房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)整體開發(fā)流程簡析講師：尹利華目 錄一、一、 房地產(chǎn)發(fā)展歷程房地產(chǎn)發(fā)展歷程二、二、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識三、三、 房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)概述四、四、 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程Research Page 219791991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段深圳、廣州搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，深圳、廣州搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)。沒有商品房開發(fā)。事業(yè)單位、企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配，包括政府事業(yè)單位、企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)

2、市場。造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。試點比較成功后，小范圍的開始試點開發(fā)。試點比較成功后，小范圍的開始試點開發(fā)。19921992年鄧小平同志南巡深圳，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，開發(fā)區(qū)的經(jīng)年鄧小平同志南巡深圳，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值得向全國推廣，吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角。驗值得向全國推廣，吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角。沿海城市開始展開，但時間不長，海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴(yán)重的泡沿海城市開始展開，但時間不長，海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴(yán)重的泡沫。沫。一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程Research Page 319781991199920072010第二階段：探索階段：炒作與調(diào)整1993年朱

3、镕基海南視察，發(fā)現(xiàn)土地市場迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。停止銀行貸款，銀根收緊使房地產(chǎn)市場遭到重創(chuàng)。1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。Research Page 4房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：住房制度、居民收入水平提高，商品房成為新的消費熱點。1998以后，住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 Research Page 5房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段1978199119992007今第四階段：2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來

4、出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2010年 國務(wù)院發(fā)布“新國十條”2011年 “新國八條”2013年 “新國五條”類別類別代號代號類別名稱（代表顏色）類別名稱（代表顏色）范范 圍圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E） W物流倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)

5、施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地1.1.用地類術(shù)語用地類術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：樓面地價土地總價格建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地

6、價土地單價容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低按照可售建筑面積的單方土地成本。例如：一塊地每畝500萬，容積率為2.5，請計算一下此地塊的可售樓面地價是多少？500500萬萬/666.7/2.5=2999.8/666.7/2.5=2999.8元元/ /平方米平方米2.2.土地交易術(shù)語土地交易術(shù)語溢價率溢價率（土地拍賣或是掛牌成交價土地掛牌或是拍賣起始價）/土地掛牌或是拍賣起始價*100%3.3.建筑術(shù)語建筑術(shù)語建筑用地面積 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加

7、以控制。 總建筑面積 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆蓋率建筑密度（建筑覆蓋率 ） 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。道路紅線 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中

8、常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 用地紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 低層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。多層建筑 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高層建筑 高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 小高層建筑（非規(guī)范性） 介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于1

9、6米。4. 4. 報批及配套術(shù)語報批及配套術(shù)語一書五證 “一書”指：選址意見書；“五證”分別指：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的

10、法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。商品房預(yù)銷售許可證商品房預(yù)銷售許可證商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源需要整合的資源品牌品牌勞動力勞動力 土地土地

11、 專業(yè)人員專業(yè)人員 經(jīng)驗經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公城市基礎(chǔ)、公用用 配套設(shè)施配套設(shè)施建筑材料建筑材料 資金資金房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義：房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義：通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。三、開發(fā)概述土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p 房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向

12、開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！p前期前期( (決策期決策期) )由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在決策重在決策( (大局已定大局已定) )； 中期中期( (實施期實施期) )由施工圖設(shè)計到入伙由施工圖設(shè)計到入伙重在執(zhí)行；重在執(zhí)行； 后期后期( (運營期運營期) )入伙后到房屋拆除入伙后到房屋拆除重在服務(wù)重在服務(wù), ,重在總結(jié)反饋。重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角看樓看樓決策決策簽約簽約等待等待收樓收樓收拾收拾喬遷喬遷比較比較居住居住發(fā)展商發(fā)展商物業(yè)管理物業(yè)管理p企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程p客戶視角的房地產(chǎn)流程客戶

13、視角的房地產(chǎn)流程項目論證項目論證產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃營銷策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工管理施工管理產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)銷售實現(xiàn)銷售實現(xiàn)建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五書八證五書八證”的取得來貫穿的取得來貫穿商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證建建設(shè)設(shè)用用地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)證證書書選選址址意意見見書書建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證建建筑筑類類建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證市市政政類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)證證書書

14、港港澳澳臺臺僑僑外外資資企企業(yè)業(yè)批批準(zhǔn)準(zhǔn)證證書書住住宅宅質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書住住宅宅使使用用說說明明書書一一二二三三四四五五七七六六十四十四十三十三十二十二十一十一十十八八九九整體開發(fā)流程項項目目啟啟動動國國有有土土地地使使用用證證建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證總總平平圖圖規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計完完成成方方案案設(shè)設(shè)計計完完成成( (方方案案評評審審會）會）方方案案圖圖報報建建樁樁基基施施工工圖圖完完成成主主體體施施工工圖圖完完成成建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證精裝精裝交樓交樓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)施工施工圖及圖及材料材料定板定板項項目目開開工工施施工工許許可可證證主體主體開工開工預(yù)預(yù)售售證證開開盤盤主

