物業(yè)管理實(shí)務(wù)第六章

1、第六章房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理 第一節(jié)第一節(jié) 房屋維修管理概述房屋維修管理概述 一、房屋維修的含義一、房屋維修的含義1 狹義：僅指對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕，狹義：僅指對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕， 廣義：包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改造廣義：包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改造。 2 維修目的維修目的A) 恢復(fù)、保持或提高房屋的安全性與耐久性恢復(fù)、保持或提高房屋的安全性與耐久性B) 改善或提高房屋的藝術(shù)性改善或提高房屋的藝術(shù)性二、房屋維修責(zé)任的劃分二、房屋維修責(zé)任的劃分 1 1 新建房屋在保修期內(nèi)新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)由施工單位負(fù)責(zé) 2 2 保修期滿后保修期滿后由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任并承擔(dān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任并承擔(dān)

2、費(fèi)用 對(duì)于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：對(duì)于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：1 1）物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修）物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修共用部位共用部位共用設(shè)施、及場(chǎng)地共用設(shè)施、及場(chǎng)地a）共用部位）共用部位：樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、車庫(kù)。梯廳、車庫(kù)。b b）共用設(shè)施及場(chǎng)地：上下水管（屋內(nèi)）、落水管、）共用設(shè)施及場(chǎng)地：上下水管（屋內(nèi)）、落水管、郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房

3、、樓內(nèi)消防設(shè)調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身備、電梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市等。設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市等。2)2)業(yè)主承擔(dān)業(yè)主承擔(dān)自用部位自用部位自用設(shè)備自用設(shè)備的維修的維修建設(shè)部發(fā)布的于建設(shè)部發(fā)布的于1998年年9月月1日起實(shí)施的商品房購(gòu)房保修期規(guī)日起實(shí)施的商品房購(gòu)房保修期規(guī)定：定：1 屋面防水屋面防水3年年2 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1年年3 墻面、頂棚摸灰層脫落墻面、頂棚摸灰層脫落1年年4 地面空鼓開(kāi)裂、大面積超砂地面空鼓開(kāi)裂、

4、大面積超砂1年年5 門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1年年6 管道堵塞管道堵塞2個(gè)月個(gè)月7 供熱、供冷系統(tǒng)為供熱、供冷系統(tǒng)為1個(gè)供暖期或供冷期個(gè)供暖期或供冷期8 衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1年年9 燈具、電器開(kāi)關(guān)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月個(gè)月第一節(jié) 房屋日常維護(hù)管理n一、房屋日常維護(hù)n是指在房屋設(shè)計(jì)適用壽命內(nèi)，為保證其原有的完好程度和適用功能作用的正常發(fā)揮所進(jìn)行的必要工作，包括周期性和不定期的檢查、調(diào)整、上油、清掃、涂漆、某些部件的更換、小的修理，以及其他一些保證使用壽命、防止以外損壞的維護(hù)保養(yǎng)活動(dòng)。n房屋日常維護(hù)的特點(diǎn)：n項(xiàng)目簡(jiǎn)單n零星分散n量大面廣n工種多n原料品種多n時(shí)間緊迫n耗費(fèi)少n房屋日常維

5、護(hù)的種類n零星維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)掌握的實(shí)際情況或根據(jù)業(yè)主的保修，對(duì)房屋使用過(guò)程中突然的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)。n內(nèi)容：n屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等；n鋼、木門窗的修整、拆換五金、配玻璃、換紗窗等n修補(bǔ)樓地面面層、抽換個(gè)別楞木等n拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等；n抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯等；n下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等n房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等；n房屋日常維護(hù)的種類n計(jì)劃維護(hù)：指對(duì)房屋各組成部分定期保養(yǎng)和修繕，不是等到問(wèn)題出現(xiàn)后再進(jìn)行修補(bǔ)，而是根據(jù)不同的部位和不同的構(gòu)件、配件制定不同的保養(yǎng)周期，按計(jì)劃

