同致行中信井岡山國際會議中心可行性研究報告

1、中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項 目 策 劃 報 告投 資 商： 中信深圳（集團）公司 編制單位： 同致行（中國）地產(chǎn)顧問完成時間： 二零零六年三月十七日中信深圳（集團）公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目策劃報告。我司項目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過對項目塊所處市場環(huán)境、項目自身條件和特點的研究，結(jié)合貴公司實際情況，提出了本項目開發(fā)建議方案。中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目策劃報告是我司項目小組成員通力合作的成果，同時也是全司人員多年經(jīng)驗及集體智慧的結(jié)晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹致商祺！同致行（中國）地產(chǎn)顧問 二零零六年三月十七日 目 錄前

2、言1一、本報告需要解決的問題1二、本報告的技術(shù)路線1三、應(yīng)遵循的原則2第一章項目開發(fā)背景4一、項目源起4二、項目開發(fā)意義4第二章旅游消費規(guī)律與趨勢9一、旅游消費規(guī)律9二、中國旅游消費的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢11第三章旅游度假地產(chǎn)演進規(guī)律與發(fā)展規(guī)律14一、旅游度假地產(chǎn)的涵義14二、旅游度假地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律16第四章井岡山旅游資源特色及前景分析21一、井岡山的旅游資源介紹21二、旅游資源評價及分布24三、旅游資源特色28四、井岡山旅游業(yè)前景分析29五、結(jié)論38第五章井岡山旅游設(shè)施分析39一、旅游設(shè)施39二、交通狀況41三、結(jié)論43第六章中信深圳（集團）公司資源條件分析44一、集團公司品牌優(yōu)勢44二、集團公司的

3、資本優(yōu)勢44三、項目運作經(jīng)驗優(yōu)勢45四、集團公司擁有的公共關(guān)系優(yōu)勢45第七章項目用地條件分析及評價47一、地理位置47二、氣象條件47三、水文資料48四、地質(zhì)資料49五、植被資源50六、井岡山市旅游規(guī)劃50第八章項目SWOT分析58一、項目優(yōu)勢(strength)分析58二、項目劣勢(weakness)分析60三、項目機遇(opportunity)分析61四、項目挑戰(zhàn)(threat)分析62第九章目標客戶分析及定位63一、客戶特征63二、地域分布67三、旅游度假地產(chǎn)的需求特征69第十章項目綜合定位73一、主題定位73二、功能定位75三、物業(yè)類型及功能組合77四、規(guī)模及比例79五、檔次定位80第

4、十一章項目運營模式81一、項目運營方案81二、項目開發(fā)周期83第十二章營銷戰(zhàn)略構(gòu)想86一、銷售目標86二、目標客戶86三、營銷模式86四、構(gòu)建項目形象87五、傳播通道87六、策略問題87七、價格定位88附 錄89一、國內(nèi)典型旅游度假項目案例89二、國際典型旅游度假項目案例99三、井岡山市經(jīng)濟社會指標（20012004）121四、吉安市社會經(jīng)濟指標及旅游業(yè)數(shù)據(jù)123五、江西省社會經(jīng)濟指標及旅游業(yè)數(shù)據(jù)125六、國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展狀況128七、國際旅游業(yè)發(fā)展歷程與趨勢131前 言一、 本報告需要解決的問題項目策劃報告最終要解決的問題集中于兩個方面，即做什么以及如何做的問題。本報告需要解決的問題具體表現(xiàn)

5、在以下四個方面：1. 本項目的目標客戶；2. 本項目的綜合定位；3. 本項目的建設(shè)方案；4. 本項目的營銷戰(zhàn)略方案。本次策劃報告是可行性研究報告的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身具體情況和市場背景等方面進行深入細致的分析，旨在為項目提供切實可行的開發(fā)依據(jù)。二、 本報告的技術(shù)路線圖 一 策劃報告編制思路示意圖可比案例分析綜合資源分析項目分析第二層次分析最終方案項目目標客戶項目綜合定位項目建設(shè)方案項目營銷戰(zhàn)略宏觀經(jīng)濟分析旅游業(yè)發(fā)展分析市場供求分析旅游地產(chǎn)發(fā)展分析第一層次分析三、 應(yīng)遵循的原則參考本司多年的項目操作經(jīng)驗，結(jié)合該項目的具體情況，本次策劃遵循以下原則：1. 獨創(chuàng)性原則：主要體現(xiàn)在三個方面：A）策劃觀

6、念的獨創(chuàng)；B)策劃主題的獨創(chuàng)；C)策劃手段的獨創(chuàng)。2. 整合性原則：有效整合必須做到：A）把握好整合資源的技巧；B）始終圍繞項目開發(fā)的中心；C）善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。3. 客觀性原則：A）實事求是的進行策劃；B）做好客觀市場的調(diào)研、分析；C）基于實際謹慎行動，避免“炒作”。4. 可行性原則：貫徹可行性原則必須著眼于：A）策劃方案是否可行；B）方案經(jīng)濟性上是否可行；C）方案有效性是否可行。5. 全局性原則：A）從整體性出發(fā)，注重全局的目標、效益和效果；B）從長期性出發(fā)，處理好眼前利益和長遠利益的關(guān)系；C）從層次上出發(fā)，總攬全局；D）從動態(tài)上出發(fā)，關(guān)注全局的動態(tài)發(fā)展。6. 人文性原則：A）對項目

7、所在地人文精神的精髓要深入領(lǐng)會；B）運用社會學(xué)原理，把握好居民需求；C）把文化因素融入項目的各個方面；D）通過文化積累促進產(chǎn)品品牌形成。第一章 項目開發(fā)背景一、 項目源起本項目是中共中央政治局常委指定項目，旨在“反哺革命老區(qū)”，扶持“革命老區(qū)”井岡山市的經(jīng)濟發(fā)展，具有濃厚的政治背景。在次情況下，中信深圳（集團）公司被委以重任，希望以該項目為契機，打造一座“井岡新城”，提升現(xiàn)有井岡山市的整體形象。不僅如此，當?shù)卣块T還希望能通過該項目為井岡山市帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。該項目命名為“中信井岡山（梨坪）國際會議中心”，位于江西省吉安市井岡山市（縣級市）茨坪鎮(zhèn)梨坪?？傉嫉孛娣e113.39萬平方

