房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件第7章

1、第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用（一）房地產(chǎn)可行性研究 是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。是投資決策的重要依據(jù)是項目審批的依據(jù) 是項目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù) 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 二、可行性研究的步驟和內(nèi)容（一）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項目概括 市場分析和需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進度安排項目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算財務(wù)評價 風(fēng)險分析國

2、民經(jīng)濟評價 結(jié)論（二）可行性研究的步驟 三、房地產(chǎn)可行性研究報告及注意事項 （一）房地產(chǎn)可行性研究報告 封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖 （二）房地產(chǎn)可行性研究注意事項一、房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標(biāo)體系第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈年值財務(wù)凈年值費用現(xiàn)值費用現(xiàn)值費用年值費用年值財務(wù)凈現(xiàn)值率財務(wù)凈現(xiàn)值率投資報酬率投資報酬率財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期投資回收期 （一）財務(wù)凈現(xiàn)值tttc某開發(fā)項目方案預(yù)測表 年年項目項目012345-25開發(fā)投資25025002600經(jīng)營費用400450500經(jīng)營收入7008001300凈現(xiàn)金流量-250-2500-260

3、0300350800二、房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標(biāo)計算FIRR折現(xiàn)率折現(xiàn)率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖財務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖 （二）財務(wù)內(nèi)部報酬率ttt試算法計算FIRR的一般步驟如下： 第一步：初略估計FIRR的值。iFIRR,為減少試算次數(shù)，可先令FIRRic。 第二步：分別計算出i1、i2(i1 0,FNPV2 0。 第三步：用線性插入法計算FIRR的近似值，其公式如下 （三）投資收益率 投資收益率=年凈收益/投資總額x100% （四）靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期：ttt，Pt（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份1）上一年累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/出

4、現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量 動態(tài)投資回收期：= 0 Pt （累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上一年累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法（一）土地費用估算土地征用拆遷費土地出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價（二）前期工程費規(guī)劃勘測設(shè)計費可行性研究費“三通一平”費（四）房屋開發(fā)費建安工程費附屬工程費室外工程費采用的方法：單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（六）開發(fā)間接費（七）管理費：按項目投資或直接費用的3%左右（八）銷售費用（九）財務(wù)費用（十）其他費用（十一）稅

5、費：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費等等（十二）不可預(yù)見費：是前面所有費用的3%-7%估算土地費用土地費用前期工程費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費開發(fā)間接費 t t管理費管理費銷售費用銷售費用財務(wù)費用財務(wù)費用其他費用其他費用稅金及政府收費稅金及政府收費不可預(yù)見費不可預(yù)見費四、成本費用估算結(jié)果的匯總五、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案及租售收入測算 租售方案包括： 項目出租、出售還是租售并舉，出租面積和出售面積的比例； 可出租面積、可出售面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 出租和

6、出售的時間進度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定； 租金和售價水平的確定； 收款計劃的確定序序號號 項目名稱項目名稱 建設(shè)期建設(shè)期 經(jīng)營期經(jīng)營期 第第1期期 第第2期期 第第3期期 第第N-1期期 第第N期期 1可出租建筑面積可出租建筑面積 2單位租金單位租金 3可能毛租金收入可能毛租金收入 4出租率（出租率（%）5有效毛租金收入有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費轉(zhuǎn)售成本及稅費 8凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入測算表房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入測算表 單位：建筑面積（單位：建筑面積（m2），銷售收入（元），銷售收入（元）第三節(jié) 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險能力

7、分析一、風(fēng)險與房地產(chǎn)風(fēng)險二、房地產(chǎn)項目分析方法盈虧平衡分析盈虧平衡分析項目安全率項目安全率敏感性分析敏感性分析概率分析概率分析1234（一）盈虧平衡分析 又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項目盈虧關(guān)系的一種分析方法。 R=B TC=P Q FC Vc Q其中：R為利潤，B為銷售收入，P為銷售價格，Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量，TC為總成本， FC為固定成本，Vc為單位 變動成本。 （二）項目安全率 f=（Q Q* ）/Q 100%f10% 10%15%15%25%25%30% 30%狀態(tài)危險需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全盈虧平衡點，盈虧平衡點，又稱保本點，是指