6、定期地進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。n內(nèi)容：n例行檢查n全面保養(yǎng)二、房屋日常維護(hù)的管理n房屋日常維護(hù)的項(xiàng)目收集n走訪查房的定期檢查收集n?。ㄓ茫綦S時(shí)報(bào)修收集n編制房屋日常維護(hù)工程計(jì)劃n落實(shí)房屋維護(hù)項(xiàng)目的任務(wù)n監(jiān)督檢查房屋日常維護(hù)項(xiàng)目n房屋日常維護(hù)的考核評(píng)價(jià)n房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)n定額指標(biāo)：人工定額和材料定額。n人工定額：指每個(gè)小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量；（大于）n材料定額：指完成一定的合格小修養(yǎng)護(hù)工程所需消耗用的材料量。（低于）n服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。n走訪查房率：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)的百分比，可分為月度走訪查房率（大于50%以

7、上）和季度走訪查房率（達(dá)到100%）。%100轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倲?shù)當(dāng)月走訪查房總數(shù)月度走訪查房率%100轄區(qū)內(nèi)住（用）戶總數(shù)當(dāng)季走訪查房總數(shù)季度走訪查房率n房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)n服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。n小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率（達(dá)到80%）：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)和當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。n小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率（達(dá)到99%以上）：指當(dāng)月（季）完成的小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)與當(dāng)月（季）全部檢修報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)比。%100次數(shù)當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶的戶次數(shù)當(dāng)月完成屬計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率%100修中的應(yīng)修戶次數(shù)當(dāng)月（季）全部檢修報(bào)養(yǎng)護(hù)戶次

8、數(shù)當(dāng)月（季）完成的小修率月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)n房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)n安全指標(biāo)：是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住（用）戶和小修安全的指標(biāo)，包括事故率、違章率。n經(jīng)費(fèi)指標(biāo)：是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)，一般指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。第二節(jié) 房屋維修管理n一、房屋維修的概念、方法與種類n概念：n房屋維修是指對(duì)遭受破壞的或者完全破舊的房屋進(jìn)行處理，使之重新處于正常使用狀態(tài)。nTip:維修是治愈性的，而維護(hù)是預(yù)防性的。n方法：n定期性維修n預(yù)防性維修n檢測(cè)性維修n拆除性維修 3 原則：原則： 1 1 堅(jiān)持堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的

9、原則的原則 2 2 采用不同標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待原則采用不同標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待原則 3 3 維護(hù)房屋不受損壞的原則維護(hù)房屋不受損壞的原則 4 4 為用戶服務(wù)的原則為用戶服務(wù)的原則 5 5 修繕資金投資效果最大化原則修繕資金投資效果最大化原則n房屋維修的種類n1、小型維修：屬于日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。n2、中型維修：是指建筑物在經(jīng)過(guò)一個(gè)較短的使用年限后（35年），房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。n房屋維修的種類n2、中型維修n特點(diǎn)：集中、項(xiàng)目較小而工程量比較大、有周期性。n范圍：n1、少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修；n2、一般損壞房屋的

10、維修；n3、整幢房屋的共用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程及單項(xiàng)目的維修n房屋維修的種類n3、大型維修：指那些單位維修任務(wù)耗時(shí)至少超過(guò)兩個(gè)工作日的任務(wù)，無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和共用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝，以保證其基本完好或完好的工程。n特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、整體性n范圍：n1、修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程；n2、對(duì)整幢房屋的共用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程；n3、對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程；n4、對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程。n房屋維修的種類n4、房

11、屋翻修：是指原來(lái)的房屋需要全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造，或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。n特點(diǎn)：投資大、工期長(zhǎng)n范圍：n1、房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)；n2、因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋；n3、地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋；n4、主體結(jié)構(gòu)、維護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋無(wú)修繕價(jià)值的房屋；n5、國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。n房屋維修的種類n5、房屋綜合維修：是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理）的工程。n范圍：如

12、果有該片（幢）大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋，或需改變片（幢）面貌的房屋，都需要進(jìn)行綜合性維修。n費(fèi)用比較：費(fèi)用比較：n小修小修 中修中修 綜合維修綜合維修 大修大修 翻修翻修n1%以下以下 20%以下以下 20%以上以上 25%以上以上 幾乎全部幾乎全部二、房屋維修管理的內(nèi)容和程序n房屋維修管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定的科學(xué)程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房屋進(jìn)行大中型的維護(hù)修繕和更新改造的管理。n包括：n房屋維修前的管理n房屋維修施工管理n房屋維修行政管理n房屋維修檔案資料管理n房屋維修前的管理：房屋驗(yàn)收管理、房屋質(zhì)量管理和危房管理。n房屋驗(yàn)收管

