產業(yè)地產運營模式研究PPT課件

1、Centaline Consultants本報告僅供部門內部使用。在獲得中原地產深圳顧問事業(yè)部書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。產業(yè)地產運營模式研究產業(yè)地產運營模式研究3 32 21 1產業(yè)地產運營模式概況產業(yè)地產運營模式概況產業(yè)地產運營模式的核心要素產業(yè)地產運營模式的核心要素產業(yè)地產運營模式案例研究產業(yè)地產運營模式案例研究4 4團隊操作項目附件團隊操作項目附件產業(yè)地產產業(yè)地產運營模式運營模式符合開發(fā)商背景及其發(fā)展目標符合開發(fā)商背景及其發(fā)展目標提供提供產業(yè)發(fā)展平臺的整體開發(fā)和持續(xù)運營的解決方案產業(yè)發(fā)展平臺的整體開發(fā)和持續(xù)運營的解決方案，實現從投，實現從投資選址、產品定

2、位、規(guī)劃設計、建設施工、招商推廣和運營服務資選址、產品定位、規(guī)劃設計、建設施工、招商推廣和運營服務的全程管理和控制的全程管理和控制從工業(yè)地產到產業(yè)地產，就是從建造廠房寫字樓到在從工業(yè)地產到產業(yè)地產，就是從建造廠房寫字樓到在園區(qū)中園區(qū)中強調產業(yè)運營和產業(yè)服務強調產業(yè)運營和產業(yè)服務產業(yè)地產商要做空間服務商、時間合伙人產業(yè)地產商要做空間服務商、時間合伙人；產業(yè)地產不；產業(yè)地產不僅要提供空間服務，更要在企業(yè)發(fā)展的各個時間段充當僅要提供空間服務，更要在企業(yè)發(fā)展的各個時間段充當同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長，讓企業(yè)在每個同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長，讓企業(yè)在每個發(fā)展階段都如魚得水發(fā)展階段都如魚得

3、水產業(yè)地產運營的實質是資本運作產業(yè)地產運營的實質是資本運作，是通過職業(yè)經理人的專業(yè)能力成是通過職業(yè)經理人的專業(yè)能力成功運營一個產業(yè)地產項目，由此產生未來可持續(xù)增長的現金流后，功運營一個產業(yè)地產項目，由此產生未來可持續(xù)增長的現金流后，在中長期內對項目的資本退出、再融資、轉基金持有或在中長期內對項目的資本退出、再融資、轉基金持有或REITs上市上市等資本運作等資本運作產業(yè)地產的運營模式是什么？聽聽別人怎么說產業(yè)地產的運營模式是什么？聽聽別人怎么說Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010產業(yè)地產的運營模式涵蓋了從前期準備到后期產業(yè)

4、運作、產業(yè)服務平臺落地的產業(yè)地產的運營模式涵蓋了從前期準備到后期產業(yè)運作、產業(yè)服務平臺落地的全流程，產業(yè)地產商通過產業(yè)運營和多元化產業(yè)服務獲取持續(xù)增長的收益全流程，產業(yè)地產商通過產業(yè)運營和多元化產業(yè)服務獲取持續(xù)增長的收益前期準備前期準備工程建設工程建設園區(qū)綜合服園區(qū)綜合服務建設務建設招商引資招商引資搭建服務平搭建服務平臺臺Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010產業(yè)地產運營模式產業(yè)地產運營模式產業(yè)地產運營模式的分類：產業(yè)地產運營模式的分類：3 32 21 1產業(yè)地產運營模式概況產業(yè)地產運營模式概況產業(yè)地產運營模式的核心要素產

5、業(yè)地產運營模式的核心要素產業(yè)地產運營模式及案例研究產業(yè)地產運營模式及案例研究4 4團隊操作項目附件團隊操作項目附件Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010Part 2.1Part 2.1區(qū)域運營模式區(qū)域運營模式華夏幸?；鶚I(yè)華夏幸?；鶚I(yè)Code of this report | 8華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于19981998年，是中國領先的產業(yè)新年，是中國領先的產業(yè)新城運營商，經過多年的產業(yè)發(fā)展和資本運作，公司的規(guī)模已經超城運營商，經過多年的產業(yè)發(fā)展和資本運作，公司的規(guī)模已經超過過1000100

