第六章假設(shè)開(kāi)發(fā)法1

1、第六章第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法講課內(nèi)容v假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念v理論依據(jù)理論依據(jù)v特點(diǎn)與適用范圍特點(diǎn)與適用范圍v計(jì)算公式計(jì)算公式v估價(jià)步驟估價(jià)步驟v實(shí)例實(shí)例 含義:假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常的開(kāi)發(fā)成本(如造地費(fèi)、建筑物建造費(fèi)等)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法、倒算法、殘余法或余值法。n運(yùn)用剩余法估價(jià)的效果如何，除了對(duì)剩余法本身的運(yùn)用技運(yùn)用剩余法估價(jià)的效果如何，除了對(duì)剩余法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要求有一個(gè)巧掌握得如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的社會(huì)經(jīng)

2、濟(jì)環(huán)境： 要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； 要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)； 要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)； 要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；費(fèi)清單； 要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給( (出讓出讓) )計(jì)劃。計(jì)劃。n如果這些條件不具備，在運(yùn)用剩余法時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)如果這些條件不具備，在運(yùn)用剩余法時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的

3、客觀方面，更摻入了許多人為的主觀變測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，更摻入了許多人為的主觀變化因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)化因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、稅費(fèi)等的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、稅費(fèi)等的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。難。常用的一個(gè)具體計(jì)算公式是常用的一個(gè)具體計(jì)算公式是:待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本成本管理費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息投資利息銷(xiāo)售銷(xiāo)售稅費(fèi)稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 適用于在生地上建成房屋的公式

4、：適用于在生地上建成房屋的公式： 生地價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格生地價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格由生地建成房由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 生地價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)格生地價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)格由生地開(kāi)發(fā)成熟由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)土土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n適用于在毛地上建成房屋的公式：n毛地價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的

5、房地產(chǎn)價(jià)格由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：n毛地價(jià)格熟地價(jià)格由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n熟地價(jià)格開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n在建工程價(jià)格續(xù)建完成后的工程價(jià)格續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n舊房?jī)r(jià)格裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)格裝修改造成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)裝修改造投資利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)六、剩余法估價(jià)的程序和方法根據(jù)剩余法估價(jià)的原

6、理和特點(diǎn)根據(jù)剩余法估價(jià)的原理和特點(diǎn), ,剩余法估價(jià)的程序如下剩余法估價(jià)的程序如下: :1.1.調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；2.2.確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；3.3.估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；4.4.估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；5.5.估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)；商應(yīng)得的利潤(rùn)；6.6.測(cè)算土地價(jià)格。測(cè)算土地價(jià)格。（1 1）弄清不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況 包括弄清不動(dòng)產(chǎn)的位置、坐落、區(qū)位條件，弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基

7、礎(chǔ)設(shè)施狀況、建筑基本情況等，主要是為估算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。（2）弄清政府的規(guī)劃限制 包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等，主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。（3）弄清土地權(quán)利狀況 包括弄清權(quán)利性質(zhì)( (目前均為使用權(quán)) )、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，主要是為預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格、租金等服務(wù)。n最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、建筑容積用途、建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣、規(guī)模、檔次率、覆蓋率、建筑式樣、規(guī)模、檔次等的等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃允確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)進(jìn)行。許的范圍內(nèi)進(jìn)行。n在

8、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇是要選擇最佳的用途最佳的用途。最佳用途的選擇，。最佳用途的選擇，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，究竟市場(chǎng)在項(xiàng)目建當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，究竟市場(chǎng)在項(xiàng)目建成后最需要什么類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)。成后最需要什么類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)。n自取得土地使用權(quán)至開(kāi)工建設(shè)自取得土地使用權(quán)至開(kāi)工建設(shè)n自開(kāi)工建設(shè)至建設(shè)竣工自開(kāi)工建設(shè)至建設(shè)竣工n自工程竣工至租售完畢自工程竣工至租售完畢n開(kāi)發(fā)建設(shè)期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。通常參考各地的工期定額指標(biāo)，可采用比較法，即根據(jù)其他相同類(lèi)型、同等規(guī)模的類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有的正常開(kāi)發(fā)期來(lái)估

9、計(jì)確定，開(kāi)發(fā)前期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)；開(kāi)發(fā)建設(shè)期則可能因現(xiàn)實(shí)中的一些特殊因素的影響而延長(zhǎng)。n確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等的投入，利息的負(fù)擔(dān)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)、租金，以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算。 對(duì)于出售的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類(lèi)用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格( (總開(kāi)發(fā)價(jià)值) )，并考慮類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。 對(duì)于出租的不動(dòng)產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的確定，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類(lèi)用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和

10、裝修條件下的不動(dòng)產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益法將出租純收益還原為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格。 具體確定時(shí)需要估算以下幾個(gè)要素：n單位建筑面積月租金或年租金；單位建筑面積月租金或年租金；n不動(dòng)產(chǎn)出租費(fèi)用水平；不動(dòng)產(chǎn)出租費(fèi)用水平；n不動(dòng)產(chǎn)還原利率；不動(dòng)產(chǎn)還原利率；n可出租的凈面積可出租的凈面積。（1 1）估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)n開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采用比較法來(lái)推算，即通過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑當(dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用來(lái)推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。（2 2）估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用n專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括建

11、筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)算師的工程概預(yù)算費(fèi)用等，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。(3(3)估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)n為保證估價(jià)結(jié)果的安全性，往往預(yù)備有不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的2 2一5 5。1)1 ()1 (mmmrPPmrPPPFin從理論上講，動(dòng)態(tài)估價(jià)即現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式估算的結(jié)果精確，但比較復(fù)雜；計(jì)息方式估算的結(jié)果粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)閯?dòng)態(tài)估價(jià)需要做到下列3 3點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)期和租售期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確； 各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確； 各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。n盡管如此，估價(jià)中宜采用動(dòng)態(tài)方式( (現(xiàn)金流量

12、折現(xiàn)方式) )，在難以采用動(dòng)態(tài)方式時(shí)可采用靜態(tài)方式( (計(jì)息方式) )。1-2層為商店，建筑面積為10000 m2，99年售價(jià)4500元/ m2 3-14層為住宅，建筑面積為60000 m2,99年售價(jià)2500元/ m296 第一年 第二年 第三年 99（4）開(kāi)發(fā)費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)： 總建筑費(fèi)：5000萬(wàn)元； 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)的8；銷(xiāo)售費(fèi)用，為樓價(jià)的3；稅費(fèi)，為樓價(jià)的6（建成出售時(shí)所需支付的費(fèi)用）；年利息率，為15；投資利潤(rùn)率：為25。（5）求取地價(jià)地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) （2）利用方式： 2 0 50 30 假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)例3分析題目給出的條件：（1）待估對(duì)象情況：1996年10月出售，土地總面積10000 m2。（3）建設(shè)期：3年，1999年10月建成。15 . 0033%)151 (0%2%)151 (0%5%)151 (30%)151 (6