13、理：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住戶入住前，協(xié)助住戶檢查所接收房屋的質(zhì)量是否合格的一系列管理工作。n房屋質(zhì)量管理：是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級(jí)，依據(jù)：各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或毀損程度。房屋損壞的現(xiàn)象房屋損壞的現(xiàn)象1 自然損壞自然損壞氣候因素：風(fēng)霜雨雪、冰凍、有害物質(zhì)的氧化作用氣候因素：風(fēng)霜雨雪、冰凍、有害物質(zhì)的氧化作用生物因素生物因素:蟲(chóng)害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。蟲(chóng)害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。地理因素：地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降地理因素：地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降災(zāi)害因素：天災(zāi)人禍。地震、洪水、泥石流等。災(zāi)害因素：天災(zāi)人禍。地震、洪水、泥石流等。2 人為損

14、壞人為損壞使用不當(dāng)：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，使用不當(dāng)：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，周圍設(shè)施的影響等（人防工程等。）周圍設(shè)施的影響等（人防工程等。）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差預(yù)防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設(shè)備沒(méi)預(yù)防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設(shè)備沒(méi)有用油漆等。有用油漆等。房屋的組成部分房屋的組成部分評(píng)定房屋完損等級(jí)按下列三個(gè)部分及其項(xiàng)目進(jìn)行：評(píng)定房屋完損等級(jí)按下列三個(gè)部分及其項(xiàng)目進(jìn)行：1 結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻（配重基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻（配重墻）、屋面、樓地面等項(xiàng)目墻）、屋面、樓地面

15、等項(xiàng)目2 裝修部分裝修部分門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細(xì)門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細(xì)木裝修等項(xiàng)目木裝修等項(xiàng)目3 設(shè)備部分設(shè)備部分水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目房屋完損等級(jí)分類n完好房完好房：指正規(guī)房屋其結(jié)構(gòu)完好、屋面或板縫不漏水、裝修和設(shè)備完好齊全、管道暢通、現(xiàn)狀良好、使用正常。n基本完好房基本完好房：指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有稍超允許值的輕微損壞，但已穩(wěn)定。屋面板或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個(gè)別零部件有影響使用的破損，但通過(guò)維修可以恢復(fù)使用功能的房屋。n一般損壞房一般損壞房：指房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)

16、件有變形、裂縫、腐蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通、水衛(wèi)電、照明、管線等器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修的更換部件的房屋。n嚴(yán)重?fù)p壞房嚴(yán)重?fù)p壞房：指嚴(yán)重失修的房屋，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開(kāi)裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面或板縫嚴(yán)重漏雨、設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)電、照明、管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重毀損，需要局部整修、更新等大修的房屋。n危險(xiǎn)房危險(xiǎn)房：指房屋承重結(jié)構(gòu)已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，主體構(gòu)件強(qiáng)度嚴(yán)重不足，穩(wěn)定性很差，喪失承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保證安全的房屋，已喪失維

17、修價(jià)值的房屋，因結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p毀需要拆除、翻修的整幢房屋。房屋完損等級(jí)評(píng)定n原則：n1、要對(duì)整棟房屋進(jìn)行綜合評(píng)定；n2、要以實(shí)際完損成都為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)；n3、要掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素和標(biāo)準(zhǔn)，加以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)；n4、要對(duì)重要房屋的評(píng)定等級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試；n5、要對(duì)正在施工的房屋進(jìn)行竣工前的房屋評(píng)定。房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法n1.房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備完損程度符合同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)就是該等級(jí)。n2. 結(jié)構(gòu)各項(xiàng)屬于同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修、設(shè)備部分有12項(xiàng)下降一個(gè)等級(jí)，其余各部分和結(jié)構(gòu)部分符合同一標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完