6、0億元億元 公司簡介：公司簡介：華夏幸?；鶚I(yè)成立于 1998 年,擁有房地產開發(fā)經營業(yè)務一級資質,早前致力于河北省內的 城市住宅開發(fā) 運營模式轉變：運營模式轉變：2002 年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉型,目前已 形成“園區(qū)+地產”的獨特運營模式 主營業(yè)務：主營業(yè)務：在園區(qū)開發(fā)方面,公司主要業(yè)務內容包括對開發(fā)區(qū)域進 行前期規(guī)劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業(yè)發(fā)展服務 (招商引資服務)、物業(yè)管理、廠房建設租賃等。在房地產開發(fā)方面,公司目前已經形成以孔 雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產品系列 業(yè)務形態(tài)：華夏幸福強調“以產興城、以城帶產、產城融合

7、、城鄉(xiāng)一體”的開發(fā)理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產業(yè)新城，建設智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的幸福城市，創(chuàng)造出一條以人為本的新型城鎮(zhèn)化之路企業(yè)簡介企業(yè)簡介1 1Code of this report | 9華夏幸福操作的典型項目為固安產業(yè)新城（固安工業(yè)園）項目，華夏幸福操作的典型項目為固安產業(yè)新城（固安工業(yè)園）項目，由此形成公司由此形成公司“園區(qū)園區(qū)+ +地產地產”運營模式，成功實現了公司轉型運營模式，成功實現了公司轉型典型項目典型項目2 2華夏幸?；鶚I(yè)公司逐漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過與地方政府簽華夏幸?；鶚I(yè)公司逐漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權接管了

8、園區(qū)開發(fā)的所有事宜，訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從土地整理階段開始介入園區(qū)開發(fā)從土地整理階段開始介入園區(qū)開發(fā)土地運營土地運營模式模式3 3華夏幸?；鶚I(yè)采用華夏幸?；鶚I(yè)采用區(qū)域階段開發(fā)模式區(qū)域階段開發(fā)模式，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內基礎設施，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內基礎設施，逐步跟進園區(qū)開發(fā)和產業(yè)導入，區(qū)域繁榮后開展住宅、商業(yè)等傳逐步跟進園區(qū)開發(fā)和產業(yè)導入，區(qū)域繁榮后開展住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產業(yè)新城統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產業(yè)新城開發(fā)模式開發(fā)模式4 4Code of this report | 10針對中小型企業(yè)，園區(qū)內有一定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企針對中小型

9、企業(yè)，園區(qū)內有一定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企業(yè)入駐；針對大型企業(yè)或是對企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可業(yè)入駐；針對大型企業(yè)或是對企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可以出讓一部分土地給企業(yè)自行建設以出讓一部分土地給企業(yè)自行建設招商引資招商引資（1/21/2）5 5完善了自身的客戶資源管理系統(tǒng)，孕育了一批完善了自身的客戶資源管理系統(tǒng)，孕育了一批500500余人的專業(yè)招余人的專業(yè)招商引資團隊，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產業(yè)商引資團隊，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產業(yè)鏈，保證了固安工業(yè)園招商的成功鏈，保證了固安工業(yè)園招商的成功招商引資招商引資（2/22/2）工業(yè)園運營商與政府的盈利緊密掛

10、鉤，形成政企雙向利益鏈，相工業(yè)園運營商與政府的盈利緊密掛鉤，形成政企雙向利益鏈，相互聯動，保證各個階段內企業(yè)均能實現收入，保證業(yè)務結構實現互聯動，保證各個階段內企業(yè)均能實現收入，保證業(yè)務結構實現短中長期收益與現金流平衡發(fā)展短中長期收益與現金流平衡發(fā)展盈利模式盈利模式6 6Code of this report | 11目前固安工業(yè)園園區(qū)投資服務部下設目前固安工業(yè)園園區(qū)投資服務部下設 24 24 小時服務指揮中心，小時服務指揮中心，24 24 小時全天候提供小時全天候提供 “ “全程無憂管家式服務全程無憂管家式服務”，多樣化的服務解決了，多樣化的服務解決了各類型企業(yè)的入駐難題各類型企業(yè)的入駐難題