8、米（1,700畝），可建用地面積80萬平方米（1,200畝）。二、 項目開發(fā)意義(一) 井岡山旅游資源優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化和提升井岡山紅色旅游資源十分豐富，數(shù)量多、分布廣、品質(zhì)高。在這塊紅色的土地上，保存完好的革命舊址遺跡達100多處，其中21處被列為國家級保護單位，被譽為“中國革命搖籃”。更兼有秀美的生態(tài)資源，使其形成“紅綠”交相輝映的旅游資源，使得絡(luò)繹不絕的中外游客紛至沓來。2005年，井岡山就接待游客達218.46萬人次，實現(xiàn)旅游收入11.28億元，同比增長33.74%和34.93%，井岡山成了名副其實的中國紅色旅游首選地。但是在大力發(fā)展紅色旅游的同時，井岡山特有的自然資源并沒有得到充分重視和挖掘

9、。勿庸諱言，紅色旅游具有政治等各方面的優(yōu)勢，但是在和國內(nèi)其它度假休閑旅游市場相比仍然有較大差距，井岡山紅色旅游發(fā)展目前面臨著一些亟待解決的問題：一方面是紅色旅游展示手段較為落后，文物的陳列與展示以實物擺放內(nèi)容居多，游客參與性活動較少，對部分游客特別是青年一代吸引力不足；另一方面是面對發(fā)展迅猛的紅色旅游熱潮，景區(qū)內(nèi)吃、住、行、游、購、娛等要素的綜合配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)的不完善問題凸顯出來；三是旅游項目缺少文化內(nèi)涵，產(chǎn)品呈現(xiàn)單一等問題都不同程度地制約了紅色旅游的發(fā)展。作為井岡山乃至江西省最大的旅游地產(chǎn)項目，中信“井岡山國際會議中心”項目可以很好地填補這一市場空白。項目的建設(shè)一方面可以極大地提升井岡山地

10、區(qū)旅游配套設(shè)施的品質(zhì)，同時對于會議度假市場的開發(fā)又可以盡快轉(zhuǎn)化和提升當?shù)刈匀毁Y源優(yōu)勢，整合井岡山“紅、綠”旅游資源、提升井岡山紅色旅游品質(zhì)，必將在促使紅色旅游和市場接軌方面發(fā)揮重要作用。(二) 開辟扶持落后地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展新模式扶貧一直是我國的一貫國策，其間大約經(jīng)歷了如下三個階段：1. 贈予消費階段直接贈予物資和金錢，希望通過物質(zhì)上的幫助，讓被扶貧的對象擺脫貧困。但結(jié)果被扶貧的對象拿到錢、財之后，立即將其一次性消費掉；或是地方政府將扶貧款被挪作他用，其結(jié)果與扶貧目的背道而馳。不僅如此，還引起一些社會問題，如一些人不思進取，懶惰成性；而一些官員也因貪污鐺鋃入獄。2. 福利投資階段在逐漸意識到初期直接

11、贈予方法的弊端之后，扶貧方式逐漸變?yōu)楦＠顿Y型，即在貧困地區(qū)投資修建福利設(shè)施，如水電站、道路、橋梁等。這些手段雖然能夠解決一些問題，但是也帶來了一大堆問題。最主要的是這些地區(qū)缺乏利用這些設(shè)施的技術(shù)手段、管理方法，更缺乏具有改革致富新觀念的人才。這樣導(dǎo)致這些福利設(shè)施不能發(fā)揮其最大效益，有的甚至還成為當?shù)氐呢摀?dān)。3. 項目投資帶動階段通過對以往扶貧經(jīng)驗的總結(jié)，現(xiàn)在出現(xiàn)了一種新型的扶貧模式，即投資帶動性。這種模式是從發(fā)達地區(qū)招商引資，在落后地區(qū)進行項目開發(fā)。這種模式直接帶來的是三方受益：當?shù)卣芤妗數(shù)匕傩帐芤?、投資方受益。發(fā)達地區(qū)的投資商進駐內(nèi)地，帶來的不僅僅是資金，而且還有先進的技術(shù)、管理和觀

12、念。經(jīng)過一個項目的開發(fā)，在其過程中不但給當?shù)卦黾恿撕芏嗟木蜆I(yè)就會，促進當?shù)亟?jīng)濟增長，而且還能培養(yǎng)一批技術(shù)人才和管理人才，給當?shù)貛硇碌母母锇l(fā)展觀念。這種模式使得貧困地區(qū)形成“自我造血”機能，從而保證了其發(fā)展的可持續(xù)性。現(xiàn)今發(fā)達地區(qū)要想帶動落后地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，特別是發(fā)達地區(qū)“反哺”革命老區(qū)，最關(guān)鍵的就是要注入先進的管理和技術(shù)，注入先進的思想和觀念。故投資帶動型的“反哺老區(qū)”模式，將能真正解決落后地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展問題。本次項目開發(fā)正是基于這一開發(fā)理念，通過項目的投資開發(fā)，帶動和促進井岡山革命老區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展。(三) 反哺革命老區(qū)井岡山革命老區(qū)作為中國革命的發(fā)源地，在中國革命和中華人民共和國的

13、歷史篇章中留下不可磨滅的一頁。井岡山的建設(shè)具有極高的教育意義和政治意義。建設(shè)井岡山，大力發(fā)展井岡山經(jīng)濟是反哺革命老區(qū)的重要和實質(zhì)性的舉措。本項目的建設(shè)正是以實際行動支持老區(qū)社會經(jīng)濟建設(shè)，以集團公司的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、項目運作優(yōu)勢等方面，開發(fā)建設(shè)本項目，以反哺革命老區(qū)，為老區(qū)人民謀福利，帶動和促進當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展。(四) “區(qū)域開發(fā)”模式的貫徹和推動區(qū)域開發(fā)是對區(qū)域資源進行綜合開發(fā)和利用，發(fā)掘區(qū)域資源潛力，實現(xiàn)區(qū)域社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。而僅僅依靠開發(fā)自然資源已遠遠不能滿足區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，實踐表明，人的積極性、科學(xué)技術(shù)、雄厚的資金、信息交流、觀念更新等方面對區(qū)域發(fā)展所起的作用亦十分重大，尤其