18、損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的標(biāo)準(zhǔn)。n3. 結(jié)構(gòu)部分中，非承重墻或樓地面完損程度下降一個(gè)等級(jí)，裝修或設(shè)備部分中有1項(xiàng)下降了一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)符合上一個(gè)等級(jí)，則該房屋的完損等級(jí)按上一個(gè)等級(jí)確定。n4. 結(jié)構(gòu)部分中，地基基礎(chǔ)、承重部分、屋面等符合一個(gè)等級(jí)，其余部分高出一個(gè)等級(jí)，則完損程度可按承重部分的等級(jí)處理。房屋完損等級(jí)評(píng)定n基本方法：n定期評(píng)定：每隔13年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。n不定期評(píng)定危險(xiǎn)房屋的解危辦法n觀察使用法n處理使用法n停止使用法n整體拆除法房屋維修施工中的管理n房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施

19、工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效、科學(xué)的管理。n內(nèi)容：n計(jì)劃管理n調(diào)度管理n技術(shù)管理n質(zhì)量和安全管理n材料管理n機(jī)械設(shè)備管理n施工班組管理n竣工驗(yàn)收管理房屋維修施工后的管理n房屋維修考核評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)n基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)n基本效率標(biāo)準(zhǔn)n時(shí)間n成本n資金占用率房屋維修考核評(píng)價(jià)的指標(biāo)n房屋完好率n房屋維修工程量n大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率%100總的房屋建筑面積基本完好房建筑面積完好房建筑面積房屋完好率%100/年全部維修平均人員數(shù)年大中修房屋建筑面積積年綜合維修房屋建筑面人年）米房屋維修工程量（平方%100工程建筑面積報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位面積良）品的單位工程建筑報(bào)告期評(píng)定為合格（優(yōu)（優(yōu)良）品率大、中修工程

20、質(zhì)量合格第三節(jié) 房屋附屬設(shè)備設(shè)施管理n房屋設(shè)備設(shè)施是房屋建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施的簡(jiǎn)稱，它是構(gòu)成房屋建筑物實(shí)體的有機(jī)組成部分。n房屋設(shè)備設(shè)施可分為房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施和房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施兩大類。n房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施n給排水設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)：房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施中各種冷水、熱水、開(kāi)水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)備設(shè)施的總稱。n1.供水設(shè)備供水設(shè)備n分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個(gè)方面。分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個(gè)方面。n從用途上看，房屋供水基本上可分為生活用水設(shè)備、生從用途上看，房屋供水基本上可分為生活用水設(shè)備、生產(chǎn)用水設(shè)備、消防用水設(shè)備。產(chǎn)用水設(shè)備、消防用水設(shè)備。n2. 排

21、水設(shè)備排水設(shè)備n是指用來(lái)排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室內(nèi)排是指用來(lái)排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室內(nèi)排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。等。根據(jù)接納污水的性質(zhì)，排水管分根據(jù)接納污水的性質(zhì)，排水管分生活污水管道生活污水管道工業(yè)廢水管道工業(yè)廢水管道室外雨水管道室外雨水管道n房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施n3. 衛(wèi)生設(shè)備n包括：浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；n4. 熱水供應(yīng)設(shè)備n淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減壓閥、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。n5. 消防設(shè)備n指建筑物內(nèi)部附屬的消防裝置：消防水池或水箱、消防栓

22、、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、煙感器、防火卷簾、防火門、消防報(bào)警系統(tǒng)、消防電梯、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、消防通道、事故照明。6. 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、污水及冷卻水等經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后，回用于建筑或建筑污水及冷卻水等經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后，回用于建筑或建筑小區(qū)作為生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設(shè)備小區(qū)作為生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設(shè)備常用的有：常用的有：格柵：截留粗大漂浮物格柵：截留粗大漂浮物毛發(fā)去除器毛發(fā)去除器油水分離器油水分離器調(diào)解池調(diào)解池沉淀池沉淀池濾池濾池深度處理構(gòu)筑物：消毒及活性炭吸附池深度處理構(gòu)

