綜合成本約增加18元/平米2底板地面采用300 400mm厚建筑墊層找坡底板結構找坡，面層及排水層50150mm厚墊層每增加100mm（層高同時也增高100mm），綜合成本約增加28元/平米3頂板頂面做平均200厚的配筋細石砼找坡層頂板用結構找坡，頂面做40mm厚細石砼保護層平均200mm厚的頂板配筋細石砼找坡層，綜合成本約是105元/平米4頂板覆土太厚，有的覆土厚度甚至達1.8米應進行精細設計

15、，一般平均厚度不超過1200mm頂板覆土平均厚度每增加300mm，綜合成本約增加30元/平米5地下室輪廓線未經(jīng)仔細推敲，出現(xiàn)無效面積輪廓線應平直方正，沒用的空間一定要剔地下室建造成本約2000元/平米6柱網(wǎng)及布車不合理，出現(xiàn)“隱形”無效面積柱網(wǎng)應符合車位模數(shù)，緊湊布置，禁止邊車道經(jīng)常能優(yōu)化出幾十甚至數(shù)百上千平米無效面積，優(yōu)化成本常常數(shù)百萬7設備房面積設計太大設備房勉強夠用即可多出的設備房面積等于無效面積8設備房擠占停車位位置禁止設備房擠占行車道旁邊的停車位被擠占后，要補回相同車位數(shù)，需要付出三倍的面積，等于出現(xiàn)無效面積控制及優(yōu)化控制及優(yōu)化第三部分第三部分方案優(yōu)化檢查落實控制條件的落實明確地下室控制條件施工圖優(yōu)化特殊情況時，需及時溝通5個優(yōu)化要點詳規(guī)階段明確（4個控制條件）初步方案階段檢查1地下室停車數(shù)詳細規(guī)劃階段1、結合當?shù)厍闆r，與政府部門溝通，多做地面停車2、對地面停車進行精細設計與統(tǒng)計，做到地下停車數(shù)最少3、當?shù)卣试S時，宜利用塔樓下方等不便布車空間做摩托車位，來折減規(guī)定的停車數(shù)2地下室范圍及層數(shù)詳細規(guī)劃階段1、地下室層數(shù)越少越好2