8、開發(fā)項目的利潤為零時的指標(biāo)。 令R=B TC=P Q FC Vc Q=0，則有 Q*=FC/（P Vc） 盈虧平衡點銷售量 R*= P Q* 盈虧平衡點銷售額三、敏感性分析（一）敏感性分析敏感性分析的概念 又叫敏感度分析，就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化幅度，了解項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對于項目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項目達到預(yù)期目標(biāo)。1、選擇要分析的不確定性因素v售價和租金v開發(fā)成本v開發(fā)周期v空置率和空置期v貸款利率和貸款額2、選定分析所用的評價指標(biāo)5、提出控制敏感性因素的

9、建議4、判定敏感性因素3、計算不確定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況（二）敏感性分析的步驟3、單因素敏感性分析例：某一開發(fā)項目投資基本方案如下，其中Ic=10%影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用 壽命期（年）估計值2000600350201）選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評價指標(biāo)3）計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則：NPV=2000+（600 350）（P/A，I，n） = 2000+（600 350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（萬元）4）確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20

10、%，并計算變動后的評價指標(biāo)值。期初投資的敏感性分析期初投資變動幅度20%10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4 71.6 271.6租賃收入變動幅度20%10%0+10%+20%NPV893.23 382.42 128.4 639.22 1150.03租賃收入的敏感性分析經(jīng)營費用變動幅度20%10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4 169.58 467.55經(jīng)營費用的敏感性分析作出敏感性曲線圖：128.4投資經(jīng)營費用價格（收入）5、排序并確定敏感性因素價格（收入）經(jīng)營費用期初投資6、提出控制方案二、概率分析例：某房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量如表1，根

11、據(jù)經(jīng)驗和預(yù)測，開發(fā)成本和銷售收入為需要分析的兩個不確定性因素，各自可能發(fā)生的概率如表2，取Ic=10%，試計算項目的財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值、財務(wù)凈現(xiàn)值等于零的概率和凈現(xiàn)值大于1000萬元的累計概率。表1 單位：萬元年年01234投資與開發(fā)成本投資與開發(fā)成本120036003600銷售收入銷售收入7000 6200凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量1200 3600 3600 7000 6200概率概率 變幅變幅變動因素變動因素15%0+15%銷售收入銷售收入0.40.40.2投資與開發(fā)成本投資與開發(fā)成本0.20.50.3表212345678開發(fā)成開發(fā)成本變動本變動趨勢趨勢概率概率1銷售收入銷售收入變動趨勢變動趨

12、勢概率概率2狀態(tài)狀態(tài)概率概率Pi（23）財務(wù)凈現(xiàn)財務(wù)凈現(xiàn)值值PNPViPNPVi Pi+15%0.3+15%0.2A0.062923.09177.7800.4B0.121499.01179.8815%0.4C0.1274.938.9900.5+15%0.2D0.13965.90396.5900.4E0.22541.82508.3615%0.4F0.21117.74223.5515%0.2+15%0.2G0.045008.71200.3500.4H0.083584.63286.7715%0.4I0.082160.55172.84合計112155.11P（FNPV0）=1-P（0）=1P（FNPV

13、1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88第四節(jié) 國民經(jīng)濟評價一、國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別 經(jīng)濟目標(biāo)、價值尺度、折現(xiàn)率、匯率不同項目項目財務(wù)評價財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價目標(biāo)目標(biāo)利潤最大化利潤最大化國民經(jīng)濟效益最大化國民經(jīng)濟效益最大化出發(fā)點出發(fā)點經(jīng)營項目的開發(fā)商經(jīng)營項目的開發(fā)商國民經(jīng)濟國民經(jīng)濟價格價格現(xiàn)行價格現(xiàn)行價格影子價格（包括影子工影子價格（包括影子工資和影子匯率）資和影子匯率）折現(xiàn)率折現(xiàn)率基準(zhǔn)收益率或期望收益率基準(zhǔn)收益率或期望收益率社會折現(xiàn)率社會折現(xiàn)率外部費用和外部效益外部費用和外部效益不考慮不考慮考慮考慮計算指標(biāo)計算指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)國民經(jīng)濟評價指標(biāo)國民經(jīng)濟評價指標(biāo)二、國民經(jīng)濟評價的基本步驟Step 3效益和費用范圍的調(diào)整Step 2Step 1效益、費用數(shù)值的調(diào)整編制表格并計算評價指標(biāo)第五節(jié) 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價 一、環(huán)