23、筑物：消毒及活性炭吸附池供暖設(shè)備：供暖設(shè)備：按所用帶熱體（熱媒）不同分為按所用帶熱體（熱媒）不同分為熱量的發(fā)生器熱量的發(fā)生器如鍋爐、蒸汽噴射器等如鍋爐、蒸汽噴射器等 輸熱部分輸熱部分如室外供暖管道如室外供暖管道 散熱部分散熱部分如暖氣片、輻射板、暖風(fēng)機(jī)等如暖氣片、輻射板、暖風(fēng)機(jī)等供冷設(shè)備：制冷機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、供冷設(shè)備：制冷機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、循環(huán)泵等冷卻塔、循環(huán)泵等熱水供暖系統(tǒng)（住宅）熱水供暖系統(tǒng)（住宅）蒸汽供暖系統(tǒng)蒸汽供暖系統(tǒng)電供暖電供暖4、供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備、供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備n房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施n1. 供電設(shè)備n包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開(kāi)關(guān)、供電線

24、路、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)（高壓開(kāi)關(guān)）、室內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、照明燈具等。n2. 弱電設(shè)備n隨著人們生活水平的提高，弱電設(shè)備越來(lái)越多。n主要包括：通訊設(shè)備(電話、傳真)、廣播設(shè)備(收音機(jī))、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備（寬帶）、消防報(bào)警設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設(shè)備等，總之是用電量小的設(shè)備,是相對(duì)于強(qiáng)電設(shè)備而言的.n房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施n房屋運(yùn)輸設(shè)備設(shè)施n3. 電梯設(shè)備n是高層建筑:垂直運(yùn)輸設(shè)備。n1）按使用性質(zhì)分2）按速度分客梯客梯貨梯貨梯客貨兩用梯客貨兩用梯高速梯高速梯 速度速度 2m/s以上以上快速梯快速梯 1.5 m/s以上以上低速梯低速梯 1.0 m/s以上以上n房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施n防

25、雷設(shè)備n一般建筑物的避雷設(shè)施有：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。n設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求確定的。n如普通住宅：一般設(shè)給排水、供電、照明、供暖等設(shè)備n高層住宅：需增加電梯、消防等n綜合性商廈：配備全部設(shè)備，先進(jìn)齊全智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇一般是指：配備了自動(dòng)化設(shè)備的系統(tǒng)。智能化樓宇一般是指：配備了自動(dòng)化設(shè)備的系統(tǒng)。1 計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)設(shè)備計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)設(shè)備2 綜合布線技術(shù)設(shè)備綜合布線技術(shù)設(shè)備3 計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備4 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備三、房屋設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容n房屋設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資

26、料管理n設(shè)備設(shè)施原始資料檔案管理n重要設(shè)備設(shè)施維修資料檔案管理n保修單n運(yùn)行記錄n檢查記錄n運(yùn)行月報(bào)n考評(píng)材料n技術(shù)革新資料三、房屋設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容n房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理n建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。n房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理n房屋設(shè)備設(shè)施的能源管理四、四、 物業(yè)設(shè)備的管理辦法物業(yè)設(shè)備的管理辦法（一）給水系統(tǒng)的管理具體措施：1 做好物業(yè)給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。2 防止二次供水的污染。3 節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故的發(fā)

27、生。4 對(duì)供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。5 制定事故處理預(yù)案，發(fā)生斷水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。6 消防水泵要定期試泵，至少每年一次。7 建立責(zé)任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水。8 定期查表、讀表，定期督促交費(fèi)、收費(fèi)。9限水、停水前應(yīng)提前通知。（二）排水系統(tǒng)的管理v管理范圍界定：物業(yè)：室內(nèi)排水系統(tǒng)；道寬在3.5米以下的市政排水設(shè)施。市政工程管理部門：道寬在3.5米以上的市政排水設(shè)施。v管理內(nèi)容：1 重視巡視檢查與維修工作:a) 定期對(duì)排水管進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通及清除污垢。b) 定期檢查排污管的工作狀態(tài)，防止排污管由于氧化生銹而產(chǎn)生滲、漏水現(xiàn)象。c) 對(duì)陳舊設(shè)備進(jìn)行更新，防止

28、重大事故發(fā)生。d) 室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。2 建立健全排水設(shè)施的資料檔案。3 加強(qiáng)宣傳教育工作。（三）供電系統(tǒng)的管理具體措施：1 設(shè)備檔案的建立和完善。2 建立健全嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修制度，責(zé)任到人。3 加強(qiáng)有關(guān)人員的培訓(xùn)。4 建立24小時(shí)值班制度。5 供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)a) 檢查沿墻、脊檐、頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷。b) 檢查各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化。c) 檢查金屬管連接的地線是否良好。d) 檢查開(kāi)關(guān)、燈頭、插座等是否牢固、燈頭吊線距地是否太低。（四）供暖系統(tǒng)的管理（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)1 定期檢查 有三個(gè)重點(diǎn)a) 檢查鍋爐的受侵蝕情況。b

