別墅基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Conulting.偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 1 頁別墅基本概念別墅基本概念第第 2 頁頁首先，首先，。區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與。區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與。其次，其次，。是。是“富人階段富人階段”占有的領(lǐng)占有的領(lǐng)地。地。政府相繼出臺的政府相繼出臺的“限墅令限墅令”，最重導(dǎo)致此類產(chǎn)品無意間被附有了稀缺屬性的光環(huán)。，最重導(dǎo)致此類產(chǎn)品無意間被附有了稀缺屬性的光環(huán)。再次，是再次，是、森、森林、胡泊、大海，蘊藏其間的是城市生活永遠無法給于的生活方式。在歲月沉積

2、中，別林、胡泊、大海，蘊藏其間的是城市生活永遠無法給于的生活方式。在歲月沉積中，別墅方能真正實現(xiàn)其墅方能真正實現(xiàn)其“理想人生理想人生”。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 3 頁頁別墅類型的劃分別墅類型的劃分偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 4 頁頁建筑類型的劃分建筑類型的劃分建筑風格的劃分建筑風格的劃分使用功能的劃分使用功能的劃分景觀特征的劃分景觀特征的劃分偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All righ

3、ts reserved第第 5 頁頁定義：定義：，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最為悠久的一種。私密性強，價格普遍較高，多為高檔別墅型是別墅歷史最為悠久的一種。私密性強，價格普遍較高，多為高檔別墅建筑類型的劃分建筑類型的劃分偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 6 頁頁定義：定義：。它是由幾棟三層以上的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，它是由幾棟三層以上的單戶別墅并

4、聯(lián)組成的聯(lián)排住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 7 頁頁定義：定義：，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：特征：。建筑相對獨立。建筑相對獨立。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 8 頁頁定義：定義：，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有閣樓的建筑。一起組合而成，下層有花園，上層有閣樓的建筑。特征：特征：。，盡，盡量規(guī)

5、避窄進深的缺點量規(guī)避窄進深的缺點偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 9 頁頁主要特點：主要特點：。建筑風格：建筑風格：等都可定義為歐式風格。等都可定義為歐式風格。歐式風格別墅在外觀上既有歐式風格別墅在外觀上既有。建筑風格的劃分建筑風格的劃分偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 10 頁頁主要特點：北美風格實際上是一種主要特點：北美風格實際上是一種，是，是，其建筑尖塔形，其建筑尖塔形一層或多層一層或多層。注重建筑細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方融合多

6、種風情于一體的特點。注重建筑細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方融合多種風情于一體的特點。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 11 頁頁主要特點：外表有主要特點：外表有、采用低坡屋頂屋頂、采用低坡屋頂屋頂、屋沿朝兩側(cè)外伸戶內(nèi)有庭院。、屋沿朝兩側(cè)外伸戶內(nèi)有庭院。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 12 頁頁主要特點：主要特點：。傳承了中國傳統(tǒng)建筑精髓，又。傳承了中國傳統(tǒng)建筑精髓，又。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, A

7、ll rights reserved第第 13 頁頁使用功能的劃分使用功能的劃分城市型別墅度假型別墅出租型別墅經(jīng)營型別墅商住型別墅偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 14 頁頁在別墅價值體系中在別墅價值體系中?，F(xiàn)有的別墅項目在景觀環(huán)境方面基本分。現(xiàn)有的別墅項目在景觀環(huán)境方面基本分為為（海景別墅、湖景別墅、江景別墅）（海景別墅、湖景別墅、江景別墅）等類型。等類型。這些景觀環(huán)境或天然具有或是后天打造盡管景觀類型不同但都是在強調(diào)一個共性的宗旨即這些景觀環(huán)境或天然具有或是后天打造盡管景觀類型不同但都是在強調(diào)一個共性的宗旨即讓居

8、住者享受到身心的舒適與愉悅。讓居住者享受到身心的舒適與愉悅。景觀特征的劃分景觀特征的劃分偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 15 頁頁高品質(zhì)別墅具備的條件高品質(zhì)別墅具備的條件偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 16 頁頁購買別墅的群體都期望享受到一個超高品質(zhì)的居住生活空間。既能享受到別墅的購買別墅的群體都期望享受到一個超高品質(zhì)的居住生活空間。既能享受到別墅的又能同時又能同時?，F(xiàn)代別墅三大要素：?，F(xiàn)代別墅三大要素：偉業(yè)顧問 Copyright b