11、產業(yè)服務產業(yè)服務7 7產業(yè)地產涉及較大規(guī)模的資本流動，為避免公司受制于資本短缺產業(yè)地產涉及較大規(guī)模的資本流動，為避免公司受制于資本短缺和融資成本過高的桎梏，華夏幸?；鶚I(yè)積極謀求多樣化的融資手和融資成本過高的桎梏，華夏幸福基業(yè)積極謀求多樣化的融資手段，保證項目資金鏈的良好運作段，保證項目資金鏈的良好運作資本運作資本運作8 8企業(yè)上市企業(yè)上市債權融資債權融資股權融資股權融資Code of this report | 12華夏幸?；鶚I(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：華夏幸?；鶚I(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方值得借鑒的地方難以復制的地方難以復制的地方良好的委托運營模式，保證了企業(yè)的利益

12、，降低了政府的投資風險，實現政企雙贏具有遠見的區(qū)域運營規(guī)劃，為企業(yè)在區(qū)域內的進一步發(fā)展鋪路，形成了區(qū)域獨占優(yōu)勢充分調用多種形式的資本運作手段，采用多元融資方式，降低了資金成本，保證了運營初期的投入具備較強的政府資源，通過政府層面保證企業(yè)可以在運營初期就在區(qū)域內占據土地等方面的優(yōu)勢公司豐富的資本儲備；能夠保證墊付運營園區(qū)初期的土地整備、基礎設施建設的高額投入高端專業(yè)化運作；在運營過程中的開發(fā)、招商等環(huán)節(jié)都能高效、低成本的實現公司目標產業(yè)地產的運營需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司發(fā)展、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃基礎，后續(xù)運營產業(yè)地產的產業(yè)地產的運營需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司發(fā)展、園區(qū)發(fā)

13、展規(guī)劃基礎，后續(xù)運營產業(yè)地產的時候，需要通盤考慮運營鏈的各個環(huán)節(jié)，突出運營商自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，以實現成功開發(fā)時候，需要通盤考慮運營鏈的各個環(huán)節(jié)，突出運營商自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，以實現成功開發(fā)Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010Part 2.2Part 2.2自主開發(fā)持續(xù)運營模式自主開發(fā)持續(xù)運營模式聯東聯東U U谷谷聯東集團中國產業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商作為產業(yè)地產的定義者和引領者，聯東作為產業(yè)地產的定義者和引領者，聯東u u谷是如何運營的？谷是如何運營的？Code of this report | 15聯東自主開發(fā)，以

14、持續(xù)經營和持有增值模式對產業(yè)園區(qū)進行運營聯東自主開發(fā)，以持續(xù)經營和持有增值模式對產業(yè)園區(qū)進行運營自主開發(fā)持續(xù)經營模式：自主開發(fā)持續(xù)經營模式：在當地產業(yè)園中拿一塊有一定規(guī)模的土地，進行整體開發(fā)和招商，以總部辦公、研在當地產業(yè)園中拿一塊有一定規(guī)模的土地，進行整體開發(fā)和招商，以總部辦公、研發(fā)中試、生產廠房等產業(yè)載體，吸引企業(yè)入駐辦公和生產經營，并圍繞企業(yè)需求提供一系列的配套及增值服務，發(fā)中試、生產廠房等產業(yè)載體，吸引企業(yè)入駐辦公和生產經營，并圍繞企業(yè)需求提供一系列的配套及增值服務，進行進行持續(xù)經營和持有增值持續(xù)經營和持有增值復合多元復合多元產品服務持續(xù)升級、產品服務持續(xù)升級、區(qū)域內最優(yōu)秀的作品區(qū)域內

15、最優(yōu)秀的作品聚合多功能聚合多功能滿足多需求滿足多需求大體量、大規(guī)模、大體量、大規(guī)模、資源聚合資源聚合租售運營并舉，持租售運營并舉，持續(xù)經營、持有增值續(xù)經營、持有增值全鏈條解決方案，全鏈條解決方案，涵蓋從定位至運營服涵蓋從定位至運營服務全案管理務全案管理引領升級引領升級Code of this report | 16政府給予聯東更多的優(yōu)惠政策和扶持，聯東則以自身的實力解決政府給予聯東更多的優(yōu)惠政策和扶持，聯東則以自身的實力解決政府面臨的問題，實現雙贏政府面臨的問題，實現雙贏政企聯合政企聯合1 1政府角色政府角色核心核心政府角色政府角色事實上，相當于聯東的進入為政府解決了許多問題，相應的政府會給予