14、是對于發(fā)展水平高、自然資源相對缺乏的地區(qū)意義更為重要。2005年，中信（深圳）正式提出“中國區(qū)域性開發(fā)倡導(dǎo)者”的品牌主張和開發(fā)模式，意味著中信深圳正式從項目開發(fā)商向“城市運營”的角色轉(zhuǎn)變。近幾年，中信城市廣場、中信海闊天空，中信棲湖等項目取得了極大的成功，在市場上也引起了巨大的反響。但隨著“中國區(qū)域性開發(fā)倡導(dǎo)者”品牌主張的提出及相應(yīng)開發(fā)模式的展開，單純中信城市廣場、中信棲湖等單個項目顯然已不足以支撐中信深圳全新的品牌主張和價值訴求，中信深圳極需新的品牌聯(lián)想和價值支撐。中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目是在“區(qū)域性開發(fā)”指導(dǎo)下的又一個大型項目，并獲得各方的支持。該項目的成功開發(fā)，將驗證中信深

15、圳（集團）公司“區(qū)域性開發(fā)”戰(zhàn)略在實踐中的意義，體現(xiàn)“區(qū)域性開發(fā)”思想在內(nèi)地市場的可行性，從而成為區(qū)域性開發(fā)的典范工程。第二章 旅游消費規(guī)律與趨勢一、 旅游消費規(guī)律我國旅游行業(yè)收入與GDP的相關(guān)性非常強，19942004年，二者的相關(guān)系數(shù)為0.915。由此可以說，經(jīng)濟的發(fā)展是旅游行業(yè)發(fā)展的直接動力，而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費升級成為必然，旅游消費做為一種非生活必須消費將成為消費升級的首選。國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當人均GDP達到20003000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到3

16、0005000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。圖 二 旅游消費走勢示意圖觀光旅游：觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要形式。從心理學(xué)的深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是“刺激”，即通過“求新求異”獲得刺激，從而獲得與日常生活全然不同的體驗。“刺激”越大，體驗越深刻，旅游效果越好。其最明顯的特點是以單一的風(fēng)景、名勝為主要旅游吸引物，以走馬觀花似的消費方式來完成旅游活動全過程。休閑旅游：休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過度階段，目前對休閑的定義五花八門，概括起來，休閑是在社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平與社會文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時間

17、與一定經(jīng)濟實力，通過參與社會各種活動，包括娛樂、休息、教育、運動、度假等方式，以此來達到恢復(fù)體能和打發(fā)時間，并獲得一種愉悅的心理體驗，產(chǎn)生美好感。相對觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速度的觀光旅游。度假旅游：度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展到高級階段的必然產(chǎn)物。雖然度假旅游是在觀光旅游的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但與觀光旅游相比，度假旅游具有很大的獨特的個性，度假旅游追求的是“放松”，通過各種方式和活動獲得生理和心理的“放松”，從而恢復(fù)正常的生理機能和心理平衡。相對休閑旅游活動來說，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級形式。三種旅游形式的對比指標觀光旅游休閑旅游度假旅游人

18、均GDP1000美元2000美元3000美元理念追求體驗，獲得刺激追求愉悅，獲得放松追求健康，獲得放松目的通過適當?shù)耐獠看碳[脫日常生活的枯燥，達到身心愉悅。通過各種不同方式的體驗達到擺脫生活的枯燥。通過各種活動使緊張得到放松，恢復(fù)身心平衡。產(chǎn)品形式多個不同的景點串成的旅游線路多種不同休閑產(chǎn)品的組合依靠單個旅游度假地的各種產(chǎn)品組合旅游半徑由小到大，越走越遠不太注重距離的遠近相對較近，主要集中在居住地附近幾小時車程內(nèi)停留時間在單個景點或目的地停留時間較短停留時間相對延長在單個度假地較長時間停留旅游形式以旅游團隊形式居多團隊較多，但逐漸在減少以散客為主要求重點對景點質(zhì)量、交通便利、導(dǎo)游服務(wù)要求較高

19、對娛樂產(chǎn)品的新鮮度、參與性要求較高對住宿、餐飲、環(huán)境要求較高。消費特點中低檔為主中檔為主以中高檔為主購買方式較多選擇旅行社與中間商越來越傾向自我選擇。較多選擇直接購買重復(fù)購買較少越來越多較多消費心理從眾心理從眾較多從眾較少二、 中國旅游消費的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(一) 中國人均GDP發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢從上表可以看出，中國人均GDP在穩(wěn)步增長，早在2003年全國人均GDP已突破1000美元大關(guān)。這與我國經(jīng)濟總量長期持續(xù)高速增長是一致的，1978-2003年以來，我國經(jīng)濟總量年均增速達到9.4%，遠遠高于同期世界平均水平和發(fā)達國家平均增長水平，展現(xiàn)出在世界經(jīng)濟中“一枝獨秀”的明顯特征和勃勃生機。我國經(jīng)濟占世

20、界經(jīng)濟的比重也在穩(wěn)步、持續(xù)和顯著的提高。在今后相當長的一段時期里，我國經(jīng)濟發(fā)展仍將持續(xù)過去27年的較高速度增長。中國與發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展差距將近一步縮小。根據(jù)“十一五”規(guī)劃目標，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增長率，到2020年,我國基本可實現(xiàn)人均GDP3000美元，開始進入中等收入國家行列?？紤]到人民幣升值因素，這應(yīng)當是保守的估計。以上所分析的對象是全國的平均水平，其中部分省市已經(jīng)達到發(fā)達國家或中等發(fā)達國家水平，例如經(jīng)濟開放程度較高的廣東2004年生產(chǎn)總值達到16039億元，人均GDP為19707元，約合2380美元，東部沿海城市浙江省2005年人均GDP已經(jīng)達到3400美元，這意味著