9、y B.A.Consulting, All rights reserved第第 17 頁頁城市居住型別墅的特點城市居住型別墅的特點偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 18 頁頁方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)奠定了高檔城市型別墅板塊的方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)奠定了高檔城市型別墅板塊的。城市居住型別墅雖然。城市居住型別墅雖然遠離塵囂，但一定具有遠離塵囂，但一定具有。城市型別墅所在板塊的城市型別墅所在板塊的，大大提升別墅在市場中的競爭力。，大大提升別墅在市場中的競爭力。別墅之所以被稱為最高居住方式，它別墅之所以被稱為最高居住方式，它。物業(yè)管理

10、對于業(yè)主將來的正常使用及物業(yè)將來的升值潛力都至關(guān)重要。物業(yè)管理對于業(yè)主將來的正常使用及物業(yè)將來的升值潛力都至關(guān)重要。偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 19 頁頁北方別墅與南方別墅的差異化北方別墅與南方別墅的差異化偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 20 頁頁偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 21 頁頁八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B

11、.A.Consulting, All rights reserved 自然環(huán)境優(yōu)勢與交通優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅區(qū)的區(qū)域集中化和熱點化。北京傳統(tǒng)別墅帶有“一山、二河、三線、四高”之說。 “一山”指西山西山，“二河”指潮白河、潮白河、溫榆河溫榆河兩河流域別墅帶，“三線”指立立湯、京順、京通湯、京順、京通三條線，“四高”則指京昌、京沈、京開、京密京昌、京沈、京開、京密四條高速路。 從傳統(tǒng)和業(yè)界普遍的接受度來講，人們更習慣區(qū)域的劃分方式，即中央別墅中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、昌平八達嶺

12、別墅區(qū)、城南別墅區(qū)及東部泛區(qū)、城南別墅區(qū)及東部泛CBD別墅區(qū)別墅區(qū)。八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 23 頁中央別墅區(qū)，指京城東北郊溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區(qū)域，源于1992年的麗京花園別墅，是北京最早的高檔別墅群落是北京最早的高檔別墅群落。經(jīng)過20年的發(fā)展，中央別墅區(qū)已經(jīng)分成3個相對獨立的區(qū)域，即后沙峪區(qū)域、天竺區(qū)域及來廣營后沙峪區(qū)域、天竺區(qū)域及來廣營區(qū)域。特點：特點：1.發(fā)展周期較長，區(qū)域相對比較成熟，涉外氛圍濃厚相對比較成熟，涉外氛圍濃厚，別墅居住氛圍形成；2.交通路網(wǎng)通達，

13、緊鄰首都機場緊鄰首都機場及燕莎等涉外區(qū)域；3.有潮白河、溫榆河兩大河流交匯，自然景觀豐富自然景觀豐富；4.政府規(guī)劃發(fā)展提升區(qū)域附加值，眾多跨國企業(yè)入駐，拉動區(qū)域發(fā)展。5.20多家高檔度假村，眾多俱樂部、賽馬場、國際學(xué)校等高端配套環(huán)繞其間高端配套環(huán)繞其間。后沙峪區(qū)域后沙峪區(qū)域天竺區(qū)域天竺區(qū)域來廣營區(qū)域來廣營區(qū)域八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 24 頁香香山山玉玉泉泉山山四四季季青青橋橋西西西山別墅區(qū)，主要集中在西山附近，西山是北京西部諸山的總稱，主要包含香山、玉泉山、萬壽山、八大處周邊的區(qū)域

14、以及北部的百望山，泛指海淀區(qū)的所有別墅項目。以百望山為界，南部叫山前，北部叫山后以百望山為界，南部叫山前，北部叫山后。特點：特點：1.沿承沿承“東富西貴東富西貴”與與“皇家板塊皇家板塊”傳統(tǒng)傳統(tǒng)，上風上水，休閑養(yǎng)生之地首選。2.地處“三山五園”，自然景觀資源豐富自然景觀資源豐富。3.完善的交通體系完善的交通體系，拉近與城市的距離。4.名校林立，優(yōu)質(zhì)的人文教育資源優(yōu)質(zhì)的人文教育資源，提升區(qū)域的人文氣息。5.周邊醫(yī)療配套、生活配套較完善。八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 25 頁小湯山區(qū)域小湯山