16、更多的政策與優(yōu)惠事實上，相當于聯東的進入為政府解決了許多問題，相應的政府會給予更多的政策與優(yōu)惠聯東通過對客戶進行三層級分類，以微笑曲線的兩端為切入點，聯東通過對客戶進行三層級分類，以微笑曲線的兩端為切入點，對產業(yè)類型進行劃分和整合，并結合不同城市區(qū)域的經濟和區(qū)位對產業(yè)類型進行劃分和整合，并結合不同城市區(qū)域的經濟和區(qū)位特征進行組合，形成匹配客戶需求的產業(yè)線特征進行組合，形成匹配客戶需求的產業(yè)線客戶需求客戶需求精準定位精準定位2 2基于客戶基于客戶土地土地產品的三角關系，在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產品產品的三角關系，在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產品Code of this

17、 report | 17聯東基于標準化產業(yè)魔方理念，構建出產業(yè)綜合體集總部綜合體聯東基于標準化產業(yè)魔方理念，構建出產業(yè)綜合體集總部綜合體兩條標準化產品線，為不同的客戶提供適合的產業(yè)載體兩條標準化產品線，為不同的客戶提供適合的產業(yè)載體產品構成產品構成3 3企業(yè)數量擴展：企業(yè)數量擴展：聯東聯東u u谷以精準化招商模式為核心理念，進行客戶谷以精準化招商模式為核心理念，進行客戶資源整合與延伸，強化招商能力資源整合與延伸，強化招商能力精準招商精準招商（1/2）4 4企業(yè)質量把控：企業(yè)質量把控：多方式結合，延遲產證發(fā)放以控制入園企業(yè)質量多方式結合，延遲產證發(fā)放以控制入園企業(yè)質量精準招商精準招商（2/2）C

18、ode of this report | 18基礎服務基礎服務增值服務增值服務定制服務定制服務搭建集基礎服務、增值服務和定制服務的多維產業(yè)發(fā)展運營服務搭建集基礎服務、增值服務和定制服務的多維產業(yè)發(fā)展運營服務平臺，建立首席服務執(zhí)行員制，達到快速反應快速服務的效果平臺，建立首席服務執(zhí)行員制，達到快速反應快速服務的效果服務平臺服務平臺5 5Code of this report | 19前期以租售收益為主，后期轉向運營收益，包括物業(yè)服務費、廣前期以租售收益為主，后期轉向運營收益，包括物業(yè)服務費、廣告運營收益、企業(yè)服務收益、投資園區(qū)企業(yè)收益等告運營收益、企業(yè)服務收益、投資園區(qū)企業(yè)收益等盈利模式盈利模式

19、6 6Code of this report | 20產業(yè)地產聚合產業(yè)地產聚合U模式模式 精準的客戶定位與產品組合精準的客戶定位與產品組合 專業(yè)產品研發(fā)設計專業(yè)產品研發(fā)設計 成熟的招商模式成熟的招商模式 完善的增值服務體系完善的增值服務體系優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 地塊要求高，不是所有城市都適合進駐地塊要求高，不是所有城市都適合進駐 資金回現慢資金回現慢 產品標準化與市場差異化的博弈產品標準化與市場差異化的博弈劣勢分析劣勢分析聯東聯東U U谷自主開發(fā)持續(xù)運營模式帶給我們的思考：谷自主開發(fā)持續(xù)運營模式帶給我們的思考：Code of this report | 21Part 2.3Part 2.3第三方運

20、營模式第三方運營模式光谷聯合光谷聯合光谷聯合城市主題產業(yè)園建設解決方案提供商作為城市主題產業(yè)園建設解決方案提供商，光谷聯合是如何運營的？作為城市主題產業(yè)園建設解決方案提供商，光谷聯合是如何運營的？Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯合的核心競爭力是打造全方位的產業(yè)園設計、開發(fā)與運營光谷聯合的核心競爭力是打造全方位的產業(yè)園設計、開發(fā)與運營于一體的業(yè)務模式；已成功開發(fā)軟件園、金融港、研創(chuàng)中心和創(chuàng)于一體的業(yè)務模式；已成功開發(fā)軟件園、金融港、研創(chuàng)中心和創(chuàng)意天地四類主題產業(yè)園意天地四類主題產業(yè)園業(yè)務模式業(yè)務模式1 1主要業(yè)