21、部分地區(qū)的旅游消費已經(jīng)早于全國平均水平進入休閑度假時代。(二) 旅游消費現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析從上節(jié)對中國的人均GDP的分析可以知道，我國人均GDP已經(jīng)突破1000美元并向2000美元躍進，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%，居民消費結(jié)構(gòu)正從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費從生存型消費向享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費正在以排浪式方式產(chǎn)生，但旅游消費依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過渡的階段。根據(jù)我國目前的人均GDP發(fā)展速度與旅游消費規(guī)律，到2020年,我國基本可實現(xiàn)人均GDP3000美元，屆時我國將全面進入度假時代，從觀光到休閑再到度假，這對我們業(yè)內(nèi)來說是一個轉(zhuǎn)型期，我們必須抓住這個機遇，開發(fā)出符合旅

22、游消費趨勢的產(chǎn)品，才能在市場上立于不敗之地。第三章 旅游度假地產(chǎn)演進規(guī)律與發(fā)展規(guī)律一、 旅游度假地產(chǎn)的涵義(一) 旅游地產(chǎn)的涵義旅游地產(chǎn)是一種以旅游人群為目標，以旅游、休閑、度假為主題的地產(chǎn)形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游（休閑）培訓(xùn)基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。與住宅、商業(yè)地產(chǎn)有所不同，旅游地產(chǎn)具有高度的人性化內(nèi)涵、科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。(二) 旅游地產(chǎn)的分

23、類因為國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程并不久遠，故關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類，現(xiàn)在沒有確切的標準?，F(xiàn)在市場上較為流行的是按照開發(fā)類型分類。按開發(fā)類型，旅游地產(chǎn)主要分為旅游住宅地產(chǎn)、旅游景點地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)四類。1. 旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與旅游區(qū)相連接的各類建筑多用于第一居所。依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來的住宅，不論是在城市內(nèi)還是在城市郊區(qū)，都能在一定程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價值。2. 旅游景點地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見。3. 旅游商務(wù)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)

24、內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游商務(wù)地產(chǎn)可以分為兩大類型：直接參與型（Participatory Projects）和參觀型（Spectator Projects）。直接參與型是指顧客主動參與的項目，如高爾夫、山地運動等；參觀型則指配有被動式設(shè)施的項目，如影劇院、競技場等。4. 旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的，直接用于旅游、休閑、度假、居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等。度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內(nèi)容上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設(shè)施供度假

25、者使用，其目的在于給消費者提供享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷以及提供度假、洽商、會議的場所。目前，越來越多的度假區(qū)突破了時間限制，一年四季都在經(jīng)營，并且可以當作不動產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區(qū)周圍或度假區(qū)內(nèi)，經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。根據(jù)地理位置和環(huán)境特征，可以將旅游度假地產(chǎn)分為海濱度假區(qū)、山地度假區(qū)、森林度假區(qū)、湖濱度假區(qū)、溫泉度假區(qū)等，其中以海濱度假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多。二、 旅游度假地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律(一) 人均GDP與居民消費結(jié)構(gòu)國家統(tǒng)計局發(fā)表的統(tǒng)計公報顯示，2003年我國人均GDP首次突破1000美元，達1090美元。根據(jù)消費經(jīng)濟學(xué)理論和國際經(jīng)驗，當

26、人均GDP達1000美元時，居民消費結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費結(jié)構(gòu)的升級將促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。因此，研究人均GDP突破1000美元后國外居民消費結(jié)構(gòu)及其演變，對我國旅游度假地產(chǎn)的科學(xué)決策具有一定借鑒意義。1. GDP達1000美元時各國居民平均消費結(jié)構(gòu)根據(jù)聯(lián)合國國民經(jīng)濟核算統(tǒng)計年鑒和各國統(tǒng)計年鑒，以美國、英國、法國、西德、日本、波蘭、捷克、匈牙利、保加利亞等九國為樣本，分析其人均GDP首次突破1000美元時的居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，各國平均食品消費約占42.91%，衣著消費約占12.97%，用品消費約占9.81%，住房消費約占9.18%，勞務(wù)消費約占21.18%；其中，各項目

27、標準差分別為5.17%、1.52%、2.95%、4.35%、5.00%。這表明除住房消費外，各國消費結(jié)構(gòu)相似度較大。住房消費的差異主要是由于東歐國家當時實行社會主義制度，提供住房福利所致。如果僅以美國、英國、法國、西德和日本為例，其住房消費支出比例最大為英國13.8%，最小為法國8.3%，可見其住房消費支出比例仍然具有較高相似度。2. 人均GDP 1000美元至3000美元時各國居民平均消費結(jié)構(gòu)國際經(jīng)驗表明，人均GDP達1000美元、3000美元為居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變的臨界點。以世界銀行1999年世界發(fā)展指標和2000年世界發(fā)展指標為依據(jù)，選取其中人均GDP處于1000美元與3000美元之間的

28、32個樣本數(shù)據(jù)，對之進行統(tǒng)計分析顯示，全部食品、服裝和鞋類、燃料和動力、衛(wèi)生和保健、教育、交通和通訊、其他消費的消費所占比例分別為31.72%、6.84%、10.90%、6.88%、12.09%、7.94%、23.66%，各個項目的標準差分別為9.51%、2.2%、6.95%、3.80%、6.12%、4.17%、11.00%。由此可見，隨著人均收入的提高，居民用于吃、穿的費用占總消費支出的比例明顯下降，各國大體相似；相應(yīng)地，居民用于住、行和文化娛樂等的消費支出比例總體顯著上升。(二) 國外消費結(jié)構(gòu)變化規(guī)律的借鑒意義人均GDP突破1000美元后國外居民消費結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律對我國經(jīng)濟發(fā)展具有如下借