29、) 檢查附件是否嚴(yán)密。c) 檢查受壓部件有無(wú)過(guò)熱變形或滲漏。2 超水壓試驗(yàn)滿足下列條件之一的：a) 鍋爐已連續(xù)使用六年或鍋爐已停運(yùn)1年以上，再次使用的。b) 鍋爐經(jīng)過(guò)移裝或改裝。c) 鍋爐的受壓部件進(jìn)行了更新或挖補(bǔ)，或經(jīng)過(guò)較大的電焊修理的。d) 水管鍋爐的冷水管和熱水管的更換超過(guò)一半以上的。（二）供暖管道的管理a) 教育、指導(dǎo)用戶正確使用供暖設(shè)備、注意一些關(guān)鍵事項(xiàng)。b) 為了減少熱能損失，避免管道上凍，裝有供暖設(shè)備和管道的地方應(yīng)注意保溫。c)為了減少腐蝕和堵塞現(xiàn)象，水暖系統(tǒng)的循環(huán)水必須是必須是經(jīng)過(guò)處理合格的水。供配電管理的主要內(nèi)容n1.配備合格的專業(yè)技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。n2.制

30、定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。n3.建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。n4.配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。n5.定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。n6.建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷用電。n7.要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。供配電管理的主要內(nèi)容n8.做好節(jié)約用電工作，降低損耗。n9.限電、

31、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。n10.供配電運(yùn)行建立24小時(shí)值班制度，對(duì)發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快回復(fù)電力供應(yīng)。n11.定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)運(yùn)行試驗(yàn)。n12.重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因素，改善用電質(zhì)量。n13.進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)?？照{(diào)系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容n1. 配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。n2.建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。n3.根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書(shū)，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。n4.備齊空

32、調(diào)維修測(cè)試用的工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。n5.根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開(kāi)停日期和每日的開(kāi)停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)?？照{(diào)系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容n6.進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。n7.在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)間要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。n8.在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)。n9.在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作。n10.定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持

33、在最佳運(yùn)行狀態(tài)。1.空調(diào)系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)1.1.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和能耗中占有很大的物業(yè)管理公共用水用電和能耗中占有很大的比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。要的工作。2.2.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪音是物業(yè)噪音污染空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪音是物業(yè)噪音污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空套噪音的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空套噪音的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視?？照{(diào)管理人員所忽視。3.3.中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)

34、空氣質(zhì)量的中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注、重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注、意采取隔塵、殺菌和消毒措施。意采取隔塵、殺菌和消毒措施。2.業(yè)主和住戶安裝空調(diào)指導(dǎo)內(nèi)容1. 1. 用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；2.2.安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪音和滴水對(duì)環(huán)境的、空調(diào)安裝的安全性及噪音和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。影響等內(nèi)容。3.空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能措施1.1.使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)

35、和停止時(shí)間，對(duì)不使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待，這是空調(diào)節(jié)能的重要同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段。手段。2.2.保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫。保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫。3.3.盡可能消除和減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響。盡可能消除和減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響。 4.4.保證冷媒液的恰當(dāng)用量。保證冷媒液的恰當(dāng)用量。5.5.冷凝水的排除等。冷凝水的排除等。四.電梯系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容1.1.按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可事電梯管理的人員

36、都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書(shū)。的上崗資格證書(shū)。2.2.根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工保養(yǎng)說(shuō)明，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排、操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡查、作程序，包括值班安排、操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡查、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。3.3.建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。歸類存檔，

37、妥善保管。4.4.備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。應(yīng)渠道和專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。5.5.根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和保養(yǎng)時(shí)間。保養(yǎng)時(shí)間。6.6.進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。成本。7.7.電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯

38、均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。五.消防系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容1.1.配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。2.2.建立嚴(yán)格的消防設(shè)備管理制度，每個(gè)消防建立嚴(yán)格的消防設(shè)備管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定消防設(shè)備責(zé)任人。設(shè)備都應(yīng)指定消防設(shè)備責(zé)任人。3.3.建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)