21、務主要業(yè)務其他業(yè)務其他業(yè)務物業(yè)開發(fā)物業(yè)開發(fā)商業(yè)運營商業(yè)運營服務服務建造合同建造合同物業(yè)租賃物業(yè)租賃為第三方為第三方提供開發(fā)提供開發(fā)管理服務管理服務Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯合戰(zhàn)略產品大多選址在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩€富裕城市，光谷聯合戰(zhàn)略產品大多選址在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩€富裕城市，打造基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓打造基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇宇開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略2 2光谷聯合秉承四位一體的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃理念，以光谷聯合秉承四位一體的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃理念，以60%土

22、地建設產土地建設產業(yè)用房、業(yè)用房、30%土地建設公寓、土地建設公寓、10%土地建設商服設施的土地建設商服設施的“631”模式實現可復制的園區(qū)開發(fā)模式模式實現可復制的園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)模式3 3光谷聯合通過旗下光谷聯合通過旗下31家附屬公司實現縱向一體化的運營體系，以家附屬公司實現縱向一體化的運營體系，以獲取多種利潤來源及進行成本控制；以縱向一體化運營體系為客獲取多種利潤來源及進行成本控制；以縱向一體化運營體系為客戶量身定制物業(yè)，實現多元化和個性化產業(yè)園開發(fā)運營戶量身定制物業(yè)，實現多元化和個性化產業(yè)園開發(fā)運營運營體系運營體系4 4光谷聯合企業(yè)營業(yè)收入中，產業(yè)園收入占到總收入的光谷聯合企業(yè)營

23、業(yè)收入中，產業(yè)園收入占到總收入的70%以上；以上；產業(yè)園收益中，除園區(qū)物業(yè)租售收益外，還包括物業(yè)服務、廣告產業(yè)園收益中，除園區(qū)物業(yè)租售收益外，還包括物業(yè)服務、廣告運營、企業(yè)服務、人力資源服務等的運營收益運營、企業(yè)服務、人力資源服務等的運營收益 盈利模式盈利模式5 5Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯合在招商過程中，通過大規(guī)模定制物業(yè)降低市場風險；一光谷聯合在招商過程中，通過大規(guī)模定制物業(yè)降低市場風險；一對一營銷實現精準營銷；與政府聯手直接促進項目銷售與招商對一營銷實現精準營銷；與政府聯手直接促進項目銷售與招商招

24、商模式招商模式6 6以專而精的主題產業(yè)園開發(fā)模式實現精準的客戶定位，提高開發(fā)以專而精的主題產業(yè)園開發(fā)模式實現精準的客戶定位，提高開發(fā)成功率；以附屬公司提供全流程一站式服務的運作模式進行復制成功率；以附屬公司提供全流程一站式服務的運作模式進行復制，實現品牌輸出，實現品牌輸出品牌打造品牌打造7 7光谷聯合以第三方開發(fā)管理服務提供商為最大特色，有利于其為光谷聯合以第三方開發(fā)管理服務提供商為最大特色，有利于其為旗下產業(yè)園奠定開發(fā)基礎、鞏固與政府和領先企業(yè)的合作關系、旗下產業(yè)園奠定開發(fā)基礎、鞏固與政府和領先企業(yè)的合作關系、加強自身品牌影響力加強自身品牌影響力第三方運第三方運作模式價作模式價值點值點8 8

25、Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯合的第三方模式帶給我們的思考：光谷聯合的第三方模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方值得借鑒的地方難以復制的地方難以復制的地方完善縱向一體化的產業(yè)服務鏈條，為入園企業(yè)提完善縱向一體化的產業(yè)服務鏈條，為入園企業(yè)提供全方位服務；同時也有利于賺取多環(huán)節(jié)利潤和供全方位服務；同時也有利于賺取多環(huán)節(jié)利潤和控制成本控制成本前期進行精準客戶定位，根據目標企業(yè)的要求進前期進行精準客戶定位，根據目標企業(yè)的要求進行按需定制行按需定制為園區(qū)涉及的主要服務項目成立專門公司，既保為園區(qū)涉及的主要服務項目成立專