29、鑒意義：人均GDP突破1000美元后，食品、服裝及鞋類等低需求收入彈性商品的消費支出比例將明顯下降，服務(wù)類消費支出比例將顯著上升。人均GDP在1000美元至3000美元之間時，食品消費支出仍然是居民消費支出的重要項目，占居民總消費支出的1/3左右；其次為其他消費，主要包括住宅及家具、文化娛樂等，約占1/4左右。這說明以住宅以及休閑服務(wù)類的支出在逐步上升。(三) 旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律與趨勢根據(jù)第二章對旅游消費規(guī)律的研究知道，我國旅游市場正在處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的突出特點是旅游產(chǎn)品的升級，即：觀光旅游休閑旅游度假旅游?，F(xiàn)階段，我國旅游市場正從觀光旅游形態(tài)向休閑旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變。度假地產(chǎn)作為旅游與地

30、產(chǎn)的交叉點，既是旅游消費的重要組成部分，又是房地產(chǎn)消費的重要組成部分，因此在發(fā)展規(guī)律上旅游度假地產(chǎn)既遵循旅游消費規(guī)律，同樣遵循房地產(chǎn)受GDP影響的規(guī)律，也就是隨著人均GDP的增長，旅游地產(chǎn)也將隨著旅游消費的日漸成熟而發(fā)展，旅游消費的升級給旅游地產(chǎn)帶來的直接影響就是旅游地產(chǎn)的升級，即：旅游觀光地產(chǎn)形態(tài)旅游休閑地產(chǎn)形態(tài)旅游度假地產(chǎn)形態(tài)。三種旅游地產(chǎn)形態(tài)對比指標觀光地產(chǎn)休閑地產(chǎn)度假地產(chǎn)人均GDP1000美元GDP2000美元3000美元產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游服務(wù)建筑、普通接待設(shè)施等以休閑為目的的地產(chǎn)，包括主題公園、游樂園、健身房等以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、公寓等形式為主功能包括基本的觀光、購物、服務(wù)

31、功能。是游客教育、娛樂、健身等各種休閑活動的場所。為游客提供住宿、餐飲等功能或作為第二住所的物業(yè)類型。要求重點強調(diào)其對旅游觀光功能的適應(yīng)性。對其功能的適應(yīng)性要求較高。對環(huán)境、配套要求較高。經(jīng)營方式不出賣物業(yè)所有權(quán)，只提供觀光、服務(wù)等基本功能。不出賣物業(yè)所有權(quán)，只為游客提供休閑活動的場所。以出售或租賃等其它方式提供給度假游客。旅游度假地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因為旅游度假地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。而隨著中國經(jīng)濟持續(xù)不斷的發(fā)展，會造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游經(jīng)濟潮流的到來，度假地產(chǎn)未來

32、發(fā)展前景樂觀。第四章 井岡山旅游資源特色及前景分析一、 井岡山的旅游資源介紹井岡山是中國革命的搖籃，是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，光輝的革命歷史與壯麗的山河交相輝映，構(gòu)成井岡山得天獨厚的紅綠旅游文化。它集人文景觀和自然景觀于一身，具有極高的生態(tài)旅游價值和開發(fā)利用價值。(一) 人文歷史巍巍五百里井岡，被譽為“中國革命的搖籃”和“中華人民共和國的奠基石”，成為一個沒有圍墻的博物館。在這塊紅色的土地上，中國革命的一代英豪培育了凝聚中華民族之魂的井岡山精神，江澤民總書記將它概括為24個字，即：堅定信念、艱苦奮斗；實事求是、敢闖新路；依靠群眾，勇于勝利。井岡山先后被命名為“江西社會教育基地”、 “首批全國青少年

33、革命傳統(tǒng)教育十佳基地”、“全國優(yōu)秀社會教育基地”，1996年中央宣傳部等六部委又將井岡山命名為“全國中小學(xué)百個愛國主義教育示范基地”，2004年又被評為“全國愛國主義教育示范基地先進單位”。迄今保存完好的100多處井岡山革命斗爭時期舊居遺址，是全國革命傳統(tǒng)教育和愛國主義教育重要基地，其中21處被列為國家級重點文物保護單位，6處被列為省級重點文物保護單位，35處被列為市級文物保護單位。由此可見，井岡山的紅色革命歷史賦予井岡山獨特的紅色文化背景。也使得在全國范圍內(nèi)，除了韶山、延安、瑞金等地外，少有能與井岡山在“紅色旅游”方面媲美的旅游景區(qū)。(二) 自然風(fēng)光井岡山屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛

34、，年平均氣溫14.3度。具有冬長、夏短、秋早、春來晚的特點。冬無嚴寒，夏無酷暑，秋天滿目黃杉紅楓，春天積雪浮云端，山中增暮寒，構(gòu)成了一幅“人間四月芳菲盡，井岡杜鵑始盛開”的秀麗景象。井岡山是中國優(yōu)秀旅游城市和國家4A級旅游區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃面積333平方公里，分為11個景區(qū)，70余處景點，460多個景物景觀。這里千峰競秀，萬壑爭流，蒼茫林海，飛瀑流泉，融雄、險、秀、幽、奇為一體，峰巒、山石、瀑布、溶洞、溫泉、珍稀動植物、高山田園風(fēng)光應(yīng)有盡有。既有氣勢磅礴的云海、奇妙獨特的飛瀑、瑰麗璀璨的日出、蜚聲中外的十里杜鵑長廊，又有享譽全球的黃洋界、茅坪八角樓以及被載入百元人民幣背景圖案的井岡山主峰，更有

35、亞熱帶次原始森林、稀有的珍貴樹種、棲息林海的珍禽異獸，這一切令人目不暇接，流連忘返。井岡山雖然名聲在外，但井岡山雄奇峻秀的風(fēng)景卻尚未被世人所知。隨著井岡山市旅游宣傳推廣的加強，現(xiàn)今越來越多的游客慕名而來，人們才發(fā)覺井岡山的風(fēng)景并不亞于廬山、黃山。(三) 生態(tài)環(huán)境井岡山環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光綺麗，空氣清新，每立方厘米空氣中含負氧離子數(shù)超過80,000個，有的地方達到150,000個，人稱“天然氧吧”。這里無污染，無噪音，森林覆蓋率達86，生態(tài)環(huán)境極佳，超過國家一級標準。井岡山素有“天然動植物園”和“綠色寶庫”之稱，是多種野生動物棲息的場所，也是多種珍貴植物自生自長的理想場所。現(xiàn)有各類動物267科(不含昆