39、包括每次試使用說(shuō)明書(shū)、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次試驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。4.4.建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書(shū)制訂。明書(shū)制訂。5.5.對(duì)日常巡查和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱對(duì)日常巡查和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤再吃再次發(fā)生。分析，采取措施避免錯(cuò)誤再吃再次發(fā)生。6.6.對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更

40、換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。7.7.將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)水準(zhǔn)和專業(yè)資時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。8.8.電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。1.消防系統(tǒng)管理工作的注意事項(xiàng)1.1.同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多數(shù)是同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多數(shù)是在

41、發(fā)在發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)在發(fā)在發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)生故障并維修調(diào)整是不允許和際使用時(shí)才發(fā)生故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試等工作制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有測(cè)試等工作制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。2.2.消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有

42、效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火災(zāi)時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的免在實(shí)際發(fā)生火災(zāi)時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理(一)設(shè)備的保養(yǎng)1 含義：是指對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、維修、改善等工作。2 三級(jí)保養(yǎng)制日常維護(hù)保養(yǎng)一級(jí)保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng) 物業(yè)管理企業(yè)供電部門自來(lái)水公司燃?xì)夤居嘘P(guān)部門主要有（1）日常維護(hù)保養(yǎng)：指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括：定期檢查、清潔潤(rùn)滑、發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除。（2）一

43、級(jí)保養(yǎng)：是按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維護(hù)工作。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體、清洗、調(diào)整。 如:試暖 （3）二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的清洗，部分解體檢查和局部修理。如地?zé)岬娜細(xì)鉅t每?jī)赡昃鸵姹ｐB(yǎng)一次，否則就要多發(fā)故障。3設(shè)備點(diǎn)檢：用儀器或人的感官對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查。如用儀器測(cè)試天然氣管道是否漏氣；用儀器測(cè)試是否漏電等。(二)設(shè)備的維修工程根據(jù)設(shè)備的完損情況分 零星維修工程零星維修工程中修工程中修工程大修工程大修工程設(shè)備更新與技術(shù)改造設(shè)備更新與技術(shù)改造 1.零星維修:日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的修理。2. 中修：進(jìn)行定期的全面檢修，部分解體，更換少量零部件，更換率一般在 10%30% 。3.大修：定期

44、的全面檢修，全部解體，更換主要零部件，更換率一般超過(guò) 30% 。 4.設(shè)備更新與技術(shù)改造：設(shè)備使用一定年限后，其技術(shù)落后，效率低、能耗大，通過(guò)更新設(shè)備，提高和改善其技術(shù)性能。 ( 三三)設(shè)備保養(yǎng)與維修的原則設(shè)備保養(yǎng)與維修的原則做到做到“三好三好”、“四會(huì)四會(huì)”和和“五定五定”三好：用好、修好、管理好三好：用好、修好、管理好四會(huì)：會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障四會(huì)：會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障五定：定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)五定：定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì) 維修案例分析 1 公有住房房屋出現(xiàn)問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 鄒某購(gòu)買了單位一棟5層樓的頂層住房，經(jīng)過(guò)幾年的使用，該棟樓房頂已多處漏水而影響

45、居住，必須及時(shí)維修。但當(dāng)鄒某向其他樓房的購(gòu)房戶提出共同修繕樓頂時(shí)，他們以不是頂層住戶，沒(méi)有直接使用樓頂而不同意共負(fù)維修責(zé)任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非常苦惱，那么公有住房出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)維修呢？ 分析： 建設(shè)部頒布 公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法該辦法第六、第七條 規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由原售房單位承擔(dān)，原售房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關(guān)）向購(gòu)房人收取維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。因此，樓頂?shù)姆浪S修，應(yīng)當(dāng)由樓內(nèi)所有的購(gòu)房人按規(guī)定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費(fèi)后，由原售房單位組織人員負(fù)責(zé)維修。 2、案例、案例 田女士住在二十世紀(jì)八十年代初建成的住宅樓田女士住在二十世