26、門公司，既保證了服務模式可復制到另一城市，同時該公司成證了服務模式可復制到另一城市，同時該公司成熟運作之后可成為獨立的利潤增長點熟運作之后可成為獨立的利潤增長點絕對硬的政企關系絕對硬的政企關系領域內強大的企業(yè)資源背景，以大中型企業(yè)為主領域內強大的企業(yè)資源背景，以大中型企業(yè)為主要客戶，前期進行洽談要客戶，前期進行洽談極致的縱向一體化運作，從開發(fā)建設到平臺服務極致的縱向一體化運作，從開發(fā)建設到平臺服務的服務鏈條都由地產商提供的服務鏈條都由地產商提供3 32 21 1產業(yè)地產運營模式概況產業(yè)地產運營模式概況運營模式小結及趨勢展望運營模式小結及趨勢展望產業(yè)地產運營模式及案例研究產業(yè)地產運營模式及案例研

27、究4 4產業(yè)地產操作項目附件產業(yè)地產操作項目附件Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Part 3.1Part 3.1運營模式小結運營模式小結Code of this report | 29產業(yè)地產運營要點：產業(yè)地產運營要點：上述案例可總結出產業(yè)地產運營要點：政企合作、需求定上述案例可總結出產業(yè)地產運營要點：政企合作、需求定位前置精準、專業(yè)化可復制度高的產品設計、成熟的招商模式、專業(yè)服務培育位前置精準、專業(yè)化可復制度高的產品設計、成熟的招商模式、專業(yè)服務培育、盈利實效性等、盈利實效性等成功的產業(yè)地產項目均包含政府、運營商

28、和企業(yè)三個主體的共同作用成功的產業(yè)地產項目均包含政府、運營商和企業(yè)三個主體的共同作用成功運營的產業(yè)地產業(yè)態(tài)組合會有一定標準成功運營的產業(yè)地產業(yè)態(tài)組合會有一定標準成功運營的產業(yè)地產會針對企業(yè)需求，構建涵蓋基礎服務、增值服務、定制服成功運營的產業(yè)地產會針對企業(yè)需求，構建涵蓋基礎服務、增值服務、定制服務的一體化服務平臺：務的一體化服務平臺：Code of this report | 30Part 3.2Part 3.2趨勢展望趨勢展望產業(yè)地產運營的革新（產業(yè)地產運營的革新（1/51/5）: :隨著產業(yè)地產的變革，運營方式由傳統(tǒng)的地產開隨著產業(yè)地產的變革，運營方式由傳統(tǒng)的地產開發(fā)，逐漸轉向承接中國當前

29、產業(yè)結構轉型升級以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產城融合發(fā)，逐漸轉向承接中國當前產業(yè)結構轉型升級以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產城融合的運營方式，改變了原有的房地產開發(fā)運作思路的運營方式，改變了原有的房地產開發(fā)運作思路產業(yè)地產運營革新（產業(yè)地產運營革新（2/52/5）: :產業(yè)地產的運營推動國企改革的進一步深化，盤活產業(yè)地產的運營推動國企改革的進一步深化，盤活國有資產，形成政企合作的新型地方經濟發(fā)展模式；政府會為產業(yè)地產搭建更國有資產，形成政企合作的新型地方經濟發(fā)展模式；政府會為產業(yè)地產搭建更好的政策、資本平臺以實現降低自身負債的目的，最終實現政企雙贏的格局好的政策、資本平臺以實現降低自身負債的目的，最終實現政企雙

30、贏的格局產業(yè)地產運營的革新（產業(yè)地產運營的革新（3/53/5）: :產業(yè)地產運營環(huán)節(jié)中的融資創(chuàng)新也逐漸在進行中產業(yè)地產運營環(huán)節(jié)中的融資創(chuàng)新也逐漸在進行中，隨著政府對地產行業(yè)的金融管制逐漸放寬，產業(yè)地產的融資模式不斷創(chuàng)新，隨著政府對地產行業(yè)的金融管制逐漸放寬，產業(yè)地產的融資模式不斷創(chuàng)新，資產證券化步伐加快，激活了運營階段的資金流動，增強了運營的靈活性資產證券化步伐加快，激活了運營階段的資金流動，增強了運營的靈活性產業(yè)地產運營的革新（產業(yè)地產運營的革新（3/53/5）: :房地產金融的創(chuàng)新與監(jiān)管的放開，資產證券化步房地產金融的創(chuàng)新與監(jiān)管的放開，資產證券化步伐的加速，促使產業(yè)地產運營由原有的伐的加速