36、蟲)，鳥類144種，棲息著20余種國家一、二級保護動物，其中獸類有46種，兩棲類37種。據(jù)專家考證，井岡山是亞熱帶植物原生地之一，具有全球同緯度迄今保存最完整的次原始森林7,000公頃，還有一片被聯(lián)合國國環(huán)境保護組織譽為全世界僅有的常綠闊葉林。由于地理位置和氣候條件等因素，井岡山所形成的獨特地質(zhì)地貌和生態(tài)環(huán)境不僅具有旅游觀光價值，而且具有很高的科學(xué)考察價值。(四) 其他資源井岡山森林資源豐富，有山林面積189.7萬畝，其中用材林70.2萬畝，經(jīng)濟林10.7萬畝，竹林16.2萬畝，其它特用林10.5萬畝，防護林32.4萬畝，活立木蓄積量614.6萬立方米，毛竹蓄積量2,551.8萬余根。全市地勢

37、起伏落差大，水能資源非常豐富，可開發(fā)水能資源4.57萬千瓦。占蘊藏量的49。目前，已建小型水電站總裝機容量2.567萬千瓦，人均擁有電量近740度，被評為“全國第一批農(nóng)村初級電氣化達標市”。主要土特產(chǎn)有茶葉、石耳、玉蘭片、香菇、獼猴桃、金桔、生姜、茶薪菇、花菇等?！熬畬渚G”茶因其色、香、味俱佳，連年被評為省創(chuàng)新名茶。井岡山還蘊藏著豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已探明的有金、鎢、鐵、石灰石、瓷土、稀土、熒光石等礦產(chǎn)資源，并逐步進行開發(fā)利用。長坪、拿山、東上的大理石質(zhì)量上乘，具有極高的開采價值。二、 旅游資源評價及分布(一) 景點資源評價井岡山風(fēng)景名勝區(qū)范圍包括茨坪、龍?zhí)?、主峰、黃洋界、筆架山、茅坪、龍市、

38、桐木嶺、湘洲、朱砂沖、鵝嶺等十一大景區(qū)及黃坳革命舊址群、牛頭沖、長坪瀑布、小三峽、高山田園五個境外景點。風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃總面積為333平方公里。根據(jù)井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，其景點分布及景源評價如下：表三 井岡山景點資源評價景段名稱序號景點名稱景點類型級別茨坪景群1茨坪革命舊居群人文、建筑、民居建筑特級2中共湘贛邊界特委舊址人文、建筑、民居建筑一級3井岡山革命博物館人文、建筑、民居建筑一級4革命烈士陵園人文、園景、陵園二級5革命烈士紀念塔園人文、園景、陵園墓園三級6南山公園人文、園景、紀念公園二級7 挹翠湖公園人文、園景、現(xiàn)代公園一級8五馬朝天自然、地景、山景一級9花果山自然、地景、山景三級10

39、三角塘自然、水景、潭池三級龍?zhí)毒皡^(qū)11小井紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑二級12紅軍洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級13五龍?zhí)蹲匀?、水景、潭池特?4贏嘴巖自然、地景、奇峰二級15攬云臺自然、地景、山景二級16鐵戟關(guān)自然、地景、奇峰一級17龍宮三將自然、地景、山景二級18紫龍守印自然、地景、山景二級19金溪三疊瀑自然、水景、瀑布跌水二級20海螺峰自然、地景、奇峰三級21獅頭峰自然、地景、奇峰三級主峰景群22紅軍游擊洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級23雷打石人文、勝跡、遺址遺跡、石景一級24五指峰自然、地景、奇峰特級25集錦峰自然、地景、奇峰一級26繪幣嶺自然、地景、山景三級27群巒湖自然、水

40、景、湖泊一級28錦繡谷自然、地景、峽谷一級29坪水山自然、地景、山景三級黃洋界景區(qū)30黃洋界哨口人文、勝跡、遺址遺跡特級31八面山哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級32雙馬石哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級33大井革命舊居群人文、建筑、民居建筑一級34紅軍造幣廠人文、建筑、宗教建筑三級35黃洋界奇觀自然、天景、云霧景觀一級36白竹園人文、園景、植物園三級37猴山自然、地景、山峰二級筆架山景群38筆架山自然、地景、山景一級39十里杜鵑林自然、生景、植物生態(tài)類群特級40早禾木自然、生景、植物生態(tài)類群二級茅坪景群41八角樓人文、建筑、民居建筑一級42紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑一級43象山庵人文、建筑、宗

41、教建筑三級44洋橋湖朱德舊居人文、建筑、民居建筑三級45白云寺人文、建筑、宗教建筑三級46張家祠人文、建筑、民居建筑三級龍市景區(qū)47龍江書院人文、建筑、紀念建筑一級48紅四軍建軍廣場遺址人文、勝跡、紀念地一級49井岡山根據(jù)地烈士陵園人文、園景、陵園墓園三級50會師紀念碑人文、勝跡、雕塑三級51劉德盛藥店人文、建筑、民居建筑三級湘洲景群52嚴嶺嶂自然、地景、山景二級53白水寨自然、地景、山景三級54蛤蟆落井自然、地景、山景三級朱砂沖景群55朱砂沖哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級56紅軍標語群遺址人文、建筑、民居建筑一級57地母宮舊居人文、建筑、民居建筑三級58朱砂河自然、水景、江河三級桐木嶺景群59