15、主體體封封頂頂竣竣工工驗驗收收入入伙伙四、開發(fā)流程p項目啟動會項目啟動會（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；p國有土地使用證國有土地使用證( (指國有土地使用證的簽發(fā)時間指國有土地使用證的簽發(fā)時間) )；p建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；p總平圖規(guī)劃設(shè)計完成總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；p方案設(shè)計完成方案設(shè)計完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間）；（指方

16、案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間）；p方案圖報建方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；p樁基施工圖完成樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；p主體施工圖完成主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；p建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；p精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施

17、工的施工圖完成時間）；（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；p項目開工項目開工（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；p施工許可證施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；（指施工許可證的簽發(fā)時間）； p主體開工主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；p預(yù)售證預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）； p開盤開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；p主體

18、封頂主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）； p竣工驗收竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；p入伙入伙（指第一批辦理集中交付的時間（指第一批辦理集中交付的時間, ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付企業(yè)獲得土地的方式企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：行政命令式：劃撥劃撥/ /協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、

19、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。地分配基本上是控制在政府手里。資本市場資本市場: 1、投資參股投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司; ; 2、土地收購?fù)恋厥召彛褐苯邮召彨@得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費得稅、印花稅、契稅等稅費; ; 3、收購有土地的公司收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，為了避免繳納契稅與

20、營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場土地市場： 通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自20022002年年7 7月以來，獲取土地的主月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以要方式

21、。通常的情況下是以“價高者得價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？p市場未來預(yù)期；市場未來預(yù)期；p項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；p規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)；p企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；p競爭對手的情況分析。競爭對手的情況分析。各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p開發(fā)部：收集土地信息開發(fā)部：收集土地信息項目可研報告（集團(tuán)）

22、項目可研報告（集團(tuán)）項目投資決策（董事項目投資決策（董事會）會）項目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購）項目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）成交確認(rèn)書移交給項目公司。成交確認(rèn)書移交給項目公司。p營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。p設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。p工程部：現(xiàn)場踏勘。工程部：現(xiàn)場踏勘。p財務(wù)部：投資收益、初步財務(wù)部：投資收益、初步籌資籌資方案。方案。p成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算

23、） 關(guān)鍵要素：項目可研報告。關(guān)鍵要素：項目可研報告。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。p決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進(jìn)度。決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進(jìn)度。p決策人力：團(tuán)隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門。決策人力：團(tuán)隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門。地產(chǎn)項目開

24、發(fā)三大核心要素：錢、地、人！地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理項目定位決策三大要素項目定位決策三大要素p 定位定位項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！p 定案定案總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！p 定價定價銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證開發(fā)部：建設(shè)規(guī)

25、劃許可證國有土地使用證。國有土地使用證。p營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案）。案）。p設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書概念設(shè)計深化方案。概念設(shè)計深化方案。p工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。p財務(wù)部：概念版投資收益。財務(wù)部：概念版投資收益。p成本部：可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）成本部：可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算） 關(guān)鍵要素：項目策劃書、概念設(shè)計深化方案。關(guān)鍵要素：項目策劃書、概念設(shè)計深化方案。土地獲取土地獲取定位決策

26、定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期實施方案實施方案施工圖施工圖設(shè)計前期設(shè)計前期土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付包含的主要設(shè)計階段：包含的主要設(shè)計階段：p概念設(shè)計：大概概念設(shè)計：大概6 6周；周；p詳規(guī)設(shè)計：大概詳規(guī)設(shè)計：大概6 6周；周；p單體方案：大概單體方案：大概1212周；周；p擴(kuò)初方案：大概擴(kuò)初方案：大概6 6周；周；p施工

27、圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概1010周；周；p景觀設(shè)計：大概景觀設(shè)計：大概5-65-6周；周；p樣板房及會所設(shè)計：大概樣板房及會所設(shè)計：大概4 4周。周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。常見的問題：常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p詳規(guī)報建詳規(guī)報建p方案報建方案報建p初步設(shè)計報建初步設(shè)計

28、報建p施工圖報建施工圖報建p開工時間開工時間p開盤時間開盤時間設(shè)計控制點設(shè)計控制點項目重要節(jié)點項目重要節(jié)點p概念設(shè)計研究概念設(shè)計研究p區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論p規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計p區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會p區(qū)域單體確認(rèn)區(qū)域單體確認(rèn)p實施方案完成實施方案完成p基礎(chǔ)施工圖基礎(chǔ)施工圖p全套施工圖完成全套施工圖完成p景觀設(shè)計景觀設(shè)計p銷售包裝設(shè)計銷售包裝設(shè)計方案文本中，最重要兩張圖方案文本中，最重要兩張圖項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交

29、付入伙交付最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：時間進(jìn)度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計p規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；p規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。的成果，而非作品。各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證。施工許可