46、紀(jì)八十年代初建成的住宅樓內(nèi)，該樓的設(shè)備設(shè)施都是當(dāng)時(shí)配置的。該樓無(wú)專人內(nèi)，該樓的設(shè)備設(shè)施都是當(dāng)時(shí)配置的。該樓無(wú)專人開(kāi)電梯，前幾年因電梯故障田女士曾被困在電梯中。開(kāi)電梯，前幾年因電梯故障田女士曾被困在電梯中。這一天，她的老父親又被關(guān)在電梯里半個(gè)多小時(shí)，這一天，她的老父親又被關(guān)在電梯里半個(gè)多小時(shí)，田女士找到負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的物業(yè)管理公司提意見(jiàn)，田女士找到負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的物業(yè)管理公司提意見(jiàn)，工程部主管表示一定要加強(qiáng)電梯的管理，同時(shí)說(shuō)明工程部主管表示一定要加強(qiáng)電梯的管理，同時(shí)說(shuō)明由于公司缺少專業(yè)技術(shù)人才，目前正準(zhǔn)備和專業(yè)化由于公司缺少專業(yè)技術(shù)人才，目前正準(zhǔn)備和專業(yè)化維修保養(yǎng)公司簽訂外包合同，這樣問(wèn)題就可以

47、解決維修保養(yǎng)公司簽訂外包合同，這樣問(wèn)題就可以解決了。了。 請(qǐng)問(wèn)：（請(qǐng)問(wèn)：（1）簽訂外包合同后狀況會(huì)有所改善嗎？）簽訂外包合同后狀況會(huì)有所改善嗎？為什么？為什么？ （2）這樣的老樓要保證電梯的正常運(yùn)行，）這樣的老樓要保證電梯的正常運(yùn)行，在維修管理方面還應(yīng)該采取些什么措施？在維修管理方面還應(yīng)該采取些什么措施？答題思路參考：答題思路參考：1 1、電梯屬特種設(shè)備，一般應(yīng)委托專業(yè)公司維修、電梯屬特種設(shè)備，一般應(yīng)委托專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)；養(yǎng)護(hù)；2 2、該電梯已使用超過(guò)、該電梯已使用超過(guò)2020年；年；3 3、一般電梯連續(xù)運(yùn)行、一般電梯連續(xù)運(yùn)行1515年應(yīng)更新改造。年應(yīng)更新改造。答案要點(diǎn)：答案要點(diǎn)：（1 1）物

48、業(yè)管理公司在缺少技術(shù)人員的情況下，把特種設(shè)備）物業(yè)管理公司在缺少技術(shù)人員的情況下，把特種設(shè)備外包給專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司，情況會(huì)有所改善。電梯得外包給專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司，情況會(huì)有所改善。電梯得到了專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，可以避免在維修保養(yǎng)過(guò)程中，由于人工到了專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，可以避免在維修保養(yǎng)過(guò)程中，由于人工操作失誤給設(shè)備帶來(lái)?yè)p失，從而減少故障，也可以延長(zhǎng)設(shè)操作失誤給設(shè)備帶來(lái)?yè)p失，從而減少故障，也可以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。備的使用壽命。（2 2）這樣的老樓，包括附屬設(shè)備、設(shè)施已有）這樣的老樓，包括附屬設(shè)備、設(shè)施已有2020多年的歷史多年的歷史了。一般電梯連續(xù)運(yùn)行了。一般電梯連續(xù)運(yùn)行1515年以上，如主機(jī)和其他配件

49、磨損年以上，如主機(jī)和其他配件磨損耗蝕嚴(yán)重，不能恢復(fù)又無(wú)法更換時(shí)，就需要進(jìn)行更新或改耗蝕嚴(yán)重，不能恢復(fù)又無(wú)法更換時(shí)，就需要進(jìn)行更新或改造。所以，該樓的電梯在連續(xù)運(yùn)行造。所以，該樓的電梯在連續(xù)運(yùn)行2020多年后要保證正常運(yùn)多年后要保證正常運(yùn)行，需要進(jìn)行更新改造。行，需要進(jìn)行更新改造。n案例：案例：n A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開(kāi)支較多，主動(dòng)優(yōu)惠，對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶將清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開(kāi)始實(shí)據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問(wèn)如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？ n參考答案：n (1)管理處起草并在公告欄張貼致業(yè)主客戶的一封公開(kāi)信。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇。n (2)說(shuō)明當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了