42、桐木嶺哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級60羅浮水庫自然、水景、湖泊二級61石燕洞自然、地景、洞府二級62石姬峰自然、地景、山景三級63石姬窩自然、地景、山景二級鵝嶺景群64鵝嶺仙自然、地景、山景二級65玉帶束腰自然、地景、山景三級境外景群66黃坳革命舊址群人文、建筑、民居宗教建筑三級67牛頭沖自然、水景、瀑布疊水三級68長坪瀑布自然、水景、瀑布疊水二級69小山峽自然、地景、峽谷、江河三級70高山田園自然、地景、其他地景二級圖四 井岡山旅游景點分布圖(二) 景點與項目的關(guān)系在井岡山旅游總體規(guī)劃中，規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的結(jié)構(gòu)為中心放射狀，以旅游接待服務(wù)鎮(zhèn)為中心（梨坪茨坪），項目用地正處于梨坪核心景區(qū)范

43、圍內(nèi)。往北為龍?zhí)毒皡^(qū)；往西北和西南為黃洋界景區(qū)、茅坪景區(qū)、龍市景區(qū)；往西南為主峰景區(qū)；往南為筆架山景區(qū)；往東南為朱砂沖景區(qū)；往東為湘洲景區(qū)；往東北為桐木嶺景區(qū)、鵝嶺景區(qū)。由此可見，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，將統(tǒng)籌整個井岡山風(fēng)景區(qū)資源，是井岡山旅游區(qū)的接待中心。三、 旅游資源特色井岡山旅游業(yè)主要以“紅色旅游綠色旅游”為主題，在國際上的宣傳主要以綠色旅游為主，以紅色旅游為輔；在國內(nèi)主要以紅色旅游為主，綠色旅游為輔。關(guān)于井岡山旅游資源的特點歸納有如下幾點：(一) 獨具歷史特色的“紅色旅游”資源井岡山的“紅色旅游”和延安、韶山、瑞金等地一樣享有盛名，其人文景點30余處，真實的寫照了曾經(jīng)中國工農(nóng)紅軍在井岡山的

44、革命歷程，其中如黃洋界、八角樓、主峰等景點享譽全球。并且，井岡山的紅色旅游資源記錄的是中國工農(nóng)紅軍建立第一塊農(nóng)村革命根據(jù)地，并歷經(jīng)五次反圍剿的一段特殊革命歷程。因為“紅色革命”歷程的關(guān)系使得井岡山成為一座政治、人文名山。與之相比的是廬山，但是廬山現(xiàn)今主要側(cè)重在自然、人文、科考等方面，曾經(jīng)所謂“政治名山”的稱譽已經(jīng)沒落。井岡山的這一特點也凸顯了井岡山在中國的地位。(二) 尚待挖掘的、豐厚的“綠色旅游”資源相對紅色資源，井岡山的綠色資源挖掘度不夠，還處于開發(fā)的初級階段，其資源的優(yōu)勢遠沒有被市場廣泛接受。實際上，井岡山擁有豐厚的綠色資源。首先，因為井岡山特有的地理位置和氣象條件，形成與其他綠色景區(qū)不

45、同的植被，且在井岡山內(nèi)，不同地方植被和氣候也均不同。其次，因為井岡山的地質(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀與震旦紀之前的呂梁運動興起，使得其地貌主要特征表現(xiàn)為構(gòu)造侵蝕性山地、構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地，這些地貌構(gòu)成了井岡山雄奇峻秀的獨特景觀。第三，獨特地貌使得井岡山物種多樣，并且具有許多珍貴、稀有、瀕危的動植物，這些具有特有的科考價值。(三) “紅色”“綠色”兼?zhèn)涞拿皆谖覈秶鷥?nèi)，“紅色旅游”地位能與井岡山媲美的有延安、韶山、瑞金等地，“綠色旅游”名氣勝于井岡山的就多不勝數(shù)，但是兩者兼?zhèn)淇膳c井岡山相比的幾乎沒有：要么有“紅色旅游”資源的地方?jīng)]有綠色旅游資源優(yōu)勢；要么有“綠色旅游”資源優(yōu)勢的缺乏“

46、紅色旅游”資源；再就是兩者兼?zhèn)涞膭t名氣不足，在地位上無法與井岡山相提并論。四、 井岡山旅游業(yè)前景分析旅游業(yè)一向有“無煙產(chǎn)業(yè)”之稱，是新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，也是很多國家和地區(qū)大力發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。而旅游觀光是傳統(tǒng)旅游的主要形式，在旅游業(yè)發(fā)展中仍占據(jù)重要的地位。(一) 旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟分析1. 全國旅游業(yè)發(fā)展趨勢分析我國旅游業(yè)已經(jīng)完成了由“事業(yè)接待型”向“企業(yè)經(jīng)營型”的轉(zhuǎn)變，近年來，我國的國際、國內(nèi)旅游均以驚人的速度發(fā)展。國際、國內(nèi)、出境三大旅游市場持續(xù)升溫。據(jù)了解，近十年來，我國旅游業(yè)增長強勁，已成為發(fā)展速度最快、對全球旅游業(yè)發(fā)展格局影響最大的國家。我國已成為世界上發(fā)展速度最快、最具生機活力的旅游目的地

47、國家。2004年，我國全年入境旅游者人數(shù)達到1.09億人次，入境過夜旅游者達到4,176萬人次，旅游外匯收入達到257.01億美元，分別位居全球第四位和第七位。旅游業(yè)正在成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長快速的新興行業(yè)?！按汗?jié)”、“五一”和“十一”三個“黃金周”及其制度化，成為拉動國內(nèi)旅游市場需求的重要因素，國內(nèi)旅游形成了熱點地區(qū)擴張，旺季“前推后延”的新特點。2. 江西省旅游業(yè)發(fā)展趨勢分析江西省因為特定的歷史背景，使得“紅色旅游”成為該省旅游業(yè)的重要組成部分。“紅色旅游”的迅猛發(fā)展，讓處于后發(fā)位置的江西旅游在國內(nèi)業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。2004年，江西“紅色旅游”接待人次1,350萬，總收入77億元（