30、證。p營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。p設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）景觀景觀方案評審方案評審初步設(shè)計成果初步設(shè)計成果建筑施工圖建筑施工圖正式施工圖。正式施工圖。p工程部：地質(zhì)初堪工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護(hù)土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工?；A(chǔ)施工。p財務(wù)部：方案版投資收益。財務(wù)部：方案版投資收益。p成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）p

31、客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案?？头?、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付關(guān)注風(fēng)險點：關(guān)注風(fēng)險點：p 工程部、開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！p 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)

32、注交樓標(biāo)準(zhǔn)！p 設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！p 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付開發(fā)辦開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊項目手冊經(jīng)發(fā)局經(jīng)發(fā)局固定資產(chǎn)投資計劃固定資產(chǎn)投資計劃項目立項項目立項規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評估土地測量、評估國土資源局國土資源局國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報批土地確認(rèn)、報批

33、土地交易土地交易開發(fā)辦開發(fā)辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊消防支隊環(huán)保局環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費基礎(chǔ)設(shè)施牌套費開發(fā)管理費開發(fā)管理費人防異地建設(shè)費人防異地建設(shè)費墻改基金墻改基金環(huán)境評估及排污費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批方案審批規(guī)劃局規(guī)劃局中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書質(zhì)檢站質(zhì)檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安全許可安全許可定額鑒別定額鑒別勞保統(tǒng)籌勞保統(tǒng)籌散水押金散水押金質(zhì)檢委托質(zhì)檢委托城管大隊城管大隊執(zhí)法大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局規(guī)劃局開發(fā)辦開發(fā)辦建設(shè)局建設(shè)局施工許可證施工許可證預(yù)售許可證預(yù)售許可證放線管理放線管理土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計

34、產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付如何加快項目報批報建進(jìn)程？如何加快項目報批報建進(jìn)程？p內(nèi)部控制：內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；p現(xiàn)場配合：現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；p外部協(xié)調(diào)：外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；工作協(xié)調(diào)；p合作方的協(xié)調(diào)：合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報

35、建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。門）。如何處理無證施工？如何處理無證施工？1 1、技術(shù)處理、技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？2 2、協(xié)調(diào)關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系城管和質(zhì)監(jiān)站是主要查處的單位，和城管及質(zhì)監(jiān)站關(guān)系好可避免很多麻煩。3 3、處理技巧、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申請，考慮天氣及形象影響等因素。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售

36、推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付工程建設(shè)的相關(guān)知識工程建設(shè)的相關(guān)知識1：p工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；p整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；p建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；p項目施工周期（合理進(jìn)度）：項目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：多層及低密度：912912個月；個月；小高層：小高層：1 1年半；年半；高層建筑：高層建筑：2

37、 2年到兩年半；年到兩年半；p施工組織次序：施工組織次序：基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區(qū)管線園區(qū)管線景觀施工景觀施工竣工驗收?？⒐を炇?。 土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付工程建設(shè)的相關(guān)知識工程建設(shè)的相關(guān)知識2：p影響工程造價的主要因素：影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加

38、減；施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：抗震等級：6 6級、級、7 7級、級、8 8級；級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。景觀環(huán)境造價。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付 配套工作配套工作n后九通：雨水，污水，自來水，供電，燃?xì)?，通信，有線電視，路燈，后九通：雨水，污水，自來水，供電，

39、燃?xì)猓ㄐ?，有線電視，路燈，智能化。智能化。n基本流程：管線規(guī)劃設(shè)計基本流程：管線規(guī)劃設(shè)計 管線協(xié)調(diào)會管線協(xié)調(diào)會 專業(yè)管線設(shè)計委托專業(yè)管線設(shè)計委托 合同繳費合同繳費 專業(yè)管線設(shè)計專業(yè)管線設(shè)計 ，出圖，出圖 進(jìn)場施工進(jìn)場施工 竣工驗收竣工驗收 專項意見專項意見 n關(guān)鍵要點：管線管位協(xié)調(diào)關(guān)鍵要點：管線管位協(xié)調(diào) 各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。p營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。p設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售的設(shè)計輸入（合設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排?/p>

40、）、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。p工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。p財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）p成本部：項目動態(tài)成本。成本部：項目動態(tài)成本。分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）永久水電、燃?xì)狻X合金門窗、幕墻、精裝修等）p客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開

41、放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。標(biāo)。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付關(guān)鍵要點：關(guān)鍵要點：p質(zhì)量控制！質(zhì)量控制！p進(jìn)度控制！進(jìn)度控制！p成本控制！成本控制！p協(xié)調(diào)管理！協(xié)調(diào)管理！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付售前階段售前階段售中階段售中階段售后階段售后階段市場、客戶、產(chǎn)品市場、客戶、產(chǎn)品客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷風(fēng)險控制風(fēng)險控制策劃咨詢、代理公司策劃咨詢、代理公司銷售代理、廣告代理、媒體銷售代理、廣告代理、媒體律師、銀行、房管部門律師、銀行、房管部門三個階段三個階段p組建銷售團(tuán)隊；組建銷售團(tuán)隊； （銷