31、，促使產業(yè)地產運營由原有的“開發(fā)開發(fā)銷售銷售”的單一盈利機制向的單一盈利機制向“開開發(fā)銷售發(fā)銷售運營增值運營增值”的復合盈利機制轉變，擴充了產業(yè)地產運營的范疇的復合盈利機制轉變，擴充了產業(yè)地產運營的范疇產業(yè)地產運營的革新（產業(yè)地產運營的革新（4/54/5） ：隨著產業(yè)地產的高速發(fā)展，運營商采取靈活的隨著產業(yè)地產的高速發(fā)展，運營商采取靈活的變革業(yè)務模式、根據市場調節(jié)主力產品以及多區(qū)域錯位化競爭的方式，及時的變革業(yè)務模式、根據市場調節(jié)主力產品以及多區(qū)域錯位化競爭的方式，及時的調整戰(zhàn)略，產業(yè)地產的發(fā)展格局更加多樣化調整戰(zhàn)略，產業(yè)地產的發(fā)展格局更加多樣化產業(yè)地產運營的革新（產業(yè)地產運營的革新（5/55

32、/5）: :“眾創(chuàng)空間眾創(chuàng)空間”概念的提出，將創(chuàng)業(yè)概念的提出，將創(chuàng)業(yè)+ +互聯網互聯網+ +深入深入的產業(yè)服務拉上了產業(yè)地產發(fā)展的前沿；打造創(chuàng)業(yè)空間聚集產業(yè)人氣，拉動產的產業(yè)服務拉上了產業(yè)地產發(fā)展的前沿；打造創(chuàng)業(yè)空間聚集產業(yè)人氣，拉動產業(yè)增值，實現網絡化，打造品牌并推廣將成為產業(yè)地產發(fā)展的關鍵點之一業(yè)增值，實現網絡化，打造品牌并推廣將成為產業(yè)地產發(fā)展的關鍵點之一3 32 21 1產業(yè)地產運營模式概況產業(yè)地產運營模式概況運營模式小結及趨勢展望運營模式小結及趨勢展望產業(yè)地產運營模式及案例研究產業(yè)地產運營模式及案例研究4 4團隊操作項目附件團隊操作項目附件Code of this report |

33、33 Copyright Centaline Group, 2010?？婆d戰(zhàn)略新興產業(yè)園項目：?？婆d戰(zhàn)略新興產業(yè)園項目：中原整合產業(yè)地產資源，提出項目整體定位、客中原整合產業(yè)地產資源，提出項目整體定位、客戶定位、價格定位，打造深圳區(qū)域內的智慧科技產業(yè)綜合體戶定位、價格定位，打造深圳區(qū)域內的智慧科技產業(yè)綜合體本案研究主體本案研究主體地塊一：占地地塊一：占地6.46.4萬平萬平米，容積率米，容積率4.04.0地塊二：占地地塊二：占地4.24.2萬平萬平米，容積率米，容積率4.04.0二期：占地二期：占地2.732.73萬平萬平米，容積率米，容積率6.86.8Code of this report

34、| 34 Copyright Centaline Group, 2010國際低碳城啟動區(qū)國際低碳城啟動區(qū)05-0105-01及及05-0305-03地塊項目：地塊項目：國際低碳城總面積國際低碳城總面積5353平方公里，啟平方公里，啟動區(qū)動區(qū)1 1平方公里定位為國家低碳發(fā)展的綜合實驗區(qū)平方公里定位為國家低碳發(fā)展的綜合實驗區(qū) ，中原提供啟動區(qū)，中原提供啟動區(qū)05-0105-01及及05-0305-03地塊的前期策劃、可行性研究服務地塊的前期策劃、可行性研究服務中原服務內容：項目啟動區(qū)內中原服務內容：項目啟動區(qū)內05-0105-01地塊及地塊及05-05-0303地塊的前期策劃服務地塊的前期策劃服務鹽鹽 惠惠 高高 速速至惠州至惠州至龍崗中心城至龍崗