48、約占當年旅游總收入的三分之一）。2005年，井岡山、南昌、瑞金、安源等重點紅色旅游區(qū)異?；鸨?，成為新的旅游熱點。全省紅色旅游接待人數(shù)達1,760萬人次，綜合收入達110億元人民幣，分別比上年增長30.37%和42.86%，占全省旅游總?cè)藬?shù)和總收入的34.54%和34.37%，略相當于全省GDP的2.7%?！笆弧秉S金周，“紅色旅游”火爆程度更是令人瞠目：井岡山、瑞金等紅色景區(qū)，無論接待游客人次還是旅游綜合收入，均為兩位數(shù)增長，個別景區(qū)的增長甚至翻了一番。大開放戰(zhàn)略的實施、基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，“紅色旅游”乘風(fēng)破浪，并隨之產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)可進入性的增強帶來更多游客，游客增多使景區(qū)間產(chǎn)生競爭，競爭

49、促進景區(qū)建設(shè)和服務(wù)的不斷完善江西“紅色旅游”開始了由接待型向市場型的嬗變。2004年，江西先后派出了8批旅游促銷團，赴英國、瑞士、澳大利亞、法國等十幾個國家進行旅游促銷。先后與日本、韓國、新加坡、馬來西亞、泰國、印度尼西亞和歐洲諸國以及我國香港、澳門、臺灣地區(qū)的代表、旅游界人士、旅游企業(yè)簽訂了數(shù)十個旅游互動、交流協(xié)議。2005年，江西全省接待旅游總?cè)藬?shù)達5,095.18萬人次，旅游總收入達320.02億元人民幣，分別比上年增長23.73%和32.89%，比“九五”期末增長99.52%和137.76%，完成“十五”計劃目標的112.48%和114.29%；旅游總?cè)藬?shù)超過全省人口總數(shù)800多萬，旅

50、游總收入相當于全省GDP的8%，比上年提高了1.11個百分點，比“九五”期末提高了1.28個百分點，其中，入境旅游人數(shù)37.25萬人次，旅游外匯收入1.04億美元，分別比上年增長29.46%和30.33%，比“九五”期末增長128.39%和67.74%。3. 井岡山市旅游業(yè)發(fā)展狀況井岡山市是吉安市的一個縣級市，現(xiàn)轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，總?cè)丝?4.97萬余人，總面積為1,297.5平方公里。2004年底井岡山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7,150元，比上年增加611元；農(nóng)民人均純收入2,704元，比上年增加了520元。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有四星級酒店2家，三星級酒店10家，二星級酒店7家。2000年，井岡山

51、旅游招商引資額僅僅1,335萬元；到2004年，引進資金迅速增到3.59億元。資金大量涌入，大大加快了井岡山旅游產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。石燕洞、大井紅太陽購物城、筆架山風(fēng)景區(qū)、天街旅游區(qū)、荊竹山景區(qū)來井岡山的游客，不再跟在講解員背后亦步亦趨除了傳統(tǒng)紅色景點，他們還可以購物休閑，可以探幽覽勝，可以漂流歷險。毫無疑問，井岡山旅游的吸引力大為增強。另外，從經(jīng)濟角度看，井岡山市的旅游業(yè)也有著明顯的變化。2004年全市旅游總收入8.36億元，同比增長30.3，年接待游客達162.94萬人次，旅游門票收入5,815.3萬元，同比增長72.3。2005年全市旅游總收入為11.28億元，游客達到218.46萬人次，門票收

52、入為1.14億元。表一 井岡山旅游業(yè)相關(guān)經(jīng)濟指標項目指標2000年2004年 2005年 招商引資額（萬元）招商引資額（億元）全市旅游總收入（億元）年接待游客（萬人次）旅游門票收入（萬元）全市旅游總收入（億元）游客（萬人次）門票收入（億元）數(shù)值1,335.003.59 8.36162.945,815.34 11.28 218.46 1.14 4. 結(jié)論通過對我國旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟狀況和江西省旅游業(yè)發(fā)展狀況分析，以及對井岡山市經(jīng)濟狀況和旅游業(yè)發(fā)展狀況分析可知，目前國內(nèi)旅游形成了熱點地區(qū)擴張，旺季“前推后延”的新特點。我國的旅游業(yè)正處于快速發(fā)展階段，它將成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長快速的新興行業(yè)。而具

53、有“紅色旅游”這一特點的江西省，旅游觀光特別是“紅色旅游”已經(jīng)給井岡山市帶來了巨大的經(jīng)濟效益，其旅游業(yè)有很大的發(fā)展空間?；谝陨戏治觯卷椖渴袌銮熬皬V闊。(二) 井岡山項目市場供給分析1. 市場環(huán)境（1） 一流旅游度假勝地特征井岡山國際會中心的定位是以會議、度假為主，旅游觀光為輔的旅游度假中心，那么作為一個綜合性的旅游度假中心怎樣在激烈的市場競爭環(huán)境中制勝呢？我們參考了一些國內(nèi)和區(qū)域一流旅游度假中心案例進行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論：類型典型案例資源客戶與主要市場距離所用交通工具停留時間光顧率全國知名旅游度假中心博鰲、九寨天堂、三亞非常強勢的資源如海灘、山水全國乃至跨國客戶幾百公里或者更遠飛機一到

54、兩周或者更長時間每年去1次區(qū)域知名旅游度假中心廬山、黃山、北戴河一線景觀資源或者人文資源比較分散但區(qū)域客戶占多數(shù)100-300公里、1.5-4小時車程多數(shù)自駕車2-7天每半年去1-2次國內(nèi)一流旅游度假中心經(jīng)過多年的發(fā)展，都在謀求進行可持續(xù)發(fā)展。形成具有深度競爭力的旅游市場。其主要特征如下：A） 在特有的強勢旅游資源條件下，根據(jù)市場需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長旅客逗留時間，增加消費以及光顧率。B） 靈活運用不同旅游產(chǎn)品吸引多層面游客，減低季節(jié)性以及波動性帶來的劣勢。C） 定期更新旅游項目，保持新鮮度。D） 圍繞旅游業(yè)形成特色旅游產(chǎn)業(yè)群。E） 常住和暫住人口逐步增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居民生活和收入水平提高。F） 通過旅游資源發(fā)展，開發(fā)主體最終實現(xiàn)利益體現(xiàn)。（2） 一流旅游度假中心發(fā)展趨勢目前國內(nèi)知名旅游度假中心都在不斷