15、區(qū)域亞奧核心區(qū)域亞奧核心區(qū)域亞奧京北別墅區(qū)，通常指的是八達嶺高速和京城高速之間，亞運村以北、北四環(huán)以外，與小湯山區(qū)域相連接的區(qū)域，受奧運會影響，完成了從“亞北”到“奧北”的轉(zhuǎn)變，是北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域。特點：特點：1.奧運會的舉辦推動了區(qū)域城市化進程，投資、居住皆可投資、居住皆可；2.坐擁“一河兩山一河兩山”（ 小湯山、八達嶺、溫榆河），自然資源豐富；3.多條道路及兩條軌道交通，交通體系完善交通體系完善，方便出行；4.總價較低，產(chǎn)品多樣總價較低，產(chǎn)品多樣，生活配套豐富，教育資源豐富，城市新貴首選；八大別墅區(qū)初識八大別墅

16、區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 26 頁昌平八達嶺別墅區(qū)，是指八達嶺高速（現(xiàn)京藏高速）沿線的別墅聚集區(qū)，原主要范圍是北四環(huán)北四環(huán)-北六環(huán)區(qū)域，隨著城市北移北六環(huán)區(qū)域，隨著城市北移，也包含了六環(huán)外昌平區(qū)內(nèi)的部分別墅。代表項目：玫瑰園、領(lǐng)袖新硅谷、雪梨澳鄉(xiāng)、碧水莊園代表項目：玫瑰園、領(lǐng)袖新硅谷、雪梨澳鄉(xiāng)、碧水莊園特點：特點：1.北依沙河及沙河水庫，西接百望山森林公園，南臨中關(guān)村高科技開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯區(qū)位優(yōu)勢明顯；2.多條路網(wǎng)交錯，多種出行方式，交通通達性良好；3.老牌別墅區(qū)老牌別墅區(qū)，發(fā)展周期較長，高檔別墅聚集

17、地高檔別墅聚集地；4.產(chǎn)品類型豐富，滿足不同類型客戶需求產(chǎn)品類型豐富，滿足不同類型客戶需求；八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved城南別墅區(qū)，屬于新興的別墅區(qū)之一城南別墅區(qū)，屬于新興的別墅區(qū)之一，主要泛指沿京開路聚集的別墅。隨著南城舊城改造進度的推進，南邊別墅市場將逐漸形成氣候，有望成為別墅開發(fā)新興區(qū)域。代表項目：翡翠城、龍熙順景代表項目：翡翠城、龍熙順景特點：特點：1.政府發(fā)展規(guī)劃政府發(fā)展規(guī)劃，新興別墅區(qū)域，未來潛力巨大；2.“三橫一縱”路網(wǎng)（西南四五六環(huán)，京開高速），交通通達性良好；3.十二個公

18、園，眾多高端休閑配套環(huán)繞，自然與人文景觀資源豐富；4.低總價，滿足中產(chǎn)階級需求低總價，滿足中產(chǎn)階級需求。八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved亦莊別墅區(qū)，指亦莊及其附近的別墅聚集區(qū)。亦莊位于北京東南郊京津塘高速公路起點西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。代表項目：一棟洋房、金地代表項目：一棟洋房、金地格林小鎮(zhèn)、親愛的格林小鎮(zhèn)、親愛的villavilla特點：特點：1.政府發(fā)展規(guī)劃政府發(fā)展規(guī)劃，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支持，國際化程度較高，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?.“三橫一縱”圍合，兩天城鐵線路穿行，交通體系完善；3.多個公園

19、環(huán)抱，景觀資源豐富多個公園環(huán)抱，景觀資源豐富（北京野生動物森林公園、北京麋鹿博物館、中華文化園、南海子麋鹿苑、武警垂釣園、涼水河公園、國際企業(yè)文化公園、鎮(zhèn)海公園）八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 29 頁東部泛CBD別墅區(qū)，指東四環(huán)以東，京沈高速、京通快速沿線的別墅，涵蓋朝陽、通州、順義區(qū)。代表項目：代表項目：PeikingPeiking house house、康城、運河岸上的院子、康城、運河岸上的院子特點：特點：1.距離城市中心較近，交通體系完善，可作為CBD工作人群的第一居所選擇；2.坐擁坐擁20余所高檔俱樂部及運動會所余所高檔俱樂部及運動會所，休閑生活唾手可得；3.政府大力支持、通州新城的發(fā)展規(guī)劃州新城的發(fā)展規(guī)劃、CBD東擴等一系列利好因素，未來發(fā)展?jié)摿薮?。八大別墅區(qū)初識八大別墅區(qū)初識偉業(yè)顧問 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第 30 頁潮白河別墅區(qū)，指沿潮白河流域分布的別墅群落，主要位于順義區(qū)。代表項目：納帕爾灣、富力灣、波特蘭花園代表項目